【正文】 ............................................................ 29 星級賓館酒店成為寫字樓租客的附加選擇 ................................................................. 29 （ 二） 寫字樓 — 高首付高利率帶來高成本 ........................................................................... 29 （三）會展經濟將帶動 CBD 寫字樓旺銷 ................................................................................ 30 （四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征 ........................................................................................... 31 對寫字樓的要求普遍較高 ......................................................................................... 31 大面積租購的企業(yè)開始增多 ...................................................................................... 31 （五）哈爾濱寫字樓市場 未來趨勢 ——— 售價租金整體回落 ................................................ 31 哈爾濱本土企業(yè)購買力不足 ..................................................................................... 32 金融政策始終沒有放開 ............................................................................................ 32 政府對企業(yè)相關政策不清晰 ..................................................................................... 32 一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史 哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。 隨著經濟的繁榮，哈爾濱自 1896 年開始興建了眾多的歐式寫字樓 ，形 成了最早的辦公樓群 ， 解放以后這些辦公樓又統一歸國家所有。改革的重點是那些與經濟體制改革關系密切的經濟管理部門。 自 1994 年起，哈爾濱寫字樓租賃市場逐漸活躍起來，擁有自家寫字樓的企業(yè)也看好市場機會將空置的寫字間出租給剛起步的新公司。 改革開放前省市政府管理的賓館一覽表 8 賓館名稱 地址 主管 單位 花園 邨 賓館 南崗區(qū)海關街 2 號 黑龍江 省政府接待辦公室 和平 邨 賓館 南崗區(qū)中山路 171 號 黑龍江 省委辦公廳 北方大廈 南崗區(qū)花園街 403 號 黑龍江 省政府接待辦公室 哈爾濱國際旅行社賓館 南崗區(qū)紅軍街 25 號 黑龍江省 外事辦公室 哈爾濱華僑飯店 南崗區(qū)紅軍街 72 號 哈爾濱市旅游局 友誼宮賓館 道里區(qū)友誼路 263 號 哈爾濱 市政府接待辦公室 馬迭爾賓館 道里區(qū)中央大街 89 號 哈爾濱市旅游局 天鵝飯店 香坊區(qū)中山路 95 號 黑龍江省接待辦公室 改革開放以后，哈爾濱市加快了經濟建設的步伐，省市政府 機關及國有企業(yè)開始興辦第三產業(yè)，一時間幾乎所有的省市機關及事業(yè)單位和國有企業(yè)以及 駐哈 中直單位都建立了勞動服務公司，并以第三產業(yè)為主展開經營，結合哈爾濱的地理環(huán)境優(yōu)勢建立了眾多的星級賓館。