【正文】 實(shí)際上，無論是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 建設(shè)、還是 在銷售過程中的關(guān)系運(yùn)用上都朝這一方向努力， 使得很多金融、證券、投資、信息類大客戶紛紛 入駐。由此浪費(fèi)了 大量版面，反而沒有突出投資大廈明確的定位、優(yōu)秀 的品質(zhì)。 （ 4） 硬件配套設(shè)施完善 前面已經(jīng)提到其硬件配套較為完善，包括公共餐 廳、會(huì)所、智能化、證券專線等齊備，方便辦公， 同時(shí)電梯、空調(diào)等品質(zhì)都不錯(cuò)。目前推出的樓層已經(jīng)售出 60%以上。于 2001 年 9 月 6 日開盤，計(jì)劃2002 年 7 月交付。 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了該區(qū)域辦公樓的市場空白點(diǎn) 項(xiàng)目每個(gè)單位總價(jià)低，投資回報(bào)率較高 緊鄰海關(guān)大樓，辦事方便 — 錦江麗舍緊鄰海關(guān)大樓，對(duì)于很多瞄準(zhǔn)錦江麗舍的貿(mào)易公司來說，報(bào)稅等非常方便，有很大吸引力。半年內(nèi)售完 16．銷售代理公司 廈門新景祥 17．建筑設(shè)計(jì)公司 南京民用建筑設(shè)計(jì)院，深圳偉業(yè)承擔(dān)室內(nèi)裝修 18．樓盤主廣告語 主要賣點(diǎn) 世紀(jì)迎賓大道，五星級(jí)景江賓館 熱情傳頌 [私人商務(wù)酒店 ]瑰麗人生 四、推廣手法 線一：把龍?bào)粗新钒b為迎賓大道 線二：預(yù)熱南京將出現(xiàn)使用面積大于建筑面積的樓盤 —“買 一層，送一層”、“使用效力達(dá) 142%”、“ 聰明 人買房子賺錢”。黃埔大廈推行“首付一成入住，辦理六成十年按揭貸款，余款 在三年內(nèi)分三次付清”的銷售策略旨 在吸引這部分資金實(shí)力不雄厚的業(yè)主，已經(jīng)取得了良好的效果。 （ 3） 周邊地區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善、成熟 黃埔大廈所處的黃埔路和解放路，相對(duì)于新街口 和山西路這兩個(gè)商業(yè)中心而言，商業(yè)發(fā)展不成 熟，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和配套設(shè)施不夠完善。這類企業(yè)的特點(diǎn)是：規(guī)模較小、處于成長期內(nèi)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)。戶內(nèi)采光面積大 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 地理位置稍偏，市政配套較差 9．交通狀況 交通情況較好 10．建筑設(shè)計(jì) 戶內(nèi)采光面積大，部分套型采光、通風(fēng)較差 11． 車位、車流狀況 車位 300— 600 元 /個(gè) .月 車位 200 個(gè)左右 車流狀況較好 12．物業(yè)管理 — 公司名稱、收費(fèi)情況 金大地物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 5元 /㎡ ． 月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 2F 有 300 平方米休閑廳 14．公共部分裝修情況 裝修高檔 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 遠(yuǎn)大中央空調(diào)、進(jìn)口三菱電梯、寬帶上網(wǎng) 16．智能化設(shè)備 消防報(bào)警、遠(yuǎn)程監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 1． 純辦公大樓，大廳豪華氣派 客戶定位清晰主要針對(duì) IT 業(yè) 18．樓盤主要劣勢(shì) 1． 地段不太好 2．犧牲了部分套型的采光 19．銷售情 況 已售 70% ? 項(xiàng)目概況 黃埔大廈位于黃埔路 2 號(hào)，由江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。 新大都大廈 該樓盤已開始預(yù)售，和本項(xiàng)目又處在可比性較強(qiáng)的地段，所以這個(gè)樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。也就是說大廈將近一 半的建筑面積設(shè)計(jì)的這一定位。 作為這樣一個(gè)規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其自 開盤以來所做的媒體宣傳的深度與力度都 顯然不到位。而目 前在新街口及其延伸地帶中高低檔寫字樓、 商住樓齊備、競爭激烈，消費(fèi)者選擇的空間 很大。前期銷售情況極其不好。 2. 劣勢(shì) （ 1） 采光和觀景 除其西、南面臨街外，北面是中國農(nóng)業(yè)銀行高 層，東面是匯鴻國際大廈高層，東北面是金寶 花園高層住宅，幾幢高層與其間距都很小，對(duì) 其采光和景觀都造成一定的影響。 ? 物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 1. 優(yōu)勢(shì) （ 1） 地域優(yōu)勢(shì)明顯 地處洪武路與白下路的交界處，屬新街口 CBD 外延。 福鑫國際大廈 ? 