【文章內(nèi)容簡介】 完工 的華風(fēng)世貿(mào)廣場 、福斯特大廈、星河國際、中融國際大廈、盟科匯 及 景觀新都市等可利用的房產(chǎn) 61 處，更有著四通八達的交通干線。經(jīng)過 10 年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)具備了建設(shè)城市 CBD 的雛形。 二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 哈埠 寫字樓 辦公區(qū)域的劃分 哈爾濱 市原有 的 寫字樓分布比較集中，主 要 分布在 哈 站 地區(qū) 、 秋林商圈 、 省政府 、道里中心區(qū)四 大區(qū)域， 20xx年初期 則呈現(xiàn)出東移趨勢，尤以會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)未來 3年內(nèi)將會有多個項目進入市場。 從目前的寫字樓分布的情況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為： 南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 四大部分，松北新區(qū) 、群力新區(qū)、平房區(qū) 占有的比例 較 小，暫不具備規(guī)模。 寫字樓分布區(qū)域劃分明細表 分布區(qū)域 劃分范圍 南崗中心區(qū) 哈站地區(qū) 秋林地區(qū) 煙廠地區(qū) 宣化地區(qū) 教化地區(qū) 和興地區(qū)； 省政府中心區(qū) 和平路 中山路 中宣街 文府街 文治街 文政街 文昌街 開發(fā)南崗集中區(qū) 贛水路 民航路 鴻翔路 衡山路 珠江路 嵩山路 紅旗大街 湘江路 閩江路 海河路 遼河路 淮河路 黃河路； 道里中心區(qū) 經(jīng)緯街 地段街 友誼路 哈藥路 新陽路； 12 （二）哈埠寫字樓 租賃市場供給 形態(tài)的劃分 哈爾濱寫字樓供應(yīng)的來源主要 劃 分為：專業(yè)化寫字樓、政府機關(guān)及企業(yè)閑置的辦公樓 、賓館、臨街底層商服。另外，一些小型 服務(wù)類 企業(yè) 為減少經(jīng)費 開支 選擇 了 居民住宅為 辦公場所。 哈爾濱寫字樓租賃類型比例國有企業(yè)辦公樓37%賓館24%專業(yè)寫字樓28%底層商服6%民居5% （三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐?情況 的調(diào)查 南崗中心區(qū) 南崗中心區(qū)屬于哈爾濱老辦公區(qū)域，自 1954 年松江省 與黑龍江省合并之后，中共黑龍江省委員會就設(shè)立在秋林區(qū)域的花園街，此后各直屬黨政機關(guān)均設(shè)置在省委周圍，形成了黨政辦公區(qū)。 90 年代至今，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，南崗中心區(qū)成為了發(fā)展調(diào)控的樞紐地帶，在秋林地區(qū)、紅軍街地區(qū)、煙廠地區(qū)相繼建設(shè)了 汽車大廈、新發(fā)展大 13 廈、深業(yè)大廈、滬士大廈、華驛大廈、 錦繡科技大廈、 遠大商務(wù)公寓、恒運大廈、龍工大廈、金融大廈、北亞大廈、東方大廈、奧維斯發(fā)展大廈 、船舶大廈、大世界寫字樓 等多座寫字樓。目前，這些寫字樓業(yè)態(tài)多數(shù)運行良好，空置率較低。 （ 1） 南崗中心區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查 寫字樓名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 奧維斯 28 層 501200 恒運大廈 28 層 20480 中寶大廈 17 層 28800 遠大商務(wù)公寓 22 層 57268 （?。? 70% 新發(fā)展大廈 8 層 1532 不出售 —— 85% 滬士大廈 30 層 40120 不出售 —— 87% 深業(yè)大廈 31 層 50150 7500/米 2商住 60%（?。? 