【正文】 , February 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :04:0523:04Feb237Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。今年 3月深圳出現(xiàn)首例寫字樓 回購 77 緊縮的信貸政策令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房企業(yè)、個人資金頗有壓力，企業(yè)投資資金中自籌資金比例達歷史新高 數(shù)據(jù)截止至 2023年 9月 ?對工商類物業(yè)的牽連影響 78 房地產(chǎn)市場的調(diào)控以及經(jīng)濟增長速度的放緩， 各開發(fā)商都從追求 利潤 轉(zhuǎn) 向 追求回收速度 ， 現(xiàn)金為王是上策 ， 工商類物業(yè)新盤推售建議 “隨行就市 ”選擇 “低開高走 ” 的策略 價格策略建議 ?拉開價格差，建立不同層位、不同面積拆分的資源優(yōu)勢和標(biāo)桿價 ?中期求穩(wěn)，利潤率第一，慢慢提升項目價格，建立良好的市場口碑 ?加快推進主體工程的施工進度，展示部分主體外立面和裙樓商業(yè)的規(guī)劃效果，加強客戶信心，在后期可提升價格 ?風(fēng)險提示 ?初期求量，吸引車公廟老客戶，建議項目以讓利優(yōu)惠試水入市，保證銷售率，打開市場局面 ?介于銀行貸款政策的收緊， 加上 寫字樓按揭首付比例較高，戶型小的總價相對低，但戶型中大的（ 500 ㎡ ）可采用價格優(yōu)惠的方式 79 客戶預(yù)期： 入駐企業(yè)對車公廟片區(qū)的預(yù)期 客戶特征分析發(fā)現(xiàn)，對片區(qū)內(nèi)交通、商業(yè)配套提升迫切需要改善： ? 客戶對車公廟交通路網(wǎng)有迫切改進需求， 完善空間規(guī)劃布局。 市場處境：從階段來看，以住宅為主房地產(chǎn)市場目前處于全面促銷和局部降價階段，二手房受此牽連成交下降 ?目前市場處境 75 資金壓力下，大部分房企加快銷售速度和促銷力度，且拿地態(tài)度趨于謹慎，減少土地儲備以保留充足現(xiàn)金流應(yīng)對調(diào)控政策 ? 2023年底有 7家房企在兩項榜單上均有進入前十的情況相比，今年上半年只有萬科、中國建筑（含中海）和保利上榜，而萬達、恒大、綠地及碧桂園在獲得不俗銷售業(yè)績的情況下，出手拿地的規(guī)模則略顯相形見拙 企業(yè)名稱 2023年 16月份土地儲備面積（萬平方米） 2023年末土地儲備面積（萬平方米） 凈增減（萬平方米） 2023年 16月份銷售面積（萬平方米） 拿地金額占銷售額比重 恒大 9656 9819 163 612 % 萬科 5647 5761 114 566 % 綠地 5052 5257 205 352 % 保利 4761 4749 12 341 % 世茂 4177 4096 81 109 % 雅居樂 3523 3585 62 138 —— 碧桂園 3450 3741 291 345 —— 綠城 3433 3266 167 84 % 中海 3406 3444 38 361 % 龍湖 3161 3123 38 147 % ? 在日趨嚴厲的調(diào)控政策背景下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快了銷售速度和促銷力度，以提高資金周轉(zhuǎn)率，但與此同時不少標(biāo)桿房企適當(dāng)減少了土地儲備規(guī)模與拿地規(guī)模 ?注：數(shù)據(jù)截止至 2023年 6月。 73 目前創(chuàng)新型廠房寫字樓新推項目 —— 福年廣場，定位為低密度生態(tài)總部，正緊急施工中，預(yù)計 2023年 6月竣工，年中開展銷售工作，售價在 /平米左右 ? 福年廣場總用地面積㎡ ，建筑面積 46792㎡ ，容積率。 67 項目綜合比較表 比較因素 權(quán)重 估價對象 可比實例 A（范例） 因素打分 調(diào)整系數(shù) 權(quán)值 可比實例價格（元 /m2） 交易情況 100% 100 95 105% 105% 市場狀況 (價格指數(shù)） 100% 103 95 108% 108% 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 位置優(yōu)劣度 10% 100 95 105% 11% 交通便捷度 10% 100 95 105% 11% 外部配套完善程度 5% 100 95 105% 5% 商業(yè)繁華程度 5% 100 95 105% 5% 環(huán)境質(zhì)量 5% 100 95 105% 5% 實物狀況 使用現(xiàn)狀 5% 100 95 105% 5% 完損程度 5% 100 95 105% 5% 規(guī)模 5% 100 75 133% 7% 樓層 10% 100 95 105% 11% 層高 5% 100 95 105% 5% 臨路狀況 20% 100 95 105% 21% 設(shè)備設(shè)施 5% 100 95 