【正文】 多功能會議廳 400M2 800M2 無 700 M2 待定 煙感報警 有 有 有 有 有 自動噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 有 中央空調(diào) 有 有 有 有 有 監(jiān)控設(shè)備 有 有 有 有 有 大型購物 無 無 無 無 待定 物業(yè)管理 富陽物業(yè) 華天 物業(yè) 齊魯商務(wù)酒店 暫無 深圳物業(yè)管理公司 洗浴中心 無 無 無 無 無 游泳館 無 無 無 無 無 健身房 無 無 無 無 有 19 （ 3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶 特征 A、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 常青大廈 哈爾濱康輝國際旅行社 8 層 旅游 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 哈爾濱南格公司 11 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 格悅高新科技開發(fā)公司 28 層 消防器材 產(chǎn)權(quán) 常 青大廈 山東航空公司哈爾濱營業(yè)部 10 層 民航票務(wù) 租賃 常青大廈 深圳市南凌科技發(fā)展有限公司 23 層 系統(tǒng)集成軟件 租賃 常青大廈 深圳市明華澳漢科技有限公司 16 層 智能卡 租賃 常青大廈 廣聯(lián)達慧中軟件技術(shù)有限公司 18 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱市巨豐電腦有限公司 18 層 軟件應(yīng)用系統(tǒng) 租賃 常青大廈 如新 NuskinBDIT 24 層 保健品 租賃 常青大廈 深圳市拓鑫科技有限公司 13 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱四環(huán)醫(yī)藥有限公司 13 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 新中大軟件股 份有限公司 18 層 軟件 租賃 常青大廈 仁大律師事務(wù)所 13 層 法律 租賃 常青大廈 哈爾濱芝溢堂醫(yī)藥有限公司 13 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 格瑞普信息技術(shù)有限公司 22 層 智能網(wǎng)絡(luò) 租賃 常青大廈 黑大同慶軟件工程公司 20 層 計算機機房工程 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 新中大軟件股份有限公司 18 層 電子商務(wù)軟件 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 中國電信黃頁黑龍江分公司 12 層 電信 租賃 常青大廈 上海新晃制冷機械有限公司 14 層 制冷設(shè)備 租賃 常青大廈 深圳航空哈爾濱營業(yè)部 14 層 航空票務(wù) 租賃 常青大 廈 哈爾濱杰邦拍賣有限責任公司 19 層 拍賣 租賃 常青大廈 省龍行國際貿(mào)易有限公司 19 層 邊貿(mào) 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 哈爾濱進恒管理咨詢公司 26 層 人力資源 租賃 常青大廈 哈爾濱天戈草業(yè)有限公司 19 層 園林規(guī)劃 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 哈爾濱朗坤化工科技有限公司 19 層 化工 租賃 常青大廈 哈爾濱華強實業(yè)有限責任公司 12 層 智能追蹤系統(tǒng) 租賃 常青大廈 哈爾濱松源科技工程有限公司 18 層 工業(yè)儀表 租賃 常青大廈 中國外運黑龍江公司 14 層 國際運輸 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 創(chuàng)信 (哈爾濱 )市場調(diào)查公 司 8 層 行業(yè)市場調(diào)查 