【正文】 輻射范圍與福田、羅湖的寫(xiě)字樓相比差別較大。國(guó)際市長(zhǎng)交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈紛紛打出南山商務(wù)新平臺(tái)的旗號(hào)，進(jìn)占南山辦公市場(chǎng)，雖然它們跟中心區(qū)、車(chē)公廟的寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓有較大的差距，但還是為南山商務(wù)地產(chǎn)吹響了發(fā)展的號(hào)角。 商務(wù)公寓在深圳的出現(xiàn)、興起、熱銷(xiāo)絕非偶然，其代表著一種商務(wù)發(fā)展方向，是經(jīng)濟(jì)多元化時(shí)代下催生出來(lái)的產(chǎn)物。（3）從對(duì)南山寫(xiě)字樓調(diào)查可以看出：寫(xiě)字樓在空間劃分多以中小戶(hù)型為主，這也是與本區(qū)的企業(yè)多是小型公司、創(chuàng)業(yè)公司及高新技術(shù)企業(yè)的規(guī)模類(lèi)型與吻合的。南山科技創(chuàng)業(yè)中心60~10020100~20060%200以上20%南山軟件園16025%200~24075%國(guó)野大廈60~10020%100~20040%200~29040%物資大廈可以看出，南山區(qū)域內(nèi)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)空白，以至于保利城等寫(xiě)字樓浦一推出市場(chǎng)便成為熱銷(xiāo)售產(chǎn)品。另外，商住樓也不利于形象上的統(tǒng)一，對(duì)高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的高價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)又承受不起，所以中高檔專(zhuān)業(yè)型寫(xiě)字樓，比較適應(yīng)這種需求。從目前的情況可以把南山寫(xiě)字樓分為三個(gè)檔次，第一個(gè)等級(jí)分為A級(jí)、第二個(gè)等級(jí)分為B級(jí)、第三個(gè)等級(jí)C級(jí)。寫(xiě)字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析（1）一方面，南山寫(xiě)字樓近年供應(yīng)量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場(chǎng)；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場(chǎng)逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建設(shè)，吸引了大量企業(yè)進(jìn)駐南山，帶旺南山寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)。04年前三季，南山都沒(méi)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目推出市場(chǎng)，在寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片大好的形勢(shì)下，其銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該攀升，但卻是不升反降。而南山寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動(dòng)。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對(duì)落后，低端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序化。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱的排名前30位的骨干企業(yè)中，有14家在2004年18月份的增長(zhǎng)速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的平均增長(zhǎng)水平，更有7家呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。近年來(lái)，深圳企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場(chǎng)的生力軍，但從各區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)、需求來(lái)看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。另外，南山的石化及其相關(guān)企業(yè)在南山有一定的影響力，除此以外，南山的企業(yè)種類(lèi)相對(duì)分散，沒(méi)有形成很好的集合效應(yīng)。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開(kāi)發(fā)已拉開(kāi)帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達(dá)1000萬(wàn)標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個(gè)深圳港?！笆濉逼陂g，深圳投資316億元，用于物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。全年遠(yuǎn)洋運(yùn)輸貨運(yùn)量580萬(wàn)噸。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技企業(yè)。而在04年10月，深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用。04年1――7月份，同比增長(zhǎng)25％，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的37％。科技、物流業(yè)南山競(jìng)風(fēng)流據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，進(jìn)駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山的企業(yè)支柱，也是未來(lái)南山發(fā)展的方向。南山與它們相比，具有基礎(chǔ)、政策等優(yōu)勢(shì)。但因?yàn)閰^(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫(xiě)字樓處于相對(duì)落后的境地?？梢?jiàn)，今年辦公樓市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于福田、羅湖兩個(gè)關(guān)內(nèi)兄弟。