哈經開區(qū)、高新區(qū)分別創(chuàng)建于 1991年和 1988年，分別于 1991年 1993和年經國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)。經過 10 年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)具備了建設城市 CBD 的雛形。 （ 1） 南崗中心區(qū)寫字樓租售價位調查 寫字樓名稱 層 數 使用面積 售 價（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 奧維斯 28 層 501200 恒運大廈 28 層 20480 中寶大廈 17 層 28800 遠大商務公寓 22 層 57268 （住） 70% 新發(fā)展大廈 8 層 1532 不出售 —— 85% 滬士大廈 30 層 40120 不出售 —— 87% 深業(yè)大廈 31 層 50150 7500/米 2商住 60%（?。? 60% 華驛大廈 27 層 65240 不出售 —— 67% 北亞大廈 18 層 45120 不出售 —— 78% 船舶大廈 16 層 50230 不出售 —— 42% 錦秀科技大廈 20 層 28120 不出售 —— 67% 東方大廈 18 層 65240 不出售 —— 93% （ 2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價格情況 賓館名稱 地址 服務等級 日租 金 / 米 2 哈爾濱華融飯店 南崗區(qū)頤園街 2 號 ★★★★★ 元 黑龍江帕弗爾賓館 南崗區(qū) 郵政街 79 號 ★★★★ 元 哈爾濱大慶賓館 南崗區(qū)國民街 23 號 ★★★ 元 黑龍江銀河賓館 南崗區(qū)中山路 252 號 ★★★ 元 哈爾濱哈特酒店 南崗區(qū)西大直街 108 號 ★★★ 元 哈爾濱華威商務酒店 南崗區(qū)花園街 368 號 ★★★ 元 哈爾濱龍達瑞吉商務酒店 南崗區(qū)海城街 156 號 ★★★ 元 哈爾濱北北大酒店 南崗區(qū)春申街 2 號 ★★ 元 哈爾濱八 一賓館 南崗區(qū)文廟街 9 號 ★★ 元 14 （ 3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查 項目 奧維斯 恒運大廈 中寶大廈 遠大商務 滬士大廈 華驛大廈 北亞大廈 船舶大廈 錦繡大廈 開發(fā)商 奧威斯集團 恒運集團 中寶公司 東力地產 臺灣滬士 省郵政局 北亞集團 哈工程大學 錦繡集團 寫字樓等級 5A 甲級 甲級 賓館 ★★★ 商住一體 甲級寫字樓 5A 級智能化 普通寫字樓 甲級寫字樓 甲級 落成時間 20xx 1999 1997 1998 20xx 20xx 網絡設施 ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL 無 ADSL ADSL 電梯 8 部 4 部 4 部 2 部 4 部 4 部 4 部 3 部 2 部 總建筑面積 40265M2 30000M2 33100M2 31000M2 41284 M2 43000M2 13000M2 220xxM2 320xxM2 寫字樓面積 18504M2 13240M2 16700M2 31000M2 32700 M2 120xxM2 13000M2 5300M2 12300M 層高 米 米 米 米 米 米 米 米 米 大型餐廳 600 M2 400 M2 800 M2 無 無 800M2 無 600 M2 無 室內 停車場 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 1 層 地下 3 層 地下 2 層 地下 1 層 地下 2 層 地下 2 層 泊車位 240 100 100 80 200 180 80 130 100 首層大廳 600 M2 200 M2 600 M2 300M2 240M2 800 M2 500 M2 300M2 無 多功能會議廳 1000 M2 600 M2 無 無 無 1200M2 750 M2 無 600M2 煙感報警 有 有 有 有 有 有 有 有 有 自動噴淋系統 有 有 有 有 有 有 有 有 有 中央空調 有 有 有 有 有 有 有 無 有 監(jiān)控設備 有 有 有 有 有 有 有 有 有 大型購物 有 無 有 有 有 有 無 無 有 物業(yè)管理 戴德梁行 恒運物業(yè) 中寶公司 億宏物業(yè) 