【正文】 考慮，難以改善高，均按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)配置高大，形成深圳第三大寫(xiě)字樓供應(yīng)地南山商業(yè)文化中心區(qū)好，濱海大道入口，深圳未來(lái)新門(mén)戶(hù)，區(qū)位優(yōu)越方便，多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)地鐵和西部通道建成，未來(lái)交通將極為便利好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前。南山未來(lái)的商業(yè)文化中心較好，多個(gè)寫(xiě)字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較高，規(guī)劃中的寫(xiě)字樓集中區(qū)域，開(kāi)始建設(shè)較高總規(guī)劃有36萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)南油一般，地處南山裝半島內(nèi)腹較方便，車(chē)輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)較齊全，但商業(yè)配套檔次較低較低，以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主較低小蛇口較好，深圳改革放開(kāi)的窗口好，水陸交通較為發(fā)達(dá)較好，但更注重住宅規(guī)劃較好，物流業(yè)聚集區(qū)域生活配套較全較差，以商住樓辦公為主高一般從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫(xiě)字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。南山寫(xiě)字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個(gè)片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個(gè)小圈子，輻射能力較低?？萍紙@完全屬于高科技的產(chǎn)、學(xué)、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務(wù)氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫(xiě)字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫(xiě)字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無(wú)奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂(lè)觀，它們的寫(xiě)字樓別說(shuō)走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。這種局面在不利于南山寫(xiě)字樓發(fā)展的同時(shí)，也不利于南山企業(yè)的發(fā)展壯大。南山寫(xiě)字樓無(wú)法撼動(dòng)羅湖、福田地位在2004年，南山住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始領(lǐng)先深圳各區(qū)，形成百舸爭(zhēng)流的局面，但在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠(yuǎn)，甚至前三季度沒(méi)有新的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓供應(yīng)。2004年，深圳辦公樓市場(chǎng)主要是高檔寫(xiě)字樓跟商務(wù)公寓之爭(zhēng)，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫(xiě)字樓總量就超過(guò)100萬(wàn)平方米，而中心區(qū)、車(chē)公廟兩個(gè)片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達(dá)80萬(wàn)平方米；羅湖也有鴻昌廣場(chǎng)、華潤(rùn)大廈等大型寫(xiě)字樓在市場(chǎng)出現(xiàn)，城市天地廣場(chǎng)等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國(guó)際市長(zhǎng)交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個(gè)商務(wù)公寓推出辦公市場(chǎng)。2004年前三季度，其中福田獨(dú)占約88％；全市辦公樓銷(xiāo)售金額前5名排行中，南山只有西海明珠花園出現(xiàn)在第三季度排行中，位列第四?？梢?jiàn)，今年辦公樓市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于福田、羅湖兩個(gè)關(guān)內(nèi)兄弟。雖然深圳發(fā)展西移、CEPA實(shí)行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫(xiě)字樓的發(fā)展，但近段時(shí)間內(nèi)，南山寫(xiě)字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有36萬(wàn)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，是南山未來(lái)幾年寫(xiě)字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來(lái)三年內(nèi)就有約75萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量，以及約100萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)量，而車(chē)公廟片區(qū)也將有約40萬(wàn)平方面的寫(xiě)字樓供應(yīng)量投入市場(chǎng)。南山寫(xiě)字樓無(wú)論是數(shù)量，還是質(zhì)量，在短期內(nèi)都還沒(méi)能力與羅湖、福田形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。南山寫(xiě)字樓領(lǐng)跑關(guān)外各區(qū)南山與寶安寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務(wù)氣氛商業(yè)配套寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)片區(qū)知名度供應(yīng)寶安中心區(qū)較好，近二線關(guān)口較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠(yuǎn)期隨地鐵修建，將會(huì)改觀好，規(guī)劃超前差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，35年內(nèi)形成一定的商務(wù)氛圍一般，將陸續(xù)引進(jìn)、建成一批商業(yè)配套規(guī)劃素質(zhì)較高較高較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開(kāi)發(fā)為主新安鎮(zhèn)較好， 近二線關(guān)口較好，多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，中長(zhǎng)期基本維持現(xiàn)狀較好，中長(zhǎng)期將維持現(xiàn)狀較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較低，以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，廣場(chǎng)大廈素質(zhì)較高一般較小，以在建項(xiàng)目供應(yīng)為主南山寫(xiě)字樓水平落后于關(guān)內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關(guān)外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢(shì)。