【正文】 物流有限公司等。企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高南山雖然有一批有實(shí)力、有規(guī)模的公司，像高科技的IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競爭，而企業(yè)壯大了，對(duì)南山寫字樓有直接的推動(dòng)作用。要推動(dòng)南山寫字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質(zhì)有待提高。銷售供應(yīng)量少，價(jià)格波動(dòng)大南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨(dú)立于深圳其他寫字樓市場，其銷售價(jià)格跟市場供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價(jià)格下降；供應(yīng)量少，價(jià)格上升。（2）04年第一季，深圳寫字樓租賃水平上升了約3個(gè)百分點(diǎn)，而南山上升了約5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全市水平。因?yàn)槟仙降钠髽I(yè)大多屬于中小企業(yè)，大型企業(yè)不多，這些中小企業(yè)已經(jīng)不滿足在住宅和商住樓辦公，經(jīng)過市場的洗禮和淘汰，商住型辦公樓，已經(jīng)不適合市場了。而且部分乙級(jí)寫字樓，由于年久缺少保養(yǎng)及維護(hù)，設(shè)備老化，檔次已明顯降低，多數(shù)寫字樓達(dá)不到乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?？臻g分割以中小戶型為主寫字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)）樓盤名稱100㎡以下所占比例100~200㎡所占比例200㎡以上所占比例發(fā)展銀行南頭大廈100~20040%200~28060%上海汽車大廈943%140~20072%200以上25%毅哲大廈60~10040%100~20060%114~124100%南山企業(yè)主要集中在蛇口、南油、南頭，和科技園四個(gè)片區(qū)，分析進(jìn)駐南山的企業(yè)，科技園是南山區(qū)大型企業(yè)最匯聚的片區(qū)，像IBM、甲骨文、微軟、惠普、金蝶、金證、騰訊、創(chuàng)維、長城、聯(lián)想等，都是業(yè)界響當(dāng)當(dāng)?shù)墓歉善髽I(yè)；南油的大企業(yè)主要是石油公司以及部分外企，更多的是如裝飾公司等中小型企業(yè)；而蛇口大企業(yè)集中表現(xiàn)為物流業(yè)。其意味著商務(wù)公寓將和寫字樓一起為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營企業(yè)的助推器。而時(shí)至今日，商住樓已不能滿足企業(yè)的需求，商住樓也漸漸演變成商務(wù)公寓。輻射能力差，各自為戰(zhàn)對(duì)南山區(qū)寫字樓市場進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其寫字樓輻射面比較窄，區(qū)域性比較強(qiáng)，輻射范圍主要在南山西部區(qū)域。比如，交通是寫字樓發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素，寫字樓不同于住宅項(xiàng)目，其檔次、規(guī)模都要建立在交通的基礎(chǔ)上。寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個(gè)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒署。而深圳的國貿(mào)、地王等寫字樓也完成了對(duì)區(qū)域、城市發(fā)展的使命。進(jìn)入21世紀(jì)，真正代表深圳城市品牌的區(qū)域當(dāng)推深圳中心區(qū)，特別是2004年5月31日，市民中心全面啟用，預(yù)示著深圳中心區(qū)對(duì)城市品牌形象的展示步入實(shí)質(zhì)性階段。國貿(mào)大廈、地王大廈、賽格廣場、中心區(qū)寫字樓群、華潤大廈等一個(gè)接一個(gè)閃亮登場，成為深圳的中心地帶?！爸行膮^(qū)”、“CBD”、“十三姐妹樓”巍然已成為深圳新紀(jì)元的代名詞，聲名在外。在深圳灣、科技園、西麗—龍珠、前海、南頭、南油、后海、蛇口以及大南山等片區(qū)中，只有科技園片區(qū)表現(xiàn)出較強(qiáng)的辦公物業(yè)集中性,但這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)于一身，還是不見高檔寫字樓的蹤影。（2）深圳市政府提出了“以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來一段時(shí)間內(nèi)指導(dǎo)著深圳城市的發(fā)展，也影響著寫字樓的發(fā)展。