【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 良好，目前有港口泊位130個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位45個(gè)。全年遠(yuǎn)洋運(yùn)輸貨運(yùn)量580萬噸。 萬 噸，港口集裝箱 吞吐量 ，2003年深圳港躍升為全球第4大集裝箱樞紐港。深圳 機(jī)場(chǎng)已開通國內(nèi)航線148條，國際航線 11條。2004年19月份，西部港區(qū)業(yè)務(wù)量繼續(xù)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定增長趨勢(shì)，集裝箱吞吐量將大500萬標(biāo)箱，與去年同期對(duì)比增長超過40%，占全市集裝箱吞吐量一半以上；貨物吞吐量將達(dá)5000萬噸，與去年同期對(duì)比增長近25%，占全市貨物吞吐量的近7成?！笆濉逼陂g，深圳投資316億元，用于物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。到2005年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達(dá)到800億元，占深圳GDP的20%。近年來南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)成為南山寫字樓的重要客戶。南山具有物流業(yè)發(fā)展空間和良好的基礎(chǔ)配套，已經(jīng)吸引了佐川急便、商船三井等物流巨頭到此落戶。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開發(fā)已拉開帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達(dá)1000萬標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個(gè)深圳港。，前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點(diǎn)發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運(yùn)等。目前，蛇口是南山物流業(yè)企業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊(cè)的物流業(yè)企業(yè)超過50家，云集了國內(nèi)外同行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運(yùn)有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國際貨運(yùn)代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國際貨運(yùn)有限公司、廣東華聯(lián)通國際運(yùn)輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會(huì)社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。而隨著CEPA實(shí)行，降低了香港物流企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的門檻，以及西部通道開通在即，南山的物流業(yè)將迎來更大的發(fā)展空間，相應(yīng)的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。另外，南山的石化及其相關(guān)企業(yè)在南山有一定的影響力，除此以外，南山的企業(yè)種類相對(duì)分散，沒有形成很好的集合效應(yīng)。 （2）企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高南山雖然有一批有實(shí)力、有規(guī)模的公司，像高科技的IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，而企業(yè)壯大了，對(duì)南山寫字樓有直接的推動(dòng)作用。2001年末，據(jù)深圳市第二次全國基本單位普查公報(bào)，南山區(qū)企業(yè)單位數(shù)為6835個(gè)，同期，羅湖區(qū)企業(yè)單位數(shù)為10947個(gè)，福田區(qū)為20334個(gè)，寶安區(qū)也達(dá)到10475個(gè)，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于落后狀態(tài)。近年來，深圳企業(yè)，特別是民營企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場(chǎng)的生力軍，但從各區(qū)寫字樓供應(yīng)、需求來看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。目前，，03年福田區(qū)更有月內(nèi)新增500多家公司的記錄。要推動(dòng)南山寫字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。另外，南山企業(yè)的總體質(zhì)量也有待提高。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱的排名前30位的骨干企業(yè)中，有14家在2004年18月份的增長速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的平均增長水平，更有7家呈現(xiàn)負(fù)增長。除排名前30位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近500家，這部分企業(yè)增長幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，虧損面大（34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體效益的提高。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質(zhì)有待提高。大多數(shù)物流企業(yè)資產(chǎn)少，大多數(shù)只提供單純的倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)确?wù)，附加值低，規(guī)模偏小，真正骨干型綜合性第三方物流服務(wù)的企業(yè)比較少，難以形成規(guī)模效應(yīng)。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對(duì)落后，低端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)無序化。寫字樓銷售與租賃分析（1）銷售供應(yīng)量少，價(jià)格波動(dòng)大南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。96――2000年，南山區(qū)寫字樓以97年市場(chǎng)供應(yīng)量最多，；經(jīng)過999年的短暫回落，2000年南山區(qū)寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)再度放量，；02年科技園寫字樓讓南山寫字樓市場(chǎng)火了一回,但到2003年，上半年寫字樓用地出讓面積為0，2004年前三個(gè)季度，南山也沒有寫字樓項(xiàng)目投放市場(chǎng),供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮。而南山寫字樓的銷售價(jià)格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動(dòng)。從上圖可以看出，近年南山寫字樓價(jià)格除了在003年相對(duì)平穩(wěn)之外，其他時(shí)段波動(dòng)較大。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨(dú)立于深圳其他寫字樓市場(chǎng)，其銷售價(jià)格跟市場(chǎng)供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價(jià)格下降；供應(yīng)量少，價(jià)格上升。但是，到了04年南山寫字樓市場(chǎng)有了很大的改變，開始受到其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的影響。04年前三季，南山都沒有寫字樓項(xiàng)目推出市場(chǎng)，在寫字樓市場(chǎng)一片大好的形勢(shì)下，其銷售價(jià)格應(yīng)該攀升，但卻是不升反降。造成這種情況主要是南山寫字樓開始與其他區(qū)域聯(lián)動(dòng)，受到福田、特別是中心區(qū)寫字樓建設(shè)的影響，在市場(chǎng)存量、目前供應(yīng)量和未來供應(yīng)量巨大的影響下，南山寫字樓銷售市場(chǎng)受到很大的壓力，價(jià)格自然走低。（2）租賃需求大，租金上揚(yáng)，，增長速度相當(dāng)迅猛。一方面，南山寫字樓近年供應(yīng)量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場(chǎng)；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場(chǎng)逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建設(shè)，吸引了大量企業(yè)進(jìn)駐南山，帶旺南山寫字樓租賃市場(chǎng)。隨著南山寫字樓租賃市場(chǎng)的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢(shì)頭，其增長速度明顯大于深圳市平均水平。04年第一季，深圳寫字樓租賃水平上升了約3個(gè)百分點(diǎn)，而南山上升了約5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全市水平。物業(yè)特性與區(qū)域分布分析寫字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析（1）中低檔寫字樓是市場(chǎng)主流南山主要寫字樓一覽表樓盤名稱地理位置建筑面積（M2）售 價(jià)（元/㎡）租金等級(jí)新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040C級(jí)發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西13500——45B級(jí)海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050B級(jí)中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路31000——55B級(jí)新綠島大廈南山大道與桂廟路21600630045C級(jí)海景廣場(chǎng)太子路南側(cè)51000800045B級(jí)新時(shí)代廣場(chǎng)太子路87000——80A級(jí)西海岸大廈南油大道北20000600045C級(jí)明華國際會(huì)議中心龜山路八號(hào)27000——65A級(jí)保利城寫字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065A級(jí)漢唐大廈華僑城32000——80A級(jí)聯(lián)想大廈科技園75A級(jí)創(chuàng)維大廈科技園65B級(jí)長城大廈科技園60B級(jí)曙光大廈科技園50B級(jí)中興大廈科技園70B級(jí)目前，南山寫字樓的產(chǎn)品檔次比較復(fù)雜，部分寫字樓雖然是乙級(jí)，但時(shí)間較久，外觀、環(huán)境、配套、服務(wù)較差，造成寫字樓檔次混雜。從目前的情況可以把南山寫字樓分為三個(gè)檔次，第一個(gè)等級(jí)分為A級(jí)、第二個(gè)等級(jí)分為B