【正文】 在3元/天除了上一節(jié)中提到的行業(yè)管理機(jī)構(gòu)及行業(yè)巨頭以外，金融街核心區(qū)內(nèi)的企業(yè)主要以法律、咨詢、評(píng)估等下游的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，如中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司、中央國(guó)債登記結(jié)算有限公司等。 亞運(yùn)村區(qū)域內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)以金融業(yè)和石油化工類(lèi)為主。在亞運(yùn)村北區(qū)（四環(huán)以北）中有很多客戶是住在亞運(yùn)村的人，對(duì)該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)務(wù)也不存在區(qū)域?qū)傩?，他們?huì)從一個(gè)樓搬到另一個(gè)樓，但很少會(huì)有客戶遷出亞運(yùn)村核心區(qū)，南區(qū)（四環(huán)以南）對(duì)亞運(yùn)村商住客戶的吸引力稍低。 亞運(yùn)村區(qū)域?qū)懽謽窃谧赓U市場(chǎng)上租金比較偏低，后期租金還有繼續(xù)下調(diào)的可能。 目前亞運(yùn)村區(qū)域的高檔寫(xiě)字樓只有遠(yuǎn)大中心一個(gè)，其客戶以中資機(jī)構(gòu)為主，涵蓋了石油、化工、能源、生物醫(yī)藥、地產(chǎn)、投資管理等多種行業(yè)。或者就是選址在主管單位周邊，如中油國(guó)際購(gòu)買(mǎi)名人廣場(chǎng)2萬(wàn)平米。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的幾個(gè)重要走勢(shì)發(fā)展商會(huì)進(jìn)一步洗牌，資金實(shí)力強(qiáng)、融資渠道暢通的發(fā)展商會(huì)強(qiáng)者愈強(qiáng)。 2005年，推動(dòng)北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的主力仍然是中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如金融、電信、電力等營(yíng)利能力強(qiáng)，在行業(yè)中處于壟斷地位的中資機(jī)構(gòu)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展實(shí)力不斷壯大，同時(shí)面臨國(guó)企重組整合和寫(xiě)字樓升級(jí)換代的需求，成為甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要吸納力量。東邊以CBD、燕莎、東長(zhǎng)安街區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，入住率節(jié)節(jié)上升，租金也水漲船高，銷(xiāo)售價(jià)格更是從前幾年的16000元/平方米左右抬升到了1800024000元/平方米的水平；西邊以中關(guān)村為主的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)則因?yàn)閲?yán)重供過(guò)于求，價(jià)格屢創(chuàng)新低。 3. 需求的轉(zhuǎn)變對(duì)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)方式所產(chǎn)生的影響 坐銷(xiāo)與直銷(xiāo)結(jié)合海外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)面對(duì)眾多選擇，該如何抉擇呢？指數(shù)是個(gè)重要參考，符合現(xiàn)今指數(shù)要求的寫(xiě)字樓才可稱得上“理想”。 整體來(lái)說(shuō)，一般企業(yè)普遍關(guān)注的還是設(shè)備管理本身、服務(wù)的好壞、環(huán)境如何以及合同條款等常規(guī)性要素。比如，要保證垂直交通的連貫性，不可等候時(shí)間特別長(zhǎng)。按照仲量聯(lián)行投資部負(fù)責(zé)人高世斌的說(shuō)法，能夠支持該種考慮的原因有以下四點(diǎn)：一般的樓宇大多聘請(qǐng)國(guó)際品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，他們?cè)谶x擇寫(xiě)字樓的時(shí)候，更注重樓的標(biāo)志性，而對(duì)國(guó)際化的品質(zhì)要求不是很高。作為望京衛(wèi)星城市規(guī)劃戰(zhàn)略的重點(diǎn)工程，望京國(guó)際商業(yè)中心推出的12萬(wàn)平方米商業(yè)，無(wú)疑是對(duì)區(qū)域?qū)擂维F(xiàn)狀的一劑強(qiáng)心針?！爸蛔獠皇邸钡摹耙徽臼较M(fèi)” 在剛剛結(jié)束的一次網(wǎng)絡(luò)評(píng)選中，北京被網(wǎng)民公推為“中國(guó)最Crossover（酷越）城市”之一。：讓思想更“酷越”寫(xiě)字樓內(nèi)配套商務(wù)、生活設(shè)施等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前以中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)為中心的下游企業(yè)約為12000家左右，幾乎全部聚集在兩大電視臺(tái)周邊區(qū)域。 “我們看準(zhǔn)了這些‘酷越一族’，他們需要?jiǎng)?chuàng)意的多元化空間來(lái)表明他們的觀點(diǎn)，需要這種可以同時(shí)滿足商務(wù)、交際，甚至休閑等多方面需求的空間。都市“酷越一族” 不再滿足于局限在某個(gè)角落，他們有一種突破束縛的沖動(dòng)和想法，要跳出以前的經(jīng)驗(yàn)、做法與事務(wù)來(lái)重新思考與行動(dòng)。 而發(fā)揮區(qū)域特色也是望京商業(yè)中心的一招，望京是韓國(guó)人的聚集區(qū)，望京商業(yè)中心先期到韓國(guó)招商，在商業(yè)內(nèi)建設(shè)原汁原味的韓國(guó)城。從望京輻射北京這種非常態(tài)的開(kāi)發(fā)模式正切合了望京區(qū)域的迫切需求。 到2007年年底，望京商業(yè)總面積將超過(guò)西單商圈。