【正文】 1920 年 蘇僑音樂?？茖W(xué)校 黑龍江省外事辦公室 南崗區(qū)奮斗路 292 號(hào) 1922 年 吉黑郵政管理局 黑龍江省郵電管理局 南崗區(qū)民益街 100 號(hào) 1928 年 銀行 農(nóng)業(yè)銀 行道外支行 道外區(qū)北四道街 18 號(hào) 1936 年 哈爾濱弘報(bào)會(huì)館 黑龍江日?qǐng)?bào)社 道里區(qū)經(jīng)緯街 5 號(hào) 1925 年 哈爾濱萬(wàn)國(guó)儲(chǔ)蓄會(huì) 哈爾濱教育委員會(huì) 道里區(qū)中央大街 1 號(hào) 1923 年 德國(guó)領(lǐng)事館 省供銷合作聯(lián)合社 道里區(qū)西二道街 6 號(hào) 1920 年 丹麥領(lǐng)事館 市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會(huì) 道里區(qū)田地街 89 號(hào) 隨著 新中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，國(guó)家也開始集中建設(shè)辦公樓及工商業(yè)用房，形成了一些設(shè)計(jì)和功能比較簡(jiǎn)樸，但施工質(zhì)量較高的建筑。 1982 年 的第一次改革 ， 是一次有益的探索，加快了干部隊(duì)伍的年輕化，但沒有觸動(dòng)高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理體制，沒有實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變。 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下， 配有政府權(quán)利的國(guó)企專業(yè)公司形成了行業(yè)壟斷，發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)效益巨增。 黑龍江省及哈爾濱市政府直屬機(jī)關(guān)在這次的機(jī)構(gòu)改革中相繼撤消了省市的 化工局、物資局、電業(yè)局、郵電管理局 等機(jī)關(guān)單位，被撤消的機(jī)關(guān)與政府脫鉤轉(zhuǎn)制為集團(tuán)企業(yè)，逐步縮減財(cái)政性撥款，實(shí)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)合算，自負(fù)盈虧。 7 第四次改革之后， 政府 原有的機(jī)構(gòu)僅保留了 財(cái)政、教育、衛(wèi)生、公安、民政、建設(shè)、人民銀行、農(nóng)業(yè)、 交通、勞動(dòng)、人事 等部門，其余機(jī)構(gòu)全部撤消，其管理職能均劃歸到新組建的經(jīng)貿(mào)委和發(fā)改委等部門。 （三）哈埠賓館 —— 寫字樓租賃市場(chǎng)的后起之秀 哈爾濱市 在改革開放以前的高檔賓館均由省市政府接待辦公室和旅游局直接管理，普通賓館由商業(yè)局統(tǒng)一管理，賓館的建設(shè)維護(hù)由財(cái)政性撥款解決。 9 由于許多賓館都是政府機(jī)關(guān)及企業(yè)投資開辦的，所以在租賃寫字間的客源方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，很多外 地企業(yè) 駐哈機(jī)構(gòu)幾乎都是租賃當(dāng)?shù)仃P(guān)系單位的賓館，如：銀河賓館隸屬于省物資局，來(lái)自全國(guó)各地的建材、鋼鐵企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)都因與省物資局有著直接的業(yè)務(wù)關(guān)系而常年租賃銀河賓館的寫字 間開展業(yè)務(wù)。 20xx 年 始，由于民營(yíng)企業(yè)發(fā)展空間的壯大，民營(yíng)企業(yè)開始大規(guī)模建造寫字樓，如人和集團(tuán)、 圣泰制藥、歐替藥業(yè)、濟(jì)仁藥業(yè)、金都普樂實(shí)業(yè) 、億陽(yáng)集團(tuán)、新中新電子 、光宇集團(tuán)相繼建成了自己的寫字樓，以寫字樓為標(biāo)識(shí)樹立自己的企業(yè)形象，并為擴(kuò)大企業(yè)影響，產(chǎn)生聚集效應(yīng)，面向中小民營(yíng)企業(yè)租賃部分寫字間，以寫字樓為聚焦點(diǎn)，形成多個(gè)民營(yíng)企業(yè)園區(qū) 開 10 始享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策 。設(shè)有南崗、哈平路和迎賓路三個(gè)集中區(qū) 。 通過(guò)十余年的建設(shè)，開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)形成了巨大的規(guī)模，尤其是南崗集中區(qū)自 1994 年起相繼建成了遠(yuǎn)東商務(wù)中心、萬(wàn)寶大廈、樂業(yè)大廈、華輝商貿(mào)中心等多座寫字樓。 從目前的寫字樓分布的情況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為： 南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 四大部分，松北新區(qū) 、群力新區(qū)、平房區(qū) 占有的比例 較 小，暫不具備規(guī)模。 