租賃 常青大廈 黑龍江省穆棱富邦集團 13 層 實木地板 租賃 常青大廈 亨邦生化公司 13 層 塑料原料 租賃 常青大廈 中國企業(yè)網(wǎng) 6 層 網(wǎng)絡(luò) 租賃 常青大廈 華日空調(diào)通風設(shè)備有限公司 6 層 空調(diào) 租賃 常青大廈 完達山電子商務(wù)有限公司 17 層 電子商務(wù) 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 奧的斯（ OTIS）電梯公司 15 層 電梯銷售安裝 租賃 常青大廈 中企動力科技公司哈爾濱公司 6 層 機械工業(yè) 租賃 常青大廈 黑龍江三秀貿(mào)易有限公司 28 層 日用化工產(chǎn)品 租賃 常青大廈 市吉光發(fā) 光科技有限公司 23 層 稀土納米材料 租賃 20 常青大廈 北京西門子通信有限公司 16 層 通信設(shè)備 租賃 常青大廈 哈爾濱科技書店 1 層 專業(yè)書籍 租賃 常青大廈 哈爾濱攀事達醫(yī)療器械經(jīng)銷部 24 層 醫(yī)療器械 租賃 常青大廈 大目標廣告策劃公司 11 層 廣告 租賃 常青大廈 平和醫(yī)藥有限公司 2 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 哈爾濱德隆電子技術(shù)有限公司 17 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱佳越電子有限公司 16 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱亞訊通信有限公司 11 層 無線發(fā)射器 租賃 常青大廈 南凌 科技發(fā)展哈爾濱分公司 13 層 軟件 租賃 常青大廈 黑龍江威聯(lián)裝飾工程有限公司 16 層 設(shè)計裝潢 租賃 保利科技大廈 黑龍江延伸期貨經(jīng)紀有限公司 2 層 期貨交易 產(chǎn)權(quán) 保利科技大廈 北京新網(wǎng)數(shù)碼信息技術(shù)公司 7 層 IT 行業(yè) 租賃 保利科技大廈 黑龍江省新巨豐裝飾有限公司 12 層 裝飾工程 產(chǎn)權(quán)（ 500 米） 保利科技大廈 哈爾濱新一方科技開發(fā)公司 7 層 西門子樓宇控制 租賃 保利科技大廈 黑龍江省盛鼎數(shù)碼科技公司 4 層 多媒體信息 產(chǎn)權(quán)（ 350 米） 保利科技大廈 日本富士達電梯哈爾濱公司 7 層 電梯安裝銷售 租賃 保利科技大廈 哈爾濱市創(chuàng)意思維廣告公司 5 層 廣告制作 租賃 保利科技大廈 遠大空調(diào)哈爾濱辦事處 5 層 中央空調(diào)系統(tǒng) 租賃 保利科技大廈 哈爾濱市東澤外國語學校 8 層 教學 產(chǎn)權(quán) 600 米 保利科技大廈 雅芳中國有限公司黑龍江公司 4 層 化妝品 產(chǎn)權(quán)（ 300 米） 保利科技大廈 北京博力特新創(chuàng)技術(shù)有限公司 7 層 美國愛克賽 UPS 租賃 保利科技大廈 熊貓移動通信設(shè)備有限公司 14 層 移動通信設(shè)備 產(chǎn)權(quán)（ 350 米） 保利科技大廈 大宇國際哈爾濱代表處 5 層 機械設(shè)備 租賃 保利 科技大廈 韓亞航空公司 6 層 航空票務(wù)、旅游 租賃 保利科技大廈 聯(lián)想有限公司哈爾濱辦事處 3 層 計算機 租賃 保利科技大廈 華為通訊哈爾濱維護中心 11 層 通訊設(shè)備 產(chǎn)權(quán)（ 400 米） 保利科技大廈 艾默生服務(wù)網(wǎng)絡(luò) (哈爾濱 ) 13 層 IT 業(yè) 租賃 保利科技大廈 哈爾濱深思軟件開發(fā)有限公司 8 層 軟件開發(fā) 租賃 保利科技大廈 施耐德電氣 (中國 )投資公司 6 層 電氣 租賃 保利科技大廈 斯達康有限公司哈爾濱辦事處 2 層 UT 產(chǎn)品 租賃 保利科技大廈 越洋出入境咨詢服務(wù)有限公司 6 層 出入境服務(wù) 租 賃 保利科技大廈 深圳富通集團哈爾濱公司 8 層 電器 租賃 齊魯大廈 山東航空集團公司營業(yè)部 10 層 航空票務(wù) 租賃 齊魯大廈 三隆期貨經(jīng)濟有限公司 