【正文】 在3元/天除了上一節(jié)中提到的行業(yè)管理機構及行業(yè)巨頭以外，金融街核心區(qū)內的企業(yè)主要以法律、咨詢、評估等下游的配套服務機構為主，如中國證券登記結算有限責任公司、中央國債登記結算有限公司等。 亞運村區(qū)域內的主要產(chǎn)業(yè)以金融業(yè)和石油化工類為主。在亞運村北區(qū)（四環(huán)以北）中有很多客戶是住在亞運村的人，對該區(qū)域有深厚的情結，其業(yè)務也不存在區(qū)域屬性，他們會從一個樓搬到另一個樓，但很少會有客戶遷出亞運村核心區(qū)，南區(qū)（四環(huán)以南）對亞運村商住客戶的吸引力稍低。 亞運村區(qū)域寫字樓在租賃市場上租金比較偏低，后期租金還有繼續(xù)下調的可能。 目前亞運村區(qū)域的高檔寫字樓只有遠大中心一個，其客戶以中資機構為主，涵蓋了石油、化工、能源、生物醫(yī)藥、地產(chǎn)、投資管理等多種行業(yè)。或者就是選址在主管單位周邊，如中油國際購買名人廣場2萬平米。北京寫字樓市場需求的幾個重要走勢發(fā)展商會進一步洗牌，資金實力強、融資渠道暢通的發(fā)展商會強者愈強。 2005年，推動北京寫字樓銷售市場的主力仍然是中資企業(yè)機構，傳統(tǒng)行業(yè)如金融、電信、電力等營利能力強，在行業(yè)中處于壟斷地位的中資機構隨著中國經(jīng)濟的強勁發(fā)展實力不斷壯大，同時面臨國企重組整合和寫字樓升級換代的需求，成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量。東邊以CBD、燕莎、東長安街區(qū)域為主導，入住率節(jié)節(jié)上升，租金也水漲船高，銷售價格更是從前幾年的16000元/平方米左右抬升到了1800024000元/平方米的水平；西邊以中關村為主的寫字樓銷售市場則因為嚴重供過于求，價格屢創(chuàng)新低。 3. 需求的轉變對寫字樓營銷方式所產(chǎn)生的影響 坐銷與直銷結合海外機構和國內企業(yè)面對眾多選擇，該如何抉擇呢？指數(shù)是個重要參考，符合現(xiàn)今指數(shù)要求的寫字樓才可稱得上“理想”。 整體來說，一般企業(yè)普遍關注的還是設備管理本身、服務的好壞、環(huán)境如何以及合同條款等常規(guī)性要素。比如，要保證垂直交通的連貫性，不可等候時間特別長。按照仲量聯(lián)行投資部負責人高世斌的說法，能夠支持該種考慮的原因有以下四點：一般的樓宇大多聘請國際品牌的物業(yè)管理公司進行管理，他們在選擇寫字樓的時候，更注重樓的標志性，而對國際化的品質要求不是很高。作為望京衛(wèi)星城市規(guī)劃戰(zhàn)略的重點工程，望京國際商業(yè)中心推出的12萬平方米商業(yè)，無疑是對區(qū)域尷尬現(xiàn)狀的一劑強心針。“只租不售”的“一站式消費” 在剛剛結束的一次網(wǎng)絡評選中，北京被網(wǎng)民公推為“中國最Crossover（酷越）城市”之一。：讓思想更“酷越”寫字樓內配套商務、生活設施等。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前以中央電視臺和北京電視臺為中心的下游企業(yè)約為12000家左右，幾乎全部聚集在兩大電視臺周邊區(qū)域。 “我們看準了這些‘酷越一族’，他們需要創(chuàng)意的多元化空間來表明他們的觀點，需要這種可以同時滿足商務、交際，甚至休閑等多方面需求的空間。都市“酷越一族” 不再滿足于局限在某個角落，他們有一種突破束縛的沖動和想法，要跳出以前的經(jīng)驗、做法與事務來重新思考與行動。 而發(fā)揮區(qū)域特色也是望京商業(yè)中心的一招，望京是韓國人的聚集區(qū)，望京商業(yè)中心先期到韓國招商，在商業(yè)內建設原汁原味的韓國城。從望京輻射北京這種非常態(tài)的開發(fā)模式正切合了望京區(qū)域的迫切需求。 到2007年年底，望京商業(yè)總面積將超過西單商圈。如此做才能保證現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，進而保證寫字樓的價值得到實現(xiàn)。 