南山未來(lái)的商業(yè)文化中心較好，多個(gè)寫(xiě)字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較高，規(guī)劃中的寫(xiě)字樓集中區(qū)域，開(kāi)始建設(shè)較高總規(guī)劃有36萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)南油一般，地處南山裝半島內(nèi)腹較方便，車(chē)輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀(guān)差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)較齊全，但商業(yè)配套檔次較低較低，以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主較低小蛇口較好，深圳改革放開(kāi)的窗口好，水陸交通較為發(fā)達(dá)較好，但更注重住宅規(guī)劃較好，物流業(yè)聚集區(qū)域生活配套較全較差，以商住樓辦公為主高一般從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫(xiě)字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。在當(dāng)天簽約儀式上，收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達(dá)成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈，建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資達(dá)15億元。發(fā)展初露端倪04年，南山辦公樓市場(chǎng)在國(guó)際市場(chǎng)交流中心、西海明珠大廈、光彩新天地等商務(wù)公寓投入市場(chǎng)，隨著深圳辦公樓市場(chǎng)火了一把，但缺乏專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)也是不爭(zhēng)的事實(shí)。一個(gè)商圈的形成，除了要有發(fā)達(dá)的零售商業(yè)，更需要大量高檔的寫(xiě)字樓、酒店進(jìn)駐，才能形成真正的商業(yè)核心。 商務(wù)環(huán)境漸成氣候近年來(lái)，深圳商業(yè)市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化，羅湖東門(mén)獨(dú)占鰲頭的局面已經(jīng)逐步演變?yōu)楸娚倘Ψ滞タ苟Y之勢(shì)。 這些政策指明了南山未來(lái)的發(fā)展方向，也為南山寫(xiě)字樓發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。04年，南山區(qū)已在全市各區(qū)率先推出《經(jīng)濟(jì)社會(huì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告》。另外，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，也使南山的港口區(qū)位凸現(xiàn)出來(lái)，成為重要的區(qū)域?？萍紙@已經(jīng)成為深圳高科技產(chǎn)業(yè)的代名詞，深圳是2003年年底國(guó)家認(rèn)定的五大國(guó)家軟件出口基地之一。發(fā)展有利因素（1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)隨著深圳中心“西移”，城市區(qū)域功能的分工進(jìn)一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國(guó)際客戶(hù)進(jìn)駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū)高起點(diǎn)高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶(hù)資源將重新整合，政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶(hù)特征明顯。隨著深圳發(fā)展的西移、CEPA的實(shí)行、西部通道的建設(shè)，以及政府對(duì)南山規(guī)劃定位，南山寫(xiě)字樓開(kāi)始不斷升溫。南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告自改革開(kāi)放以來(lái)，深圳的寫(xiě)字樓得到了飛速的發(fā)展，是深圳城市發(fā)展的見(jiàn)證。相對(duì)而言，南山的寫(xiě)字樓一直在緩慢發(fā)展過(guò)程中，除了科技園建設(shè)有一批集中的辦公樓外，其它區(qū)域的寫(xiě)字樓均缺乏聚集效應(yīng)，并沒(méi)有出現(xiàn)地標(biāo)性的高檔寫(xiě)字樓物業(yè)。南山寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)分析目前，部分在建、籌建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目在如火如荼的進(jìn)行中，在未來(lái)一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的另一熱點(diǎn)區(qū)域。2004年10月14日，深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用，標(biāo)志在為跨國(guó)公司來(lái)深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線(xiàn)搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)等方面邁出了重要一步，使科技園在國(guó)際上更具競(jìng)爭(zhēng)力，成為名副其實(shí)的“硅谷”。毫無(wú)疑問(wèn)，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變。據(jù)悉，“十五”期間，南山區(qū)將以建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心為目標(biāo)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，使南山成為深圳未來(lái)最重要的高科技城區(qū)；以西部港口群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使南山成為深圳西部最重要的物流中心；發(fā)揮南山旅游景點(diǎn)聚集、名勝古跡眾多的整體優(yōu)勢(shì)，使南山成為深圳最靚麗的風(fēng)景線(xiàn)；以建設(shè)大學(xué)城為契機(jī)，利用南山高等院校集中人才眾多的優(yōu)勢(shì)，使南山成為深圳最重要的智力寶庫(kù)。（3）另外，該區(qū)域的居住人口主要由該文化水平較高、收入較高的白領(lǐng)、金領(lǐng)構(gòu)成，他們有強(qiáng)大的消費(fèi)力，為南山商圈的崛起帶來(lái)強(qiáng)大的原動(dòng)力。2004年09月16日，深港西部通道——南山投資機(jī)遇（香港）推介會(huì)在香港開(kāi)幕，南山推介的重點(diǎn)是物流商貿(mào)服務(wù)業(yè)。南山各片區(qū)寫(xiě)字樓各自為戰(zhàn)，參差不齊南山區(qū)寫(xiě)字樓主要片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性分析片區(qū)區(qū)位交通條