【正文】 6 層 網(wǎng)站制作 租賃 新發(fā)展大廈 湖北上寶服裝有限公司 4 層 服裝團(tuán)購(gòu) 租賃 新發(fā)展大廈 哈爾濱市博澳科技 市場(chǎng)部 6 層 長(zhǎng)途通訊 租賃 新發(fā)展大廈 國(guó)際機(jī)械展覽會(huì) 7 層 專業(yè)展覽會(huì) 租賃 東方大 廈 東方澳新出國(guó)服務(wù)有限公司 8 層 移民服務(wù) 租賃 東方大廈 黑龍江海外旅游總公司 境外旅游 租賃 東方大廈 哈爾濱鷺濱工業(yè)電子有限公司 7 層 數(shù)控設(shè)備 租賃 東方大廈 新華人壽保險(xiǎn)公司 3 層 人壽保險(xiǎn) 租賃 東方大廈 利百代投資顧問有限公司 7 層 投資咨詢 租賃 東方大廈 英特爾 (中 國(guó) )有限公司 10 層 IT 租賃 東方大廈 國(guó)泰君安證券 8 層 股票證券 租賃 東方大廈 昆侖電子有限公司 7 層 軟件 租賃 B、 寫字樓客戶 企業(yè) 性質(zhì) 在南崗中心區(qū)出售和出租的寫字樓，入住的公司里 私營(yíng)企 業(yè)占了總量的 90%，他們是寫字樓的主要需求者 。 在省政府中心區(qū)出租及出售的寫字樓，入住的公司國(guó)內(nèi)大型企業(yè)駐哈分支機(jī)構(gòu)比例較大，占 35%左右；其次是 外 國(guó) 企業(yè)在哈埠的辦事處，約占26%；私營(yíng)企業(yè)以貿(mào)易及工業(yè)產(chǎn)品居多（主要是原政府 公務(wù)員下海經(jīng)商，從事的與原政府工作相關(guān)的業(yè)務(wù)）約占 18%；國(guó)內(nèi)航空公司駐哈機(jī)構(gòu)占 12%；IT 行業(yè)比例較小，占 5%；其他如醫(yī)藥、廣告 公司 約占 4%左右； C、 寫字樓客戶企業(yè) 規(guī)模 省政府中心區(qū)寫字樓內(nèi)的企業(yè)比較規(guī)范，相應(yīng)的管理體制比較健全，從辦公人數(shù)上來(lái)看， 20— 30人的企業(yè)較多，占 65%左右； 構(gòu)成了主流客戶群體， 20 人以下的企業(yè)較少，占 20%左右；大型集團(tuán)辦公企業(yè)的人數(shù)在 50— 100人之間占 15%； 從辦公面積的客戶需求來(lái)看，需求最大的是 300400 平方米的 敞開式辦公空間 約占 48%， 150— 300 平方米的的需 求占 26%左右；整層 800— 1000平方米的需求占 15%左右； 150 以下的需求較小，占 8%左右。 投資型客戶多為女性公務(wù)員及集團(tuán)企業(yè)的中高級(jí)管理人員，年齡在3545歲之間，居住區(qū)域在開發(fā)區(qū)及南崗區(qū)居多。截至目前，進(jìn)入哈市的 10 戶世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 5戶落戶在道里區(qū)。 28 道里區(qū)毗鄰松花江畔，旅游餐業(yè) 極度 發(fā)達(dá)，旅行社、食品、文化娛樂 等企業(yè)成為了寫字樓的重要客戶群體。 以上 三種辦公 特征 ，實(shí)際上顯示了三類辦公需求 ： （ 1） 需要辦公面積但是租金承受能力較低，無(wú)力關(guān)注形象； （ 2） 需要較大辦公面積且對(duì)形象較為關(guān)注 ； （ 3） 需要辦公面積較小但十分關(guān)注形象。作為附帶作用， 會(huì)展中心 附近 的福斯特大廈的產(chǎn)權(quán)客戶中 也集中 了 大量有實(shí)力的公司，加上該 區(qū)域 基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)氛圍漸成氣候，使得 會(huì)展中心周邊 成為哈爾濱 市寫字樓市場(chǎng)最具實(shí)力以及代表性的區(qū)域。 所以大多數(shù)的企業(yè)選擇租賃而不購(gòu)買。 C、 道里中心區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 道里中心區(qū)寫字樓客戶屬于商業(yè)物流行業(yè)， 一般在人數(shù)上都不超過(guò) 30人，其中寫字間的內(nèi)業(yè)人員僅在 710 人左右，所以在選擇寫字樓面積上5080平方米的占有大的比例，接近于 70%左右。 目前，松花江畔開發(fā)建設(shè)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)圈已 全面開業(yè) ， 并 與中央大街、東大直街形成三足鼎立 的態(tài)勢(shì) ，構(gòu)筑 了 該區(qū)新的物流港灣。 C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)， 在企業(yè)雇員的人數(shù)多為 25 50 人左右，這個(gè)比例占 80%左右。多數(shù)的投資客戶均將會(huì)展 區(qū) 域與省政府中心區(qū)做比較， 均側(cè)重于 開發(fā)區(qū)南崗中心區(qū) 的會(huì)展中心區(qū)域。 