105% 5% 產(chǎn)權(quán)狀況 剩余使用年限 5% 100 95 規(guī)劃限制條件（容積率） 5% 100 95 111% 6% 68 69 參考項目對比 比較因素 估價對象 福田天安創(chuàng)新科技廣場 福田泰然雪松大廈 福田泰然海松大廈 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 位置優(yōu)劣度 車公廟西南片區(qū) 車公廟東南片區(qū) 車公廟西南片區(qū) 車公廟西南片區(qū) 交通便捷度 臨濱河大道、車公廟地鐵 站，交通便利 臨深南大道、車公廟地鐵站，交通便利 臨濱河大道、車公廟 地鐵站，交通便利 臨濱河大道、車公廟 地鐵站，交通便利 外部配套完善程度 一般，餐飲娛樂設(shè)施較為 缺乏 較好，餐飲娛樂設(shè)施較 為齊全 一般，餐飲娛樂設(shè)施 較為缺乏 一般，餐飲娛樂設(shè)施 較為缺乏 商業(yè)繁華程度 商業(yè)氛圍較淡薄 商業(yè)氛圍較濃厚 商業(yè)氛圍較淡薄 商業(yè)氛圍較淡薄 環(huán)境質(zhì)量 很好 較好 較好 較好 實物狀況 使用現(xiàn)狀 很好 一般 較好 較好 完損程度 新房 較完好（偏舊） 完好 完好 規(guī)模 辦公面積 10萬㎡ 辦公 ㎡ 辦公 ㎡ 辦公 10萬㎡ 樓層 25層 20層 9層和 17層 25層 層高 臨路狀況 連接城市交通主干道 連接城市交通主干道 直接城市交通主干道 直接城市交通主干道 設(shè)備設(shè)施 完善 較完善 較完善 較完善 產(chǎn)權(quán)狀況 剩余使用年限 45 40 43 39 規(guī)劃限制條件（容積率） 容積率 容積率 4 容積率 容積率 70 比較因素修正系數(shù)表 項目 福田天安創(chuàng)新科技廣場 福田泰然雪松大廈 福田泰然海松大廈 可比實例價格（元 /m2） 30,381 34,661 33,661 交易情況修正系數(shù) 105% 100% 100% 市場狀況調(diào)整系數(shù) 105% 101% 102% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 104% 103% 102% 綜合修正系數(shù) 115% 105% 104% 比準價格（元 /m2） 34,919 36,234 35,169 權(quán)重 1/3 1/3 1/3 加權(quán)平均值（元 /m2） 35,441 評估單價（元 /m2）取整 36,000 經(jīng)市場法測算，若金谷六號的商業(yè)配套提升，項目售價可為 /㎡ ?可比實例價格為 2023年成交參考價 ?市場法計算公式：比準價格＝可比實例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 結(jié)合收益法修正 : 按目前工業(yè)辦公的投資回報 5%計算，價格修正為 /㎡ 租金回報修正 深圳目前商辦土地還原利率為 5% 目前本項目區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新型廠房寫字樓租金 115145元 /平方米 /月，取平均值，130元 /平方米 /月；考慮到目前創(chuàng)新型廠房寫字樓市場去化率很高、市場表現(xiàn)良好，加之，如果項目提高了檔次，提升了商業(yè)配套，未來預(yù)計可達到 130160元 /平方米 /月之間，取中值為 145元 /平方米 /月。 創(chuàng)新型廠房寫字樓中的高端產(chǎn)品 +完善商業(yè)配套 產(chǎn)品定位 在金谷系列客戶研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合產(chǎn)品的戶型，判別客戶定位如下： ?企業(yè)類型：以民營企業(yè)為主體 ?客戶類型：以提升自身形象定位的、購買動機為自用的企業(yè)為重點；且集中在中小型客戶。 項目昭示性不強 機會 Opportunity 威脅 Threaten 政策利好，房地產(chǎn)投資受限，商辦成為 “ 漏網(wǎng)之魚 ”； 民 營企業(yè)自用型及長線投資型購買力拉動市場需求； 同類型同檔次寫字樓產(chǎn)品運營情況良好，去化周期較短； 市場放量小，同類產(chǎn)品造成的直接競爭較小，競爭環(huán)境寬松 周邊的商業(yè)氛圍沒有形成。其中，最為期望的是“增加商業(yè)配套”和”提高檔次“。 ?較大部分受訪者對停車場服務(wù)表示滿意。主要有如下原因：①擁堵：因為唯一北行的泰然九路太窄，車流量大；②進入主干線的出入口少：建議增加進入濱河路入口，打通泰然六路西行出口；③路旁存在亂停車現(xiàn)象。 ? 近一半的客戶對價格趨勢持模糊態(tài)度 。 ?各類型企業(yè)的購買 /租用動機 ? 國企基本上都是自用； ? 民營企業(yè)則是三者兼?zhèn)?，但以自用為主? ? 外企一般也是以自用為主，而且大致為租用。 ? 受訪者中，首次臵業(yè)者占據(jù)了 68%，為主流群體。 ? 金谷 6號在區(qū)位、交通，環(huán)境，開發(fā)商三個方面都處于優(yōu)勢行列。 ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 效果圖 位臵圖 工地圖 周邊配套 ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 典型案例寫字樓項目客戶組成：以民營企業(yè)為主 ? 無論是香年廣場、智慧廣場還是天安數(shù)碼大廈，民營企業(yè)客戶均占據(jù)了絕大部分比例。 典型案例分析 —— 天安數(shù)碼時代大廈 ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 天安數(shù)碼時代大廈 50 典型案例分析 —— 福年廣場 ? 福年廣場位于福田保稅區(qū)內(nèi)市花路與紫荊路的交匯處。層高僅 ，停車位配比 244:1，車位配比較低；標(biāo)準層達到了 2836㎡，一般水平。層高達到了 ，停車位配比 131:1；標(biāo)準層達到了 1143㎡。層高達到了 米，停車位配比達到了 91:1；標(biāo)準層達到了 2060㎡。 43 典型競爭對手運營狀況良好，特別是同關(guān)內(nèi)的工業(yè)寫字樓；關(guān)內(nèi)寫字樓售價集中在 /㎡之間 ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 項目名稱 智慧廣場 香年廣場 美年廣場 天安數(shù)碼 時代大廈 創(chuàng)新科技 廣場一期 創(chuàng)新科技 廣場二期 龍崗天安 數(shù)碼創(chuàng)新園 福年廣場 辦公總體量（萬㎡） 在建 已租（入駐）面積（萬㎡） 空置面積 （萬㎡） 空置率 % 平均租金（元 /㎡ /月） 160 130 118 150 120 145 60 平均售價（元 /㎡） 48000 36000 31000 38000 32023 35000 12500 投資回報率 % % % % % % % ?主要競爭對手典型項目運營情況 ?從具體運營情況看，關(guān)內(nèi)、關(guān)外差別較大。 金谷 6號 金谷 6號 競爭環(huán)境 ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 41 42 新近上市的工業(yè)寫字樓主要分布在華僑城、車公廟片區(qū)；產(chǎn)品系列以天安、金谷和花樣年為主；花樣年福年廣場或?qū)⒊蔀轫椖康母偁帉κ? ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 新近在售（剛售完）工業(yè)寫字樓清單 行政區(qū) 片區(qū) 系列名稱 樓盤名稱 狀態(tài) 南山 華僑城 其他 智慧廣場 售罄 /出租完畢 南山 華僑城 花樣年 香年廣場 售罄 /出租完畢 南山 蛇口 花樣年 美年廣場 售罄 /出租完畢 福田 車公廟地區(qū) 金谷 雪松大廈 售罄 /出租完畢 福田 車公廟地區(qū) 天安 天安數(shù)碼時代大廈 售罄 /出租完畢 福田 車公廟地區(qū) 天安 天安創(chuàng)新科技廣場 售罄 /出租完畢 福田 保稅區(qū) 其他 花樣年福年廣場 待售 龍崗 龍崗中心區(qū) 天安 龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 售罄 /出租完畢 ?南山 ?華僑城、蛇口 ?福田 ?車公廟 ?福田 ?保稅區(qū) ?龍崗 ?中心區(qū) ?智慧廣場 ?香年廣場 ?美年廣場 ?雪松大廈 ?天安數(shù)碼時代大廈 ?天安創(chuàng)新科技廣場 ?福年廣場 ?龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 ?近兩年來，深圳工業(yè)寫字樓上市項目較少，主要分布在南山的華僑城片區(qū)、福田的車公廟地區(qū)以及龍崗中心區(qū)。金谷 6號項目目前正在建設(shè)中，預(yù)計正式上市時間為 2023年 5月。 ?金谷 6號項目位于深圳市福田區(qū)泰然工業(yè)園區(qū)泰然十一路和泰然八路交匯處西北角，屬于車公廟片區(qū)西南部。 創(chuàng)新型廠房寫字樓市場態(tài)勢良好，競爭較為寬松；在市場中已逐漸成為一個投資熱點。 ?從商業(yè)寫字樓市場狀況看，市場競爭相對寬松，新房價格仍有上漲空間，二手房租金穩(wěn)定。 ?車公廟地區(qū)入駐公司以金融行業(yè)承受的租金最高，其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)。 數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、華房房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng) 2023年福田各片區(qū)商業(yè)在售項目成交情況 片區(qū) 項目名稱 銷售月 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 新洲 嘉葆潤金座家園（新洲中