11 層 期貨交易 租賃 齊魯大廈 西安挖掘機哈銷售處 8 層 機械設(shè)備 租賃 齊魯大廈 哈爾濱遠方科技有限責任公司 4 層 軟件 租賃 齊魯大廈 哈爾濱舒爾工貿(mào)有限責任公司 7 層 工業(yè)產(chǎn)品 租賃 齊魯大廈 普納櫥柜 3 層 櫥具 租賃 齊魯大廈 哈爾濱世紀宏巖旅游有限公司 7 層 旅游 租賃 齊魯大廈 大宇重工哈爾濱辦事處 7 層 韓國機械 租賃 齊 魯大廈 哈爾濱遠方科技發(fā)展有限公司 4 層 電腦 租賃 齊魯大廈 黑龍江農(nóng)墾鴻鵠旅游有限公司 10 層 旅游 租賃 21 B、 寫字樓 客戶企業(yè) 性質(zhì) 由于是以省政府為核心的辦公區(qū)域， 選擇在省政府周邊寫字樓辦公的企業(yè)多為國內(nèi)大型企業(yè)駐哈分支機構(gòu)，由于這些企業(yè)必須在日常的業(yè)務(wù)過程中與政府打交道，故此，選擇在省政府中心區(qū) 可以 提高企業(yè)的辦事效率。目前，這些寫字樓業(yè)態(tài)多數(shù)運行良好，空置率較低。 11 目前，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)有 中國銀行開發(fā)區(qū)支行等各有關(guān)金融機構(gòu)的分支機構(gòu) 7 家；保險公司 3 家，投資類咨詢公司 14 家；通訊類企業(yè) 17 家；中介服務(wù)機構(gòu) 26 家；餐飲類企業(yè) 121 家；交通運輸企業(yè) 69家；貿(mào)易類企業(yè) 282家；科技型企業(yè) 504 家，還有 已 建成 及 即將 完工 的華風世貿(mào)廣場 、福斯特大廈、星河國際、中融國際大廈、盟科匯 及 景觀新都市等可利用的房產(chǎn) 61 處，更有著四通八達的交通干線。 （五）開發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟，寫字樓演繹 CBD 哈爾濱開發(fā)區(qū)是由國家級哈爾濱經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 和國家級哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于 20xx 年 11 月合并組成。改革開放前，高檔賓館除接待外國來賓及中央、省外政府官員及政府大型會議代表之外，均不對外營業(yè)。 第三次機構(gòu)改革后，哈爾濱市在短暫的幾年里出現(xiàn)了上百家國有專業(yè)公司，并隨著政府機關(guān)超編人員的分流，各家公司的員工人數(shù)逐步地擴大，繼而成立了若干專項的子公司，導(dǎo)致辦公 環(huán)境 越 來越擁擠，許多國有專業(yè)公司的子公司開始選擇租賃寫字樓或賓館辦公。 1988 年的第二次政府機構(gòu)改革 首次提出了轉(zhuǎn)變政府職能的要求，強調(diào)政府的經(jīng)濟管理部門要從直接管理轉(zhuǎn)變?yōu)?以 間接管理為主，強化宏觀管理職能，淡化微觀管理。 與此同時，中國民族資本也有了較大發(fā)展，建立起哈爾濱在當時的北滿經(jīng)濟中心和國際都市地位。公元 1115 年，金代在上京（ 哈爾濱阿城市）建都。 建國后哈爾濱 政府接管 辦公樓分配表 建設(shè)時間 原使用機構(gòu) 現(xiàn)使用機構(gòu) 地址 1909 年 俄國僑民會 教育書店 道里區(qū)中央大街 122 號 1912 年 橫濱正金銀行 黑龍江省美術(shù)館 道里區(qū)地段街 133 號 1923 年 英國匯豐銀行 中國銀行哈爾濱分行 道里區(qū)兆麟街 37 號 1932 年 滿洲中央銀行 中國工商銀行田地支行 道里區(qū)田地街 115 號 1906 年 中東鐵路管理局 哈爾濱鐵路局 南崗區(qū)西大直街 51 號 1925 年 南滿鐵路駐哈辦事處 哈爾濱鐵路公安局 南崗區(qū)紅軍街 108 號 1902 年 華俄道勝銀行 黑龍江省工商聯(lián)合會 南崗區(qū)紅軍街 77 號 1907 年 中東鐵路中央電話局 鐵路中心醫(yī)院辦公樓 南崗區(qū)銀行街 31 號 1920 年 蘇僑音樂?？