【正文】 .......................... 27 B、道里中心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) ................................................................ 27 三、哈爾濱寫字樓市場調(diào)研結(jié)論分析 ........................................................................................... 28 （一）企業(yè)選擇寫字樓的特征 .............................................................................................. 28 2 新辦小企業(yè)首選住宅辦公 ......................................................................................... 28 有實力的服務性行業(yè)開始注重企業(yè)形象 .................................................................... 29 星級賓館酒店成為寫字樓租客的附加選擇 ................................................................. 29 （ 二） 寫字樓 — 高首付高利率帶來高成本 ........................................................................... 29 （三）會展經(jīng)濟將帶動 CBD 寫字樓旺銷 ................................................................................ 30 （四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征 ........................................................................................... 31 對寫字樓的要求普遍較高 ......................................................................................... 31 大面積租購的企業(yè)開始增多 ...................................................................................... 31 （五）哈爾濱寫字樓市場 未來趨勢 ——— 售價租金整體回落 ................................................ 31 哈爾濱本土企業(yè)購買力不足 ..................................................................................... 32 金融政策始終沒有放開 ............................................................................................ 32 政府對企業(yè)相關(guān)政策不清晰 ..................................................................................... 32 一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史 哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。中東鐵路建成時，哈爾濱已經(jīng)形成近代城市的雛形。 （一）辦公樓的公有化 —— 國有分配制 新中國成立以后，政府通過沒收敵偽房地產(chǎn)和住宅的方式，迅速確定 3 了辦公樓及住宅的國有化基礎；并將這些辦公樓及住宅分配給政府機關(guān)和國家職工。 4 （二）政府機構(gòu)改革促進了寫字樓的市場化 1978 年 12 月中共十一屆三中全會 以后， 政府在 1982 年、 1988 年、 1993年和 1998 年進行了四次大的機構(gòu)改革和行政體制改革。 黑龍江省及哈爾濱市政府機關(guān)在 1988 年的改革中開始精簡機構(gòu)，省市部分委辦廳局開始合并，重復性的處室按計劃精簡，被精簡下來的處室隨即轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟實體的專業(yè)公司， 并 配有相應的行政級別，兼 有政府 權(quán)利，依舊在政府機關(guān)辦公樓內(nèi)無償使用寫字間辦公。 根據(jù)改革方案， 政府 組成部門、直屬機構(gòu)、辦事機構(gòu)要減少 27 個，人員減少 20%。 1998 年政府開始了第四次機構(gòu)改革和經(jīng)濟體制改革， 改革的目標是：建立辦事高效、運轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的政府行政管理體系，完善國家公務員制度，建設高素質(zhì)的專業(yè)化行政管理隊伍，逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制的有中國特色的政府行政管理體制。 