【正文】 。 物業(yè)硬件設(shè)施 6部 DOVER電梯，中央空調(diào)系統(tǒng)，底下泊車系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)216。 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂為花崗巖地面，公共走廊為防火地毯216。 智能化程度 光纖入戶，樓宇自動系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)216。 物業(yè)管理商 自行管理216。 物業(yè)功能 公寓，寫字間，商鋪216。 整體營銷推廣分析 前期以小幅廣告為主，目前以人員銷售為主216。 物業(yè)收費 /m2/天 面積： 40~70 m2216。 客戶構(gòu)成 以跨國公司，知名企業(yè)為主客戶216。 總層數(shù) 48層216。 發(fā)展（開發(fā)商） 濱江商業(yè)集團216。 物業(yè)地址：河西區(qū)建設(shè)路 105號216。 周邊環(huán)境 為天津王牌寫字樓，匯集了大量全球 500強企業(yè)，商務(wù)環(huán)境濃厚，交通高峰時出入有所不便216。 租售報價 租： $1/m2/天（含物業(yè)費）216。 主要賣點 地理位置，入市時機及好，硬件設(shè)施完善，軟件服務(wù)優(yōu)秀，商業(yè)配套完善216。 交付時間 1991年 9月216。 總建筑面積 52023 m2216。 車位數(shù)量 地上停車，無地下車位國際大廈216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心，健身行，會議廳，超市，娛樂室，酒店客房，員工餐廳216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防護地毯，窗簾，預(yù)留電話，網(wǎng)絡(luò)專線接口216。 租售率 88%216。 施工進度 現(xiàn)樓216。 總占地面積 5000 m2216。 物業(yè)服務(wù)水平 未知216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，快餐，中西餐廳，酒吧，商務(wù)中心，員工餐廳，會議廳，健身房， KTV216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 裸房 +裝修菜單（ 400~1500元 /m2）216。 租售率 23%216。 施工進度 內(nèi)裝修216。 總占地面積 2800 m2216。 物業(yè)服務(wù)水平 未知216。 物業(yè)硬件設(shè)施 中央空調(diào) 24小時市政供水 ,逆滲透供水， 22部 OTIS電梯 ,國際衛(wèi)星電視系統(tǒng)216。 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 外漆采用 24K鍍金中空玻璃，入口大堂為花崗巖 ,墻面為天然大理石，過道用防滑地磚及防火地毯216。 智能化程度 美 ATT綜合布線系統(tǒng) ,程控交換系統(tǒng)216。 物業(yè)管理商 香港戴德梁行物業(yè)有限公司216。 物業(yè)功能 公寓 ,寫字間 ,商場216。 整體營銷推廣分析 前期以廣告宣傳為主 ,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主216。 物業(yè)收費 120m2~280m2,物業(yè)費 /m2/天216。 客戶構(gòu)成 以外籍員工和中資高級經(jīng)理為主216。 總層數(shù) 29層216。 發(fā)展（開發(fā)商） 華港房地產(chǎn)開發(fā)公司216。 物業(yè)地址：貴州路與昆明路交口 216。 周邊環(huán)境 面臨海河，周邊環(huán)境較一般，交通較便捷 ,有塞車現(xiàn)象216。 租售報價 /m2/天 (含物業(yè)費 )，地下車位 300元 /個 /月216。 主要賣點 樓宇智能化設(shè)置 大廈硬件配套 大廈軟件配套 大廈地理位置216。 交付時間 1997年 9月216。 總建筑面積 81413 m2216。 車位數(shù)量 地下一層 2023m2天星河畔廣場216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心 ,酒店 ,會議廳 ,中西餐廳，健身房 ,美容美發(fā)216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防火地毯，預(yù)留電話，網(wǎng)絡(luò)接口216。 租售率 75%216。 施工進度 現(xiàn)樓216。 總占地面積 20230 m2216。 整體營銷推廣分析 依據(jù)今晚報為主 ,輔以人員直銷推廣216。 物業(yè)收費 寫字間 12~208m2 公寓 60~200m2216。 