【導(dǎo)讀】補(bǔ)充調(diào)查工作，經(jīng)過一月多的努力，形成了這份調(diào)研報(bào)告。000公司整理分析成文。為下一步的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備。好了大量準(zhǔn)確的參考資料。立在實(shí)地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析得出。等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對象。調(diào)查結(jié)果較強(qiáng)的參考性。商品房具有消費(fèi)和投資功能，從目。消費(fèi)熱點(diǎn)、投資熱點(diǎn)和新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨(dú)秀，就是很好的證明。他城市相比，南京房地產(chǎn)市場尚有一定的發(fā)展空間。于全省水平，2001年，南京國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長12%，開放程度有了較大的提高。2020年將在南京舉辦第十屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)，無論從。經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和富民強(qiáng)市的重要途徑。據(jù)載，目前南京共有。多戶，注冊資本200多億元。2002年南京市相關(guān)政府部。售業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效益。從表一、二可以看出1999—2000年南京辦公樓市場明顯回暖，與去年同期相比分別下降了%、%和%。可見今年南京地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。

　　

【正文】 ．交通狀況 交通情況較好 10．建筑設(shè)計(jì) 戶內(nèi)采光面積大，部分套型采光、通風(fēng)較差 11． 車位、車流狀況 車位 300— 600 元 /個(gè) .月 車位 200 個(gè)左右 車流狀況較好 12．物業(yè)管理 — 公司名稱、收費(fèi)情況 金大地物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 5元 /㎡ ． 月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 2F 有 300 平方米休閑廳 14．公共部分裝修情況 裝修高檔 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 遠(yuǎn)大中央空調(diào)、進(jìn)口三菱電梯、寬帶上網(wǎng) 16．智能化設(shè)備 消防報(bào)警、遠(yuǎn)程監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢 1． 純辦公大樓，大廳豪華氣派 客戶定位清晰主要針對 IT 業(yè) 18．樓盤主要劣勢 1． 地段不太好 2．犧牲了部分套型的采光 19．銷售情 況 已售 70% ? 項(xiàng)目概況 黃埔大廈位于黃埔路 2 號，由江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。為 27 層寫字樓。套型面積基本為 130 平方米左右。 ? 物業(yè)優(yōu)劣勢分析 1. 優(yōu)勢：在地段上填補(bǔ)同類物業(yè)市場空白 黃埔大廈距離珠江路很近，珠江路是南京市大量中小型電腦企業(yè)聚集的地段。這類企業(yè)的特點(diǎn)是：規(guī)模較小、處于成長期內(nèi)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)。不希望承擔(dān)較高的附近沒有較成熟的寫字樓。 2. 劣勢： （ 1） 品質(zhì)一般 黃埔大廈的建筑品質(zhì)一般，相比于南京市場上的 其他寫字樓沒有較為突出的優(yōu)點(diǎn)。 （ 2） 面積使用不充分 整個(gè)黃埔大廈是圓柱體建筑，呈點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，每套 形狀呈扇形，這種結(jié)構(gòu)導(dǎo)致使用面積不夠充分。 （ 3） 周邊地區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善、成熟 黃埔大廈所處的黃埔路和解放路，相對于新街口 和山西路這兩個(gè)商業(yè)中心而言，商業(yè)發(fā)展不成 熟，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和配套設(shè)施不夠完善。 ? 銷售狀況 銷售狀況極好，目前僅余兩套。業(yè)主主要由中小型廣告公司、 IT 企業(yè)構(gòu)成。 ? 營銷分析 對于中小型企業(yè)來說，付款方式、按揭年限的長短仍是影響其購房決策的重要因素。黃埔大廈推行“首付一成入住，辦理六成十年按揭貸款，余款 在三年內(nèi)分三次付清”的銷售策略旨 在吸引這部分資金實(shí)力不雄厚的業(yè)主，已經(jīng)取得了良好的效果。 錦江麗舍 一、 項(xiàng)目定位：商務(wù)酒店公寓 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：小型公司和投資者為主 三、 項(xiàng)目背景資料 項(xiàng)目名稱 序號 錦江麗舍 南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，南京白下城鎮(zhèn)綜合開發(fā)總公司 2．樓盤地址 大光路 188 號（龍?bào)粗新放c大光路交匯處） 3．售樓處電話 4617631 4617632 4617633 4．最低售價(jià) 最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 4600 ） EQ （ 4400 ） MAX——— MIN（ 4800 ） 實(shí)用率 73％ 5．戶型面積及銷售情況 總戶數(shù) 288 戶型 一室一廳 二室一廳 二室一廳 二室二廳 二室二廳 面積（㎡） 36 48 50 65 72 數(shù)量（套） 32 96 96 32 32 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大樓使用功能垂直分布 總建筑面積 18000 ㎡ 一層大堂、二層會(huì)所 三 — 十八層為商務(wù)酒店公寓 7．地理位置與周邊配套設(shè)施（銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院） 地處南京市主要交通干道龍?bào)粗新放裕?離龍?bào)粗新?100 米左右。 周邊銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院等配套設(shè)施不齊全，離該項(xiàng)目有一個(gè)街區(qū)的距離。 8．交通狀況 附近公交線路、有無亞交通連接問題 交通便利，有 47W、 4W、 82W、 7W、 46W、 58W、 40W 等公交線路，無亞交通連接問題 9．車位比例與車流狀況 車位 元 /個(gè) .月（未定） 車位 200 個(gè)左右 車流狀況：良好 10．物業(yè)管理 (9)公司名稱 (10) 收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 成都錦江飯店物業(yè)管理公司 管理的主要樓盤：成都錦江飯店 物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /平方米 .月 特色服務(wù)： 成熟的專業(yè)酒店服務(wù) 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 1300 ㎡ 會(huì)所內(nèi)容：中、西餐廳，咖啡茶座、桑拿室、棋牌室、健身房、司諾克球室、壁球室、乒乓球室、美容中心、商務(wù)書廊、小型網(wǎng)吧 商務(wù)中心：商務(wù)大廳、休息等候區(qū)、多功能視聽中心、中小型會(huì)議室、秘書服務(wù)中心、辦公用品售賣中心 大堂裝修情況：挑高 米星級酒店裝修 12．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 電梯： 合資名牌 空調(diào)： 無中央空調(diào) 衛(wèi)星電視： 有 寬帶網(wǎng)： 有 13．智能化設(shè)備 （如：監(jiān)控、報(bào) 警、IC 一卡通等） 24 小時(shí)監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 14．廚衛(wèi)裝修情況 交房時(shí)為毛胚房 15．銷售情況 已銷售時(shí)間 6 月 8日開盤， 12 天后銷售 100 余套，其中 65 ㎡、 72㎡的套型共計(jì)剩余 10 套。半年內(nèi)售完 16．