至此，原政府機構(gòu)及國有企業(yè)辦公樓在哈爾濱寫字樓租賃市場上占有了相當大的比例，由于其均處于 COD 之內(nèi)，在地理位置上極其優(yōu)越，租賃情況一直看好。 改革開放后哈爾濱 興 建的國有 （部分） 星級賓館 賓館名稱 地址 服務等級 投資單位 黑龍江林苑賓館 道里區(qū)田地街 118 號 ★★ ★ 黑龍江省森工總局 哈爾濱望江賓館 道里區(qū)河圖街 175 號 ★★★ 大慶石油化工總廠 哈爾濱星河賓館 道外區(qū)承德街 186 號 ★★★ 省生產(chǎn)資料總公司 哈爾濱秀水賓館 南崗區(qū)果戈里大街 174號 ★★★ 市經(jīng)濟協(xié)作委員會 哈爾濱鑫鑫賓館 南崗區(qū)東大直街 108 號 ★★ 黑龍江省國家稅務局 八一賓館 南崗區(qū)文廟街 9 號 ★★★ 黑龍江省軍區(qū) 哈爾濱天竹賓館 南崗區(qū)松花江街 6 號 ★★★ 哈爾濱鐵路局 哈爾濱龍運賓館 南崗區(qū)春申街 28 號 ★★★ 哈爾濱公路客運公司 哈爾濱大慶賓館 南崗區(qū)國民街 23 號 ★★★ 大慶市人民政府 哈爾濱藍天賓館 南崗區(qū)中山路 169 號 ★★ 空軍 016 部隊 黑龍江銀河賓館 南崗區(qū)中山路 252 號 ★★★★ 黑龍江省物資局 帕弗爾賓館 南崗區(qū)郵政街 ★★★★ 黑龍江 省電力工業(yè)局 龍門大廈 南崗區(qū)鐵路街 ★★★ 黑龍江省旅游局 這些賓館最初的經(jīng)營對象 只 是以招待全國各地系統(tǒng)內(nèi) 兄弟 單位為主，入住率不是很高，但 隨著經(jīng)濟的放開， 全國各地的廠礦企業(yè)紛紛進入哈埠市場設立辦事機構(gòu)，賓館開始對外常年出租寫字間，收益頗豐。 民營企業(yè)的發(fā)展逐漸推動了哈爾濱市經(jīng)濟格局的改 變，目前哈爾濱民營企業(yè)總數(shù)達到了 2300 余家，相對地擴大了哈爾濱寫字樓市場的需求?，F(xiàn)集中區(qū)規(guī)劃總面積 平方公里。 1994 年之后，眾多的國內(nèi)外高科技企業(yè)在開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下進入開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)，寫字樓的需求迅速增長，房地產(chǎn)開發(fā)商也看好這個時機紛紛進入開發(fā)區(qū)興建寫字樓及住宅。 二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 哈埠 寫字樓 辦公區(qū)域的劃分 哈爾濱 市原有 的 寫字樓分布比較集中，主 要 分布在 哈 站 地區(qū) 、 秋林商圈 、 省政府 、道里中心區(qū)四 大區(qū)域， 20xx年初期 則呈現(xiàn)出東移趨勢，尤以會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)未來 3年內(nèi)將會有多個項目進入市場。 哈爾濱寫字樓租賃類型比例國有企業(yè)辦公樓37%賓館24%專業(yè)寫字樓28%底層商服6%民居5% （三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐?情況 的調(diào)查 南崗中心區(qū) 南崗中心區(qū)屬于哈爾濱老辦公區(qū)域，自 1954 年松江省 與黑龍江省合并之后，中共黑龍江省委員會就設立在秋林區(qū)域的花園街，此后各直屬黨政機關(guān)均設置在省委周圍，形成了黨政辦公區(qū)。 在客戶行業(yè)的調(diào)查結(jié)果中， 旅游公司占 20%、 IT 業(yè) 占 36%、貿(mào)易 占 15 %、保險公司占 5%、廣告 咨詢設計等專業(yè)公司占 14%、其他占 10%。 省政府中心區(qū) 省政府 中心區(qū) 是我省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是聯(lián)系南崗、動力兩區(qū)的樞紐，又鄰近香坊區(qū)， 區(qū)域內(nèi)共有省直機關(guān) 30 余家， 260 多 個 原政府改制企業(yè) 。 從租期上來看，省政府中心區(qū)的起租期 較長 ，一般在三到五年之間。 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) （ 1） 開發(fā)區(qū)南崗集中 區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查 寫字樓名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價 （ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 地王大廈 19 層 1001000 星河國際 32/43 —— —— —— 整棟銷售 福斯特大廈 25 層 50400 —— 65% —— 中融 B、 開發(fā)區(qū) 南崗集中區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 是 哈爾濱市 高檔寫字樓最為密集的地區(qū)之一， 也 是外資企業(yè)最為集中的地區(qū)，而且是各大型跨國企業(yè)在 哈爾濱 或 東北地區(qū) 辦公首選之地，因此各種產(chǎn)業(yè)類型的外資公司都有分布，主要以 IT 業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)為主。