茖W校 黑龍江省外事辦公室 南崗區(qū)奮斗路 292 號 1922 年 吉黑郵政管理局 黑龍江省郵電管理局 南崗區(qū)民益街 100 號 1928 年 銀行 農(nóng)業(yè)銀 行道外支行 道外區(qū)北四道街 18 號 1936 年 哈爾濱弘報會館 黑龍江日報社 道里區(qū)經(jīng)緯街 5 號 1925 年 哈爾濱萬國儲蓄會 哈爾濱教育委員會 道里區(qū)中央大街 1 號 1923 年 德國領(lǐng)事館 省供銷合作聯(lián)合社 道里區(qū)西二道街 6 號 1920 年 丹麥領(lǐng)事館 市文學藝術(shù)界聯(lián)合會 道里區(qū)田地街 89 號 隨著 新中國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，國家也開始集中建設(shè)辦公樓及工商業(yè)用房，形成了一些設(shè)計和功能比較簡樸，但施工質(zhì)量較高的建筑。 在計劃經(jīng)濟體制下， 配有政府權(quán)利的國企專業(yè)公司形成了行業(yè)壟斷，發(fā)展迅猛，經(jīng)濟效益巨增。 7 第四次改革之后， 政府 原有的機構(gòu)僅保留了 財政、教育、衛(wèi)生、公安、民政、建設(shè)、人民銀行、農(nóng)業(yè)、 交通、勞動、人事 等部門，其余機構(gòu)全部撤消，其管理職能均劃歸到新組建的經(jīng)貿(mào)委和發(fā)改委等部門。 9 由于許多賓館都是政府機關(guān)及企業(yè)投資開辦的，所以在租賃寫字間的客源方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，很多外 地企業(yè) 駐哈機構(gòu)幾乎都是租賃當?shù)仃P(guān)系單位的賓館，如：銀河賓館隸屬于省物資局，來自全國各地的建材、鋼鐵企業(yè)的辦事機構(gòu)都因與省物資局有著直接的業(yè)務(wù)關(guān)系而常年租賃銀河賓館的寫字 間開展業(yè)務(wù)。設(shè)有南崗、哈平路和迎賓路三個集中區(qū) 。 從目前的寫字樓分布的情況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為： 南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 四大部分，松北新區(qū) 、群力新區(qū)、平房區(qū) 占有的比例 較 小，暫不具備規(guī)模。 17 C、 寫字樓用戶 企業(yè) 規(guī)模 從辦公人數(shù)來看，寫字樓內(nèi)多數(shù)公司規(guī)模較小， 10 人以下規(guī)模的占到了 %，構(gòu)成了主流客戶，并且絕大部分公司規(guī)模在 20 人以下，占 %。選擇購買寫字樓的投資型客戶不多，主要是因為省政府將遷移到松北新區(qū) 22 的 傳聞 ，導(dǎo)致投資客戶不敢輕易出手，省政府旁的“創(chuàng)展 在過去的幾年里， IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大量的 IT 公司進入這 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) ，不僅推動了 南崗集中區(qū) 寫字樓市場的發(fā)展，而且從各產(chǎn)業(yè)類型租戶結(jié)構(gòu)來看， IT 類公司目前所占比例為 29％， IT 公司已經(jīng)成為這一地區(qū)最重要的租戶。他們還對全區(qū)適合發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟資源和空間進行合理定位和空間布局 ，規(guī)劃轄區(qū)國內(nèi)、跨國企業(yè)及高科技、加工制造、金融等企業(yè)布局，形成集群效應(yīng)。道里區(qū)的商務(wù)寫字樓的需求也隨即擴大。 （二） 寫字樓 — 高首付高利率帶來高成本 企業(yè) 對 寫 字樓 使用面積的需求， 通常都 在 100300 平方米 之間 ， 哈爾濱在售寫字樓使用面積均價 元左右， 而目前購買寫字樓的貸款很多都是首付 5 成、貸款 8 年， 相 對于住宅而言，顯然資金壓力較大；另外，購買寫字樓的貸款利率也高出 住 宅利率近 1%， 還有房產(chǎn)稅等需要交納 30 的各種稅費，約占投資額的 20%左