【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。2005深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告總體判斷人行深圳市中心支行貨幣政策分析小組近日發(fā)布上半年金融運(yùn)行報(bào)告。報(bào)告顯示：深圳市金融平穩(wěn)運(yùn)行，深圳市金融機(jī)構(gòu)存貸款小幅增長(zhǎng)，結(jié)售匯順差繼續(xù)擴(kuò)大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢(shì)，貨幣市場(chǎng)利率持續(xù)走低。深圳市貨幣市場(chǎng)交投活躍，證券市場(chǎng)繼續(xù)處于調(diào)整之中，保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，外匯和黃金市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。1 貨幣信貸概況 一、寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)環(huán)境 2005前三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交統(tǒng)計(jì) 套數(shù) 建筑面積（㎡） 金額（元） 均價(jià)（元） 第一季度 515 79470 934098630 11754 第二季度 385 74583 862158016 11560 第三季度 153 29072 349224254 12012 合計(jì) 1053 183125 2145480900 11716 1. 有效供給不足，成交量下降兩成 指標(biāo) 2004前三季度 2005前三季度 同比 成交套數(shù) 1922 1053 ↓% 成交面積 230163㎡ 183125㎡ ↓% 成交金額 2,199,934,336 2,145,480,900 ↓% 2005前三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)累計(jì)成交1053套，總建筑面積183125㎡，%，%，%。 2005年13季度新入市銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓僅中銀大廈、金潤(rùn)大廈、鼎城國(guó)際及華融大廈四個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)基本處于存量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平，進(jìn)入第三季度受供給不足的影響，各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)迅速下挫，并為第四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的全面爆發(fā)積聚了能量。2. 第四季度市場(chǎng)全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄進(jìn)入第四季度以后，卓越時(shí)代廣場(chǎng)、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀(jì)寫(xiě)字樓、國(guó)際交易廣場(chǎng)、海岸城東座等項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)總量超過(guò)50萬(wàn)㎡，由前三季度的需求市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)入供給市場(chǎng)，潛在的購(gòu)買(mǎi)力得到了極大的釋放，受投資市場(chǎng)的帶動(dòng)，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售出現(xiàn)了罕見(jiàn)的搶購(gòu)現(xiàn)象，總建面12萬(wàn)多平方米的卓越時(shí)代廣場(chǎng)推出不足一個(gè)月銷(xiāo)售率就突破了40%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，第四季度深圳寫(xiě)字樓的成交量超過(guò)15萬(wàn)平方米，全年突破30萬(wàn)平方米已成定局，為1997年以來(lái)的歷史最高記錄。 3. 價(jià)格整體走高 2005年前三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體成交均價(jià)11716元/平方米，與去年同期9558元/平方米的均價(jià)相比上漲幅度超過(guò)22%，進(jìn)入第四季度以后，以卓越時(shí)代廣場(chǎng)為代表的高端寫(xiě)字樓物業(yè)成為市場(chǎng)的主力，在物業(yè)品質(zhì)及投資市場(chǎng)的雙重推動(dòng)作用下，市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)一步大幅度提升，時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、國(guó)際交易廣場(chǎng)的均價(jià)都突破了18000元/平方米。二、市場(chǎng)特征 1. 高端市場(chǎng)進(jìn)一步集中 據(jù)同致行商務(wù)事業(yè)部的研究顯示，近兩年內(nèi)深圳市寫(xiě)字樓的潛在供應(yīng)量超過(guò)120萬(wàn)㎡，而福田中心區(qū)將是未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)，其寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量超過(guò)80萬(wàn)平方米，約占全市供應(yīng)總量的70%，且主要為超高層高檔大開(kāi)間寫(xiě)字樓，相對(duì)于目前全市每年30多萬(wàn)平方的消化量，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 2. 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，空置率持續(xù)下降 受供給市場(chǎng)不足及投資市場(chǎng)升溫的影響，福田中心區(qū)成為2005年度深圳寫(xiě)字樓絕對(duì)的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交量及成交價(jià)格均實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，同時(shí)南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城東座、中心西區(qū)的金潤(rùn)大廈、華強(qiáng)北的鼎城國(guó)際表現(xiàn)依然搶眼，開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)基本售磬，在二級(jí)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用下，前三季度寫(xiě)字樓三級(jí)市場(chǎng)成交面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，首次超過(guò)二級(jí)市場(chǎng)，價(jià)格上漲幅度超過(guò)10%。二、三級(jí)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)消化了大量前期空置物業(yè)，從2003年開(kāi)始，空置率已連續(xù)11個(gè)季度保持下降的趨勢(shì)。 3. 供求結(jié)構(gòu)性失衡從全市寫(xiě)字樓產(chǎn)品未來(lái)兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，高端產(chǎn)品的比例超過(guò)65%，且主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，集中了卓越時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、國(guó)際交易廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)大廈、江勝大廈、財(cái)富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)等一批高端項(xiàng)目，且主要走大開(kāi)間高檔寫(xiě)字樓的路線，目標(biāo)客戶(hù)瞄準(zhǔn)具有較強(qiáng)實(shí)力的國(guó)際國(guó)內(nèi)大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價(jià)格和目標(biāo)客戶(hù)的定位基本一致，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，而中端和中高端市場(chǎng)的供給則相對(duì)不足，存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 4. 