【正文】 南山的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展。 （2）從上圖可以看出，近年南山寫字樓價(jià)格除了在003年相對(duì)平穩(wěn)之外，其他時(shí)段波動(dòng)較大。65B級(jí)長(zhǎng)城大廈科技園（2）商務(wù)公寓搶占寫字樓市場(chǎng)隨著2003年深圳市的有關(guān)政府職能部門對(duì)“商務(wù)公寓”正名，意義頗為深遠(yuǎn)。在未來，隨著深圳地鐵的運(yùn)營(yíng)，特別是西部通道的開通，南山寫字樓在深圳發(fā)展西移、“9＋2”、CEPA等的指引下，將迎來歷史性的突破，引爆其輻射能力。今年上半年，全市寫字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的88％，其王牌地位無人可撼動(dòng)。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓也頓時(shí)成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫字樓密集區(qū)域。在這種環(huán)境下，自然不會(huì)出現(xiàn)商圈、形成良好的商務(wù)氣氛。聯(lián)想大廈、創(chuàng)維大廈、長(zhǎng)城大廈、TCL大廈等物業(yè)在深圳辦公樓市場(chǎng)也較有名氣，但是，區(qū)內(nèi)這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)等于一身，難見高檔寫字樓的蹤影。南山較有名的寫字樓主要有保利城、新時(shí)代廣場(chǎng)、明華國(guó)際會(huì)議中心、中油大廈、海王大廈、海景廣場(chǎng)、新保輝大廈、發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、西海岸大廈、漢唐大廈等，但它們大都檔次不高，而且獨(dú)立分布在不同區(qū)域，沒有集合效應(yīng)，形成寫字樓密集的區(qū)域?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務(wù)氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對(duì)平靜的狀態(tài)。大的政策影響著整個(gè)城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。早在特區(qū)建立之初，南山就在充當(dāng)特區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務(wù)物業(yè)的數(shù)量等均超過了南山。寫字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。同時(shí)空間的劃分還與寫字樓的定位相關(guān)，部分寫字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對(duì)寫字樓要求不高的小型公司。而從上表可以看出，南山寫字樓缺少高檔次的寫字樓，A級(jí)的保利城、新時(shí)代廣場(chǎng)、漢唐大廈、明華國(guó)際會(huì)議中心等寫字樓也只能屬于準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓級(jí)別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級(jí)寫字樓，無論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。中低檔寫字樓是市場(chǎng)主流南山主要寫字樓一覽表樓盤名稱地理位置建筑面積（M2）售 價(jià)（元/㎡）租金等級(jí)新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040C級(jí)發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西13500——45B級(jí)海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050B級(jí)中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路31000——55B級(jí)新綠島大廈南山大道與桂廟路21600630045C級(jí)海景廣場(chǎng)太子路南側(cè)51000800045B級(jí)新時(shí)代廣場(chǎng)太子路87000——80A級(jí)西海岸大廈南油大道北20000600045C級(jí)明華國(guó)際會(huì)議中心龜山路八號(hào)27000——65A級(jí)保利城寫字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065A級(jí)漢唐大廈華僑城32000——80A級(jí)聯(lián)想大廈科技園寫字樓銷售與租賃分析（1）前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點(diǎn)發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運(yùn)等。建設(shè)深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)，旨在利用具有海外政府機(jī)構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會(huì)，為跨國(guó)公司來深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。南山寫字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個(gè)片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個(gè)小圈子，輻射能力較低。日益成熟的南山將帶動(dòng)南山的商務(wù)氣氛，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)作為深圳西部的中心，將帶動(dòng)南山商業(yè)向更高層次發(fā)展，從而帶動(dòng)商務(wù)環(huán)境。科技園的軟件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微軟等400多家國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)。在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)的影響下，羅湖、福田的寫字樓得到了大力的發(fā)展，地標(biāo)性的國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心、地王大廈、賽格大廈、江蘇大廈、電子科技大廈等第一代、第二代和第三代寫字樓紛紛拔地而起，而以中心區(qū)寫字樓群和華潤(rùn)大廈為代表的第四代寫字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。根據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。與之相比，南山商圈的硬件條件還相當(dāng)落后，目前拿得出手的寫字樓、高級(jí)酒店都相對(duì)較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明(深圳)木業(yè)有限公司開發(fā)的TIME現(xiàn)代城有著3萬平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進(jìn)五星級(jí)酒店，填補(bǔ)創(chuàng)業(yè)路沒有星級(jí)酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫字樓，努力提升南山的商務(wù)氣氛。2004年，深圳辦公樓市場(chǎng)主要是高檔寫字樓跟商務(wù)公寓之爭(zhēng)，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過100萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個(gè)片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達(dá)80萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場(chǎng)、華潤(rùn)大廈等大型寫字樓在市場(chǎng)出現(xiàn)，城市天地廣場(chǎng)等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國(guó)際市長(zhǎng)交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個(gè)商務(wù)公寓推出辦公市場(chǎng)。而雖然說近來市場(chǎng)上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫字樓得以領(lǐng)先的一大因素。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長(zhǎng)率高于GDP的增長(zhǎng)率，物流業(yè)對(duì)深圳的作用逐漸顯著。企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高南山雖然有一批有實(shí)力、有規(guī)模的公司，像高科技的IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，而企業(yè)壯大了，對(duì)南山寫字樓有直接的推動(dòng)作用。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨(dú)立于深圳其他寫字樓市場(chǎng)，其銷售價(jià)格跟市場(chǎng)供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價(jià)格下降；供應(yīng)量少，價(jià)格上升?？臻g分割以中小戶型為主寫字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)）樓盤名稱100㎡以下所占比例100~200㎡所占比例200㎡以上所占比例發(fā)展銀行南頭大廈其意味著商務(wù)公寓將和寫字樓一起為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營(yíng)企業(yè)的助推器。寫字樓市場(chǎng)是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個(gè)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒署。“中心區(qū)”、“CBD”、“十三姐妹樓”巍然已成為深圳新紀(jì)元的代名詞，聲名在外。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強(qiáng)北片區(qū)寫字樓風(fēng)起云涌；市民中心的投產(chǎn)，標(biāo)志著深圳歷史走向新紀(jì)元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達(dá)到新的高峰，中心區(qū)、