深圳南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 樓地產(chǎn)的神經(jīng)?？萍紙@的軟件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微軟等400多家國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)。未來(lái)五年，南山區(qū)將以建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”為戰(zhàn)略重點(diǎn)，優(yōu)化自然、法治、治安、人才和文化“五大環(huán)境”，把南山建設(shè)成為具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)。日益成熟的南山將帶動(dòng)南山的商務(wù)氣氛，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)作為深圳西部的中心，將帶動(dòng)南山商業(yè)向更高層次發(fā)展，從而帶動(dòng)商務(wù)環(huán)境。2004年09月16日，改寫(xiě)南山寫(xiě)字樓歷史的一天。南山寫(xiě)字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個(gè)片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個(gè)小圈子，輻射能力較低。雖然深圳發(fā)展西移、CEPA實(shí)行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫(xiě)字樓的發(fā)展，但近段時(shí)間內(nèi)，南山寫(xiě)字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。高科技一直是深圳政府發(fā)展、護(hù)持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。建設(shè)深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)，旨在利用具有海外政府機(jī)構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會(huì)，為跨國(guó)公司來(lái)深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)。 萬(wàn) 噸，港口集裝箱 吞吐量 ，2003年深圳港躍升為全球第4大集裝箱樞紐港。前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點(diǎn)發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運(yùn)等。目前，03年福田區(qū)更有月內(nèi)新增500多家公司的記錄。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售與租賃分析（1）造成這種情況主要是南山寫(xiě)字樓開(kāi)始與其他區(qū)域聯(lián)動(dòng)，受到福田、特別是中心區(qū)寫(xiě)字樓建設(shè)的影響，在市場(chǎng)存量、目前供應(yīng)量和未來(lái)供應(yīng)量巨大的影響下，南山寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)受到很大的壓力，價(jià)格自然走低。中低檔寫(xiě)字樓是市場(chǎng)主流南山主要寫(xiě)字樓一覽表樓盤(pán)名稱地理位置建筑面積（M2）售 價(jià)（元/㎡）租金等級(jí)新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040C級(jí)發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西13500——45B級(jí)海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050B級(jí)中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路31000——55B級(jí)新綠島大廈南山大道與桂廟路21600630045C級(jí)海景廣場(chǎng)太子路南側(cè)51000800045B級(jí)新時(shí)代廣場(chǎng)太子路87000——80A級(jí)西海岸大廈南油大道北20000600045C級(jí)明華國(guó)際會(huì)議中心龜山路八號(hào)27000——65A級(jí)保利城寫(xiě)字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065A級(jí)漢唐大廈華僑城32000——80A級(jí)聯(lián)想大廈科技園50B級(jí)中興大廈科技園而從上表可以看出，南山寫(xiě)字樓缺少高檔次的寫(xiě)字樓，A級(jí)的保利城、新時(shí)代廣場(chǎng)、漢唐大廈、明華國(guó)際會(huì)議中心等寫(xiě)字樓也只能屬于準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓級(jí)別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級(jí)寫(xiě)字樓，無(wú)論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。同時(shí)空間的劃分還與寫(xiě)字樓的定位相關(guān)，部分寫(xiě)字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對(duì)寫(xiě)字樓要求不高的小型公司。商住樓在南山的辦公物業(yè)中，一直扮演著十分重要的角色，其量遠(yuǎn)超純寫(xiě)字樓，這都以南山寫(xiě)字樓發(fā)展緩慢有莫大的關(guān)系。寫(xiě)字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。無(wú)論是紐約、吉隆坡、香港，還是上海、北京等世界各大城市，它們大多以其極為雄偉的寫(xiě)字樓建筑展示各自的城市形象和發(fā)展態(tài)勢(shì)。早在特區(qū)建立之初，南山就在充當(dāng)特區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務(wù)物業(yè)的數(shù)量等均超過(guò)了南山。