【正文】 （二） 寫字樓 — 高首付高利率帶來高成本 企業(yè) 對 寫 字樓 使用面積的需求， 通常都 在 100300 平方米 之間 ， 哈爾濱在售寫字樓使用面積均價 元左右， 而目前購買寫字樓的貸款很多都是首付 5 成、貸款 8 年， 相 對于住宅而言，顯然資金壓力較大；另外，購買寫字樓的貸款利率也高出 住 宅利率近 1%， 還有房產(chǎn)稅等需要交納 30 的各種稅費，約占投資額的 20%左右。他們還對全區(qū)適合發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟資源和空間進行合理定位和空間布局 ，規(guī)劃轄區(qū)國內(nèi)、跨國企業(yè)及高科技、加工制造、金融等企業(yè)布局，形成集群效應(yīng)。選擇購買寫字樓的投資型客戶不多，主要是因為省政府將遷移到松北新區(qū) 22 的 傳聞 ，導(dǎo)致投資客戶不敢輕易出手，省政府旁的“創(chuàng)展 從目前的寫字樓分布的情況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為： 南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 四大部分，松北新區(qū) 、群力新區(qū)、平房區(qū) 占有的比例 較 小，暫不具備規(guī)模。 9 由于許多賓館都是政府機關(guān)及企業(yè)投資開辦的，所以在租賃寫字間的客源方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，很多外 地企業(yè) 駐哈機構(gòu)幾乎都是租賃當(dāng)?shù)仃P(guān)系單位的賓館，如：銀河賓館隸屬于省物資局，來自全國各地的建材、鋼鐵企業(yè)的辦事機構(gòu)都因與省物資局有著直接的業(yè)務(wù)關(guān)系而常年租賃銀河賓館的寫字 間開展業(yè)務(wù)。 在計劃經(jīng)濟體制下， 配有政府權(quán)利的國企專業(yè)公司形成了行業(yè)壟斷，發(fā)展迅猛，經(jīng)濟效益巨增。公元 1115 年，金代在上京（ 哈爾濱阿城市）建都。 1988 年的第二次政府機構(gòu)改革 首次提出了轉(zhuǎn)變政府職能的要求，強調(diào)政府的經(jīng)濟管理部門要從直接管理轉(zhuǎn)變?yōu)?以 間接管理為主，強化宏觀管理職能，淡化微觀管理。改革開放前，高檔賓館除接待外國來賓及中央、省外政府官員及政府大型會議代表之外，均不對外營業(yè)。 11 目前，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)有 中國銀行開發(fā)區(qū)支行等各有關(guān)金融機構(gòu)的分支機構(gòu) 7 家；保險公司 3 家，投資類咨詢公司 14 家；通訊類企業(yè) 17 家；中介服務(wù)機構(gòu) 26 家；餐飲類企業(yè) 121 家；交通運輸企業(yè) 69家；貿(mào)易類企業(yè) 282家；科技型企業(yè) 504 家，還有 已 建成 及 即將 完工 的華風(fēng)世貿(mào)廣場 、福斯特大廈、星河國際、中融國際大廈、盟科匯 及 景觀新都市等可利用的房產(chǎn) 61 處，更有著四通八達的交通干線。 （ 1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查 寫字樓 名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 創(chuàng)展國際 24 層 45500 —— —— —— 常青大廈 30 層 25240 —— 元 —— 73% 齊魯大廈 26 層 15100 —— 元 —— 85% 保利大廈 15 層 50600 —— 元 —— 65% 長江國際大廈 22 層 301200 M2 —— 23% 期房 18 （ 2） 省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項目 常青大廈 保利科技大廈 齊魯大廈 創(chuàng)展國際 長江國際大廈 開發(fā)商 富陽置業(yè) 保利大廈 山東省政府 北亞 集團 、華東 房地產(chǎn) 黑龍江永泰建設(shè) 寫字樓等級 甲級 3A 級 賓館 ★★★ 甲級 復(fù)合式寫字樓 落成時間 20xx 20xx 20xx 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 無 adsl 無 adsl adsl 電梯 4 部（ LG） 4 部 2 部 3 部 4 部 總建筑面積 43000 M2 18000M2 21650 M2 32600M2 寫字樓面積（ S） 28000 M2 120xx M2 8640 M2 19826 M2 層高 米 米 米 一層 米 米 大型餐廳 無 有 600 M2 待定 待定 室內(nèi) 停車場 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 泊車位 100 100 100 200 160 首層大廳 600M2 600M2 300 M2 800M2 1000 M2 多功能會議廳 400M2 800M2 無 700 M2 待定 煙感報警 有 有 有 有 有 自動噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 有 中央空調(diào) 有 有 有 有 有 監(jiān)控設(shè)備 有 有 有 有 有 大型購物 無 無 無 無 待定 