60% 華驛大廈 27 層 65240 不出售 —— 67% 北亞大廈 18 層 45120 不出售 —— 78% 船舶大廈 16 層 50230 不出售 —— 42% 錦秀科技大廈 20 層 28120 不出售 —— 67% 東方大廈 18 層 65240 不出售 —— 93% （ 2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價格情況 賓館名稱 地址 服務(wù)等級 日租 金 / 米 2 哈爾濱華融飯店 南崗區(qū)頤園街 2 號 ★★★★★ 元 黑龍江帕弗爾賓館 南崗區(qū) 郵政街 79 號 ★★★★ 元 哈爾濱大慶賓館 南崗區(qū)國民街 23 號 ★★★ 元 黑龍江銀河賓館 南崗區(qū)中山路 252 號 ★★★ 元 哈爾濱哈特酒店 南崗區(qū)西大直街 108 號 ★★★ 元 哈爾濱華威商務(wù)酒店 南崗區(qū)花園街 368 號 ★★★ 元 哈爾濱龍達瑞吉商務(wù)酒店 南崗區(qū)海城街 156 號 ★★★ 元 哈爾濱北北大酒店 南崗區(qū)春申街 2 號 ★★ 元 哈爾濱八 一賓館 南崗區(qū)文廟街 9 號 ★★ 元 14 （ 3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項目 奧維斯 恒運大廈 中寶大廈 遠大商務(wù) 滬士大廈 華驛大廈 北亞大廈 船舶大廈 錦繡大廈 開發(fā)商 奧威斯集團 恒運集團 中寶公司 東力地產(chǎn) 臺灣滬士 省郵政局 北亞集團 哈工程大學(xué) 錦繡集團 寫字樓等級 5A 甲級 甲級 賓館 ★★★ 商住一體 甲級寫字樓 5A 級智能化 普通寫字樓 甲級寫字樓 甲級 落成時間 20xx 1999 1997 1998 20xx 20xx 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL 無 ADSL ADSL 電梯 8 部 4 部 4 部 2 部 4 部 4 部 4 部 3 部 2 部 總建筑面積 40265M2 30000M2 33100M2 31000M2 41284 M2 43000M2 13000M2 220xxM2 320xxM2 寫字樓面積 18504M2 13240M2 16700M2 31000M2 32700 M2 120xxM2 13000M2 5300M2 12300M 層高 米 米 米 米 米 米 米 米 米 大型餐廳 600 M2 400 M2 800 M2 無 無 800M2 無 600 M2 無 室內(nèi) 停車場 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 1 層 地下 3 層 地下 2 層 地下 1 層 地下 2 層 地下 2 層 泊車位 240 100 100 80 200 180 80 130 100 首層大廳 600 M2 200 M2 600 M2 300M2 240M2 800 M2 500 M2 300M2 無 多功能會議廳 1000 M2 600 M2 無 無 無 1200M2 750 M2 無 600M2 煙感報警 有 有 有 有 有 有 有 有 有 自動噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 有 有 有 有 有 中央空調(diào) 有 有 有 有 有 有 有 無 有 監(jiān)控設(shè)備 有 有 有 有 有 有 有 有 有 大型購物 有 無 有 有 有 有 無 無 有 物業(yè)管理 戴德梁行 恒運物業(yè) 中寶公司 億宏物業(yè) 滬士管理 華驛賓館 北亞物業(yè) 哈工程 錦繡物業(yè) 洗浴中心 無 無 有 無 無 有 無 無 無 游泳館 無 無 有 無 無 有 無 無 無 健身房 有 有 有 無 無 有 無 無 有 15 （ 4） 南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征： A、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 中寶大廈 哈爾濱丁和科技有限公司 12 層 GPW 綠色防水劑 租賃 中寶大廈 哈爾濱韋氏電器有限公司 14 層 工業(yè)電器 租賃 中寶大廈 琦瑞美容用品有限公司 10 層 美容用品 租賃 中寶大廈 參美天賜康產(chǎn)業(yè)集團 14 層 醫(yī)藥 租賃 中寶大廈 哈爾濱圣邦微電子有限公司 10 層 質(zhì)量管理系統(tǒng) 租賃 中寶大廈 加利福尼亞夏尼國際語言中心 5 層 國際語言教育 租賃 恒運大廈 哈爾濱弘明商貿(mào)有限責(zé)任公司 8 層 美容用品 租賃 恒運大廈 哈爾濱海洲營銷有限公司 12 層 企業(yè)顧問 租賃 恒運大廈 黑龍江省假日旅行社 6 層 國內(nèi)旅游 租賃 恒運大廈 宏程廣告翻譯有限公司 17 層 翻譯 租賃 恒運大廈 哈爾濱冬之星旅行社有限公司 28 層 國內(nèi)旅游 租賃 恒運大廈 宇洋出國留學(xué)服務(wù)有限公司 19 層 留學(xué)服務(wù) 租賃 恒運大廈 哈爾濱報達營銷有限公司 9 層 手機代理 租賃 恒運大廈 黑龍江啟南律師事務(wù)所 11 層 法律事務(wù) 租賃 恒運大廈 浮想科技 開發(fā)有限責(zé)任公司 8 層 旅游軟件 租賃 恒運大廈 哈爾濱哈科電子公司 27 層 網(wǎng)絡(luò)軟件 租賃 恒運大廈 銀河基金管理有限公司 4 層 投資基金 租賃 恒運大廈 東澤計算機培訓(xùn)中心 6 層 