境內外購買或者租賃寫字樓時的標準大體一致。但是各種樓宇實踐起來，難以操縱。將來，寫字樓是不是環(huán)保，對客戶的影響會越來越大。 關鍵詞一：“借力”配套有自己的機房，并且規(guī)模比較大的企業(yè)以及IT公司還會要求24小時的空調供應。 21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)公司于2003年11月加盟于美國21世紀不動產(chǎn)體系，亦是中國房地產(chǎn)協(xié)會會員單位，是北京市眾多高檔商用物業(yè)的代理商。 全面直銷 全面分銷 目前寫字樓的銷售模式，和以往有很大的區(qū)別，通過大規(guī)模的廣告宣傳吸引客戶，之后通過坐銷等待客戶上門的銷售模式已經(jīng)不能繼續(xù)發(fā)揮作用了。 從大單成交的需求演變趨勢來看，國有金融、電信、能源等大型企業(yè)自用型的需求具有很強的剛性，基本上不受房地產(chǎn)政策或者市場環(huán)境的影響，只受國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，在中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境長期向好的趨勢下，這類需求將一直存在，是北京市寫字樓銷售市場最可靠的支撐。事實上機構投資者在2005年的活躍并非偶然。 從發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗來看，由開發(fā)型向經(jīng)營型的轉變是房地產(chǎn)市場走向成熟的必然。在目前，中小企業(yè)的購買需求仍然存在，但已經(jīng)不是市場主流，他們主要選擇性價比很高的項目購買，如中關村的名商大廈、1＋1大廈等眾多中檔寫字樓主要通過這些中小企業(yè)進行消化。生產(chǎn)型高科技企業(yè)一般會選擇能提供優(yōu)惠政策的科技園區(qū)內項目，如上地、望京、豐臺科技園、亦莊。 主要需求主體的需求特征 本世紀初，“新經(jīng)濟”浪潮和中國入世等影響，北京市寫字樓的投資價值重新得到體現(xiàn)，投資主體中，國內投資客和港、澳、臺投資者已經(jīng)平分秋色，加上國內企業(yè)的自用需求，北京市寫字樓銷售市場的需求主體也出現(xiàn)了三分天下的局面。 ● 中檔寫字樓市場需求相對高檔寫字樓較好 ③ 客戶需求特征 ● 上述企業(yè)的末端服務類企業(yè)，如：律師、會計、廣告，該類企業(yè)選址對辦公物業(yè)的地段、項目品質要求不高，一般選擇在金融街的邊緣及周邊地區(qū)，該類企業(yè)對租金價格的敏感度較高。 ● 一類企業(yè)的下游實力企業(yè)，該類企業(yè)一般選址在龍頭企業(yè)相同或緊鄰的辦公物業(yè)。 金融街入住的客戶多數(shù)是金融機構與政府的金融管理機構，以及中國電信和中國移動等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，到目前為止，近530家機構入駐金融街地區(qū)。2005年，金融街地區(qū)的三級稅收達到320億元，占西城區(qū)稅收收入的44%。 金融街區(qū)域另一方面，高科技需要高投入的帶動，未來市場需求中，銀行、擔保公司、風險投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會上升，這類客戶租金承受能力高，對樓宇外觀、硬件條件要求也較高。 根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，在中關村現(xiàn)有的企業(yè)當中，50人以下的中小型企業(yè)占85%，而其中10人左右的企業(yè)又占了80％，他們需要的辦公面積只有100平米左右；50—100人企業(yè)占9%，；而100人以上企業(yè)僅占6%。 ● 區(qū)位和價格是影響客戶選擇寫字樓的最主要兩個因素，其次具有重要影響的因素依次為：物業(yè)管理、公共區(qū)域裝修及設備、車位及商務中心等配套設施、寫字間內部格局等。 從供應和需求的對比來看，2005年仍然表現(xiàn)出明顯供過于求。2006北京寫字樓市場需求分析報告