客戶構(gòu)成 網(wǎng)絡(luò)公司，服裝公司，廣告公司，貿(mào)易公司，電器公司216。 總層數(shù) 地上 40層，地下 3層216。 發(fā)展（開發(fā)商） 今晚報社216。 物業(yè)地址：南京路 358號 27501108216。 周邊環(huán)境 周邊臨市中心綠地廣場 ,及意大利風(fēng)情區(qū) ,面臨海河 ,風(fēng)景相當(dāng)優(yōu)美 ,交通狀況高峰期一般有塞車現(xiàn)象216。 租售報價 租 /m2/天 (含物業(yè)費 )，售 $1700/m2216。 主要賣點 地理位置，遠(yuǎn)洋知名度，物業(yè)管理及服務(wù)配套，功能分區(qū)合理216。 交付時間 1997年 9月216。 總建筑面積 75000 m2216。 車位數(shù)量 地下 2層，租 500元 /個 /月遠(yuǎn)洋大廈216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，商務(wù)中心，餐飲娛樂，會議廳216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，地毯，窗簾，預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口216。 租售率 85%216。 物業(yè)管理商： 自行管理216。 物業(yè)功能 底商，寫字間216。遠(yuǎn)艦信息廣場。 河?xùn)|十一經(jīng)路沿線– 由于地處未來南站 “CBD”核心地區(qū)，毗鄰解放北路金融服務(wù)區(qū)，它將承接從解放北路分離出來的功能，成為物流、船代、貿(mào)易、保險、金融、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的新型綜合功能區(qū)。據(jù)了解，目前入住友誼路的金融機構(gòu) 26家，其中兩家擁有自我命名的樓宇，并且隨著浦發(fā)、華夏等銀行的進駐步伐，友誼路的金融街的地位將更加穩(wěn)固。 小白樓商務(wù)中心– 小白樓地區(qū)目前擁有信達(dá)廣場、文化中心、金皇大廈、凱旋門、 ICTC等現(xiàn)代樓宇 23座，建筑面積數(shù)萬平方米，已經(jīng)成為市內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公較為集中的地區(qū)，具備了向 “CBD核心商務(wù)區(qū) ”發(fā)展的先決條件。 南京路沿線區(qū)域– 將仍以高端產(chǎn)品為主。道路沿線坐落有長途電信局、商業(yè)銀行、醫(yī)療機構(gòu)、重點院校等。 發(fā)展趨勢： – 和平區(qū)作為我市的政治、經(jīng)濟、文化的中心地區(qū)，居民生活配套完善、商圈集中、交通組織發(fā)達(dá)。本區(qū)域另外一個高檔寫字樓項目要算南京路與營口道交口的 津匯廣場 了，這個項目在 2023年年初正式供應(yīng)市場，目前憑借自身全新的設(shè)計理念，完善周到的物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)吸引了超過 110家的中、外資企業(yè)（公司）入住其中，主要以物流、保險、電子等行業(yè)為主。 區(qū)域界定：西至三馬路，東接曲阜道，以其（南京路）道路兩旁的甲級寫字樓作為樣本。– 從今后友誼路區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹?，國際金融中心、云頂大廈、君怡大廈等高檔寫字樓的介入會使得區(qū)域?qū)懽謽鞘袌雒媾R一次重新洗牌的過程，屆時高檔項目的進入將會對現(xiàn)有的中、低檔項目形成強有力的沖擊。友誼南路區(qū)域目前存在一些稍高品質(zhì)的寫字樓項目，并且寫字樓的客戶多數(shù)為外地、外資公司，公司的知名度及資金實力較強，因此客戶的穩(wěn)定性也相對較高。 216。除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這 3座開盤不久的乙級寫字樓外，其他乙級寫字樓租售率均在 80%以上，平均租售率為%。第三等級，世貿(mào)廣場（ /平方米）亞太大廈（ /平方米）、河川大廈（ /平方米）、北方金融大廈（ /平方米）。租售情況– 天津甲級寫字樓以國際大廈、津匯廣場、萬順 /平安大廈、信達(dá)廣場為代表，綜合素質(zhì)較好，租金水平在 /平方米 /天左右– 租售價格差異很大，出租率情況十分良好，除了新開盤的信達(dá)廣場外，其他寫字樓的租售率都在 70%或 70%以上，而且租售率在 90%99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的 56%，甚至萬順國際經(jīng)濟貿(mào)易中心的租售率為 100%， 全市的甲級寫字樓平均租售率達(dá)到了 %– 在天津市區(qū)，甲級寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟上一直以來都是天津市的經(jīng)濟中心、商貿(mào)中心。