項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于洪武路 359 號(hào)，由南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司投資建設(shè)，設(shè)計(jì)方是加拿大 B+H設(shè)計(jì)公司和江蘇省建筑設(shè)計(jì)研究院。 工程進(jìn)度：快要封頂 建筑面積： 22 萬 m2 投資方：香港新世界房地產(chǎn)公司 1 棟酒店、 1棟商住，皆為 47 層（下 3上 44） 價(jià)格在高檔區(qū)域：商住為 7500 元 /㎡左右 目標(biāo)客戶：電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)。 南京數(shù)碼港 辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 南京數(shù)碼港 南京遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2．樓盤地址 珠江路 648 號(hào) 3．售樓處電話 0257718869 4．最低售價(jià) 最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 6— 15 層寫字樓的價(jià)格從 6300 元 /㎡起，每上升一層價(jià)格提高 300 元 /㎡ 得房率 76% 5．戶型面積及銷售情況 總戶數(shù) 40 戶左右 面積（㎡） 數(shù)量（套） 占總量的面積比例 銷售數(shù)量 銷售數(shù)量占本戶型比例 銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例 108 20 50 % 20 100 % 50% 118 10 24 % 10 100 % 25 % 129 10 26% 10 100 % 25% 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、 總建筑面積 萬㎡ 總占地面積 5000 ㎡ 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 位于珠江路腹地，周邊配套設(shè)施齊全 8．交通狀況 附近公交線路、有無亞交通連接問題 公交線路： 9 48 等 無亞交通連接問題 9．車位與車流狀況 車位 300（地下立體車庫） 元 /個(gè) .月 車流狀況：較好 10．物業(yè)管理 (5)公司名稱 (6)收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 南京“數(shù)碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 2 元 /平方米 .月 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 1000 ㎡ 12．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 電梯： 合資品牌 空調(diào)： 單戶獨(dú)立小型中央空調(diào) 電話： 有 寬帶網(wǎng)： 內(nèi)部互聯(lián)，外部 10M 13．智能化設(shè)備（監(jiān)控、報(bào)警、 IC一卡通等） 有 24 小時(shí)全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng) 14．銷售情況 已銷售時(shí)間 2001 年 6 月 6 日封頂開始銷售 16．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 地理位置及數(shù)碼港概念 19．廣告代理公司 德利企劃 20．建筑設(shè)計(jì)公司 深圳市設(shè)計(jì)院 21．規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 南京市設(shè)計(jì)院 23．樓盤主廣告語 主要賣點(diǎn) “數(shù)碼港” —— 科技先鋒港 南京數(shù)碼港定位準(zhǔn)確 —— IT界人士，體量小，銷售上沒有遇到什么難度。其 中新世紀(jì)廣場的體量最大有 12 萬㎡，華夏證券大廈有 3萬㎡左右，日月大廈有 2萬㎡左右。 （ 4） 有效的宣傳推廣 蘇寧環(huán)球大廈有效地運(yùn)用了廣告媒體，不僅通過報(bào)紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達(dá)到了很好的效果。同時(shí)蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營銷成功案例，開發(fā)商依靠獨(dú)特的社會(huì)資源，成功地實(shí)現(xiàn)了對(duì)很多大客戶的營銷。 ? 銷售狀況 蘇寧環(huán)球大廈起售價(jià)為 8700 元 /平方米，朝向、樓層差價(jià)均達(dá) 10002000 元不等，租金為每日 元 /平方米，物業(yè)管理收費(fèi)為每月 元 /平方米。 （ 5） 市政建設(shè)對(duì)蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響 新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時(shí)市政府于 2001 年 4 月在五臺(tái)山主入口修建 11000 平方米的大型生態(tài)廣場，最大得利者莫過于五臺(tái)山正對(duì)面的蘇寧環(huán)球大廈。 主要面積： 60 ㎡， 100 ㎡， 180 ㎡， 其中 60 ㎡銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型 進(jìn)深過大的采光問題） ? 