【正文】 戶是住在亞運(yùn)村的人，對(duì)該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)務(wù)也不存在區(qū)域?qū)傩裕麄儠?huì)從一個(gè)樓搬到另一個(gè)樓，但很少會(huì)有客戶遷出亞運(yùn)村核心區(qū)，南區(qū)（四環(huán)以南）對(duì)亞運(yùn)村商住客戶的吸引力稍低。 ● 商住需求旺盛 亞運(yùn)村區(qū)域內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)以金融業(yè)和石油化工類為主。 ③ 客戶需求特征除了上一節(jié)中提到的行業(yè)管理機(jī)構(gòu)及行業(yè)巨頭以外，金融街核心區(qū)內(nèi)的企業(yè)主要以法律、咨詢、評(píng)估等下游的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，如中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司、中央國(guó)債登記結(jié)算有限公司等。 北京金融街是建設(shè)中的國(guó)家級(jí)金融管理中心，緊鄰中國(guó)最高的決策中心，聚集著中國(guó)金融業(yè)60％以上的金融資產(chǎn)，匯總著每年15萬億居民和企業(yè)存款80％以上的數(shù)據(jù)，各類職能部門齊全，使得金融街成為獨(dú)一無二的全國(guó)性金融管理和信息發(fā)布中心，對(duì)于推動(dòng)金融和房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢(shì)。而價(jià)位在3元/天此外隨著中關(guān)村廣場(chǎng)的建成，中關(guān)村整體環(huán)境的改善，一些在行業(yè)中領(lǐng)先的大中型高新技術(shù)企業(yè)也開始回歸中關(guān)村，如新浪入住理想國(guó)際大廈，搜狐入住威新國(guó)際大廈，百度、騰訊入住銀科，雅虎中國(guó)入住第三極等。 ● 高檔、低檔寫字樓需求狀況較好，中檔寫字樓需求狀況一般而近年來，中關(guān)村大規(guī)模中高檔公寓的出世，以及一些專門為商住客戶量身定制的新型商住項(xiàng)目正好彌補(bǔ)了這片市場(chǎng)空間，100－200平米左右的小辦公戶型，租金相對(duì)便宜，配套齊全，品質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)和管理好，完全滿足了眾多成長(zhǎng)型中小企業(yè)的入駐，市場(chǎng)十分火爆。 ③ 客戶需求特征此外，民營(yíng)及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的主要用戶，未來需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。 ① 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ● 在租金方面，USD 20??25/月在我們的客戶需求調(diào)查中也有約60％的客戶選擇了入住國(guó)貿(mào)－建國(guó)門寫字樓商務(wù)區(qū)之中；另有約18%的客戶選擇了東二環(huán)集聚區(qū)；只有約6%的客戶選擇燕莎商務(wù)區(qū)，但通過訪談發(fā)現(xiàn)，雖然選擇燕莎商務(wù)區(qū)的客戶比例較小，但選擇燕莎商務(wù)區(qū)的人對(duì)燕莎商務(wù)區(qū)的認(rèn)同度都相當(dāng)高，說明燕莎商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成了自己的一個(gè)固定客戶群。 ③ 客戶需求特征其中包括中國(guó)聯(lián)通、海爾集團(tuán)、長(zhǎng)天系統(tǒng)集成、平安保險(xiǎn)等。 從入住客戶的行業(yè)特征來看，東部區(qū)域的寫字樓客戶具有如下幾方面特征： 東二環(huán)集聚區(qū)內(nèi)的客戶類型以外資機(jī)構(gòu)為主，但所占比例比國(guó)貿(mào)－建國(guó)門區(qū)域及燕莎區(qū)域都要低。 燕莎區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈條以奔馳、寶馬、通用、戴姆勒－克萊斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商貿(mào)物流、能源化工等傳統(tǒng)商務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動(dòng)也是國(guó)際性的。且中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)即將遷址國(guó)貿(mào)區(qū)域，加上原有的《人民日?qǐng)?bào)》、《北京青年報(bào)》、北京人民廣播電臺(tái)和新浪網(wǎng)等多家重量級(jí)的新聞媒體，構(gòu)成了一條新的媒體產(chǎn)業(yè)鏈條。 ① 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 東部區(qū)域以國(guó)貿(mào)－建國(guó)門商務(wù)區(qū)、燕莎商務(wù)區(qū)及東二環(huán)寫字樓集聚區(qū)為代表的東部區(qū)域?qū)懽謽切枨蠼Y(jié)構(gòu)具有相似的特征，可以合并起來做一個(gè)比較分析。 北京市寫字樓市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)具有明顯的區(qū)域性，以下將對(duì)北京市的主要寫字樓集聚區(qū)域的需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行一一分析。所以，北京寫字樓終端客戶中，購(gòu)買后自用的只占了很小的比例，租賃客戶才是寫字樓需求市場(chǎng)的主流。 寫字樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)最重要的一個(gè)區(qū)別就是前者的租賃市場(chǎng)占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)地位。