216。 本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有 17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓 5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓 9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為 ，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了 方米，兩區(qū)共囊括了 14座甲級寫字樓，合計占到甲級寫字樓市場總存量的 %。216。 在津購租房辦公的跨國企業(yè)組成 – 美國 銀行、金融業(yè)、保險類、會計、咨詢類– 歐洲 電腦、咨詢開發(fā)、科技、通訊類– 日本 電子、貿(mào)易、金融、醫(yī)藥、消費品開發(fā)類– 韓國 工業(yè)、制造業(yè)、電子業(yè)類– 港澳臺 貿(mào)易、食品、中介、批發(fā)零售類– 亞洲其它國家：貿(mào)易、開發(fā)、中介類– 其它： 政府駐津機構(gòu)216。 友誼大廈 金融、貿(mào)易 216。 凱旋門大廈 貿(mào)易、運輸、 IT、事務(wù)所 216。 河川大廈 金融、貨運、貿(mào)易 216。 今晚大廈 裝飾、 IT、房地產(chǎn) – 河?xùn)|216。 文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾 216。 金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運輸 216。 甲級寫字樓 – 和平216。售價走勢– 天津市寫字樓售價在 19982023年間持續(xù)下降。– 天津市寫字樓市場平均空置率呈不斷下降趨勢，但目前仍維持在 30%左右的水平。購買主力金融、貿(mào)易、服務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，國內(nèi)外資金已把天津視為投資熱土，宏觀經(jīng)濟的大背景推動寫字樓市場已開始進入大力發(fā)展階段– 政府開始進入著手大力整頓爛尾樓，天津原有 “爛尾樓 ” 66座，總建筑面積 335萬平方米，沉淀資金達(dá) 85億元人民幣。 1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤?，期間寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應(yīng)。第四季度平均銷售價格為 8000元 /平米，較 2023年初開盤時漲價約 10%25%。 客戶研究 216。天津?qū)懽謽鞘袌鲅芯磕夸?16。 熱點區(qū)域研究– 友誼路區(qū)域 – 南京路沿線216。– 由于受到整體房地產(chǎn)市場向好的影響， 2023年寫字樓銷售價格漲幅明顯。 2023年– 新增項目 12個，總建筑面積 41萬– 友誼路區(qū)域 – 鞍山西道區(qū)域 – 低密度寫字樓 天津?qū)懽謽前l(fā)展歷史– 天津第一棟寫字樓國際大廈 1993 年動工并預(yù)售，遠(yuǎn)洋大廈 1997 年底開始招租，泰達(dá)大廈1997 年下半年招租。直到 2023年，每年僅有 4萬平方米的吸納量 – 2023 年以來受益于經(jīng)濟景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏（C 這一階段，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。目前天津市甲乙級寫字樓市場月平均租金分別為 81元 /平方米和 53元 /平方米。供應(yīng)量 /吸納量 /空置率客戶分析216。 亞太大廈 貿(mào)易、運輸、電子科技 – 河 西 216。 華盛廣場 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾 216。 萬順國際經(jīng)濟貿(mào)易中心 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、物流 – 南開 216。 乙級寫字樓 – 和 平216。 嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所 – 河 西 216。 大安大廈 貿(mào)易、 IT、電訊 216。 天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融 216。 在租用寫字樓的客戶中，每天支付 /平方米的租戶占總數(shù)的 %，而支付 /平方米租金的占 %。 甲級寫字樓市場– 市場供應(yīng)216。 第二：外環(huán)線的圍堤道路段 (黑色區(qū)域 )。 形成天津市甲級寫字樓的分布集中的原因–