【正文】 。 2. 2002年深圳市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2002年，深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，在全國大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長15％，比預(yù)期目標(biāo)高出3個(gè)百分點(diǎn)。 搶占信息技術(shù)制高點(diǎn)，堅(jiān)持利用跨國公司的國際化分工體系，加大高新技術(shù)產(chǎn)品的元器件和配套產(chǎn)品生產(chǎn)能力；利用較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢，逐步形成具有民族品牌的整機(jī)生產(chǎn)能力；強(qiáng)化核心技術(shù)開發(fā)能力和形成核心產(chǎn)品生產(chǎn)配套能力，全力發(fā)展集成電路等基礎(chǔ)元器件的設(shè)計(jì)與制造，重點(diǎn)開發(fā)應(yīng)用軟件，加快網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品研發(fā)與制造，力爭用五年或更長時(shí)間，建成全國乃至亞洲重要的信息制造業(yè)基地。2005年，深圳港口貨物吞吐量達(dá)到7000萬噸，集裝箱吞吐量達(dá)到650萬標(biāo)箱，集裝箱國際航線達(dá)到100條。％，連續(xù)十年位居全國大中城市榜首。其中新設(shè)立的最大企業(yè)創(chuàng)雅房地產(chǎn)（深圳）有限公司投資額高達(dá)6億港幣。深圳市科技部門統(tǒng)計(jì)，目前，經(jīng)科技部門認(rèn)定的私營高科技企業(yè)就已經(jīng)超過一千家。當(dāng)今深圳市場上主要寫字樓多為該時(shí)期開始動工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場等等。 以國貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于其寫字樓基本都是深圳上個(gè)世紀(jì)80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。175。雖然，目前中心區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫字樓項(xiàng)目，卻由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD概念，都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。特別是以蛇口的信息化社區(qū)為代表，南山區(qū)有望成為深圳市信息化水平最高的一個(gè)區(qū)。該片區(qū)的寫字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀(jì)的標(biāo)志性建筑。地鐵一號線購物公園站對于以后整個(gè)中心CBD區(qū)的交通起到了極其重要的作用。 特點(diǎn)二：寫字樓面向不同行業(yè) 未來的深圳將具備商務(wù)中心和行政文化中心的功能，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政功能于一體，發(fā)展目標(biāo)是：為國際性跨國公司的商務(wù)活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。新建寫字樓主要分布在中心區(qū)及其周邊，同時(shí)深圳地鐵也在抓緊建設(shè)，中心區(qū)和地鐵概念成為當(dāng)前深圳寫字樓市場的主要賣點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目：已售完項(xiàng)目：國際商會大廈B座、喜年中心(2003年3月30日辦理入伙)、中電信息廣場在售項(xiàng)目：只租不賣項(xiàng)目—羅湖商務(wù)中心、世界金融中心 銷售項(xiàng)目—中央商務(wù)大廈、福建興業(yè)銀行大廈、財(cái)富廣場、時(shí)代金融中心、英龍大廈未來競爭項(xiàng)目：、特美思大廈、中國聯(lián)通大廈、國際商會中心等禮頓中心航天大廈興業(yè)大廈中央商務(wù)商會一期商會二期投資大廈華融大廈特美思大廈聯(lián)通大廈免稅大廈時(shí)代金融中心貴州國際大廈項(xiàng)目福田區(qū)委第三辦公室豐立大廈郵政樞紐大廈城建購物公園地鐵一號線車站深 南 大 道民田路福 華 路新洲路益田路56 / 56基本資料比較表物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)總面積平方米寫字樓面積標(biāo)準(zhǔn)層面積平方米柱距（m）分隔面積進(jìn)寬比總體分布商業(yè)層數(shù)實(shí)用率%層高米國際商會大廈B座寫字樓1122880100平方米：13—23F70%時(shí)代金融中心寫字樓28780銷售面積1124F1632~16812528F1346~13559地上28層地下3層1128F 15F70采用框架和寬扁大跨度梁實(shí)際喜年中心寫字樓6000030864128660120平方米60平方米居多實(shí)際銷售時(shí)最小售賣要兩個(gè)組合：1地下2層4F為商務(wù)設(shè)施528F13F70羅湖商務(wù)中心寫字樓86346(1729F)(3143)8100200平方米以100130居多：1地下3層615F公寓1729F小開間3143大開間446多功能會議室15F70世界金融中心寫字樓69，64866619F 2143F 地下2層A：654F辦公樓B：623F酒店C：623酒店式公寓13F74（實(shí)際層高）中電信息廣場寫字樓約4萬多（西座58F） （東座527F）（2830F）4以40和50平方米居多：1地下2層西座58F和東座530F為寫字樓14F70中央商務(wù)大廈寫字樓326951730/五九1554/十十八1437/十九二十五~1：1~1．