【正文】 濱 市對于 寫字 樓的需求已經(jīng)由純粹的物質(zhì)需求發(fā)展到對形象的需求，而純寫字樓所承載的精神價(jià)值，正是企業(yè)對于形象的追求。 道里區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相繼建成了曼哈頓商廈、金帝商廈、聯(lián)升廣場 、振龍商城 成為服裝、輕工產(chǎn)品的積聚地，相伴而來的全國各地廠商大量進(jìn)入大道里區(qū)。此外， 47 戶中直金融及國內(nèi)大型保險(xiǎn)、商業(yè)企業(yè)及日本、法國、美國等國的跨國公司也先后入駐。 B、 開發(fā)區(qū) 南崗集中區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 是 哈爾濱市 高檔寫字樓最為密集的地區(qū)之一， 也 是外資企業(yè)最為集中的地區(qū)，而且是各大型跨國企業(yè)在 哈爾濱 或 東北地區(qū) 辦公首選之地，因此各種產(chǎn)業(yè)類型的外資公司都有分布，主要以 IT 業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。 從租期上來看，省政府中心區(qū)的起租期 較長 ，一般在三到五年之間。 在客戶行業(yè)的調(diào)查結(jié)果中， 旅游公司占 20%、 IT 業(yè) 占 36%、貿(mào)易 占 15 %、保險(xiǎn)公司占 5%、廣告 咨詢設(shè)計(jì)等專業(yè)公司占 14%、其他占 10%。 二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 哈埠 寫字樓 辦公區(qū)域的劃分 哈爾濱 市原有 的 寫字樓分布比較集中，主 要 分布在 哈 站 地區(qū) 、 秋林商圈 、 省政府 、道里中心區(qū)四 大區(qū)域， 20xx年初期 則呈現(xiàn)出東移趨勢，尤以會(huì)展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)未來 3年內(nèi)將會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場?，F(xiàn)集中區(qū)規(guī)劃總面積 平方公里。 改革開放后哈爾濱 興 建的國有 （部分） 星級賓館 賓館名稱 地址 服務(wù)等級 投資單位 黑龍江林苑賓館 道里區(qū)田地街 118 號 ★★ ★ 黑龍江省森工總局 哈爾濱望江賓館 道里區(qū)河圖街 175 號 ★★★ 大慶石油化工總廠 哈爾濱星河賓館 道外區(qū)承德街 186 號 ★★★ 省生產(chǎn)資料總公司 哈爾濱秀水賓館 南崗區(qū)果戈里大街 174號 ★★★ 市經(jīng)濟(jì)協(xié)作委員會(huì) 哈爾濱鑫鑫賓館 南崗區(qū)東大直街 108 號 ★★ 黑龍江省國家稅務(wù)局 八一賓館 南崗區(qū)文廟街 9 號 ★★★ 黑龍江省軍區(qū) 哈爾濱天竹賓館 南崗區(qū)松花江街 6 號 ★★★ 哈爾濱鐵路局 哈爾濱龍運(yùn)賓館 南崗區(qū)春申街 28 號 ★★★ 哈爾濱公路客運(yùn)公司 哈爾濱大慶賓館 南崗區(qū)國民街 23 號 ★★★ 大慶市人民政府 哈爾濱藍(lán)天賓館 南崗區(qū)中山路 169 號 ★★ 空軍 016 部隊(duì) 黑龍江銀河賓館 南崗區(qū)中山路 252 號 ★★★★ 黑龍江省物資局 帕弗爾賓館 南崗區(qū)郵政街 ★★★★ 黑龍江 省電力工業(yè)局 龍門大廈 南崗區(qū)鐵路街 ★★★ 黑龍江省旅游局 這些賓館最初的經(jīng)營對象 只 是以招待全國各地系統(tǒng)內(nèi) 兄弟 單位為主，入住率不是很高，但 隨著經(jīng)濟(jì)的放開， 全國各地的廠礦企業(yè)紛紛進(jìn)入哈埠市場設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，賓館開始對外常年出租寫字間，收益頗豐。 1998 年政府開始了第四次機(jī)構(gòu)改革和經(jīng)濟(jì)體制改革， 改革的目標(biāo)是：建立辦事高效、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的政府行政管理體系，完善國家公務(wù)員制度，建設(shè)高素質(zhì)的專業(yè)化行政管理隊(duì)伍，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的有中國特色的政府行政管理體制。 黑龍江省及哈爾濱市政府機(jī)關(guān)在 1988 年的改革中開始精簡機(jī)構(gòu)，省市部分委辦廳局開始合并，重復(fù)性的處室按計(jì)劃精簡，被精簡下來的處室隨即轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)實(shí)體的專業(yè)公司， 并 配有相應(yīng)的行政級別，兼 有政府 權(quán)利，依舊在政府機(jī)關(guān)辦公樓內(nèi)無償使用寫字間辦公。 （一）辦公樓的公有化 —— 國有分配制 新中國成立以后，政府通過沒收敵偽房地產(chǎn)和住宅的方式，迅速確定 3 了辦公樓及住宅的國有化基礎(chǔ)；并將這些辦公樓及住宅分配給政府機(jī)關(guān)和國家職工。 1 哈爾濱寫字樓市場調(diào)研報(bào)告 一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史 .......................................................................................................2 （一）辦公樓的公有化 —— 國有分配制 ..................................................................................2 （二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫字樓的市場化 ...........................................................................4 （三）哈埠賓館 —— 寫字樓租賃市場的后起之秀 ....................................................................7 （四）民營企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了寫字樓市場的繁榮 ....................................................................9 （五）開發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟(jì)，寫字樓 演繹 CBD .......................................................................... 10 二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................................................................. 11 （一）哈埠寫字樓辦公區(qū)域的劃分 ....................................................................................... 11 （二）哈埠寫字樓租賃市場供給形態(tài)的劃 分 ......................................................................... 12 （三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐矍闆r的調(diào)查 ............................................................................. 12 南崗中心區(qū) .............................................................................................................. 12 （ 1）南崗中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 .................................................................... 13 （ 2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格情況 ............................................................. 13 （ 3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ............................................................. 14 （ 4）南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征： ....................................................................... 15 A、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 ....................................................................... 15 B、寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) .................................................................................. 16 C、寫字樓用戶企業(yè)規(guī)模 .................................................................................. 17 省政府中心區(qū) ........................................................................................................... 17 （ 1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 ................................................................ 17 （ 2）省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ......................................................... 18 （ 3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶特征 ....................................................................... 19 A、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 .................................................................... 19 B、寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) .................................................................................. 21 C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 .................................................................................. 21 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) ................................................................................................... 22 （ 1）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 ......................................................... 22 （ 2）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格調(diào)查 .................................................. 22 （ 3）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 .................................................. 23 （ 4）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶特征 ................................................................ 23 A、地王大廈投資型客戶分析 ........................................................................... 23 B、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) ...................................................... 24 C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 .................................................................................. 24 道里中心區(qū) .............................................................................................................. 25 （ 1）道里中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 .................................................................... 26 （ 2）道里中心區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格調(diào)查 ............................................................. 26 （ 3）道里中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ............................................................. 26 （ 4）道里中心區(qū)寫字樓客戶特征 ........................................................................... 27 A、道里中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 ....................................................................... 27 B、道里中心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) ................................................................ 27 三、哈爾濱寫字樓市場調(diào)研結(jié)論分析 ........................................................................................... 28 （一）企業(yè)選擇寫字樓的特征 .............................................................................................. 28 2 新辦小企業(yè)首選住宅辦公 ......................................................................................... 28 有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)開始注重企業(yè)形象 ........