銷售代理公司 廈門新景祥 17．建筑設(shè)計(jì)公司 南京民用建筑設(shè)計(jì)院，深圳偉業(yè)承擔(dān)室內(nèi)裝修 18．樓盤主廣告語 主要賣點(diǎn) 世紀(jì)迎賓大道，五星級景江賓館 熱情傳頌 [私人商務(wù)酒店 ]瑰麗人生 四、推廣手法 線一：把龍?bào)粗新钒b為迎賓大道 線二：預(yù)熱南京將出現(xiàn)使用面積大于建筑面積的樓盤 —“買 一層，送一層”、“使用效力達(dá) 142%”、“ 聰明 人買房子賺錢”。 線三：夾層屋將掀起中、小企業(yè)置業(yè)高潮 錦江麗舍的夾層樣板房設(shè)計(jì)得不錯(cuò)，凡是參觀過其樣板房的消費(fèi)者反應(yīng)都不錯(cuò)，從而增強(qiáng)了其購買的信心。 五、項(xiàng)目分析 樓盤主要優(yōu)勢 首創(chuàng)南京商務(wù)用房實(shí)用率達(dá)到 130%— 140%，七成十年按揭月還款低于同類地段一般辦公樓月租金。 南京第一個(gè)夾層酒店商務(wù)公寓， 錦江麗舍充分考慮小型公司需要，配備了很多適于小型公司利用的配套設(shè)施，如二樓的員工餐廳、商務(wù)中心、私人會(huì)所 等，同時(shí)引進(jìn)五星級錦江飯店提供酒店式管理服務(wù) ，對小型公司都很有吸引力。 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了該區(qū)域辦公樓的市場空白點(diǎn) 項(xiàng)目每個(gè)單位總價(jià)低，投資回報(bào)率較高 緊鄰海關(guān)大樓，辦事方便 — 錦江麗舍緊鄰海關(guān)大樓，對于很多瞄準(zhǔn)錦江麗舍的貿(mào)易公司來說，報(bào)稅等非常方便，有很大吸引力。 樓盤主要劣勢 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不全、 周邊辦公環(huán)境相對較差 層高較矮，感覺較壓抑 ? 銷售情況 自 2001 年 6 月 8 日開盤，在短短半年時(shí)間已經(jīng)全部售完。 小結(jié)：錦江麗舍的最大成功處在于：對市場深入分析、找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)和目標(biāo)客戶后迅速入市。 投資大廈 ? 項(xiàng)目概況 南京 投資大廈位于中山南路與升州路交匯處，由南京國際信托投資公司控股的南京三盟實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，聘請金鷹物業(yè)管理公擔(dān)當(dāng)全程物業(yè)管理顧問。于 2001 年 9 月 6 日開盤，計(jì)劃2002 年 7 月交付。 物業(yè) 1F 為銀行， 23F 為證券公司， 4F 為餐飲，5F 為會(huì)所， 627F 專屬辦公區(qū)，總建筑面積 萬平方米，共有地下車位 111 個(gè)，硬件配套包括中央空調(diào)、公用洗手間、六部三菱電梯（其中一部消防梯）、 5A 自動(dòng)化智能設(shè)計(jì)及管理、寬帶、專配衛(wèi)星、證券專線系統(tǒng)、多功能會(huì)所等。 ? 銷售狀況 該物業(yè)起售價(jià)為 6600 元 /平方米，樓層差 價(jià)為100元 /平方米，物業(yè)管理費(fèi)用為每月 5 元 /平方米，車庫出租價(jià)格為每月 400 元 /個(gè)。物業(yè)的 2027F由南京國際信托投資公司自身消化，銷售壓力較小，目前在售樓層為 1118F，雖然從標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上看，最小面積可達(dá) 平方米，但實(shí)際上開發(fā)商規(guī)定購買面積只能在 150 平方米以上。目前推出的樓層已經(jīng)售出 60%以上。 ? 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 1. 優(yōu)勢 （ 1） 形象檔次較高 投資大廈由加拿大 B+H 國際建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)， 富有現(xiàn)代感的弧型外立面， 1000 平方米的全陽光 中庭大堂，大廈更顯通透、明亮、高貴，全陽光 折線角窗使辦公室處處 都有陽光。 （ 2） 交通便利 附近有多條公交線路，地鐵三山站出口近在咫 尺，交通不受管制，停車方便。 （ 3） 開發(fā)商信譽(yù)保障 大廈的出資控股方是南京地方非銀行金融機(jī)構(gòu)， 實(shí)力較強(qiáng)，值得信賴，而且選擇本案作為辦公場 所，日后大廈維護(hù)、管理等有所保障。 （ 4） 硬件配套設(shè)施完善 前面已經(jīng)提到其硬件配套較為完善，包括公共餐 廳、會(huì)所、智能化、證券專線等齊備，方便辦公， 同時(shí)電梯、空調(diào)等品質(zhì)都不錯(cuò)。提倡 EOffice 高效率辦公模式：高效辦公地點(diǎn)、高效配套服務(wù)、 高效工作環(huán)境，開創(chuàng) 8 小時(shí)大于 8 小時(shí)的高效工 作新興時(shí)代。 2. 劣勢 （ 1） 地段較偏 大廈位于升州路，處于新街口以南地區(qū)，地段稍僻， 周邊辦公氛圍較差。 （ 2） 廣告宣傳效果不佳 開發(fā)商力圖炒作并推廣其 EOffice 理念，每期廣告 主要介紹所謂的 EOffice 理念，并附以軟文“開發(fā) 商談 EOffice 高效寫字樓”，但實(shí)際上沒有達(dá)到理 想效果， EOffice 理念并沒有深入人心。由此浪費(fèi)了 大量版面，反而沒有突出投資大廈明確的定位、優(yōu)秀 的品質(zhì)。 ? 營銷分析 從內(nèi)部了解到的信息，投資大廈的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市場價(jià)，加之土地閑置等損失造成投資大廈單位開發(fā)成本比正常高出約 700 元 /平方米。由此決定了 其在銷售價(jià)格上處于不利位置，從實(shí)際情況來看，其售價(jià)平均要高達(dá) 7000 元 /平方米，確定在市場上屬于偏高，但從目前銷售情況看，其銷售情況很好，推出的 1118F 已經(jīng)售出 60%以上，除去因?yàn)殇N售總量（ 2027F 被南京國際信托投資公司內(nèi)部消化）決定的銷售壓力較小處，其成功主要有以下幾方面因素： 定位明確 當(dāng)初投資大廈定位為針對企業(yè)知名度較高、經(jīng)濟(jì) 實(shí)力強(qiáng)、形象信譽(yù)好和意向投資大的企業(yè)的高品 位、高品質(zhì)、智能型的甲級寫字樓。尤其瞄準(zhǔn)政 府機(jī)構(gòu)、金融證券企業(yè)、上市公司和外資企業(yè)。 實(shí)際上，無論是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 建設(shè)、還是 在銷售過程中的關(guān)系運(yùn)用上都朝這一方向努力， 使得很多金融、證券、投資、信息類大客戶紛紛 入駐。 關(guān)系營銷 不可否認(rèn)，投資大廈的關(guān)系營銷是成功的，依靠 各種關(guān)系，投資大廈拉到了很多大客戶，有效地 解決了銷售問題。 金陵御景園 項(xiàng)目名稱 序號 金陵御景園 發(fā)商名稱及主 要開發(fā)樓盤 南京益來實(shí)業(yè)有限公司 金陵御花園、金陵御庭園、益來國際廣場 2．樓盤地址 太平南路 333 號 3．售樓處電話 454566 6646588 4．最低售價(jià) 最高 售價(jià)、均價(jià)、實(shí) 用率 （ 5200 ）均價(jià) （ 5720）最高價(jià) ——— 最低價(jià)（ 4680 ） 實(shí)用率 70% 樓層差價(jià) 80 元 /㎡ 5．分割面積及銷售情況 總單位數(shù) 153 單 位 面 積（㎡） 數(shù)量 銷 售 數(shù)量 銷售數(shù)量占本單位比例 % 99103 28 14 50% 105 38 30 % 108 16 14 % 113116 13 9 % 28 20 % 18 15 % 10 8 80% 2 0 0% 6．樓盤建筑設(shè)計(jì)情況 總建筑面積 26960 建筑立面設(shè)計(jì) 曼克頓風(fēng)格 建筑平面設(shè)計(jì) 方正 大堂面積 113 ㎡ 大堂裝修檔次（ ）較高（ √ ）一般（ ）較低 采光情況（ √ ）好（ ）一般（ ）壞 通風(fēng)情況（ √ ）好（ ）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 、國泰君安 超市 上海聯(lián)華、蘇果便利 銀行 農(nóng)行、工行、建行 郵局 太平南路郵局 8．交通狀況 公交線路（ 1）Ｗ （ 80）Ｗ （ 307）Ｗ 有無亞交通連接問題（ ）有（ √ ）無 9．車位情況與交通組織 車位 400 元 /個(gè) .月 出售 萬 元 /個(gè) 車位 111 個(gè)左右 車位比例 停放方式（ ）地上 （ √ ）地下 交通組織（ √ ）進(jìn)出方便 （ ）進(jìn)出不便 10．物業(yè)管理