物業(yè)管理 富陽物業(yè) 華天 物業(yè) 齊魯商務(wù)酒店 暫無 深圳物業(yè)管理公司 洗浴中心 無 無 無 無 無 游泳館 無 無 無 無 無 健身房 無 無 無 無 有 19 （ 3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶 特征 A、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 常青大廈 哈爾濱康輝國際旅行社 8 層 旅游 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 哈爾濱南格公司 11 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 格悅高新科技開發(fā)公司 28 層 消防器材 產(chǎn)權(quán) 常 青大廈 山東航空公司哈爾濱營業(yè)部 10 層 民航票務(wù) 租賃 常青大廈 深圳市南凌科技發(fā)展有限公司 23 層 系統(tǒng)集成軟件 租賃 常青大廈 深圳市明華澳漢科技有限公司 16 層 智能卡 租賃 常青大廈 廣聯(lián)達慧中軟件技術(shù)有限公司 18 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱市巨豐電腦有限公司 18 層 軟件應(yīng)用系統(tǒng) 租賃 常青大廈 如新 NuskinBDIT 24 層 保健品 租賃 常青大廈 深圳市拓鑫科技有限公司 13 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱四環(huán)醫(yī)藥有限公司 13 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 新中大軟件股 份有限公司 18 層 軟件 租賃 常青大廈 仁大律師事務(wù)所 13 層 法律 租賃 常青大廈 哈爾濱芝溢堂醫(yī)藥有限公司 13 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 格瑞普信息技術(shù)有限公司 22 層 智能網(wǎng)絡(luò) 租賃 常青大廈 黑大同慶軟件工程公司 20 層 計算機機房工程 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 新中大軟件股份有限公司 18 層 電子商務(wù)軟件 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 中國電信黃頁黑龍江分公司 12 層 電信 租賃 常青大廈 上海新晃制冷機械有限公司 14 層 制冷設(shè)備 租賃 常青大廈 深圳航空哈爾濱營業(yè)部 14 層 航空票務(wù) 租賃 常青大 廈 哈爾濱杰邦拍賣有限責(zé)任公司 19 層 拍賣 租賃 常青大廈 省龍行國際貿(mào)易有限公司 19 層 邊貿(mào) 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 哈爾濱進恒管理咨詢公司 26 層 人力資源 租賃 常青大廈 哈爾濱天戈草業(yè)有限公司 19 層 園林規(guī)劃 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 哈爾濱朗坤化工科技有限公司 19 層 化工 租賃 常青大廈 哈爾濱華強實業(yè)有限責(zé)任公司 12 層 智能追蹤系統(tǒng) 租賃 常青大廈 哈爾濱松源科技工程有限公司 18 層 工業(yè)儀表 租賃 常青大廈 中國外運黑龍江公司 14 層 國際運輸 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 創(chuàng)信 (哈爾濱 )市場調(diào)查公 司 8 層 行業(yè)市場調(diào)查 租賃 常青大廈 黑龍江省穆棱富邦集團 13 層 實木地板 租賃 常青大廈 亨邦生化公司 13 層 塑料原料 租賃 常青大廈 中國企業(yè)網(wǎng) 6 層 網(wǎng)絡(luò) 租賃 常青大廈 華日空調(diào)通風(fēng)設(shè)備有限公司 6 層 空調(diào) 租賃 常青大廈 完達山電子商務(wù)有限公司 17 層 電子商務(wù) 產(chǎn)權(quán) 常青大廈 奧的斯（ OTIS）電梯公司 15 層 電梯銷售安裝 租賃 常青大廈 中企動力科技公司哈爾濱公司 6 層 機械工業(yè) 租賃 常青大廈 黑龍江三秀貿(mào)易有限公司 28 層 日用化工產(chǎn)品 租賃 常青大廈 市吉光發(fā) 光科技有限公司 23 層 稀土納米材料 租賃 20 常青大廈 北京西門子通信有限公司 16 層 通信設(shè)備 租賃 常青大廈 哈爾濱科技書店 1 層 專業(yè)書籍 租賃 常青大廈 哈爾濱攀事達醫(yī)療器械經(jīng)銷部 24 層 醫(yī)療器械 租賃 常青大廈 大目標廣告策劃公司 11 層 廣告 租賃 常青大廈 平和醫(yī)藥有限公司 2 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 哈爾濱德隆電子技術(shù)有限公司 17 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱佳越電子有限公司 16 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱亞訊通信有限公司 11 層 無線發(fā)射器 租賃 常青大廈 南凌 