【正文】 輻射范圍與福田、羅湖的寫字樓相比差別較大。國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈紛紛打出南山商務(wù)新平臺的旗號，進占南山辦公市場，雖然它們跟中心區(qū)、車公廟的寫字樓和商務(wù)公寓有較大的差距，但還是為南山商務(wù)地產(chǎn)吹響了發(fā)展的號角。 商務(wù)公寓在深圳的出現(xiàn)、興起、熱銷絕非偶然，其代表著一種商務(wù)發(fā)展方向，是經(jīng)濟多元化時代下催生出來的產(chǎn)物。（3）從對南山寫字樓調(diào)查可以看出：寫字樓在空間劃分多以中小戶型為主，這也是與本區(qū)的企業(yè)多是小型公司、創(chuàng)業(yè)公司及高新技術(shù)企業(yè)的規(guī)模類型與吻合的。南山科技創(chuàng)業(yè)中心60~10020100~20060%200以上20%南山軟件園16025%200~24075%國野大廈60~10020%100~20040%200~29040%物資大廈可以看出，南山區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓市場相對空白，以至于保利城等寫字樓浦一推出市場便成為熱銷售產(chǎn)品。另外，商住樓也不利于形象上的統(tǒng)一，對高檔專業(yè)寫字樓的高價格和物業(yè)管理費又承受不起，所以中高檔專業(yè)型寫字樓，比較適應(yīng)這種需求。從目前的情況可以把南山寫字樓分為三個檔次，第一個等級分為A級、第二個等級分為B級、第三個等級C級。寫字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析（1）一方面，南山寫字樓近年供應(yīng)量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建設(shè)，吸引了大量企業(yè)進駐南山，帶旺南山寫字樓租賃市場。04年前三季，南山都沒有寫字樓項目推出市場，在寫字樓市場一片大好的形勢下，其銷售價格應(yīng)該攀升，但卻是不升反降。而南山寫字樓的銷售價格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對落后，低端市場的競爭無序化。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟支柱的排名前30位的骨干企業(yè)中，有14家在2004年18月份的增長速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的平均增長水平，更有7家呈現(xiàn)負增長。近年來，深圳企業(yè)，特別是民營企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場的生力軍，但從各區(qū)寫字樓供應(yīng)、需求來看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。另外，南山的石化及其相關(guān)企業(yè)在南山有一定的影響力，除此以外，南山的企業(yè)種類相對分散，沒有形成很好的集合效應(yīng)。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開發(fā)已拉開帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達1000萬標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個深圳港?！笆濉逼陂g，深圳投資316億元，用于物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。全年遠洋運輸貨運量580萬噸。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技企業(yè)。而在04年10月，深圳國際科技商務(wù)平臺在深圳高新區(qū)正式啟用。04年1――7月份，同比增長25％，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的37％?？萍?、物流業(yè)南山競風(fēng)流據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，進駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山的企業(yè)支柱，也是未來南山發(fā)展的方向。南山與它們相比，具有基礎(chǔ)、政策等優(yōu)勢。但因為區(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫字樓處于相對落后的境地?？梢?，今年辦公樓市場區(qū)域競爭中，南山遠遠落后于福田、羅湖兩個關(guān)內(nèi)兄弟。南山未來的商業(yè)文化中心較好，多個寫字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較高，規(guī)劃中的寫字樓集中區(qū)域，開始建設(shè)較高總規(guī)劃有36萬平方米的寫字樓供應(yīng)南油一般，地處南山裝半島內(nèi)腹較方便，車輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車經(jīng)過差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)較齊全，但商業(yè)配套檔次較低較低，以乙級寫字樓為主較低小蛇口較好，深圳改革放開的窗口好，水陸交通較為發(fā)達較好，但更注重住宅規(guī)劃較好，物流業(yè)聚集區(qū)域生活配套較全較差，以商住樓辦公為主高一般從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動效應(yīng)。在當(dāng)天簽約儀式上，收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈，建筑面積17萬平方米，總投資達15億元。發(fā)展初露端倪04年，南山辦公樓市場在國際市場交流中心、西海明珠大廈、光彩新天地等商務(wù)公寓投入市場，隨著深圳辦公樓市場火了一把，但缺乏專業(yè)的寫字樓投放市場也是不爭的事實。一個商圈的形成，除了要有發(fā)達的零售商業(yè)，更需要大量高檔的寫字樓、酒店進駐，才能形成真正的商業(yè)核心。 商務(wù)環(huán)境漸成氣候近年來，深圳商業(yè)市場格局發(fā)生重大變化，羅湖東門獨占鰲頭的局面已經(jīng)逐步演變?yōu)楸娚倘Ψ滞タ苟Y之勢。 這些政策指明了南山未來的發(fā)展方向，也為南山寫字樓發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。04年，南山區(qū)已在全市各區(qū)率先推出《經(jīng)濟社會及城市發(fā)展戰(zhàn)略研究報告》。另外，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的強勢發(fā)展，也使南山的港口區(qū)位凸現(xiàn)出來，成為重要的區(qū)域。科技園已經(jīng)成為深圳高科技產(chǎn)業(yè)的代名詞，深圳是2003年年底國家認定的五大國家軟件出口基地之一。發(fā)展有利因素（1） 區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)隨著深圳中心“西移”，城市區(qū)域功能的分工進一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國際客戶進駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū)高起點高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合，政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯。隨著深圳發(fā)展的西移、CEPA的實行、西部通道的建設(shè)，以及政府對南山規(guī)劃定位，南山寫字樓開始不斷升溫。南山區(qū)寫字樓市場研究報告自改革開放以來，深圳的寫字樓得到了飛速的發(fā)展，是深圳城市發(fā)展的見證。相對而言，南山的寫字樓一直在緩慢發(fā)展過程中，除了科技園建設(shè)有一批集中的辦公樓外，其它區(qū)域的寫字樓均缺乏聚集效應(yīng)，并沒有出現(xiàn)地標(biāo)性的高檔寫字樓物業(yè)。南山寫字樓發(fā)展趨勢分析目前，部分在建、籌建的寫字樓項目在如火如荼的進行中，在未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。2004年10月14日，深圳國際科技商務(wù)平臺在深圳高新區(qū)正式啟用，標(biāo)志在為跨國公司來深投資、設(shè)立機構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機構(gòu)服務(wù)等方面邁出了重要一步，使科技園在國際上更具競爭力，成為名副其實的“硅谷”。毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓市場上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變。據(jù)悉，“十五”期間，南山區(qū)將以建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心為目標(biāo)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，使南山成為深圳未來最重要的高科技城區(qū)；以西部港口群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使南山成為深圳西部最重要的物流中心；發(fā)揮南山旅游景點聚集、名勝古跡眾多的整體優(yōu)勢，使南山成為深圳最靚麗的風(fēng)景線；以建設(shè)大學(xué)城為契機，利用南山高等院校集中人才眾多的優(yōu)勢，使南山成為深圳最重要的智力寶庫。（3）另外，該區(qū)域的居住人口主要由該文化水平較高、收入較高的白領(lǐng)、金領(lǐng)構(gòu)成，他們有強大的消費力，為南山商圈的崛起帶來強大的原動力。2004年09月16日，深港西部通道——南山投資機遇（香港）推介會在香港開幕，南山推介的重點是物流商貿(mào)服務(wù)業(yè)。南山各片區(qū)寫字樓各自為戰(zhàn)，參差不齊南山區(qū)寫字樓主要片區(qū)競爭性分析片區(qū)區(qū)位交通條