90 年代至今，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南崗中心區(qū)成為了發(fā)展調(diào)控的樞紐地帶，在秋林地區(qū)、紅軍街地區(qū)、煙廠地區(qū)相繼建設(shè)了 汽車大廈、新發(fā)展大 13 廈、深業(yè)大廈、滬士大廈、華驛大廈、 錦繡科技大廈、 遠(yuǎn)大商務(wù)公寓、恒運(yùn)大廈、龍工大廈、金融大廈、北亞大廈、東方大廈、奧維斯發(fā)展大廈 、船舶大廈、大世界寫字樓 等多座寫字樓。 17 C、 寫字樓用戶 企業(yè) 規(guī)模 從辦公人數(shù)來(lái)看，寫字樓內(nèi)多數(shù)公司規(guī)模較小， 10 人以下規(guī)模的占到了 %，構(gòu)成了主流客戶，并且絕大部分公司規(guī)模在 20 人以下，占 %。 90 年代末，隨著政府機(jī)構(gòu)改革，政府辦公樓空置率上升，省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局作為政府辦公樓的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開始向外租賃空閑的寫字樓，由于租賃價(jià)格均在 元 /米 /日以下，出租率達(dá)到 90%以上。選擇購(gòu)買寫字樓的投資型客戶不多，主要是因?yàn)槭≌畬⑦w移到松北新區(qū) 22 的 傳聞 ，導(dǎo)致投資客戶不敢輕易出手，省政府旁的“創(chuàng)展國(guó)際 29 層 150300 盟科匯 5 層 52330 —— —— —— 萬(wàn)寶大廈 7 層 2790 —— 元 /米 2 — — 80% （ 2）開發(fā)區(qū)南崗集中 區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格 調(diào)查 賓館名稱 地址 服務(wù)等級(jí) 日租金 / 米 2 福順天天大酒店 開發(fā)區(qū)贛水路 20 號(hào) ★★★★★ 元 哈爾濱新加坡大酒店 香坊區(qū)贛水路 68 號(hào) ★★★★★ 元 哈爾濱華旗飯店 開發(fā)區(qū)國(guó)際會(huì)展中心 ★★★★★ 元 23 （ 3）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項(xiàng)目 地王大廈 盟科匯 星河國(guó)際 福斯特大廈 中融國(guó)際 開發(fā)商 開發(fā)區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 總 公司 盟科置業(yè) 北亞、 華東房地產(chǎn) 福思特房地產(chǎn) 上海中植 寫字樓等級(jí) 3A 智能化 智 能化 5A 智能化 五星級(jí)智能化 5A 智能化 落成時(shí)間 adsl 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 adsl adsl adsl adsl adsl 電梯 2 部 35 扶梯 7 直 /12 扶 4 部 LG 總建筑面積 44580M2 41000 M2 145202M2 59865 M2 58000 M2 寫字樓面積 37650M2 28000 M2 32680 M2 42750 M2 41650 M 層高 米 米 米 米 米 大型餐廳 1000 M2 無(wú) 無(wú) 850M2 無(wú) 室內(nèi) 停車場(chǎng) 地下二層 地下一層 地下二層 地下二層 地下二層 泊車位 120 170 400 300 400 首層大廳 200 無(wú) 800 M2 600M2 800 M2 多功能會(huì)議廳 無(wú) 有 有 無(wú) 有 煙感報(bào)警 有 有 有 有 有 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 有 中央空調(diào) 有 有 有 有 有 監(jiān)控設(shè)備 有 有 有 有 有 大型購(gòu)物 無(wú) 有 超市 無(wú) 無(wú) 物業(yè)管理 昆侖物業(yè)（擬） 顯高物業(yè) 福斯特物業(yè) 中植物業(yè) 洗浴中心 無(wú) SOKO 會(huì)所 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 游泳館 無(wú) SOKO 會(huì)所 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 健身房 無(wú) SOKO 會(huì)所 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) （ 4）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶特征 A、地王大廈 投資型客戶分析 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 地王大廈 萬(wàn)盛科技發(fā)展有限責(zé)任公司 9 層 消防器材 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 新萬(wàn)達(dá)貿(mào)易黑龍江分公司 10 層 國(guó)際食品代理 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 哈爾濱和成公司 8 層 工業(yè)安保設(shè)備 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 哈爾濱市益發(fā)紡織公司 9 層 服裝 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 日月廣告 12 層 廣告?zhèn)髅? 