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強(qiáng)北片區(qū)寫字樓風(fēng)起云涌；市民中心的投產(chǎn)，標(biāo)志著深圳歷史走向新紀(jì)元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達(dá)到新的高峰，中心區(qū)、車公廟是深圳寫字樓的新興區(qū)域。探究起來，南山更像深圳的后花園，而不是經(jīng)濟(jì)的最前線。商圈是城市文明的一個(gè)象征, 它具有中心性，在交通上各個(gè)方向的可達(dá)性特別強(qiáng)，它總在一個(gè)城市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；人流集中也是商圈非常重要的特點(diǎn)；另外，高密集的高樓大廈、高密度的建筑、高容積率的建筑也都是商圈明顯的特性。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強(qiáng)北等深圳，甚至全國著名商圈不可同日而語，自然不能吸引開發(fā)商來發(fā)展寫字樓，特別是高檔寫字樓。缺乏商圈與寫字樓的相互沖擊也是南山?jīng)]有出現(xiàn)寫字樓群、高檔寫字樓的主要原因。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建項(xiàng)目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟Ｔ诹_湖，形成以國貿(mào)大廈、嘉里中心為中心的寫字樓圈，以地王大廈、發(fā)展銀行大廈為核心的蔡屋圍中央金融區(qū)；在福田，有寫字樓林立的華強(qiáng)北商業(yè)圈，以“十三姐妹樓”為標(biāo)志的中心區(qū)，以及寫字樓發(fā)展迅猛的車公廟片區(qū)。南山寫字樓各自為戰(zhàn)的局面將隨著科技園、南山商業(yè)中心區(qū)的不斷發(fā)展而得到改善。南山商業(yè)文化中心區(qū)是西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，于1992年立項(xiàng)，按照規(guī)劃,中心區(qū)用地紅線為151平方米，建筑面積為234萬平方米。估計(jì)未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點(diǎn)區(qū)域。隨著西部通道工程的啟動(dòng)，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。科技園是國家重點(diǎn)支持的五大科技園區(qū)之一，匯聚了如方正、聯(lián)想、華為、創(chuàng)維、思科、長城、中興、西風(fēng)、艾默生、松日高科、法爾勝等大量的高科技企業(yè)。（華強(qiáng)北商圈）（中心區(qū)商圈）（車公廟商圈）（科技園商圈）在南山，寫字樓這種特性表現(xiàn)得并不明顯。南山寫字樓經(jīng)過幾年的發(fā)展，取得了一定的成果，但相對(duì)羅湖、福田，還是相形見拙。1996――2001年，南山區(qū)寫字樓以1997年市場供應(yīng)量最多，；經(jīng)過1991999年的短暫回落，2000年南山區(qū)寫字樓的市場供應(yīng)再度放量，；而到2003年，上半年寫字樓用地出讓面積更是為0，2004年前三個(gè)季度，南山也沒有寫字樓項(xiàng)目投放市場。從南山注冊(cè)的企業(yè)來看，除了科技園、南山軟件園外，其它辦公物業(yè)都面臨著慘淡經(jīng)營的局面，其它區(qū)域不單辦公物業(yè)沒有形成集合，而且入駐的企業(yè)數(shù)、企業(yè)質(zhì)量都難以給后來者予信心。縱觀南山，到目前為止還沒有形成一個(gè)有份量的商圈，更談不上濃厚的商務(wù)氣氛。（3）這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)。在改革開放初期，羅湖被定位為深圳的金融中心、行政中心、文化中心和商務(wù)中心，并制定相關(guān)的發(fā)展政策。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫字樓的發(fā)展，從另一側(cè)面反映和見證了深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程。遠(yuǎn)離市中心、交通不便等都是造成南山?jīng)]有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的原因。而在深圳寫字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強(qiáng)北片區(qū)，以及車公廟片區(qū)，它們都是寫字樓、高檔寫字樓集合的區(qū)域。區(qū)域優(yōu)勢(shì)在中心區(qū)表現(xiàn)得更是淋漓盡致。南山，地處深圳西部，是深圳經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略要地之一。（1）如果要對(duì)城市發(fā)展設(shè)定指標(biāo)體系，那么寫字樓則是代言城市發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。而南山，除了科技園可以分享深南大道的榮光，提升其輻射能力外，其它區(qū)域的交通還相對(duì)落后，只能自娛自樂。從整體來看，南山寫字樓市場表現(xiàn)為一種自給自足的供給狀態(tài)，市場相對(duì)較封閉，