【正文】 在南京市，除城市中心區(qū)如新街口地區(qū)、鼓樓地區(qū)、山西路地區(qū)以外，在城市中心區(qū)的外圍也出現(xiàn)了很多成功的辦公房，例如龍蟠路一帶的黃埔大廈、錦江麗舍，河西的金鷹漢中新城、文薈、鴻都大廈等都是成功的案例。 交通便利和地理位置優(yōu)越是被訪者選擇該地段的主要原因。 南京目前很多發(fā)展中的中小型公司辦公面積偏小。此外，意向購買商住樓的受訪者中有15人需要100—150平方米的面積。商務(wù)酒店是辦公房是南京市場上近兩年涌現(xiàn)出來的一種新的物業(yè)類型，其特點是，結(jié)構(gòu)為套間形式，有單獨的衛(wèi)生間，但不針對一般居住。對這些物業(yè)類型的測試有助于開發(fā)商了解部分辦公房需求者的需求情況。另一方面，調(diào)查的經(jīng)驗表明，消費者選擇的價格低于實際可承受的價格，同時消費者對價格的認識低于市場的實際情況。（二） 心理購買價位測試在表示可以接受本案的87個受訪者中，接受50005499元價位的人最為集中，達36%，其次4500—4999元價位接受的人也比較多達30%。（五）公共設(shè)施需求 本次調(diào)查從是否需要部分公共設(shè)施出發(fā)，讓目標客戶從中選出影響其購買辦公用房的相關(guān)因素，代表實用性的配套設(shè)施如公共餐廳、公共開水間、公共健身場所得到較高的認同。四、購買需求 （一）購買目的及意圖本次調(diào)查的所有公司都必須具備至少在兩年中有購買辦公用房的需求，通過上面的這幅圖表可以清晰的看出受訪公司購買辦公用房的目的和意圖。三、寫字樓辦公現(xiàn)狀（一）目前辦公場所面積 在本次抽樣調(diào)查的200家公司中，大多數(shù)公司辦公場所較為擁擠，辦公面積（建筑面積，以下辦公面積均指建筑面積）在100㎡以下占樣本總量的58%，其中3成公司的辦公面積在50㎡以內(nèi)，200㎡以上的公司占16%。（目前南京共有個體工商戶10多萬戶，注冊資金20多億，私營企業(yè)3萬多戶，注冊資本200多億元。同時他以較為平實的價格、務(wù)實的作風贏得了很多中小型公司的歡迎?！翡N售狀況金陵御景園于2001年9月開盤，起售價格為4680元/平方米，樓層差價80元/平方米，可六成按揭。 ③ 價格相對優(yōu)惠起售價4680元/平方米，均價不到5200元/平方米，在這一地段具有一定優(yōu)勢。寫字樓共19層，13層為商鋪，主樓為寫字間。金陵御景園 項目名稱序號 金陵御景園 　 南京益來實業(yè)有限公司金陵御花園、金陵御庭園、益來國際廣場2．樓盤地址太平南路333號3．售樓處電話45456666465884．最低售價最高售價、均價、實用率 （ 5200 ）均價（5720）最高價———最低價（ 4680 ） 實用率 70% 樓層差價80元/㎡5．分割面積及銷售情況總單位數(shù) 153　　　　　　　　單位面積（㎡）數(shù)量銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%99103281450%1053830%1081614%113116139%2820%1815%10880%200%6．樓盤建筑設(shè)計情況總建筑面積 26960 　　建筑立面設(shè)計 曼克頓風格 建筑平面設(shè)計 方正 大堂面積　　113㎡　　　大堂裝修檔次（　）較高（√）一般（?。┹^低采光情況（√）好（?。┮话悖ā。耐L情況（√）好（?。┮话悖ā。?．地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司 華泰證券 、國泰君安 超市 上海聯(lián)華、蘇果便利 銀行 農(nóng)行、工行、建行 郵局 太平南路郵局 8．交通狀況公交線路（1）Ｗ?。?0）Ｗ （307）Ｗ 有無亞交通連接問題（?。┯校ā蹋o9．車位情況與交通組織　車位 400 元/ 出售 　　車位 111 個左右　車位比例 　　　停放方式（?。┑厣稀。ā蹋┑叵隆　〗煌ńM織（√）進出方便　?。ā。┻M出不便10．物業(yè)管理(11) 公司名稱(12) 收費情況物業(yè)管理公司 自管 管理的主要樓盤：金陵御花園、金陵御庭園物業(yè)管理費 3 元/平方米/月特色服務(wù)：11．公用設(shè)施情況會所面積 　　　無　　 會所內(nèi)容：無衛(wèi)生間布置情況：（*）集中布置（ ）分散布置12. 機電與弱電系統(tǒng)　空調(diào) 無 　電梯個數(shù)（3）個 品牌 寬帶（√）有?。ā。o智能化設(shè)備 　 13．銷售情況　入伙時間　　銷售狀況　已售80%　 14價格走勢及相應(yīng)調(diào)整原因　開盤價　4680　　　　價格變化情況及原因　隨著工程進度略有漲動　　15．樓盤主要優(yōu)勢 開發(fā)商良好的品牌 物超所值的價格優(yōu)勢 地理位置優(yōu)勢16．