從租期來(lái)看，一般寫字樓的起租期都是一到兩年，并且絕大多數(shù)客戶都選擇租樓，因此，客戶的流動(dòng)性很強(qiáng) 。另外，一些小型 服務(wù)類 企業(yè) 為減少經(jīng)費(fèi) 開支 選擇 了 居民住宅為 辦公場(chǎng)所。此后，隨著南崗集中 區(qū)的發(fā)展，大批的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入，在這一時(shí)期相繼建成了哈氣辦公樓、四海寫字樓、中國(guó)移動(dòng)綜合樓、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)綜合樓等。 （四）民營(yíng)企業(yè) 的發(fā)展推動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的繁榮 改革開放中期，哈爾濱民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅猛，松雷集團(tuán)、鐵力集團(tuán)、哈磁集團(tuán)、東方集團(tuán)、相繼建造了 自用 寫字樓，在改善了自身企業(yè)辦公環(huán)境的基礎(chǔ)上，開始將空置的寫字間推向租賃市場(chǎng)，尤其是東方集團(tuán)的寫字樓，由于地處省委辦公區(qū)的花園街，毗鄰秋林商圈，地理位置優(yōu)越，出租率達(dá)到了 90%。 為了扭轉(zhuǎn)被動(dòng)的局面維持生計(jì)，大多數(shù)虧損企業(yè) 公司利用自己辦公地理位置優(yōu)越的條件開始將自用的寫字樓出租，如地處省政府辦公區(qū)的原國(guó)防科工委、機(jī)械工業(yè)廳、對(duì)外經(jīng) 濟(jì)貿(mào)易廳、國(guó)際公司均將大部分寫字間整層出租。 90 年 代初 國(guó)企 專業(yè)公司興建的 部分 寫字樓 （現(xiàn)已對(duì)外租賃） 所在區(qū)域 寫字樓名稱 地址 所屬單位 政府主管部門 南崗區(qū) 汽車大廈 東大直街 96 號(hào) 哈爾濱汽車工業(yè)總公司 市政府汽車工業(yè)辦公室 5 南崗區(qū) CMEC 大廈 東大直街 98 號(hào) 黑龍江省機(jī)械設(shè)備進(jìn)出口公司 黑龍江省機(jī)械工業(yè) 委員會(huì) 南崗區(qū) 中石大廈 東大直街 100 號(hào) 中國(guó)石油哈爾濱銷售公司 國(guó)務(wù)院 石油工業(yè)部直屬 南崗區(qū) 金融大廈 紅軍街 24 號(hào) 哈爾濱市人民銀行 中國(guó) 人民銀行 沈陽(yáng)中心行 南崗區(qū) 宣信辦公樓 宣信街 27 號(hào) 省政府體改委 黑龍江省人民政府 南崗區(qū) 中海大廈 宣化街 110 號(hào) 黑龍江海外發(fā)展總公司 黑龍江計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì) 南崗區(qū) 國(guó)際公司大廈 中宣街 20 號(hào) 黑龍江省國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司 黑龍江省人民政府 南崗區(qū) 龍邦大廈 一曼街 188 號(hào) 東煤集團(tuán) 黑龍江省煤炭工業(yè)管理局 南崗區(qū) 新發(fā)展大廈 果戈里大街 328號(hào) 黑龍江鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)營(yíng)公司 黑龍江省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理局 南崗區(qū) 海葳大廈 果戈里大街 21號(hào) 黑龍江省高等級(jí)公路工程公司 黑龍江省公路局 南崗區(qū) 北國(guó)飯店 果戈里大街 327號(hào) 黑龍江省燃料總公司 黑龍江省物資局 道理區(qū) 遠(yuǎn)東大廈 友誼路 392 號(hào) 省 國(guó)際工程技術(shù)合作集團(tuán)股份有限公司 黑龍江省人民政府 道外區(qū) 龍菜大廈 景陽(yáng)街 248 號(hào) 黑龍江省蔬菜公司 黑龍江省供銷社 道外區(qū) 星河大廈 景陽(yáng)街 181 號(hào) 黑龍江省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料公司 黑龍江省供銷社 香坊區(qū) 外貿(mào)大廈 珠江路 106 號(hào) 省級(jí) 12 家專業(yè)進(jìn)出口公司 黑龍江省對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)廳 香坊區(qū) 外貿(mào)糧油大廈 中山路 122 號(hào) 黑龍江糧油食品（集團(tuán)）進(jìn)出口公司 黑龍江省對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)廳 6 1993 年政府 的 第三次機(jī)構(gòu) 改革是在確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的背景下進(jìn)行的，它的核心任務(wù)是在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革、建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的同 時(shí)，建立起有中國(guó)特色的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的行政管理體制。