滬士管理 華驛賓館 北亞物業(yè) 哈工程 錦繡物業(yè) 洗浴中心 無 無 有 無 無 有 無 無 無 游泳館 無 無 有 無 無 有 無 無 無 健身房 有 有 有 無 無 有 無 無 有 15 （ 4） 南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征： A、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質 中寶大廈 哈爾濱丁和科技有限公司 12 層 GPW 綠色防水劑 租賃 中寶大廈 哈爾濱韋氏電器有限公司 14 層 工業(yè)電器 租賃 中寶大廈 琦瑞美容用品有限公司 10 層 美容用品 租賃 中寶大廈 參美天賜康產業(yè)集團 14 層 醫(yī)藥 租賃 中寶大廈 哈爾濱圣邦微電子有限公司 10 層 質量管理系統 租賃 中寶大廈 加利福尼亞夏尼國際語言中心 5 層 國際語言教育 租賃 恒運大廈 哈爾濱弘明商貿有限責任公司 8 層 美容用品 租賃 恒運大廈 哈爾濱海洲營銷有限公司 12 層 企業(yè)顧問 租賃 恒運大廈 黑龍江省假日旅行社 6 層 國內旅游 租賃 恒運大廈 宏程廣告翻譯有限公司 17 層 翻譯 租賃 恒運大廈 哈爾濱冬之星旅行社有限公司 28 層 國內旅游 租賃 恒運大廈 宇洋出國留學服務有限公司 19 層 留學服務 租賃 恒運大廈 哈爾濱報達營銷有限公司 9 層 手機代理 租賃 恒運大廈 黑龍江啟南律師事務所 11 層 法律事務 租賃 恒運大廈 浮想科技 開發(fā)有限責任公司 8 層 旅游軟件 租賃 恒運大廈 哈爾濱哈科電子公司 27 層 網絡軟件 租賃 恒運大廈 銀河基金管理有限公司 4 層 投資基金 租賃 恒運大廈 東澤計算機培訓中心 6 層 計算機培訓 租賃 恒運大廈 哈爾濱環(huán)球國際旅行社 17 層 邊境旅游 租賃 恒運大廈 卓越致遠教育咨詢有限公司 20 層 企業(yè)高端培訓 租賃 恒運大廈 哈爾濱江帆旅游有限公司 8 層 邊境旅游 租賃 恒運大廈 北斗哈爾濱分公司 16 層 IT 產品 租賃 恒運大廈 “達達貓“兒童用品 15 層 兒童用品 租賃 恒運大廈 哈爾濱大生藥品有限公司 12 層 醫(yī)藥 租賃 恒運大廈 新藝文化交流有限責任公司 28 層 文化傳播 租賃 奧威斯 哈爾濱時代網絡有限公司 22 層 門戶網站建設 租賃 奧威斯 百勝餐飲集團哈爾濱分公司 26 層 肯德基食品 租賃 奧威斯 （西門子）哈爾濱辦事處 30 層 通訊產品 租賃 奧威斯 美國通用電器哈爾濱辦事處 27 層 電器產品 租賃 奧威斯 愛立信（中國）哈爾濱辦事處 25 層 通信產品 租賃 滬士大廈 金馬科技 17 層 教育軟件 租賃 滬士大廈 哈爾濱麗瑞商貿有限公司 7 層 美容美發(fā)用品 租賃 滬士大廈 濱才國際交流有限公司 12 層 因私留學服務 租賃 滬士大廈 金東紙業(yè)有限公司駐哈辦 13 層 印刷紙張 租賃 滬士大廈 華瑞制藥黑龍江代表處 8 層 藥品銷售 租賃 滬士大廈 露西國際商務咨詢有限公司 22 層 對俄貿易服務 租賃 16 滬士大廈 金視野教育科技有限公司 10 層 學習卡 租賃 滬士大廈 哈爾濱偉視達影視器材公司 8 層 攝影器材 租賃 滬士大廈 奇酷地帶黑龍江（加盟）總部 13 層 影視器材 租賃 滬士大廈 開宇美容美發(fā)機構 29 層 美容美發(fā)學校 租賃 滬士大廈 紫光科技網 絡有限公司 15 層 網絡產品 租賃 滬士大廈 哈爾濱普林辦公用品經銷部 13 層 辦公自動化產品 租賃 滬士大廈 北京豹馳技術發(fā)展有限公司 14 層 印刷機 租賃 滬士大廈 哈爾濱金蝶美容公司 11 層 美容用品 租賃 滬士大廈 黑龍江永樂經貿有限公司 20 層 化妝品、日用百貨 租賃 滬士大廈 韓國啟明大學中國辦事處 12 層 留學 租賃 滬士大廈 平安保險哈爾濱分公司（壽險） 4 層 保險 租賃 滬士大廈 英國劍橋教育組織中國代表處 15 層 留學 租賃 滬士大廈 黑龍江省中國國際旅行社 11 層 境外 旅游 租賃 新發(fā)展大廈 哈爾濱球迷協會 8 層 團體 租賃 新發(fā)展大廈 鴻德霖經濟貿易有限公司 8 層 經貿 租賃 新發(fā)展大廈 愛第爾動畫工作室 6 層 電腦設計 租賃 新發(fā)展大廈 匯申展覽（哈爾濱）有限公司 7 層 展覽公司 租賃 新發(fā)展大廈 渴康集團 1 層 醫(yī)療保健品 租賃 新發(fā)展大廈 山石科技