科技發(fā)展哈爾濱分公司 13 層 軟件 租賃 常青大廈 黑龍江威聯(lián)裝飾工程有限公司 16 層 設(shè)計裝潢 租賃 保利科技大廈 黑龍江延伸期貨經(jīng)紀有限公司 2 層 期貨交易 產(chǎn)權(quán) 保利科技大廈 北京新網(wǎng)數(shù)碼信息技術(shù)公司 7 層 IT 行業(yè) 租賃 保利科技大廈 黑龍江省新巨豐裝飾有限公司 12 層 裝飾工程 產(chǎn)權(quán)（ 500 米） 保利科技大廈 哈爾濱新一方科技開發(fā)公司 7 層 西門子樓宇控制 租賃 保利科技大廈 黑龍江省盛鼎數(shù)碼科技公司 4 層 多媒體信息 產(chǎn)權(quán)（ 350 米） 保利科技大廈 日本富士達電梯哈爾濱公司 7 層 電梯安裝銷售 租賃 保利科技大廈 哈爾濱市創(chuàng)意思維廣告公司 5 層 廣告制作 租賃 保利科技大廈 遠大空調(diào)哈爾濱辦事處 5 層 中央空調(diào)系統(tǒng) 租賃 保利科技大廈 哈爾濱市東澤外國語學(xué)校 8 層 教學(xué) 產(chǎn)權(quán) 600 米 保利科技大廈 雅芳中國有限公司黑龍江公司 4 層 化妝品 產(chǎn)權(quán)（ 300 米） 保利科技大廈 北京博力特新創(chuàng)技術(shù)有限公司 7 層 美國愛克賽 UPS 租賃 保利科技大廈 熊貓移動通信設(shè)備有限公司 14 層 移動通信設(shè)備 產(chǎn)權(quán)（ 350 米） 保利科技大廈 大宇國際哈爾濱代表處 5 層 機械設(shè)備 租賃 保利 科技大廈 韓亞航空公司 6 層 航空票務(wù)、旅游 租賃 保利科技大廈 聯(lián)想有限公司哈爾濱辦事處 3 層 計算機 租賃 保利科技大廈 華為通訊哈爾濱維護中心 11 層 通訊設(shè)備 產(chǎn)權(quán)（ 400 米） 保利科技大廈 艾默生服務(wù)網(wǎng)絡(luò) (哈爾濱 ) 13 層 IT 業(yè) 租賃 保利科技大廈 哈爾濱深思軟件開發(fā)有限公司 8 層 軟件開發(fā) 租賃 保利科技大廈 施耐德電氣 (中國 )投資公司 6 層 電氣 租賃 保利科技大廈 斯達康有限公司哈爾濱辦事處 2 層 UT 產(chǎn)品 租賃 保利科技大廈 越洋出入境咨詢服務(wù)有限公司 6 層 出入境服務(wù) 租 賃 保利科技大廈 深圳富通集團哈爾濱公司 8 層 電器 租賃 齊魯大廈 山東航空集團公司營業(yè)部 10 層 航空票務(wù) 租賃 齊魯大廈 三隆期貨經(jīng)濟有限公司 11 層 期貨交易 租賃 齊魯大廈 西安挖掘機哈銷售處 8 層 機械設(shè)備 租賃 齊魯大廈 哈爾濱遠方科技有限責(zé)任公司 4 層 軟件 租賃 齊魯大廈 哈爾濱舒爾工貿(mào)有限責(zé)任公司 7 層 工業(yè)產(chǎn)品 租賃 齊魯大廈 普納櫥柜 3 層 櫥具 租賃 齊魯大廈 哈爾濱世紀宏巖旅游有限公司 7 層 旅游 租賃 齊魯大廈 大宇重工哈爾濱辦事處 7 層 韓國機械 租賃 齊 魯大廈 哈爾濱遠方科技發(fā)展有限公司 4 層 電腦 租賃 齊魯大廈 黑龍江農(nóng)墾鴻鵠旅游有限公司 10 層 旅游 租賃 21 B、 寫字樓 客戶企業(yè) 性質(zhì) 由于是以省政府為核心的辦公區(qū)域， 選擇在省政府周邊寫字樓辦公的企業(yè)多為國內(nèi)大型企業(yè)駐哈分支機構(gòu)，由于這些企業(yè)必須在日常的業(yè)務(wù)過程中與政府打交道，故此，選擇在省政府中心區(qū) 可以 提高企業(yè)的辦事效率。道里區(qū)截取產(chǎn)業(yè)鏈“高端”環(huán)節(jié)，吸引人才、資本、信息等生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)流動，充分利用中心城區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)配套設(shè)施完善，資金流、信息流、人才流和物流密集等優(yōu)勢，吸引更多的跨國公司總部或地區(qū)總部以及外埠在哈企業(yè)總部入駐。 星級 賓館 酒店 成為寫字樓租客 的附加選擇 由于 哈爾濱市內(nèi)星級 賓館的服務(wù)配套，形象都相對較好，它們 已經(jīng) 成為外地企業(yè)所青睞的對象，這些 外地 企業(yè)會與賓館商定幾間長包房，安置自己的辦事處或分支機構(gòu)。 與高比例的 住宅 類投資客戶相比，寫字樓因為提供按揭難度較大，因此投資客戶相對較少， 只有 隨著金融 政策 的逐步放開，寫字樓投資客戶 才會涌現(xiàn)。投資 76 億元， 26 占地 1 平方公里融合了商住和商服的綜合功能區(qū)的愛建新城，拔地而起的商業(yè)街，吸引了上海、北京、深圳及國外的商業(yè)財團來這里搶占投資熱土，今年 9 月末愛建商業(yè)街正式建成并投入使用。 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) （ 1） 開發(fā)區(qū)南崗集中 區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查 寫字樓名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價 （ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 地王大廈 19 層 1001000 星河國際 32/43 —— —— —— 整棟銷售 福斯特大廈 25 層 50400 —— 65% —— 中融