如此做才能保證現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，進(jìn)而保證寫(xiě)字樓的價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。 境內(nèi)外購(gòu)買(mǎi)或者租賃寫(xiě)字樓時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)大體一致。但是各種樓宇實(shí)踐起來(lái)，難以操縱。將來(lái)，寫(xiě)字樓是不是環(huán)保，對(duì)客戶的影響會(huì)越來(lái)越大。 關(guān)鍵詞一：“借力”配套有自己的機(jī)房，并且規(guī)模比較大的企業(yè)以及IT公司還會(huì)要求24小時(shí)的空調(diào)供應(yīng)。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)公司于2003年11月加盟于美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，亦是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員單位，是北京市眾多高檔商用物業(yè)的代理商。 全面直銷(xiāo) 全面分銷(xiāo) 目前寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售模式，和以往有很大的區(qū)別，通過(guò)大規(guī)模的廣告宣傳吸引客戶，之后通過(guò)坐銷(xiāo)等待客戶上門(mén)的銷(xiāo)售模式已經(jīng)不能繼續(xù)發(fā)揮作用了。 從大單成交的需求演變趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)有金融、電信、能源等大型企業(yè)自用型的需求具有很強(qiáng)的剛性，基本上不受房地產(chǎn)政策或者市場(chǎng)環(huán)境的影響，只受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)下，這類(lèi)需求將一直存在，是北京市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)最可靠的支撐。事實(shí)上機(jī)構(gòu)投資者在2005年的活躍并非偶然。 從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由開(kāi)發(fā)型向經(jīng)營(yíng)型的轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的必然。在目前，中小企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)需求仍然存在，但已經(jīng)不是市場(chǎng)主流，他們主要選擇性價(jià)比很高的項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)，如中關(guān)村的名商大廈、1＋1大廈等眾多中檔寫(xiě)字樓主要通過(guò)這些中小企業(yè)進(jìn)行消化。生產(chǎn)型高科技企業(yè)一般會(huì)選擇能提供優(yōu)惠政策的科技園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，如上地、望京、豐臺(tái)科技園、亦莊。 主要需求主體的需求特征 本世紀(jì)初，“新經(jīng)濟(jì)”浪潮和中國(guó)入世等影響，北京市寫(xiě)字樓的投資價(jià)值重新得到體現(xiàn)，投資主體中，國(guó)內(nèi)投資客和港、澳、臺(tái)投資者已經(jīng)平分秋色，加上國(guó)內(nèi)企業(yè)的自用需求，北京市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求主體也出現(xiàn)了三分天下的局面。 ● 中檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求相對(duì)高檔寫(xiě)字樓較好 ③ 客戶需求特征 ● 上述企業(yè)的末端服務(wù)類(lèi)企業(yè)，如：律師、會(huì)計(jì)、廣告，該類(lèi)企業(yè)選址對(duì)辦公物業(yè)的地段、項(xiàng)目品質(zhì)要求不高，一般選擇在金融街的邊緣及周邊地區(qū)，該類(lèi)企業(yè)對(duì)租金價(jià)格的敏感度較高。 ● 一類(lèi)企業(yè)的下游實(shí)力企業(yè)，該類(lèi)企業(yè)一般選址在龍頭企業(yè)相同或緊鄰的辦公物業(yè)。 金融街入住的客戶多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)與政府的金融管理機(jī)構(gòu)，以及中國(guó)電信和中國(guó)移動(dòng)等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，到目前為止，近530家機(jī)構(gòu)入駐金融街地區(qū)。2005年，金融街地區(qū)的三級(jí)稅收達(dá)到320億元，占西城區(qū)稅收收入的44%。 金融街區(qū)域另一方面，高科技需要高投入的帶動(dòng)，未來(lái)市場(chǎng)需求中，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會(huì)上升，這類(lèi)客戶租金承受能力高，對(duì)樓宇外觀、硬件條件要求也較高。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在中關(guān)村現(xiàn)有的企業(yè)當(dāng)中，50人以下的中小型企業(yè)占85%，而其中10人左右的企業(yè)又占了80％，他們需要的辦公面積只有100平米左右；50—100人企業(yè)占9%，；而100人以上企業(yè)僅占6%。 ● 區(qū)位和價(jià)格是影響客戶選擇寫(xiě)字樓的最主要兩個(gè)因素，其次具有重要影響的因素依次為：物業(yè)管理、公共區(qū)域裝修及設(shè)備、車(chē)位及商務(wù)中心等配套設(shè)施、寫(xiě)字間內(nèi)部格局等。 從供應(yīng)和需求的對(duì)比來(lái)看，2005年仍然表現(xiàn)出明顯供過(guò)于求。2006北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析報(bào)告