樓盤主要劣勢 太平南路為單行線交通不便 該項目規(guī)劃為辦公與住宅混合的小區(qū)，辦公樓的品質(zhì)有所影響。由此決定了其在銷售價格上處于不利位置，從實際情況來看，其售價平均要高達7000元/平方米，確定在市場上屬于偏高，但從目前銷售情況看，其銷售情況很好，推出的1118F已經(jīng)售出60%以上，除去因為銷售總量（2027F被南京國際信托投資公司內(nèi)部消化）決定的銷售壓力較小處，其成功主要有以下幾方面因素：定位明確當初投資大廈定位為針對企業(yè)知名度較高、經(jīng)濟實力強、形象信譽好和意向投資大的企業(yè)的高品位、高品質(zhì)、智能型的甲級寫字樓。2. 劣勢（1） 地段較偏大廈位于升州路，處于新街口以南地區(qū)，地段稍僻，周邊辦公氛圍較差。（2） 交通便利附近有多條公交線路，地鐵三山站出口近在咫尺，交通不受管制，停車方便。u 銷售狀況該物業(yè)起售價為6600元/平方米，樓層差價為100元/平方米，物業(yè)管理費用為每月5元/平方米，車庫出租價格為每月400元/個。小結(jié)：錦江麗舍的最大成功處在于：對市場深入分析、找準市場空白點和目標客戶后迅速入市。五、項目分析樓盤主要優(yōu)勢 首創(chuàng)南京商務(wù)用房實用率達到130%—140%，七成十年按揭月還款低于同類地段一般辦公樓月租金。周邊銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院等配套設(shè)施不齊全，離該項目有一個街區(qū)的距離。業(yè)主主要由中小型廣告公司、IT企業(yè)構(gòu)成。2. 劣勢：（1） 品質(zhì)一般黃埔大廈的建筑品質(zhì)一般，相比于南京市場上的其他寫字樓沒有較為突出的優(yōu)點。套型面積基本為130平方米左右。其外還有少量商住樓如：鴻都大廈、文薈大廈等。但南京的宏觀經(jīng)濟環(huán)境制約了這一需求，另一方面南京本地的商業(yè)文化習慣也不接受這種物業(yè)。此外對于福鑫大廈這種小而全的產(chǎn)品定位，包容性太強，開發(fā)商必須佐以相應(yīng)的媒體引導(dǎo)和教育才能奏效。（2） 形象和品牌宣傳不到位，是一個規(guī)模相當大的寫字樓項目。u 營銷分析福鑫國際大廈在洪武路、新街口地段的寫字樓中銷售情況很不理想，原因有多方面：（1） 多元化的產(chǎn)品造成市場定位模糊福鑫國際大廈可以看作是開發(fā)商所做的一種嘗試，其綜合多種不同類型物業(yè)的目的在于試圖滿足高檔辦公市場上多元化的需求。u 市場定位面對WTO浪潮，福鑫大廈定位于國際企業(yè)、知本家團隊。（2） 工程總體開發(fā)面積較大，包括了開放式寫字間、標準寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。其特點是綜合了開放式寫字間、標準寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。（4）二橋匯杰廣場 項目名稱序號 二橋匯杰廣場 二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司2．樓盤地址中山北路與大學路交口3．售樓處電話33760224．最低售價最高售價、均價、實用率 （ 7550 ）均價（ 7850 ）最高價———最低價（ 6550 ） 實用率 76% 5．分割面積及銷售情況總單位數(shù) 312　　　　　　　　8層散戶（每層12個單位）其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積（㎡）數(shù)量銷售進度占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售6．樓盤建筑設(shè)計情況總占地面積 2900 容積率 綠化率 屋頂花園 總建筑面積 22000 　　建筑立面設(shè)計 點式 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積　　860　　　大堂裝修擋次（　）較高（√）一般（?。┹^低采光情況（√）好（?。┮话悖ā。耐L情況（?。┖茫ā蹋┮话悖ā。?7．地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司 平安證券 超市 華誠超市 銀行 工行、農(nóng)行、商行 郵局 無 8．交通狀況公交線路（26?。住。?0?。祝?6　）Ｗ（6?。祝?5　）Ｗ（9?。祝?7?。?．車位情況與交通組織　車位 500 元/ 出售 250000 元/個　　車位 200 個左右　車位比例 1：2　　　停放方式（√）地上?。ā蹋┑叵隆　〗煌ńM織（√）進出方便　　（?。┻M出不便10．物業(yè)管理(7) 公司名稱(8) 收費情況物業(yè)管理公司 　 未指定 管理的主要樓盤：物業(yè)管理費 3　 元/平方米/月特色服務(wù)：無11．