【正文】 2002年深圳市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2002年，深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，在全國(guó)大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)15％，比預(yù)期目標(biāo)高出3個(gè)百分點(diǎn)。 搶占信息技術(shù)制高點(diǎn)，堅(jiān)持利用跨國(guó)公司的國(guó)際化分工體系，加大高新技術(shù)產(chǎn)品的元器件和配套產(chǎn)品生產(chǎn)能力；利用較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，逐步形成具有民族品牌的整機(jī)生產(chǎn)能力；強(qiáng)化核心技術(shù)開(kāi)發(fā)能力和形成核心產(chǎn)品生產(chǎn)配套能力，全力發(fā)展集成電路等基礎(chǔ)元器件的設(shè)計(jì)與制造，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)用軟件，加快網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品研發(fā)與制造，力爭(zhēng)用五年或更長(zhǎng)時(shí)間，建成全國(guó)乃至亞洲重要的信息制造業(yè)基地。2005年，深圳港口貨物吞吐量達(dá)到7000萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量達(dá)到650萬(wàn)標(biāo)箱，集裝箱國(guó)際航線達(dá)到100條。％，連續(xù)十年位居全國(guó)大中城市榜首。其中新設(shè)立的最大企業(yè)創(chuàng)雅房地產(chǎn)（深圳）有限公司投資額高達(dá)6億港幣。深圳市科技部門統(tǒng)計(jì)，目前，經(jīng)科技部門認(rèn)定的私營(yíng)高科技企業(yè)就已經(jīng)超過(guò)一千家。當(dāng)今深圳市場(chǎng)上主要寫(xiě)字樓多為該時(shí)期開(kāi)始動(dòng)工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場(chǎng)、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)等等。 以國(guó)貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于其寫(xiě)字樓基本都是深圳上個(gè)世紀(jì)80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。175。雖然，目前中心區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，卻由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD概念，都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。特別是以蛇口的信息化社區(qū)為代表，南山區(qū)有望成為深圳市信息化水平最高的一個(gè)區(qū)。該片區(qū)的寫(xiě)字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來(lái)建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀(jì)的標(biāo)志性建筑。地鐵一號(hào)線購(gòu)物公園站對(duì)于以后整個(gè)中心CBD區(qū)的交通起到了極其重要的作用。 特點(diǎn)二：寫(xiě)字樓面向不同行業(yè) 未來(lái)的深圳將具備商務(wù)中心和行政文化中心的功能，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政功能于一體，發(fā)展目標(biāo)是：為國(guó)際性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。新建寫(xiě)字樓主要分布在中心區(qū)及其周邊，同時(shí)深圳地鐵也在抓緊建設(shè)，中心區(qū)和地鐵概念成為當(dāng)前深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要賣點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目：已售完項(xiàng)目：國(guó)際商會(huì)大廈B座、喜年中心(2003年3月30日辦理入伙)、中電信息廣場(chǎng)在售項(xiàng)目：只租不賣項(xiàng)目—羅湖商務(wù)中心、世界金融中心 銷售項(xiàng)目—中央商務(wù)大廈、福建興業(yè)銀行大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、時(shí)代金融中心、英龍大廈未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：、特美思大廈、中國(guó)聯(lián)通大廈、國(guó)際商會(huì)中心等禮頓中心航天大廈興業(yè)大廈中央商務(wù)商會(huì)一期商會(huì)二期投資大廈華融大廈特美思大廈聯(lián)通大廈免稅大廈時(shí)代金融中心貴州國(guó)際大廈項(xiàng)目福田區(qū)委第三辦公室豐立大廈郵政樞紐大廈城建購(gòu)物公園地鐵一號(hào)線車站深 南 大 道民田路福 華 路新洲路益田路74 / 74基本資料比較表物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)總面積平方米寫(xiě)字樓面積標(biāo)準(zhǔn)層面積平方米柱距（m）分隔面積進(jìn)寬比總體分布商業(yè)層數(shù)實(shí)用率%層高米國(guó)際商會(huì)大廈B座寫(xiě)字樓1122880100平方米：13—23F70%時(shí)代金融中心寫(xiě)字樓28780銷售面積1124F1632~16812528F1346~13559地上28層地下3層1128F 15F70采用框架和寬扁大跨度梁實(shí)際喜年中心寫(xiě)字樓6000030864128660120平方米60平方米居多實(shí)際銷售時(shí)最小售賣要兩個(gè)組合：1地下2層4F為商務(wù)設(shè)施528F13F70羅湖商務(wù)中心寫(xiě)字樓86346(1729F)(3143)8100200平方米以100130居多：1地下3層615F公寓1729F小開(kāi)間3143大開(kāi)間446多功能會(huì)議室15F70世界金融中心寫(xiě)字樓69，64866619F 2143F 地下2層A：654F辦公樓B：623F酒店C：623酒店式公寓13F74（實(shí)際層高）中電信息廣場(chǎng)寫(xiě)字樓約4萬(wàn)多（西座58F） （東座527F）（2830F）4以40和50平方米居多：1地下2層西座58F和東座530F為寫(xiě)字樓14F70中央商務(wù)大廈寫(xiě)字樓326951730/五九1554/十十八1437/十九二十五~1：1~1．