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 黑龍江弘博律師事務(wù)所 4 層 法律 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 諾氏制藥有限公司 6 層 外企醫(yī)藥代辦 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 哈爾濱世騰農(nóng)牧有限公司 8 層 林木種植 產(chǎn)權(quán) 地王大廈 位于開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)贛水路 28 號(hào)，毗鄰昆侖小區(qū)、新加坡 24 大酒店，地理位置極其優(yōu)越。 在過(guò)去的幾年里， IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大量的 IT 公司進(jìn)入這 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) ，不僅推動(dòng)了 南崗集中區(qū) 寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，而且從各產(chǎn)業(yè)類型租戶結(jié)構(gòu)來(lái)看， IT 類公司目前所占比例為 29％， IT 公司已經(jīng)成為這一地區(qū)最重要的租戶。 道里中心區(qū) 近年來(lái)， 道里區(qū)依托中心城區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)和 機(jī)場(chǎng)資源，發(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)圈”，以中央商務(wù)區(qū)為龍頭，形成集群效應(yīng)，全力推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)。他們還對(duì)全區(qū)適合發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源和空間進(jìn)行合理定位和空間布局 ，規(guī)劃轄區(qū)國(guó)內(nèi)、跨國(guó)企業(yè)及高科技、加工制造、金融等企業(yè)布局，形成集群效應(yīng)。 （ 1） 道里中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 寫字樓名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價(jià)（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 財(cái)富中心 22 層 148300 M2 —— 元 —— 35% SOMO 5 層 35480M2 4800/米 2（建） —— 20% —— 宏光大廈 22 層 敞開 1000 M2 8200/米 2 元 50% —— 社科大廈 14 層 1668 M2 —— 元 —— 100% （ 2）道里中心 區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格 調(diào)查 賓館名稱 地址 服務(wù)等級(jí) 日租金 / 米 2 哈爾濱曼 哈頓商務(wù)酒店 道里區(qū)兆鱗街 71 號(hào) ★★★ 元 哈爾濱北疆賓館 道里區(qū)中馬路 13 號(hào) ★★ 元 哈爾濱希爾西大酒店 道里區(qū)兆鱗街 ★★★ 元 哈爾濱友誼宮 道里區(qū)友誼路 ★★★★ 元 （ 3）道里中心區(qū) 寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項(xiàng)目 財(cái)富中心 SOMO 社科大廈 宏光大廈 開發(fā)商 泰富控股公司 愛達(dá)投資置業(yè) 省社科院 三電房地產(chǎn) 寫字樓等級(jí) 賓館 ★★★★ 創(chuàng)業(yè)型 辦公樓 商住 落成時(shí)間 20xx 1992 1999 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 光纖 adsl 無(wú) adsl 電梯 3 部三菱 2 部觀光電梯 4 部 2 部德國(guó) 奧達(dá) 總建筑面積 23420M2 20xx0M2 23780M2 48000M2 寫字樓面積 16380M2 13420M2 16400 M2 120xxM2 層高 米 米 米 米 大型餐廳 21 層旋轉(zhuǎn)餐廳 無(wú) 無(wú) 無(wú) 