供求階段性失衡 受城市總體規(guī)劃和政府土地拍賣(mài)節(jié)奏的影響，中心區(qū)寫(xiě)字樓的入市相對(duì)集中，呈現(xiàn)出明顯的階段性失衡特征，2005年前三季度寫(xiě)字樓供給嚴(yán)重不足，而第四季度突然放量，新入市項(xiàng)目體量接近50萬(wàn)平方米，盡管銷(xiāo)售場(chǎng)面火暴，但激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可避免。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)具有高度的稀缺性，雖然短期內(nèi)供求矛盾突出，但隨著深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展及國(guó)際影響力的逐漸擴(kuò)大，對(duì)中高檔寫(xiě)字樓物業(yè)的需求依然旺盛，中長(zhǎng)期依然看好。 5. 寫(xiě)字樓市場(chǎng)在20052006年達(dá)到階段性頂峰 從深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供求趨勢(shì)預(yù)測(cè)，在2004年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 20052006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將達(dá)到階段性頂峰，實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，2007年整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)將開(kāi)始逐步趨于平衡。 6. 市場(chǎng)細(xì)分主導(dǎo)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局盡管目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)交投活躍，價(jià)格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場(chǎng)的發(fā)展明顯快于自用市場(chǎng)，將在一定程度上影響寫(xiě)字樓市場(chǎng)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。中端和中高端細(xì)分市場(chǎng)仍存在較大的市場(chǎng)空間，但高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導(dǎo)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局。深中心區(qū)11月猛推寫(xiě)字樓 價(jià)格將大幅上升預(yù)計(jì)推盤(pán)超過(guò)35萬(wàn)平方米，將創(chuàng)全年寫(xiě)字樓單月放量之最，價(jià)格也將再創(chuàng)新高 10月29日，位于中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈率先開(kāi)盤(pán)，從而拉開(kāi)了中心區(qū)寫(xiě)字樓巨量投放的序幕。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，11月中心區(qū)將有超過(guò)35萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓上市，為全年最集中的一個(gè)月。 價(jià)格或?qū)⒋蠓仙?記者獲悉，在11月將要上市的這些寫(xiě)字樓中，包括了已經(jīng)上市的金中環(huán)商務(wù)大廈，和已經(jīng)明確表示本月一定開(kāi)盤(pán)的星河世紀(jì)、新世界中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目。 幾天前，進(jìn)行整層內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一天銷(xiāo)售9層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的好成績(jī)；隨后，10月29日開(kāi)盤(pán)的金中環(huán)商務(wù)大廈雖然沒(méi)有推出寫(xiě)字樓單位，但是就其商務(wù)公寓銷(xiāo)售的情況看，市場(chǎng)反應(yīng)良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解。 卓越集團(tuán)總裁李曉平在接受記者采訪時(shí)表示，他對(duì)中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表示樂(lè)觀。他稱(chēng)卓越時(shí)代廣場(chǎng)會(huì)堅(jiān)持按照預(yù)定的價(jià)格銷(xiāo)售。他同時(shí)還透露，卓越時(shí)代廣場(chǎng)的出售比例僅占6成。 此外，據(jù)新世界中心策劃經(jīng)理劉清平介紹，新世界中心11月肯定會(huì)面市，而且價(jià)格會(huì)比現(xiàn)在中心區(qū)所有的樓盤(pán)都高。對(duì)于業(yè)內(nèi)傳言的2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，劉清平并未否認(rèn)，但他強(qiáng)調(diào)，目前價(jià)格還沒(méi)確定。 市場(chǎng)需求已經(jīng)升溫 2005年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有良好的開(kāi)端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢(shì)頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。 據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“2005年前三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告”顯示，在深圳GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)、新盤(pán)集中放量等眾多利好因素的影響下，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)需求會(huì)表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交將大幅上揚(yáng)。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的主角。 在這樣的情況下，全市的寫(xiě)字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，記者目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，南山的平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率僅為3%。2005年深圳市民置業(yè)調(diào)查報(bào)告 普通白領(lǐng)階層為意向購(gòu)房主體，當(dāng)前樓價(jià)超出普通市民購(gòu)買(mǎi)能力 從調(diào)查結(jié)果分析，意向購(gòu)房者的分布特征為：年齡介于2635歲，學(xué)歷為大專(zhuān)及本科，家庭年收入介于612萬(wàn)元之間，由此可見(jiàn)，目前有購(gòu)房需求的市民大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒(méi)有太多的積蓄，以他們的購(gòu)買(mǎi)力所能購(gòu)買(mǎi)的是中檔房，而目前市場(chǎng)上推出的大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤(pán)結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤(pán)居多，而符合大多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)能力的樓盤(pán)不多，故而他們能力所能及的樓盤(pán)無(wú)不出現(xiàn)一片火爆之景象。可以這么認(rèn)為，目前深圳市場(chǎng)火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定的關(guān)系。 ● 商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場(chǎng)局部火爆 調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民需要的戶(hù)型主要為2房及3房，%、40%，而所需的戶(hù)型面積集中在6010