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 1. 優(yōu)勢(shì) （ 1） 地理位置較好 周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強(qiáng)；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵 700 米。 （ 3） —— 廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺(tái)大廈等。 （ 1）金山大廈 辦公樓基本情況比較表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 金 山 大 廈 南京泰古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾停過一段時(shí)間的工 2．樓盤地址 山西路廣場西北角 3．售樓處電話 3703389 4．最低售價(jià) 最高售價(jià) 實(shí)用率 去年 5 月均價(jià) 7600 元 /㎡ 今年 4 月均價(jià) 8500 元 /㎡ 實(shí)用率 71% 5．分割面積范圍 80350 平方米 6 總建筑面積 40000 平方米 7．建筑特色 半圍合形具有標(biāo)識(shí)性，外墻為玻璃幕墻 8．地 理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置很好，市政配套齊全 9．交通狀況 處于交通平臺(tái)處 10．建筑設(shè)計(jì) 外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差 11．車位比例與車流狀況 車位 600 元 /個(gè) .月 車位 200 個(gè)左右 12．物業(yè)管理 (3)公司名稱 (4)收費(fèi)情況 泰古城物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 6 元 /㎡ ． 月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 1000 多平方米休閑廳、餐廳 14．公共部分裝修情況 裝修中高檔 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 3 部進(jìn)口三菱電梯、無錫森達(dá)中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視 16．智能化設(shè)備 3A智能化 17．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 1． 地理位置優(yōu)越 2． 開發(fā)商背景好集團(tuán)購 買多 3．大廈高層景觀好 18．樓盤主要劣勢(shì) 1．采光不太好 19．銷售情況 塔樓已售 80%以上 （ 2）益來國際廣場 位于中山北路，市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店（付款 4 成） 發(fā)展商：益來實(shí)業(yè) ，均價(jià)： 12500 元 / ㎡（不裝修減去 2000元 / ㎡） 采用裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無居民住戶，立面設(shè)計(jì)雍容華貴 銷售特點(diǎn)：分隔面積 5763 ㎡的小面積戶型銷售較快， 80~90㎡也較受 歡迎。 單位面積（㎡ ） 數(shù)量 占總量的面積比例 % 銷售數(shù)量 銷售數(shù)量占本單位比例 % 銷售數(shù)量占總單位的比例 % 26 20% 20 78% 16% 26 20% 15 53% 12% 26 20% 9 38% 7% 26 20% 11 43% 8% 26 20% 12 45% 9% 6．樓盤建筑設(shè)計(jì)情況 總占地面積 3800 容積率 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積 大堂裝修擋次（ ）較高（ ）一般（√）較低 采光情況（ ）好（√）一般（ ）壞 通風(fēng)情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無 8．交通狀況 公交線路（ 5 ）Ｗ （ 18 ）Ｗ（ 3）Ｗ 有無亞交通連接問題（ ）有（√）無 9．車位情況與交通組織 車位 未定 元 /個(gè) .月 出售 180000 元 /個(gè) 車位 88 個(gè)左右 車位比例 1： 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（ ）進(jìn)出方便 （√）進(jìn)出不便 10．物業(yè)管理 (1)公司名稱 (2)收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費(fèi) 不超過 3 元 /平方米 /月 特色服務(wù)：無 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 無 衛(wèi)生間布 置情況：（ ）集中布置（√）分散布置 12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 每戶自備 電梯個(gè)數(shù)（ 5）個(gè) 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無 智能化設(shè)備 可視對(duì)講、門禁、 24 小時(shí)監(jiān)控 13．銷售情況 開盤時(shí)間 入伙時(shí)間 已銷售時(shí)間 七個(gè)月 銷售狀況