89：1252073興業(yè)銀行大廈寫(xiě)字樓4450820092銷售面積1128/410F1098/1122F902/2327F91~3F停車場(chǎng)3F為空中平臺(tái)花園410F小開(kāi)間寫(xiě)字樓1116F興業(yè)自用1727F可自由分隔1F興業(yè)銀行、商場(chǎng)2F商場(chǎng)、辦公70財(cái)富廣場(chǎng)寫(xiě)字樓403251613~428F為寫(xiě)字樓、屋頂花園、二樓觀景臺(tái)、庭院洽談區(qū)、悠然吧70銷售資料表物業(yè)名稱均價(jià)元/平方米最高單價(jià)元/平方米最低單價(jià)元/平方米租金范圍元/月平方米現(xiàn)行折扣%按揭%/年銷售率%開(kāi)盤(pán)時(shí)間年月開(kāi)盤(pán)形象銷售期（月）入伙年月國(guó)際商會(huì)大廈B座70802003年4月初世界金融中心95~130有樓層差2003年3月30日羅湖商務(wù)中心652003年3月30日喜年中心8700110008500一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年100%2002年5月10日結(jié)構(gòu)封頂82003年3月30日中電信息廣場(chǎng)9200120008700一次性95折三成95折7成20年7成30年70%結(jié)構(gòu)封頂152002年10月18日中央商務(wù)大廈11000130009800一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年6875%2002年6月結(jié)構(gòu)封頂82003年年底興業(yè)銀行大廈11000130009800一次性94折6成97折6成15年1520%2002年12月結(jié)構(gòu)封頂42003年年底財(cái)富廣場(chǎng)8900100008700一次性94折8成98折7成97折8成30年7成30年5565%2002年4月結(jié)構(gòu)封頂92003年年底時(shí)代金融時(shí)代金融中心采用的是整層銷售的方式，所以沒(méi)有均價(jià)的資料，但估計(jì)均價(jià)為12000元/平方米，提供8成20年按揭。由此可見(jiàn)，寫(xiě)字樓集中所在區(qū)域正在經(jīng)歷從羅湖—中心區(qū)—中心區(qū)西部的方向轉(zhuǎn)移。中心區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)在10，00011，000元/m178。 功能定位本次調(diào)查大部分寫(xiě)字樓不僅僅為單純的辦公空間，還有相當(dāng)部分已附設(shè)商場(chǎng)、銀行營(yíng)業(yè)廳、餐廳酒樓等功能。其中不乏名師設(shè)計(jì)的佳作，突出寫(xiě)字樓作為標(biāo)志性建筑的特點(diǎn)。5A包括樓宇自動(dòng)化（BA）、通訊自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（OA）、保安自動(dòng)化（SA）、消防自動(dòng)化（FA）。世界金融中心還采用了國(guó)際上先進(jìn)的地下送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)（UACS），空調(diào)主機(jī)均為進(jìn)口名牌。會(huì)議室多分大、中、小型三種，面積在100500 m178。部分樓盤(pán)制作了較為精美的樓書(shū)、光盤(pán)等，宣傳效果較佳，如喜年中心通過(guò)多種廣告及公關(guān)活動(dòng)，目前銷售率達(dá)到92%。售樓處外立面amp?，F(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)照片amp。應(yīng)對(duì)措施：175。 地王大廈商業(yè)分布：地王地下一層、地上五層都為商業(yè)分布。 江蘇大廈江蘇大廈分A、B兩座。 比較成熟的寫(xiě)字樓在首層都有銀行機(jī)構(gòu)的分布amp。 整層使用的客戶為：證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司，少量政府機(jī)構(gòu)。在購(gòu)買客戶中有如下特點(diǎn)：n 自用客戶為90%，投資客戶為10%；n 寫(xiě)字樓高層和低層比較好賣，投資客大多購(gòu)買低層位置；n 仍然以貿(mào)易公司為目前寫(xiě)字樓的購(gòu)買主體；n 面積需求空間在300—500平方米和200—300平方米居多。在前6個(gè)月中銷售量面積達(dá)到70%。而實(shí)業(yè)貿(mào)易行業(yè)類型較多，如機(jī)械、船務(wù)、紡織、醫(yī)藥、器械。B座行業(yè)分布比較雜：日本、香港公司辦事處、貿(mào)易、電子科技、實(shí)業(yè)、投資、建筑、裝飾、機(jī)電設(shè)備、軟件開(kāi)發(fā)。 深圳發(fā)展大廈商業(yè)分布：東側(cè)有24小時(shí)便利店、南側(cè)為深圳發(fā)展銀行客戶分布：大型公司駐深圳代表處、投資類、地產(chǎn)類、貿(mào)易類知名企業(yè)：荷蘭喜力啤酒、和記黃埔地產(chǎn)、聯(lián)合證券175。 嘉里中心 商業(yè)布置：項(xiàng)目北側(cè)為恒生銀行、南側(cè)中國(guó)工商銀行。 特點(diǎn)三：銷售周期大多在810個(gè)月左右，雖然，例如喜年中心、中央商務(wù)等在銷售期間有一定的促銷活動(dòng)，但是大量銷售時(shí)間都采用非常常規(guī)的銷售手法。 王小丫主持喜年《開(kāi)心詞典》———“喜年業(yè)主盛大抽獎(jiǎng)活動(dòng)”提出的跳板理論、跳