但在工作環(huán)境的要求上比較注重空間的科學性，一般這些企業(yè)在選擇辦公面積上不少與 400 平方米； 從寫字樓市場需求的潛力上來看，由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的及 CBD 聚集效應的影響，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)近幾年需求一度看漲，未來的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)將成為寫字樓 市場的黃金地帶。此外， 47 戶中直金融及國內(nèi)大型保險、商業(yè)企業(yè)及日本、法國、美國等國的跨國公司也先后入駐。投資 76 億元， 26 占地 1 平方公里融合了商住和商服的綜合功能區(qū)的愛建新城，拔地而起的商業(yè)街，吸引了上海、北京、深圳及國外的商業(yè)財團來這里搶占投資熱土，今年 9 月末愛建商業(yè)街正式建成并投入使用。 道里區(qū)隨著經(jīng)濟的發(fā)展相繼建成了曼哈頓商廈、金帝商廈、聯(lián)升廣場 、振龍商城 成為服裝、輕工產(chǎn)品的積聚地，相伴而來的全國各地廠商大量進入大道里區(qū)。 三、 哈爾濱寫字樓市場調(diào)研結(jié)論分析 （一） 企業(yè)選擇寫字樓的特征 新辦小企業(yè)首選住宅辦公 由于租用辦公樓的支出相對較高，剛剛起步的小企業(yè)會選擇在住宅內(nèi)辦公，以較低的成本投入，滿足公司辦公場所的需求，住宅成為辦公場所的基本構(gòu)成之一。 這 三種 需求呈現(xiàn)出 明顯的三個層次，整個 哈爾濱 市對于 寫字 樓的需求已經(jīng)由純粹的物質(zhì)需求發(fā)展到對形象的需求，而純寫字樓所承載的精神價值，正是企業(yè)對于形象的追求。 與高比例的 住宅 類投資客戶相比，寫字樓因為提供按揭難度較大，因此投資客戶相對較少， 只有 隨著金融 政策 的逐步放開，寫字樓投資客戶 才會涌現(xiàn)。 31 （四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征 通過 對福斯特的產(chǎn)權(quán)客戶、新加坡大酒店 、華旗飯店的租客調(diào)查，開發(fā)區(qū)內(nèi)的寫字樓客戶呈現(xiàn) 二 個特征： 對寫字樓的要求普遍較高 開發(fā)區(qū)內(nèi)的 客戶對。 會展中心周邊 的發(fā)展形成了所謂的“羊群效應”，大多數(shù)知名外 資企業(yè) 進入 哈爾濱市 時都希望在 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 設立自己的機構(gòu)，因此類似華旗飯店、新加坡大酒店 這樣的 五星級酒店 內(nèi) 都 有大量的跨國公司 入住 ，但是每一單位租用面積并不很大，客觀上抬高了 開發(fā)區(qū) 的租金。這些高額的費用支出，無 疑給寫字樓投資帶來了不可回避的成本風險。 星級 賓館 酒店 成為寫字樓租客 的附加選擇 由于 哈爾濱市內(nèi)星級 賓館的服務配套，形象都相對較好，它們 已經(jīng) 成為外地企業(yè)所青睞的對象，這些 外地 企業(yè)會與賓館商定幾間長包房，安置自己的辦事處或分支機構(gòu)。目前，道里寫字樓的用戶多為糧油食品、輕工、服裝、旅游、航空票務等行業(yè)。 道里區(qū)自 1954 年開始即成為了哈爾濱市政務辦公區(qū)， 1989 年哈爾濱成為計劃單列市，道里區(qū)又得到了蓬勃的發(fā)展。發(fā)揮區(qū)域內(nèi) 香格里拉、凱萊商務酒店、“財富中心” 的集群作用，引導、鼓勵友誼路、中央大街和尚志大街等地區(qū)空置寫字樓按照國際化標準提升。道里區(qū)截取產(chǎn)業(yè)鏈“高端”環(huán)節(jié)，吸引人才、資本、信息等生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)流動，充分利用中心城區(qū)公共基礎設施和商務配套設施完善，資金流、信息流、人才流和物流密集等優(yōu)勢，吸引更多的跨國公司總部或地區(qū)總部以及外埠在哈企業(yè)總部入駐。 雖然目前 IT 產(chǎn)業(yè)景氣下降， IT 公司租用面積有所下降，但 依然保持著比較大的比例，從這一點上顯示 南崗集中區(qū) 對于主流經(jīng)濟形勢的變動非常敏感。建成初期受到投資型客戶的重視， 大廈 30%的寫字間產(chǎn)權(quán)被投資型客戶購買， 37%的寫字間被企業(yè)購買自用，未售出部分有大廈物業(yè)部門進行租賃。國際” 寫字樓始終都沒有開盤也有這方面的因素 在其中 。 （ 1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查 寫字樓 名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 創(chuàng)展國際 24 層 45500 —— —— —— 常青大廈 30 層 25240 —— 元 —— 73% 齊魯大廈 26 層 15100 —— 元 —— 85% 保利大廈 15 層 50600 —— 元 —— 65% 長江國際大廈 22 層 301200 M2 —— 23% 期房 18 （ 2） 省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項目 常青大廈 保利科技大廈 齊魯大廈 創(chuàng)展國際 長江國際大廈 開發(fā)商 富陽置業(yè) 保利大廈 山東省政府 北亞 集團 、華東 房地產(chǎn) 黑龍江永泰建設 寫字