計算機培訓(xùn) 租賃 恒運大廈 哈爾濱環(huán)球國際旅行社 17 層 邊境旅游 租賃 恒運大廈 卓越致遠教育咨詢有限公司 20 層 企業(yè)高端培訓(xùn) 租賃 恒運大廈 哈爾濱江帆旅游有限公司 8 層 邊境旅游 租賃 恒運大廈 北斗哈爾濱分公司 16 層 IT 產(chǎn)品 租賃 恒運大廈 “達達貓“兒童用品 15 層 兒童用品 租賃 恒運大廈 哈爾濱大生藥品有限公司 12 層 醫(yī)藥 租賃 恒運大廈 新藝文化交流有限責(zé)任公司 28 層 文化傳播 租賃 奧威斯 哈爾濱時代網(wǎng)絡(luò)有限公司 22 層 門戶網(wǎng)站建設(shè) 租賃 奧威斯 百勝餐飲集團哈爾濱分公司 26 層 肯德基食品 租賃 奧威斯 （西門子）哈爾濱辦事處 30 層 通訊產(chǎn)品 租賃 奧威斯 美國通用電器哈爾濱辦事處 27 層 電器產(chǎn)品 租賃 奧威斯 愛立信（中國）哈爾濱辦事處 25 層 通信產(chǎn)品 租賃 滬士大廈 金馬科技 17 層 教育軟件 租賃 滬士大廈 哈爾濱麗瑞商貿(mào)有限公司 7 層 美容美發(fā)用品 租賃 滬士大廈 濱才國際交流有限公司 12 層 因私留學(xué)服務(wù) 租賃 滬士大廈 金東紙業(yè)有限公司駐哈辦 13 層 印刷紙張 租賃 滬士大廈 華瑞制藥黑龍江代表處 8 層 藥品銷售 租賃 滬士大廈 露西國際商務(wù)咨詢有限公司 22 層 對俄貿(mào)易服務(wù) 租賃 16 滬士大廈 金視野教育科技有限公司 10 層 學(xué)習(xí)卡 租賃 滬士大廈 哈爾濱偉視達影視器材公司 8 層 攝影器材 租賃 滬士大廈 奇酷地帶黑龍江（加盟）總部 13 層 影視器材 租賃 滬士大廈 開宇美容美發(fā)機構(gòu) 29 層 美容美發(fā)學(xué)校 租賃 滬士大廈 紫光科技網(wǎng) 絡(luò)有限公司 15 層 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品 租賃 滬士大廈 哈爾濱普林辦公用品經(jīng)銷部 13 層 辦公自動化產(chǎn)品 租賃 滬士大廈 北京豹馳技術(shù)發(fā)展有限公司 14 層 印刷機 租賃 滬士大廈 哈爾濱金蝶美容公司 11 層 美容用品 租賃 滬士大廈 黑龍江永樂經(jīng)貿(mào)有限公司 20 層 化妝品、日用百貨 租賃 滬士大廈 韓國啟明大學(xué)中國辦事處 12 層 留學(xué) 租賃 滬士大廈 平安保險哈爾濱分公司（壽險） 4 層 保險 租賃 滬士大廈 英國劍橋教育組織中國代表處 15 層 留學(xué) 租賃 滬士大廈 黑龍江省中國國際旅行社 11 層 境外 旅游 租賃 新發(fā)展大廈 哈爾濱球迷協(xié)會 8 層 團體 租賃 新發(fā)展大廈 鴻德霖經(jīng)濟貿(mào)易有限公司 8 層 經(jīng)貿(mào) 租賃 新發(fā)展大廈 愛第爾動畫工作室 6 層 電腦設(shè)計 租賃 新發(fā)展大廈 匯申展覽（哈爾濱）有限公司 7 層 展覽公司 租賃 新發(fā)展大廈 渴康集團 1 層 醫(yī)療保健品 租賃 新發(fā)展大廈 山石科技 6 層 網(wǎng)站制作 租賃 新發(fā)展大廈 湖北上寶服裝有限公司 4 層 服裝團購 租賃 新發(fā)展大廈 哈爾濱市博澳科技 市場部 6 層 長途通訊 租賃 新發(fā)展大廈 國際機械展覽會 7 層 專業(yè)展覽會 租賃 東方大 廈 東方澳新出國服務(wù)有限公司 8 層 移民服務(wù) 租賃 東方大廈 黑龍江海外旅游總公司 境外旅游 租賃 東方大廈 哈爾濱鷺濱工業(yè)電子有限公司 7 層 數(shù)控設(shè)備 租賃 東方大廈 新華人壽保險公司 3 層 人壽保險 租賃 東方大廈 利百代投資顧問有限公司 7 層 投資咨詢 租賃 東方大廈 英特爾 (中 國 )有限公司 10 層 IT 租賃 東方大廈 國泰君安證券 8 層 股票證券 租賃 東方大廈 昆侖電子有限公司 7 層 軟件 租賃 B、 寫字樓客戶 企業(yè) 性質(zhì) 在南崗中心區(qū)出售和出租的寫字樓，入住的公司里 私營企 業(yè)占了總量的 90%，他們是寫字樓的主要需求者 。 在客戶行業(yè)的調(diào)查結(jié)果中， 旅游公司占 20%、 IT 業(yè) 占 36%、貿(mào)易 占 15 %、保險公司占 5%、廣告 咨詢設(shè)計等專業(yè)公司占 14%、其他占 10%。 17 C、 寫字樓用戶 企業(yè) 規(guī)模 從辦公人數(shù)來看，寫字樓內(nèi)多數(shù)公司規(guī)模較小， 10 人以下規(guī)模的占到了 %，構(gòu)成了主流客戶，并且絕大部分公司規(guī)模在 20 人以下，占 %。 從辦公面積的客戶需求來看，需求最大的是 50 平方米～ 100 平方米的辦公空間 (42%)，對 200 平方米以下面積