到 1979 年，我國(guó)城鎮(zhèn) 房地產(chǎn)建設(shè)投資 90%以上是來(lái)自中央和地方政府的財(cái)政撥款，政府基本上是房地產(chǎn)產(chǎn)品的惟一供給者。 1896 年至 1903 年，隨著中東鐵路建設(shè)，工商業(yè)及人口開始在哈爾濱一帶聚集。中東鐵路建成時(shí)，哈爾濱已經(jīng)形成近代城市的雛形。 4 （二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫字樓的市場(chǎng)化 1978 年 12 月中共十一屆三中全會(huì) 以后， 政府在 1982 年、 1988 年、 1993年和 1998 年進(jìn)行了四次大的機(jī)構(gòu)改革和行政體制改革。 根據(jù)改革方案， 政府 組成部門、直屬機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)要減少 27 個(gè)，人員減少 20%。 至此，原政府機(jī)構(gòu)及國(guó)有企業(yè)辦公樓在哈爾濱寫字樓租賃市場(chǎng)上占有了相當(dāng)大的比例，由于其均處于 COD 之內(nèi)，在地理位置上極其優(yōu)越，租賃情況一直看好。 民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展逐漸推動(dòng)了哈爾濱市經(jīng)濟(jì)格局的改 變，目前哈爾濱民營(yíng)企業(yè)總數(shù)達(dá)到了 2300 余家，相對(duì)地?cái)U(kuò)大了哈爾濱寫字樓市場(chǎng)的需求。 1994 年之后，眾多的國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)在開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下進(jìn)入開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)，寫字樓的需求迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商也看好這個(gè)時(shí)機(jī)紛紛進(jìn)入開發(fā)區(qū)興建寫字樓及住宅。 哈爾濱寫字樓租賃類型比例國(guó)有企業(yè)辦公樓37%賓館24%專業(yè)寫字樓28%底層商服6%民居5% （三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售 情況 的調(diào)查 南崗中心區(qū) 南崗中心區(qū)屬于哈爾濱老辦公區(qū)域，自 1954 年松江省 與黑龍江省合并之后，中共黑龍江省委員會(huì)就設(shè)立在秋林區(qū)域的花園街，此后各直屬黨政機(jī)關(guān)均設(shè)置在省委周圍，形成了黨政辦公區(qū)。 省政府中心區(qū) 省政府 中心區(qū) 是我省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是聯(lián)系南崗、動(dòng)力兩區(qū)的樞紐，又鄰近香坊區(qū)， 區(qū)域內(nèi)共有省直機(jī)關(guān) 30 余家， 260 多 個(gè) 原政府改制企業(yè) 。 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) （ 1） 開發(fā)區(qū)南崗集中 區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 寫字樓名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價(jià) （ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 地王大廈 19 層 1001000 星河國(guó)際 32/43 —— —— —— 整棟銷售 福斯特大廈 25 層 50400 —— 65% —— 中融但在工作環(huán)境的要求上比較注重空間的科學(xué)性，一般這些企業(yè)在選擇辦公面積上不少與 400 平方米； 從寫字樓市場(chǎng)需求的潛力上來(lái)看，由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的及 CBD 聚集效應(yīng)的影響，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)近幾年需求一度看漲，未來(lái)的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)將成為寫字樓 市場(chǎng)的黃金地帶。