公用設(shè)施情況會所面積 　750　　　　 會所內(nèi)容：衛(wèi)生間布置情況：（√）集中布置（ ）分散布置12. 機電與弱電系統(tǒng)　空調(diào) 　 中央 　電梯個數(shù)（ 8）個 品牌 未定 寬帶（√）有?。ā。o13．銷售情況　開盤時間　　　　　　　　入伙時間　　　　　已銷售時間　　一個月　　　　　銷售狀況　　4層　　　14．價格走勢及相應(yīng)調(diào)整原因　開盤價　6550　　　　　　　價格變化情況及原因　　　未調(diào)整　　　　　　　　　　　　　　　　　15．樓盤主要優(yōu)勢　純辦公寫字樓、集中會議室、意見組合式銷售、交通好、 車位充足16．樓盤主要劣勢　周邊辦公氛圍不濃（6）——洪武路一帶，包括福鑫國際大廈、新大都大廈等。目標客戶: 電子、科技等中小企業(yè)（地上18層，地下15層） ，寫字樓：988m2 /層，高檔塑鋼窗，公用過道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯（其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實用）總結(jié)：此項目原銷售6000元/ m2 （均），銷售速度緩慢，后委托專業(yè)顧問公司進行再策劃，將寫字樓內(nèi)部進行再次分隔，同時價格下調(diào)至均價5300元/ m2 ，2個月內(nèi)銷售過半，使資金在短期內(nèi)回籠，在一定程度上回避了市場風險。該區(qū)域的目標客戶較為集中，主要瞄準IT界人士，為珠江路電腦一條街服務(wù)。（2）易發(fā)時代大廈項目名稱序號易發(fā)時代大廈 易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．樓盤地址廣州路標228號3．售樓處電話37244564．售價5600元/㎡—5800元/㎡5．分割面積范圍146301㎡6總建筑面積15000平方米7．建筑特色朝南立面為弧型，立面處理得很簡潔8．地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運動環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差9．交通狀況3路總站、交通方便10．建筑設(shè)計2— 1—4F：群樓、5—14樓：商住，有幾個較難利用的空間11．車位比例與車流狀況60個停車位，車流狀況良好12．物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費情況和平物業(yè)管理公司 2—3元/㎡月13會所面積及內(nèi)容無14．公共部分裝修情況將按酒店標準裝修15．機電與弱電系統(tǒng)美國愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16．智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17．樓盤主要優(yōu)勢門前有一個500㎡漫步廣場、外立面較有特色18．樓盤主要劣勢無中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差1廚衛(wèi)裝修情況普通裝修（4）——大行宮一帶，包括新世紀廣場、華夏證券大廈、日月大廈等。隨著銷售推進，逐漸調(diào)高價格，一方面贏得更多利潤，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。u 營銷分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場上，屬于比較成功的案例。同時該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。（3） 開發(fā)商有良好的信譽本案由蘇寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場已經(jīng)樹立良好的形象和信譽，值得消費者信賴。（1）蘇寧環(huán)球大廈u 項目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔當物業(yè)管理顧問，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約8萬平方米，是以高檔寫字樓和商務(wù)公寓為主的項目，高28層（地下2層車庫，裙樓5層，720層為寫字樓，2126層酒店式公寓，2728會所）建筑面積8萬㎡，均價：9000元/ ㎡，管理費：㎡。目標客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。作為一個本相目值得參考的典型項