【正文】 1 哈爾濱寫字樓市場調(diào)研報(bào)告 一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史 .......................................................................................................2 （一）辦公樓的公有化 —— 國有分配制 ..................................................................................2 （二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫字樓的市場化 ...........................................................................4 （三）哈埠賓館 —— 寫字樓租賃市場的后起之秀 ....................................................................7 （四）民營企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了寫字樓市場的繁榮 ....................................................................9 （五）開發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟(jì)，寫字樓 演繹 CBD .......................................................................... 10 二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................................................................. 11 （一）哈埠寫字樓辦公區(qū)域的劃分 ....................................................................................... 11 （二）哈埠寫字樓租賃市場供給形態(tài)的劃 分 ......................................................................... 12 （三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐矍闆r的調(diào)查 ............................................................................. 12 南崗中心區(qū) .............................................................................................................. 12 （ 1）南崗中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 .................................................................... 13 （ 2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格情況 ............................................................. 13 （ 3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ............................................................. 14 （ 4）南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征： ....................................................................... 15 A、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 ....................................................................... 15 B、寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) .................................................................................. 16 C、寫字樓用戶企業(yè)規(guī)模 .................................................................................. 17 省政府中心區(qū) ........................................................................................................... 17 （ 1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 ................................................................ 17 （ 2）省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ......................................................... 18 （ 3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶特征 ....................................................................... 19 A、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 .................................................................... 19 B、寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) .................................................................................. 21 C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 .................................................................................. 21 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) ................................................................................................... 22 （ 1）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 ......................................................... 22 （ 2）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格調(diào)查 .................................................. 22 （ 3）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 .................................................. 23 （ 4）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶特征 ................................................................ 23 A、地王大廈投資型客戶分析 ........................................................................... 23 B、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) ...................................................... 24 C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 .................................................................................. 24 道里中心區(qū) .............................................................................................................. 25 （ 1）道里中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 .................................................................... 26 （ 2）道里中心區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格調(diào)查 ............................................................. 26 （ 3）道里中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ............................................................. 26 （ 4）道里中心區(qū)寫字樓客戶特征 ........................................................................... 27 A、道里中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 ....................................................................... 27 B、道里中心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) ................................................................ 27 三、哈爾濱寫字樓市場調(diào)研結(jié)論分析 ........................................................................................... 28 （一）企業(yè)選擇寫字樓的特征 .............................................................................................. 28 2 新辦小企業(yè)首選住宅辦公 ......................................................................................... 28 有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)開始注重企業(yè)形象 .................................................................... 29 星級賓館酒店成為寫字樓租客的附加選擇 ................................................................. 29 （ 二） 寫字樓 — 高首付高利率帶來高成本 ........................................................................... 29 （三）會展經(jīng)濟(jì)將帶動(dòng) CBD 寫字樓旺銷 ................................................................................ 30 （四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征 ........................................................................................... 31 對寫字樓的要求普遍較高 ......................................................................................... 31 大面積租購的企業(yè)開始增多 ...................................................................................... 31 （五）哈爾濱寫字樓市場 未來趨勢 ——— 售價(jià)租金整體回落 ................................................ 31 哈爾濱本土企業(yè)購買力不足 ..................................................................................... 32 金融政策始終沒有放開 ............................................................................................ 32 政府對企業(yè)相關(guān)政策不清晰 ..................................................................................... 32 一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史 哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。公元 1115 年，金代在上京（ 哈爾濱阿城市）建都。 19 世紀(jì)末，哈爾濱已出現(xiàn)村屯數(shù)十個(gè)，居民約 3 萬人，交通、貿(mào)易、人口等經(jīng)濟(jì)因素開始膨脹 ,為城市的形成與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 1896 年至 1903 年，隨著中東鐵路建設(shè)，工商業(yè)及人口開始在哈爾濱一帶聚集。中東鐵路建成時(shí)，哈爾濱已經(jīng)形成近代城市的雛形。 20 世紀(jì)初，哈爾濱已成為國際性商埠，先后有 33 個(gè)國家的 16 萬余僑民聚集這里， 16個(gè)國家在此設(shè)領(lǐng)事館。 與此同時(shí)，中國民族資本也有了較大發(fā)展，建立起哈爾濱在當(dāng)時(shí)的北滿經(jīng)濟(jì)中心和國際都市地位。 隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，哈爾濱自 1896 年開始興建了眾多的歐式寫字樓 ，形 成了最早的辦公樓群 ， 解放以后這些辦公樓又統(tǒng)一歸國家所有。 （一）辦公樓的公有化 —— 國有分配制 新中國成立以后，政府通過沒收敵偽房地產(chǎn)和住宅的方式，迅速確定 3 了辦公樓及住宅的國有化基礎(chǔ)；并將這些辦公樓及住宅分配給政府機(jī)關(guān)和國家職工。 建國后哈爾濱 政府接管 辦公樓分配表 建設(shè)時(shí)間 原使用機(jī)構(gòu) 現(xiàn)使用機(jī)構(gòu) 地址 1909 年 俄