89：1252073興業(yè)銀行大廈寫字樓4450820092銷售面積1128/410F1098/1122F902/2327F91~3F停車場3F為空中平臺花園410F小開間寫字樓1116F興業(yè)自用1727F可自由分隔1F興業(yè)銀行、商場2F商場、辦公70財(cái)富廣場寫字樓403251613~428F為寫字樓、屋頂花園、二樓觀景臺、庭院洽談區(qū)、悠然吧70銷售資料表物業(yè)名稱均價(jià)元/平方米最高單價(jià)元/平方米最低單價(jià)元/平方米租金范圍元/月平方米現(xiàn)行折扣%按揭%/年銷售率%開盤時(shí)間年月開盤形象銷售期（月）入伙年月國際商會大廈B座70802003年4月初世界金融中心95~130有樓層差2003年3月30日羅湖商務(wù)中心652003年3月30日喜年中心8700110008500一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年100%2002年5月10日結(jié)構(gòu)封頂82003年3月30日中電信息廣場9200120008700一次性95折三成95折7成20年7成30年70%結(jié)構(gòu)封頂152002年10月18日中央商務(wù)大廈11000130009800一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年6875%2002年6月結(jié)構(gòu)封頂82003年年底興業(yè)銀行大廈11000130009800一次性94折6成97折6成15年1520%2002年12月結(jié)構(gòu)封頂42003年年底財(cái)富廣場8900100008700一次性94折8成98折7成97折8成30年7成30年5565%2002年4月結(jié)構(gòu)封頂92003年年底時(shí)代金融時(shí)代金融中心采用的是整層銷售的方式，所以沒有均價(jià)的資料，但估計(jì)均價(jià)為12000元/平方米，提供8成20年按揭。由此可見，寫字樓集中所在區(qū)域正在經(jīng)歷從羅湖—中心區(qū)—中心區(qū)西部的方向轉(zhuǎn)移。中心區(qū)寫字樓均價(jià)在10，00011，000元/m178。 功能定位本次調(diào)查大部分寫字樓不僅僅為單純的辦公空間，還有相當(dāng)部分已附設(shè)商場、銀行營業(yè)廳、餐廳酒樓等功能。其中不乏名師設(shè)計(jì)的佳作，突出寫字樓作為標(biāo)志性建筑的特點(diǎn)。5A包括樓宇自動化（BA）、通訊自動化（CA）、辦公自動化（OA）、保安自動化（SA）、消防自動化（FA）。世界金融中心還采用了國際上先進(jìn)的地下送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)（UACS），空調(diào)主機(jī)均為進(jìn)口名牌。會議室多分大、中、小型三種，面積在100500 m178。部分樓盤制作了較為精美的樓書、光盤等，宣傳效果較佳，如喜年中心通過多種廣告及公關(guān)活動，目前銷售率達(dá)到92%。售樓處外立面amp。現(xiàn)場活動照片amp。應(yīng)對措施：175。 地王大廈商業(yè)分布：地王地下一層、地上五層都為商業(yè)分布。 江蘇大廈江蘇大廈分A、B兩座。 比較成熟的寫字樓在首層都有銀行機(jī)構(gòu)的分布amp。 整層使用的客戶為：證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司，少量政府機(jī)構(gòu)。在購買客戶中有如下特點(diǎn)：n 自用客戶為90%，投資客戶為10%；n 寫字樓高層和低層比較好賣，投資客大多購買低層位置；n 仍然以貿(mào)易公司為目前寫字樓的購買主體；n 面積需求空間在300—500平方米和200—300平方米居多。在前6個(gè)月中銷售量面積達(dá)到70%。而實(shí)業(yè)貿(mào)易行業(yè)類型較多，如機(jī)械、船務(wù)、紡織、醫(yī)藥、器械。B座行業(yè)分布比較雜：日本、香港公司辦事處、貿(mào)易、電子科技、實(shí)業(yè)、投資、建筑、裝飾、機(jī)電設(shè)備、軟件開發(fā)。 深圳發(fā)展大廈商業(yè)分布：東側(cè)有24小時(shí)便利店、南側(cè)為深圳發(fā)展銀行客戶分布：大型公司駐深圳代表處、投資類、地產(chǎn)類、貿(mào)易類知名企業(yè)：荷蘭喜力啤酒、和記黃埔地產(chǎn)、聯(lián)合證券175。 嘉里中心 商業(yè)布置：項(xiàng)目北側(cè)為恒生銀行、南側(cè)中國工商銀行。 特點(diǎn)三：銷售周期大多在810個(gè)月左右，雖然，例如喜年中心、中央商務(wù)等在銷售期間有一定的促銷活動，但是大量銷售時(shí)間都采用非常常規(guī)的銷售手法。 王小丫主持喜年《開心詞典》———“喜年業(yè)主盛大抽獎活動”提出的跳板理