【正文】 析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ? 受訪者對(duì)車行進(jìn)入性不太滿意。 ? 所有受訪者都不認(rèn)為“價(jià)格會(huì)下跌” 。 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 55 民企是主力軍，且偏好于中小戶型；國(guó)企、外企偏好大戶型；購(gòu)買動(dòng)機(jī)以自用為主 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ?各類型企業(yè)的購(gòu)買面積 ? 國(guó)企基本上都是大客戶，購(gòu)買面積均超過 1000㎡； ? 民營(yíng)企業(yè)是主力軍，但以中小戶型為主，集中在 5001000㎡之間； ? 外企也是大客戶，但由于采訪數(shù)據(jù)有限，不具備參考性。 ? 受訪者中，民營(yíng)企業(yè)占比最高，達(dá)到了 89%，為主流群體。 ?每個(gè)單項(xiàng)滿分為 100分，總分滿分為 500分。 ? 預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為 2023年。 ?缺點(diǎn)： 樓內(nèi)配套一般； 車位配比不足； 工業(yè)性質(zhì)用地。 典型案例分析 —— 香年廣場(chǎng) ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 47 48 典型案例分析 —— 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 項(xiàng)目名稱 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 區(qū)位板塊 車公廟 地塊用地性質(zhì) 工業(yè) 大樓性質(zhì) 涉外 開發(fā)商 深圳天安數(shù)碼城有限公司 物業(yè)管理公司 深圳天安物業(yè)管理有限公司 入市時(shí)間 2023年 租售形式 租售 樓體高度 (M) 總層數(shù) 大樓等級(jí) 乙級(jí) 得房率 面積 建筑面積 (㎡ ) 辦公面積 (㎡ ) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 停車場(chǎng) 停車 (個(gè) ) 電梯 客梯數(shù)量 品牌 Fujitec 停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 400 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) ?天安數(shù)碼時(shí)代為深圳中檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。 ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 45 46 典型案例分析 —— 香年廣場(chǎng) ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 項(xiàng)目名稱 香年廣場(chǎng) 區(qū)位板塊 華僑城 地塊用地性質(zhì) 工業(yè) 大樓性質(zhì) 非涉外 開發(fā)商 深圳市康年科技有限公司 物業(yè)管理公司 深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司 入市時(shí)間 2023年 12月 租售形式 租售 樓體高度 (M) 總層數(shù) 大樓等級(jí) 乙級(jí) 容積率 得房率 面積 建筑面積 (㎡ ) 辦公面積 (㎡ ) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 停車場(chǎng) 停車 (個(gè) ) 電梯 客梯數(shù)量 品牌 日立 停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 600 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) ?香年廣場(chǎng)為深圳中檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 44 典型案例分析 —— 智慧廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 智慧廣場(chǎng) 區(qū)位板塊 華僑城 地塊用地性質(zhì) 工業(yè) 大樓性質(zhì) 非涉外 開發(fā)商 深圳市中核興業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 世邦魏理仕 入市時(shí)間 2023年 10月 租售形式 出售 樓體高度 (M) 總層數(shù) 22 大樓等級(jí) 甲級(jí) 容積率 得房率 面積 建筑面積 (㎡ ) 辦公面積 (㎡ ) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 主力戶型（㎡） 7301295㎡ 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 停車場(chǎng) 停車 (個(gè) ) 電梯 客梯數(shù)量 34 品牌 OTIS 停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 500 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 典型案例分析 —— 智慧廣場(chǎng) ?智慧廣場(chǎng)為深圳高檔工業(yè)寫字樓中的典型代表。 ?目前，待售中的花樣年福年廣場(chǎng)或?qū)⒊蔀榻鸸?6號(hào)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ?從項(xiàng)目微觀位臵上看，對(duì)外可通達(dá)性尚可，現(xiàn)狀項(xiàng)目南邊接近濱河大道輔道（出入口），可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北邊可通過泰然九路直通深南大道，交通可達(dá)性好；不足之處在于西行未能與高速路打通接口，且泰然九路太窄，容易發(fā)生堵車現(xiàn)象。其中已建云松大廈、水松大廈、海松大廈、紅松大廈和雪松大廈，目前已完全投入使用，空置率很低，為本次定位定價(jià)研究的主要對(duì)象。 ? 發(fā)展方向 ：中心區(qū)西移，而項(xiàng)目占據(jù)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)向西發(fā)展的重要區(qū)域 —— 車公廟辦公區(qū)的核心位臵。 ?車公廟地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，創(chuàng)新型廠房寫字樓穩(wěn)中有升，空臵率低，投資價(jià)值明顯；金谷系列產(chǎn)品在市場(chǎng)中表現(xiàn)良好；商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)定。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 35 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ?從宏觀形勢(shì)看，深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持良好態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)信心指數(shù)高，而商辦物業(yè)作為政策調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”，或?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 2023年車公廟片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目成交情況 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 成交樓層 成交套數(shù) 成交面積（ m2） 估價(jià)師參考均價(jià) （元 /m2） 成交時(shí)間 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 2 1 17 117706 202305 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 2 1 10 240833 202306 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 1 1 13 241297 202306 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 2 1 7 240061 202308 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 2 1 5 239316 202309 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 1 1 9 219730 202312 本元大廈 寫字樓裙樓 3 1 520 37506 202310 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫字樓主樓 6 7 1080 32994 202304 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫字樓主樓 12 1 138 38438 202305 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫字樓主樓 6 4 639 35993 202308 盛唐商務(wù)大廈 寫字樓底商 1 2 281 152470 202307 陽光高爾夫大廈 寫字樓底商 1 29 1634 95000 202306 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 33 車公廟入駐企業(yè)多為自主創(chuàng)業(yè)型、商務(wù)服務(wù)類企業(yè)；但金融業(yè)企業(yè)能承受租金最高 ?車公廟地區(qū)入駐公司行業(yè)以通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，批發(fā)業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)占據(jù)了絕大多數(shù)。在售項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)，成交面積占 60%，車公廟無新項(xiàng)目。 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 30 商業(yè)寫字樓與創(chuàng)新型廠房寫字樓價(jià)格差距 /㎡ 2023年車公廟片區(qū)商業(yè)二手字樓成交項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 出售套數(shù) 出售面積 (㎡ ) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 綠景廣場(chǎng)主樓（ NEO） 15 2953 43140 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 15 2715 36831 大慶大廈 13 1602 34348 金運(yùn)世紀(jì)大廈 12 1857 38335 喜年中心 12 941 39083 英龍展業(yè)大廈 6 1255 29994 本元大廈 4 2097 36713 盛唐商務(wù)大廈 2 240 38007 中國(guó)有色大廈 1 174 41980 2023年車公廟片區(qū)二手創(chuàng)新型廠房寫字樓成交項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 出售套數(shù) 出售面積 (㎡ ) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 福田天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈 4 1791 32801 泰然蒼松大廈 12 2147 25662 泰然勁松大廈 10 2249 26955 泰然海松大廈（金谷 2號(hào)） 10 3048 33661 泰然紅松大廈（金谷 4號(hào)） 2 832 33285 泰然水松大廈（金谷 3號(hào)） 10 4195 33586 泰然雪松大廈（金谷 5號(hào)） 5 1798 34661 泰然云松大廈（金谷 1號(hào)） 3 1335 30853 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 15 7774 30381 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)（二期） 12 6000 30554 天吉大廈 1 575 15470 天祥大廈 6 5854 23093 天展大廈 1 1129 24990 ?商業(yè)二手房成交均價(jià)在 /㎡之間，均值為 /㎡。 ?前半年市場(chǎng)成交量穩(wěn)中有升， 5月達(dá)到最高峰。 車公廟業(yè)已形成極具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)特色，以科技創(chuàng)新型、金融、物流為主導(dǎo)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)、外知名企業(yè)入駐 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 企業(yè)類型 知名企業(yè)名稱 國(guó)外企業(yè) 杜邦中國(guó)集團(tuán)有限公司、大冷王運(yùn)輸制冷有限公司、百安居、安奈物網(wǎng)絡(luò)（深圳）有限公司、麥當(dāng)勞餐廳（深圳）有限公司、聯(lián)邦快遞、佳能、日立、花旗銀行、韓國(guó) IBK銀行、皇冠、好富頓等 國(guó)內(nèi)企業(yè) 五礦建設(shè)、中建鋼構(gòu)、花樣年集團(tuán)、泰然集團(tuán)、精量電子、香港東方技術(shù)、深廣源實(shí)業(yè)、深圳燃?xì)?、愛施德?shí)業(yè)、海川實(shí)業(yè)、招商銀行、華商銀行、中國(guó)移動(dòng)、步步高、德潤(rùn)、萬利達(dá)、金立、云海、中意櫥柜、筑博設(shè)計(jì)等 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 25 車公廟具有得天獨(dú)厚的投資、辦公環(huán)境和重要條件，主要表現(xiàn)在： ?企業(yè)數(shù)眾多：深圳 CBD西門戶，匯集了 5000多家企業(yè)（以科技創(chuàng)新型民企、金融業(yè)為主） ?交通便利：深圳東西中軸上，坐享深南、廣深高速入口，地鐵站，汽車站，濱海便利 ?節(jié)能：基本以自裝空調(diào)為主，為企業(yè)加班節(jié)約辦公成本 ?物業(yè)使用率高，戶型方正，樓層層高，辦公環(huán)境成熟，視野開闊 車公廟日漸形成的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?蓮花山 ?深圳高爾夫 ?中心區(qū) ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 26 車公廟片區(qū)創(chuàng)新型廠房寫字樓穩(wěn)中有升，空臵率低，投資價(jià)值明顯 ?從深圳創(chuàng)新型廠房寫字樓的分布看，車公廟是當(dāng)之無愧的大片區(qū)。 ?轉(zhuǎn)型 ： 隨著城市的發(fā)展，車公廟承接福田中心區(qū)的辦公西移，目前，片區(qū)內(nèi)擁有 5000多家企業(yè)， 100000名左右員工；已經(jīng)逐步由工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型。 ?深圳工業(yè)用地成交量大；其中樓面地價(jià)高的地塊 可能 作用為創(chuàng)新型廠房（寫字樓） ?創(chuàng)新型廠房寫字樓基本處于供不應(yīng)求局面，價(jià)格上升，產(chǎn)品去化率高。 ?土地市場(chǎng)特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析 ?2023年在售項(xiàng)目包括金谷、天安和智慧廣場(chǎng)系列，成交狀況良好，產(chǎn)品去化率高。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 17 供求狀況：深圳創(chuàng)新型廠房寫字樓基本處于供不應(yīng)求局面，價(jià)格上升較快 ?從歷年深圳創(chuàng)新型廠房寫字樓的供求情況看，基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且價(jià)格一路飄升。 ?成交量較低，成交價(jià)格較為穩(wěn)定； ?租金走勢(shì)平穩(wěn)，車公廟地區(qū)租金處于中高水平； ?中心區(qū) CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個(gè)片區(qū)，空臵率較低。車公廟片區(qū)處于中高水平。 ?福田區(qū) 2023年三級(jí)市場(chǎng)成交量變化情況與全市類似； ?成交價(jià)格則是相對(duì)穩(wěn)定，穩(wěn)中有升。 ?從去化率情況看，車公廟地區(qū)是去化率最高的片區(qū)。 2023年第三季度，由于世紀(jì)匯廣場(chǎng)等的入市，使得市場(chǎng)供應(yīng)量驟增，市場(chǎng)又進(jìn)入去存量階段。 ?2023年深圳寫字樓空臵率創(chuàng)四年來新低。其余項(xiàng)目面積較小，主要分布在寶安和龍崗。 ?本報(bào)告需要解決的核心問題 報(bào)告主要從市場(chǎng)角度出發(fā) ?通過對(duì)深圳創(chuàng)新型廠房辦公樓的市場(chǎng)調(diào)研，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類型產(chǎn)品的特征、發(fā)展趨勢(shì)、銷售情況；以及在運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新型廠房的租賃情況、租金水平、客戶類別及租期狀況； ?從而研判：符合車公廟區(qū)域創(chuàng)新型長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，為實(shí)現(xiàn)金谷 6號(hào)價(jià)值最大化，給出具有前瞻性的價(jià)格建議。 2023/2/7 2 客戶目標(biāo) 通過世聯(lián)專業(yè)角度進(jìn)行創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)研究，實(shí) 現(xiàn)金谷系列最后一個(gè)產(chǎn)品泰然大廈（金谷 6號(hào)）價(jià)值最大 化，為泰然大廈（金谷 6號(hào)）提供市場(chǎng)判斷及合理售價(jià) ?目標(biāo)： 3 世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解及本報(bào)告需解決的核心問題 ?我們的理解 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來核心發(fā)展由住宅市場(chǎng)向城市綜合體及工商物業(yè)轉(zhuǎn)移，作為泛科技園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)商，貴司創(chuàng)新型廠房產(chǎn)品已成為城市創(chuàng)新企