投資 76 億元， 26 占地 1 平方公里融合了商住和商服的綜合功能區(qū)的愛建新城，拔地而起的商業(yè)街，吸引了上海、北京、深圳及國(guó)外的商業(yè)財(cái)團(tuán)來(lái)這里搶占投資熱土，今年 9 月末愛建商業(yè)街正式建成并投入使用。 三、 哈爾濱寫字樓市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析 （一） 企業(yè)選擇寫字樓的特征 新辦小企業(yè)首選住宅辦公 由于租用辦公樓的支出相對(duì)較高，剛剛起步的小企業(yè)會(huì)選擇在住宅內(nèi)辦公，以較低的成本投入，滿足公司辦公場(chǎng)所的需求，住宅成為辦公場(chǎng)所的基本構(gòu)成之一。 與高比例的 住宅 類投資客戶相比，寫字樓因?yàn)樘峁┌唇译y度較大，因此投資客戶相對(duì)較少， 只有 隨著金融 政策 的逐步放開，寫字樓投資客戶 才會(huì)涌現(xiàn)。 會(huì)展中心周邊 的發(fā)展形成了所謂的“羊群效應(yīng)”，大多數(shù)知名外 資企業(yè) 進(jìn)入 哈爾濱市 時(shí)都希望在 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 設(shè)立自己的機(jī)構(gòu)，因此類似華旗飯店、新加坡大酒店 這樣的 五星級(jí)酒店 內(nèi) 都 有大量的跨國(guó)公司 入住 ，但是每一單位租用面積并不很大，客觀上抬高了 開發(fā)區(qū) 的租金。 星級(jí) 賓館 酒店 成為寫字樓租客 的附加選擇 由于 哈爾濱市內(nèi)星級(jí) 賓館的服務(wù)配套，形象都相對(duì)較好，它們 已經(jīng) 成為外地企業(yè)所青睞的對(duì)象，這些 外地 企業(yè)會(huì)與賓館商定幾間長(zhǎng)包房，安置自己的辦事處或分支機(jī)構(gòu)。 道里區(qū)自 1954 年開始即成為了哈爾濱市政務(wù)辦公區(qū)， 1989 年哈爾濱成為計(jì)劃單列市，道里區(qū)又得到了蓬勃的發(fā)展。道里區(qū)截取產(chǎn)業(yè)鏈“高端”環(huán)節(jié)，吸引人才、資本、信息等生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)流動(dòng)，充分利用中心城區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)配套設(shè)施完善，資金流、信息流、人才流和物流密集等優(yōu)勢(shì)，吸引更多的跨國(guó)公司總部或地區(qū)總部以及外埠在哈企業(yè)總部入駐。建成初期受到投資型客戶的重視， 大廈 30%的寫字間產(chǎn)權(quán)被投資型客戶購(gòu)買， 37%的寫字間被企業(yè)購(gòu)買自用，未售出部分有大廈物業(yè)部門進(jìn)行租賃。 （ 1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 寫字樓 名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價(jià)（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 創(chuàng)展國(guó)際 24 層 45500 —— —— —— 常青大廈 30 層 25240 —— 元 —— 73% 齊魯大廈 26 層 15100 —— 元 —— 85% 保利大廈 15 層 50600 —— 元 —— 65% 長(zhǎng)江國(guó)際大廈 22 層 301200 M2 —— 23% 期房 18 （ 2） 省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項(xiàng)目 常青大廈 保利科技大廈 齊魯大廈 創(chuàng)展國(guó)際 長(zhǎng)江國(guó)際大廈 開發(fā)商 富陽(yáng)置業(yè) 保利大廈 山東省政府 北亞 集團(tuán) 、華東 房地產(chǎn) 黑龍江永泰建設(shè) 寫字樓等級(jí) 甲級(jí) 3A 級(jí) 賓館 ★★★ 甲級(jí) 復(fù)合式寫字樓 落成時(shí)間 20xx 20xx 20xx 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 無(wú) adsl 無(wú) adsl adsl 電梯 4 部（ LG） 4 部 2 部 3 部 4 部 總建筑面積 43000 M2 18000M2 21650 M2 32600M2 寫字樓面積（ S） 28000 M2 120xx M2 8640 M2 19826 M2 層高 米 米 米 一層 米 米 大型餐廳 無(wú) 有 600 M2 待定 待定 室內(nèi) 停車場(chǎng) 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 泊車位 100 100 100 200 160 首層大廳 600M2 600M2 300 M2 800M2 1000 M2