南山寫(xiě)字樓與關(guān)外寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)，主要是與寶安的競(jìng)爭(zhēng)，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶安寫(xiě)字樓主要的片區(qū)。寶安原有的寫(xiě)字樓大多由住宅、酒店、商業(yè)裙樓、工業(yè)廠房改造而成，配套、檔次較低，許多成長(zhǎng)型企業(yè)因自身發(fā)展需要，亟需具有一定檔次的新型寫(xiě)字樓，這就給具有競(jìng)爭(zhēng)力、生命力、發(fā)展力的寫(xiě)字樓帶來(lái)了新的市場(chǎng)空間。但因?yàn)閰^(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫(xiě)字樓處于相對(duì)落后的境地。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為深圳樓市的熱點(diǎn)，同時(shí)，該片區(qū)也將成為寶安未來(lái)的文化商務(wù)中心，意味著未來(lái)該片區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也將面臨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。2002年寶安整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，新中心區(qū)進(jìn)入全面建設(shè)階段，但具有標(biāo)志性的高檔寫(xiě)字樓較少。南山與它們相比，具有基礎(chǔ)、政策等優(yōu)勢(shì)。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關(guān)卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫(xiě)字樓發(fā)展在基礎(chǔ)方面都大大超過(guò)寶安。而雖然說(shuō)近來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租賃寫(xiě)字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫(xiě)字樓得以領(lǐng)先的一大因素?？蛻?hù)分析（1）科技、物流業(yè)南山競(jìng)風(fēng)流據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，進(jìn)駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山的企業(yè)支柱，也是未來(lái)南山發(fā)展的方向。高科技一直是深圳政府發(fā)展、護(hù)持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。早在2001年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中“擠出”100多平方公里，興建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬9個(gè)片區(qū)，深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來(lái)大了12倍。而深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“９＋２”的規(guī)劃，包括南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)。04年1――7月份，同比增長(zhǎng)25％，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的37％。據(jù)估計(jì)，04年，南山區(qū)將提前實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)1000億元的目標(biāo)。目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)支持的五大科技園區(qū)之一，園內(nèi)企業(yè)總數(shù)達(dá)到1224家，IBM、朗訊、菲利浦、愛(ài)普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等50多家世界500強(qiáng)中的企業(yè)，紛紛來(lái)這里搶占灘頭陣地。單是深圳國(guó)家軟件出口基地就已聚集了IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等400多家國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)，03年，其實(shí)現(xiàn)軟件銷(xiāo)售收入逾200億元，軟件出口5億美元。而在04年10月，深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用。建設(shè)深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)，旨在利用具有海外政府機(jī)構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會(huì)，為跨國(guó)公司來(lái)深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)。國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)區(qū)有2600多平方米，可容納16家海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會(huì)議、商務(wù)等場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前已有來(lái)自8個(gè)國(guó)家和地區(qū)的11家科技商務(wù)機(jī)構(gòu)已入駐平臺(tái)并開(kāi)展業(yè)務(wù)。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技企業(yè)。高新科技企業(yè)在南山占絕對(duì)主流地位，一直影響著南山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來(lái)越大的作用，近年來(lái)深圳物流業(yè)的增長(zhǎng)率高于GDP的增長(zhǎng)率，物流業(yè)對(duì)深圳的作用逐漸顯著。深圳的物流基礎(chǔ)設(shè)施