【正文】 狀較好，中長(zhǎng)期將維持現(xiàn)狀較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較低，以乙級(jí)寫字樓為主，廣場(chǎng)大廈素質(zhì)較高一般較小，以在建項(xiàng)目供應(yīng)為主南山寫字樓水平落后于關(guān)內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關(guān)外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢(shì)。雖然深圳發(fā)展西移、CEPA實(shí)行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫字樓的發(fā)展，但近段時(shí)間內(nèi)，南山寫字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。南山寫字樓無法撼動(dòng)羅湖、福田地位在2004年，南山住宅市場(chǎng)已經(jīng)開始領(lǐng)先深圳各區(qū)，形成百舸爭(zhēng)流的局面，但在寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠(yuǎn)，甚至前三季度沒有新的專業(yè)寫字樓供應(yīng)。南山寫字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個(gè)片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個(gè)小圈子，輻射能力較低。這個(gè)協(xié)議標(biāo)志著南山寫字樓將走向另一個(gè)階段，它不但開辟了南山高檔寫字樓市場(chǎng)，還將對(duì)南山商業(yè)文化中心的發(fā)展、南山的發(fā)展起到拋磚引玉的作用，在它的帶領(lǐng)下，南山的寫字樓市場(chǎng)將迎來波瀾壯闊的發(fā)展局面。2004年09月16日，改寫南山寫字樓歷史的一天。東門商圈周圍酒店密度之大為深圳之冠，陽光、彭年、迎賓館等著名酒店是眾多商務(wù)人士來深的必然之選；華強(qiáng)北一帶同樣有圣廷苑等五星級(jí)酒店，更有賽格、電子科技大廈等高檔寫字樓引來人流如鯽。日益成熟的南山將帶動(dòng)南山的商務(wù)氣氛，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)作為深圳西部的中心，將帶動(dòng)南山商業(yè)向更高層次發(fā)展，從而帶動(dòng)商務(wù)環(huán)境。特別是在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面，南山在深圳已經(jīng)具有舉足輕重的地位，隨著政府支持力度的加大，將迎來更大的發(fā)展。未來五年，南山區(qū)將以建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”為戰(zhàn)略重點(diǎn)，優(yōu)化自然、法治、治安、人才和文化“五大環(huán)境”，把南山建設(shè)成為具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)。（2） 政策陽光普照南山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對(duì)區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用?？萍紙@的軟件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微軟等400多家國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)。隨著西部通道工程的啟動(dòng)、“CEPA”的實(shí)施、地鐵時(shí)代的到來，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇。南山區(qū)的規(guī)劃牽動(dòng)著寫字樓地產(chǎn)的走向，“三個(gè)基地一個(gè)中心”（教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、物流中心）的規(guī)劃定位牽動(dòng)著寫字樓地產(chǎn)的神經(jīng)。南山，是改革開放的窗口，是深圳翻天覆地發(fā)展的開端，在初期占有重要的戰(zhàn)略地位，但隨著文錦渡、羅湖、皇崗等關(guān)口的開通，羅湖、福田兩區(qū)迅速崛起，成為深圳發(fā)展的中心。在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)的影響下，羅湖、福田的寫字樓得到了大力的發(fā)展，地標(biāo)性的國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心、地王大廈、賽格大廈、江蘇大廈、電子科技大廈等第一代、第二代和第三代寫字樓紛紛拔地而起，而以中心區(qū)寫字樓群和華潤(rùn)大廈為代表的第四代寫字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。南山商業(yè)文化中心區(qū)的啟動(dòng)使得南山的后海大興土木，深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“９＋２”的規(guī)劃，也將南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)，這成為南山寫字樓發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。此區(qū)域南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設(shè)，此區(qū)發(fā)展前景良好的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。去年，這里實(shí)現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元。根據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。這部歷時(shí)兩年完成的城市發(fā)展“白皮書”，對(duì)南山未來15年的戰(zhàn)略進(jìn)行了系統(tǒng)地研究。而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將帶動(dòng)寫字樓的需求，南山寫字樓發(fā)展也將迎來春天。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，南山區(qū)現(xiàn)有居住人口100萬余人，今后3至5年將會(huì)有超過50萬人陸續(xù)入住該片區(qū)。與之相比，南山商圈的硬件條件還相當(dāng)落后，目前拿得出手的寫字樓、高級(jí)酒店都相對(duì)較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明(深圳)木業(yè)有限公司開發(fā)的TIME現(xiàn)代城有著3萬平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進(jìn)五星級(jí)酒店，填補(bǔ)創(chuàng)業(yè)路沒有星級(jí)酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫字樓，努力提升南山的商務(wù)氣氛。南山第一個(gè)高檔寫字樓將破土而出。南山寫字樓區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析科技園完全屬于高科技的產(chǎn)、學(xué)、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務(wù)氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂觀，它們的寫字樓別說走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。2004年，深圳辦公樓市場(chǎng)主要是高檔寫字樓跟商務(wù)公寓之爭(zhēng)，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過100萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個(gè)片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達(dá)80萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場(chǎng)、華潤(rùn)大廈等大型寫字樓在市場(chǎng)出現(xiàn)，城市天地廣場(chǎng)等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國(guó)際市長(zhǎng)交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個(gè)商務(wù)公寓推出辦公市場(chǎng)。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有36萬寫字樓的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工，是南山未來幾年寫字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來三年內(nèi)就有約75萬平方米的高檔寫字樓供應(yīng)量，以及約100萬平方米的待開發(fā)量，而車公廟片區(qū)也將有約40萬平方面的寫字樓供應(yīng)量投入市場(chǎng)。南山寫字樓與關(guān)外寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)，主要是與寶安的競(jìng)爭(zhēng)，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶安寫字樓主要的片區(qū)。與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為深圳樓市的熱點(diǎn)，同時(shí)，該片區(qū)也將成為寶安未來的文化商務(wù)中心，意味著未來該片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也將面臨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而雖然說近來市場(chǎng)上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫字樓得以領(lǐng)先的一大因素。早在2001年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中“擠出”100多平方公里，興建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬9個(gè)片區(qū)，深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來大了12倍。目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)支持的五大科技園區(qū)之一，園內(nèi)企業(yè)總數(shù)達(dá)到1224家，IBM、朗訊、菲利浦、愛普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等50多家世界500強(qiáng)中的企業(yè)，紛紛來這里搶占灘頭陣地。國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)區(qū)有2600多平方米，可容納16家海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會(huì)議、商務(wù)等場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長(zhǎng)率高于GDP的增長(zhǎng)率，物流業(yè)對(duì)深圳的作用逐漸顯著。深圳 機(jī)場(chǎng)已開通國(guó)內(nèi)航線148條，國(guó)際航線 11條。近年來南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)成為南山寫字樓的重要客戶。目前，蛇口是南山物流業(yè)企業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊(cè)的物流業(yè)企業(yè)超過50家，云集了國(guó)內(nèi)外同行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運(yùn)有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國(guó)際貨運(yùn)有限公司、廣東華聯(lián)通國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會(huì)社蛇口辦事處、深圳市招商局