【正文】 00~20040%200~29040%物資大廈從對南山寫字樓調查可以看出：寫字樓在空間劃分多以中小戶型為主，這也是與本區(qū)的企業(yè)多是小型公司、創(chuàng)業(yè)公司及高新技術企業(yè)的規(guī)模類型與吻合的。 商務公寓在深圳的出現(xiàn)、興起、熱銷絕非偶然，其代表著一種商務發(fā)展方向，是經濟多元化時代下催生出來的產物。從整體來看，南山寫字樓市場表現(xiàn)為一種自給自足的供給狀態(tài)，市場相對較封閉，輻射范圍與福田、羅湖的寫字樓相比差別較大。如果要對城市發(fā)展設定指標體系，那么寫字樓則是代言城市發(fā)展的一個重要指標。南山，地處深圳西部，是深圳經濟戰(zhàn)略要地之一。而在深圳寫字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強北片區(qū)，以及車公廟片區(qū)，它們都是寫字樓、高檔寫字樓集合的區(qū)域。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫字樓的發(fā)展，從另一側面反映和見證了深圳的經濟發(fā)展歷程。這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)?？v觀南山，到目前為止還沒有形成一個有份量的商圈，更談不上濃厚的商務氣氛。1996――2001年，南山區(qū)寫字樓以1997年市場供應量最多，；經過1991999年的短暫回落，2000年南山區(qū)寫字樓的市場供應再度放量，；而到2003年，上半年寫字樓用地出讓面積更是為0，2004年前三個季度，南山也沒有寫字樓項目投放市場。（華強北商圈）（中心區(qū)商圈）（車公廟商圈）（科技園商圈）在南山，寫字樓這種特性表現(xiàn)得并不明顯。隨著西部通道工程的啟動，以及周邊環(huán)境、配套的進一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機遇，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。南山商業(yè)文化中心區(qū)是西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，于1992年立項，按照規(guī)劃,中心區(qū)用地紅線為151平方米，建筑面積為234萬平方米。在羅湖，形成以國貿大廈、嘉里中心為中心的寫字樓圈，以地王大廈、發(fā)展銀行大廈為核心的蔡屋圍中央金融區(qū)；在福田，有寫字樓林立的華強北商業(yè)圈，以“十三姐妹樓”為標志的中心區(qū)，以及寫字樓發(fā)展迅猛的車公廟片區(qū)。缺乏商圈與寫字樓的相互沖擊也是南山沒有出現(xiàn)寫字樓群、高檔寫字樓的主要原因。商圈是城市文明的一個象征, 它具有中心性，在交通上各個方向的可達性特別強，它總在一個城市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；人流集中也是商圈非常重要的特點；另外，高密集的高樓大廈、高密度的建筑、高容積率的建筑也都是商圈明顯的特性。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強北片區(qū)寫字樓風起云涌；市民中心的投產，標志著深圳歷史走向新紀元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達到新的高峰，中心區(qū)、車公廟是深圳寫字樓的新興區(qū)域。（2）“中心區(qū)”、“CBD”、“十三姐妹樓”巍然已成為深圳新紀元的代名詞，聲名在外。進入21世紀，真正代表深圳城市品牌的區(qū)域當推深圳中心區(qū)，特別是2004年5月31日，市民中心全面啟用，預示著深圳中心區(qū)對城市品牌形象的展示步入實質性階段。寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經濟的冷暖寒署。輻射能力差，各自為戰(zhàn)對南山區(qū)寫字樓市場進行調查發(fā)現(xiàn)，其寫字樓輻射面比較窄，區(qū)域性比較強，輻射范圍主要在南山西部區(qū)域。其意味著商務公寓將和寫字樓一起為深圳經濟發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營企業(yè)的助推器。114~124100%空間分割以中小戶型為主寫字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)）樓盤名稱100㎡以下所占比例100~200㎡所占比例200㎡以上所占比例發(fā)展銀行南頭大廈因為南山的企業(yè)大多屬于中小企業(yè)，大型企業(yè)不多，這些中小企業(yè)已經不滿足在住宅和商住樓辦公，經過市場的洗禮和淘汰，商住型辦公樓，已經不適合市場了。04年第一季，深圳寫字樓租賃水平上升了約3個百分點，而南山上升了約5個百分點，遠高于全市水平。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨立于深圳其他寫字樓市場，其銷售價格跟市場供應量呈反比關系，供應量大，價格下降；供應量少，價格上升。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質有待提高。企業(yè)數(shù)量、質量有待提高南山雖然有一批有實力、有規(guī)模的公司，像高科技的IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競爭，而企業(yè)壯大了，對南山寫字樓有直接的推動作用。近年來南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關企業(yè)成為南山寫字樓的重要客戶。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經濟發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長率高于GDP的增長率，物流業(yè)對深圳的作用逐漸顯著。目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國家重點支持的五大科技園區(qū)之一，園內企業(yè)總數(shù)達到1224家，IBM、朗訊、菲利浦、愛普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等50多家世界500強中的企業(yè)，紛紛來這里搶占灘頭陣地。而雖然說近來市場上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關內物業(yè)，也是南山寫字樓得以領先的一大因素。南山寫字樓與關外寫字樓的競爭，主要是與寶安的競爭，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶安寫字樓主要的片區(qū)。2004年，深圳辦公樓市場主要是高檔寫字樓跟商務公寓之爭，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過100萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個片區(qū)的商務公寓總量也達80萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場、華潤大廈等大型寫字樓在市場出現(xiàn)，城市天地廣場等一批商務公寓也紛紛亮相；而南山只有國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個商務公寓推出辦公市場。南山寫字樓區(qū)域競爭分析與之相比，南山商圈的硬件條件還相當落后，目前拿得出手的寫字樓、高級酒店都相對較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明(深圳)木業(yè)有限公司開發(fā)的TIME現(xiàn)代城有著3萬平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進五星級酒店，填補創(chuàng)業(yè)路沒有星級酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫字樓，努力提升南山的商務氣氛。而產業(yè)的發(fā)展，將帶動寫字樓的需求，南山寫字樓發(fā)展也將迎來春天。根據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術產業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進工業(yè)為基礎”的產業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產業(yè)在空間上進行合理組織和引導，形成高新技術產業(yè)帶、現(xiàn)代物流產業(yè)帶、金融貿易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產業(yè)布局，促進產業(yè)的協(xié)調發(fā)展和全面升級。此區(qū)域南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設，此區(qū)發(fā)展前景良好的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。在區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢的影響下，羅湖、福田的寫字樓得到了大力的發(fā)展，地標性的國貿大廈、嘉里中心、地王大廈、賽格大廈、江蘇大廈、電子科技大廈等第一代、第二代和第三代寫字樓紛紛拔地而起，而以中心區(qū)寫字樓群和華潤大廈為代表的第四代寫字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。南山區(qū)的規(guī)劃牽動著寫字樓地產的走向，“三個基地一個中心”（教育基地、高科技產業(yè)基地、旅游基地、物流中心）的規(guī)劃定位牽動著寫字