室內(nèi) 停車場(chǎng) 地下一層 地下一層 地下一層 地下一層 泊車位 室內(nèi) 50 室外 60 100 80 60 首層大廳 800M2 400 M2 350 M2 無(wú) 多功能會(huì)議廳 1200M2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 煙感報(bào)警 有 有 有 有 27 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 中央空調(diào) 分戶中央 無(wú) 無(wú) 無(wú) 監(jiān)控設(shè)備 有 有 不完整 有 大型購(gòu)物 無(wú) 社區(qū) 無(wú) 無(wú) 物業(yè)管理 美聯(lián)百勝 愛建物業(yè) 社會(huì)科學(xué)院 三電物業(yè) 洗浴中心 有 社區(qū)營(yíng)業(yè) 無(wú) 無(wú) 游泳館 有 社區(qū)營(yíng)業(yè) 無(wú) 無(wú) 健身房 有 社區(qū)營(yíng)業(yè) 無(wú) 無(wú) （ 4）道里中心區(qū)寫字樓客戶特征 A、道里 中心區(qū) 寫字樓客戶調(diào)查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 社科大廈 哈爾濱市鑫業(yè)音響公司 2 層 音響批發(fā) 租賃 社科大廈 展鵬電子有限責(zé) 任公司 4 層 家用電器 租賃 社科大廈 大連東芝哈辦事處 5 層 東芝電器 租賃 社科大廈 北京科諾華電子技術(shù)有限公司 4 層 電子產(chǎn)品 租賃 社科大廈 達(dá)華工程管理集團(tuán) 4 層 工程投標(biāo)、咨詢 租賃 社科大廈 黑龍江聯(lián)合石油化工有限公司 7 層 潤(rùn)滑油 租賃 社科大廈 十億網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司 2 層 網(wǎng)絡(luò)工程 租賃 社科大廈 順合汽車工業(yè)貿(mào)易有限公司 1 層 汽車銷售 租賃 社科大廈 東方餃子王管理公司 2 層 餐飲 租賃 社科大廈 哈爾濱市華人設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)公司 4 層 網(wǎng)站制作 租賃 社科大廈 黑龍江中 現(xiàn)信息有限公司 2 層 農(nóng)業(yè)信息網(wǎng) 租賃 社科大廈 北方土特產(chǎn)禮品店 1 層 工藝品 租賃 社科大廈 廣東 金正公司黑龍江分公司 14 層 音響產(chǎn)品 租賃 社科大廈 哈爾濱零點(diǎn)信息有限公司 14 層 信息中介 租賃 社科大廈 哈爾濱龍啟廣告有限責(zé)任公司 11 層 廣告制作 租賃 B、 道里中心區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) 由于哈爾濱 市 是省會(huì)城市，長(zhǎng)期以來(lái)省市政府 以 哈爾濱火車站為分界線 ，自然分割成兩個(gè)行政辦公區(qū)域， 黑龍江省委、省政府及直屬機(jī)關(guān)大多數(shù)分布在南崗區(qū)，哈爾濱市委、市政府及直屬機(jī)關(guān)則分布在道里區(qū)。道里區(qū)的商務(wù)寫字樓的需求也隨即擴(kuò)大。 29 有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)開始注重企業(yè)形象 哈爾濱市內(nèi)一些相對(duì)具有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)，如：會(huì)計(jì) 師事務(wù)所 、 律師事務(wù)所、廣告公司、 保險(xiǎn) 公司、 商貿(mào)行業(yè)，它們需要一定的辦公面積，并且開始對(duì)公司形象有所關(guān)注， 逐漸成為專業(yè)寫字 樓的主要 客戶 來(lái)源。 （二） 寫字樓 — 高首付高利率帶來(lái)高成本 企業(yè) 對(duì) 寫 字樓 使用面積的需求， 通常都 在 100300 平方米 之間 ， 哈爾濱在售寫字樓使用面積均價(jià) 元左右， 而目前購(gòu)買寫字樓的貸款很多都是首付 5 成、貸款 8 年， 相 對(duì)于住宅而言，顯然資金壓力較大；另外，購(gòu)買寫字樓的貸款利率也高出 住 宅利率近 1%， 還有房產(chǎn)稅等需要交納 30 的各種稅費(fèi)，約占投資額的 20%左右。 （三） 會(huì)展經(jīng)濟(jì)將帶動(dòng) CBD 寫字樓旺銷 種種跡象表明，在今年 哈爾濱 春 季度房展會(huì)后 的旺季大比拼中，無(wú)論住宅、寫字樓，還是商業(yè)物業(yè)， 會(huì)展中心 及其周邊區(qū)域的各類項(xiàng)目都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭，需求旺盛，很多業(yè)內(nèi)人士把它歸結(jié)為大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良性發(fā)展，給了消費(fèi)者信心，但更多人則認(rèn)為， CBD 整體市場(chǎng)狀況已經(jīng)初現(xiàn)端倪， 客戶 看好區(qū)域市場(chǎng)前