新興二線商圈各自具有鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)，BDA商圈、望京商圈的國(guó)際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的2008奧運(yùn)概念，燕莎商圈的國(guó)際化社區(qū)優(yōu)勢(shì)，多中心商務(wù)格局漸趨明朗。所以，供需雙方更強(qiáng)的實(shí)力、更符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品、更專業(yè)化的操作水準(zhǔn)，都是這個(gè)市場(chǎng)未來穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。這個(gè)階段所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)更加復(fù)雜和難以預(yù)測(cè)，達(dá)成交易的額度和難度也在加大。 北京市寫字樓租賃市場(chǎng)需求構(gòu)成第二部分 北京寫字樓市場(chǎng)需求的幾個(gè)重要走勢(shì)供需峰值齊現(xiàn)傳統(tǒng)的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關(guān)村繼續(xù)領(lǐng)跑。而這些被銷售的寫字樓，很大一部分也會(huì)被投放到租賃市場(chǎng)。 從市場(chǎng)定位上，國(guó)貿(mào)及建國(guó)門集聚區(qū)以金融、電信、商務(wù)為主，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢(shì)，客戶群得天獨(dú)厚，世界500強(qiáng)中有三分之一落戶在此，如摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國(guó)三星等，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動(dòng)輻射到國(guó)際間。 ● 外資機(jī)構(gòu)是北京市東部區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕蛻魜碓?，雖然有一定數(shù)量的中資機(jī)構(gòu)，但這些企業(yè)多具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ● 從建國(guó)門區(qū)域===東二環(huán)區(qū)域，或從燕莎區(qū)域===東二環(huán)區(qū)域，外資機(jī)構(gòu)在客戶中所占的比例在逐漸降低。 ● 在中高檔項(xiàng)目中，金融、商貿(mào)、地產(chǎn)、通訊、機(jī)械制造、體育文化、網(wǎng)絡(luò)公司等行業(yè)的客戶占絕大部分比例，且這些客戶在所屬行業(yè)中的地位較高。 ● 在中資企業(yè)中，較多在國(guó)內(nèi)具有行業(yè)領(lǐng)先地位、具有雄厚資金實(shí)力的公司入駐此區(qū)域。 根據(jù)曾經(jīng)在東部區(qū)域所做的客戶需求調(diào)研，東部區(qū)域的客戶需求具有如下幾方面特征：據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)有約三分之二入住CBD區(qū)域，其中包括整棟購(gòu)買寫字樓的美國(guó)惠普公司、摩托羅拉公司和DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛立信（中國(guó)）公司、諾基亞、蓋洛普公司等。 中關(guān)村商務(wù)區(qū)的定位是高科技產(chǎn)業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)部既有研究中心、產(chǎn)業(yè)基地，又有商貿(mào)中心，“產(chǎn)學(xué)研銷一體”，產(chǎn)業(yè)鏈條十分完整。 ② 行業(yè)結(jié)構(gòu)據(jù)調(diào)查，中關(guān)村區(qū)域IT、通訊和非IT類高科技企業(yè)所占辦公面積比例達(dá)到60%以上，其他行業(yè)的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。 ● 中小企業(yè)為主，商住需求比較旺盛究其原因，就是中關(guān)村現(xiàn)有的寫字樓要么檔次不高，配套較差，形象難以如意；要么就是定位于跨國(guó)企業(yè)的5A級(jí)高檔寫字樓，戶型面積普遍較大，總價(jià)極為昂貴；而專門為中小企業(yè)開發(fā)的超高檔小型寫字樓幾乎沒有，市場(chǎng)供需錯(cuò)位十分明顯。 目前世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強(qiáng)研發(fā)力量的趨勢(shì)有明顯加強(qiáng)的趨勢(shì)，如NEC在清華科技園的擴(kuò)租和日本NTT入住融科資訊中心。中剛國(guó)際廣場(chǎng)（中關(guān)村金融中心）、理想國(guó)際大廈等新建優(yōu)質(zhì)寫字樓就是為此類客戶度身定制的項(xiàng)目。據(jù)第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，駐區(qū)金融機(jī)構(gòu)112家，%；，是“十五”，%，比重位居國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)首位，成為推動(dòng)西城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 ② 行業(yè)結(jié)構(gòu)其他國(guó)家級(jí)的企業(yè)巨頭還有中國(guó)鋁業(yè)集團(tuán)、中國(guó)棉花總公司、中國(guó)國(guó)際旅行社總社、中寶戴夢(mèng)得股份有限公司、中商股份有限公司等。 據(jù)調(diào)查，金融街核心區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況，%、%、%，%，外資（含合資）%。 金融街的客戶大致分為