而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢(shì)。大的政策影響著整個(gè)城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨(dú)占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（CID）、華僑城是中央生活區(qū)（CLD）、蛇口是中央綠化區(qū)（CVD）?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務(wù)氣氛一直發(fā)展不起來(lái)，甚至不如后起之秀車(chē)公廟，多年來(lái)都處于相對(duì)平靜的狀態(tài)。特別是2003年6月，深圳發(fā)展計(jì)劃局于發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2003－2004年）》中，新建高檔寫(xiě)字樓被列入限制發(fā)展類。南山較有名的寫(xiě)字樓主要有保利城、新時(shí)代廣場(chǎng)、明華國(guó)際會(huì)議中心、中油大廈、海王大廈、海景廣場(chǎng)、新保輝大廈、發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、西海岸大廈、漢唐大廈等，但它們大都檔次不高，而且獨(dú)立分布在不同區(qū)域，沒(méi)有集合效應(yīng)，形成寫(xiě)字樓密集的區(qū)域。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提上日程，特別是收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達(dá)成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈。聯(lián)想大廈、創(chuàng)維大廈、長(zhǎng)城大廈、TCL大廈等物業(yè)在深圳辦公樓市場(chǎng)也較有名氣，但是，區(qū)內(nèi)這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫(xiě)字樓，集辦公與生產(chǎn)等于一身，難見(jiàn)高檔寫(xiě)字樓的蹤影。寫(xiě)字樓的分布具有明顯的區(qū)域性和集中性。在這種環(huán)境下，自然不會(huì)出現(xiàn)商圈、形成良好的商務(wù)氣氛。商務(wù)環(huán)境，寫(xiě)字樓發(fā)展的土壤寫(xiě)字樓與商圈已經(jīng)從寄生關(guān)系發(fā)展到互動(dòng)關(guān)系。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫(xiě)字樓也頓時(shí)成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫(xiě)字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫(xiě)字樓密集區(qū)域。改革開(kāi)放之風(fēng)雖然由南山吹起，但隨著深圳城市的不斷發(fā)展，其不足逐漸顯露出來(lái)，開(kāi)發(fā)商、企業(yè)都不可能舍近而求遠(yuǎn)，于是，南山在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，與羅湖、福田漸行漸遠(yuǎn)，造成南山寫(xiě)字樓始終難以走上高水平的臺(tái)階。今年上半年，全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售主要集中于中心區(qū)，占全市的88％，其王牌地位無(wú)人可撼動(dòng)。區(qū)域，寫(xiě)字樓發(fā)展的先機(jī)深圳從20世紀(jì)80年代以國(guó)貿(mào)大廈為代表的人民南寫(xiě)字樓群落，發(fā)展到20世紀(jì)90年代以地王大廈為代表的蔡屋圍寫(xiě)字樓群落。在未來(lái)，隨著深圳地鐵的運(yùn)營(yíng)，特別是西部通道的開(kāi)通，南山寫(xiě)字樓在深圳發(fā)展西移、“9＋2”、CEPA等的指引下，將迎來(lái)歷史性的突破，引爆其輻射能力。（4）商務(wù)公寓搶占寫(xiě)字樓市場(chǎng)隨著2003年深圳市的有關(guān)政府職能部門(mén)對(duì)“商務(wù)公寓”正名，意義頗為深遠(yuǎn)。（2）從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，高檔寫(xiě)字樓應(yīng)該是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流，但是，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，目前南山對(duì)高檔寫(xiě)字樓的需求有限，性價(jià)比優(yōu)秀的中高檔寫(xiě)字樓成為最有效的需求。65B級(jí)長(zhǎng)城大廈科技園隨著南山寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢(shì)頭，其增長(zhǎng)速度明顯大于深圳市平均水平。從上圖可以看出，近年南山寫(xiě)字樓價(jià)格除了在003年相對(duì)平穩(wěn)之外，其他時(shí)段波動(dòng)較大。除排名前30位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近500家，這部分企業(yè)增長(zhǎng)幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，虧損面大（34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體效益的提高。 （2）到2005年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達(dá)到800億元，占深圳GDP的20%。高新科技企業(yè)在南山占絕對(duì)主流地位，一直影響著南山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展。據(jù)估計(jì)，04年，南山區(qū)將提前實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)
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