【正文】 南山的寫字樓市場發(fā)展。 （2）從上圖可以看出，近年南山寫字樓價格除了在003年相對平穩(wěn)之外，其他時段波動較大。65B級長城大廈科技園（2）商務(wù)公寓搶占寫字樓市場隨著2003年深圳市的有關(guān)政府職能部門對“商務(wù)公寓”正名，意義頗為深遠。在未來，隨著深圳地鐵的運營，特別是西部通道的開通，南山寫字樓在深圳發(fā)展西移、“9＋2”、CEPA等的指引下，將迎來歷史性的突破，引爆其輻射能力。今年上半年，全市寫字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的88％，其王牌地位無人可撼動。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓也頓時成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫字樓密集區(qū)域。在這種環(huán)境下，自然不會出現(xiàn)商圈、形成良好的商務(wù)氣氛。聯(lián)想大廈、創(chuàng)維大廈、長城大廈、TCL大廈等物業(yè)在深圳辦公樓市場也較有名氣，但是，區(qū)內(nèi)這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)等于一身，難見高檔寫字樓的蹤影。南山較有名的寫字樓主要有保利城、新時代廣場、明華國際會議中心、中油大廈、海王大廈、海景廣場、新保輝大廈、發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、西海岸大廈、漢唐大廈等，但它們大都檔次不高，而且獨立分布在不同區(qū)域，沒有集合效應(yīng)，形成寫字樓密集的區(qū)域。科技園本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務(wù)氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對平靜的狀態(tài)。大的政策影響著整個城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。早在特區(qū)建立之初，南山就在充當(dāng)特區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動下，經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務(wù)物業(yè)的數(shù)量等均超過了南山。寫字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。同時空間的劃分還與寫字樓的定位相關(guān)，部分寫字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對寫字樓要求不高的小型公司。而從上表可以看出，南山寫字樓缺少高檔次的寫字樓，A級的保利城、新時代廣場、漢唐大廈、明華國際會議中心等寫字樓也只能屬于準(zhǔn)甲級寫字樓級別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級寫字樓，無論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。中低檔寫字樓是市場主流南山主要寫字樓一覽表樓盤名稱地理位置建筑面積（M2）售 價（元/㎡）租金等級新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040C級發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西13500——45B級海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050B級中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路31000——55B級新綠島大廈南山大道與桂廟路21600630045C級海景廣場太子路南側(cè)51000800045B級新時代廣場太子路87000——80A級西海岸大廈南油大道北20000600045C級明華國際會議中心龜山路八號27000——65A級保利城寫字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065A級漢唐大廈華僑城32000——80A級聯(lián)想大廈科技園寫字樓銷售與租賃分析（1）前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運等。建設(shè)深圳國際科技商務(wù)平臺，旨在利用具有海外政府機構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會，為跨國公司來深投資、設(shè)立機構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機構(gòu)服務(wù)。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。南山寫字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個小圈子，輻射能力較低。日益成熟的南山將帶動南山的商務(wù)氣氛，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)作為深圳西部的中心，將帶動南山商業(yè)向更高層次發(fā)展，從而帶動商務(wù)環(huán)境?？萍紙@的軟件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微軟等400多家國內(nèi)外軟件企業(yè)。在區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢的影響下，羅湖、福田的寫字樓得到了大力的發(fā)展，地標(biāo)性的國貿(mào)大廈、嘉里中心、地王大廈、賽格大廈、江蘇大廈、電子科技大廈等第一代、第二代和第三代寫字樓紛紛拔地而起，而以中心區(qū)寫字樓群和華潤大廈為代表的第四代寫字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。根據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。與之相比，南山商圈的硬件條件還相當(dāng)落后，目前拿得出手的寫字樓、高級酒店都相對較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明(深圳)木業(yè)有限公司開發(fā)的TIME現(xiàn)代城有著3萬平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進五星級酒店，填補創(chuàng)業(yè)路沒有星級酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫字樓，努力提升南山的商務(wù)氣氛。2004年，深圳辦公樓市場主要是高檔寫字樓跟商務(wù)公寓之爭，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過100萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達80萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場、華潤大廈等大型寫字樓在市場出現(xiàn)，城市天地廣場等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個商務(wù)公寓推出辦公市場。而雖然說近來市場上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫字樓得以領(lǐng)先的一大因素。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長率高于GDP的增長率，物流業(yè)對深圳的作用逐漸顯著。企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高南山雖然有一批有實力、有規(guī)模的公司，像高科技的IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競爭，而企業(yè)壯大了，對南山寫字樓有直接的推動作用。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨立于深圳其他寫字樓市場，其銷售價格跟市場供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價格下降；供應(yīng)量少，價格上升。空間分割以中小戶型為主寫字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)）樓盤名稱100㎡以下所占比例100~200㎡所占比例200㎡以上所占比例發(fā)展銀行南頭大廈其意味著商務(wù)公寓將和寫字樓一起為深圳經(jīng)濟發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營企業(yè)的助推器。寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經(jīng)濟的冷暖寒署?！爸行膮^(qū)”、“CBD”、“十三姐妹樓”巍然已成為深圳新紀(jì)元的代名詞，聲名在外。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強北片區(qū)寫字樓風(fēng)起云涌；市民中心的投產(chǎn)，標(biāo)志著深圳歷史走向新紀(jì)元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達到新的高峰，中心區(qū)、