【正文】 題 如與本項(xiàng)目同期開發(fā)和銷售，有在價(jià)格 和銷售方式方面存在競(jìng)爭(zhēng) 世紀(jì)城市 178000 2020 發(fā)展商為知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與政府關(guān)系緊密，建造經(jīng)驗(yàn)豐富；項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)具有國(guó)際性，寫字樓標(biāo)志性明顯 開發(fā)成本較高，缺乏開發(fā)高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn) 同一地段在交通方面優(yōu)勢(shì)高于本項(xiàng)目 京澳中心 250000 2020 緊臨東三環(huán)，具有開發(fā)高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn) 開發(fā)商內(nèi)部及與政府協(xié)調(diào)性相對(duì)較弱 與本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度相似，且發(fā)展商具備開發(fā)高檔寫字樓的實(shí)力及經(jīng)驗(yàn) 萬(wàn)通中心 130000 2020 緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格成本高，交通擁堵 總部基地概念，與項(xiàng)目 概念有一定的相同性 華貿(mào)中心 光華國(guó)際 120000 2020 開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，融資經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目規(guī)模不大，開發(fā)周期短，易于操作 開發(fā)商缺乏寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 在銷售市場(chǎng)及銷售時(shí)機(jī)方面有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 藍(lán)堡國(guó)際中心 以太廣場(chǎng) 110000 2020 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開發(fā)商缺少知名度 在銷售市場(chǎng)及銷售時(shí)機(jī)方面有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 住邦 2000Ⅱ 120000 2020 公寓項(xiàng)目的寫字樓，貸款年限長(zhǎng)、價(jià)格比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 在 Ⅱ 期銷售市場(chǎng)及銷售 時(shí)機(jī)方面直接性的與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng) 遠(yuǎn)洋商務(wù)樓 10000 2020 公寓立項(xiàng)商務(wù)物業(yè)，貸款年限長(zhǎng)，價(jià)格比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 推廣時(shí)期不同，銷售時(shí)期于年底結(jié)束，不會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的物業(yè)總供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米。主要原因是可提高整層購(gòu)買或整層租賃客戶的使用效率，便于銷售或整層出租。 168。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排。該地區(qū)寫字樓物業(yè)管理主要有兩種形式：一種是業(yè)主自己管理，這種形式一般是業(yè)主有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，租戶對(duì)其比較信任。由此可見 CBD 由于具有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，租金表現(xiàn)和空置率狀況均優(yōu)于其它次市場(chǎng)。而同年度 CBD 周邊區(qū)域的租金為每平方米每月 美金，比 CBD 租金低 8%，市場(chǎng)新增供給量為 萬(wàn)平方米，這一數(shù)值與吸納量持平?？鐕?guó)公司購(gòu)買或自建寫字樓一方面是看好中國(guó)的市場(chǎng)，考慮長(zhǎng)期發(fā)展；另一方面是由于當(dāng)時(shí)國(guó)家的外匯管制，使其向境外匯款較困難，為了減少繳納相關(guān)稅費(fèi)，同時(shí)滿足辦公需求，所以一些在中國(guó)盈利較高的跨國(guó)公司，選擇購(gòu)買甲級(jí)寫字樓。建外 SOHO 就是針對(duì)個(gè)人投資者而推出的銷售型寫字樓。 19992001 年國(guó)內(nèi)公司的購(gòu)買總量為 11 萬(wàn)平方米，其中 1999 年為 73,000 平方米， 2000 年 22,080 平方米 2001 年 15140 平方米主要以散購(gòu)為主，整棟購(gòu)買的不多。還有些項(xiàng)目對(duì)購(gòu)買項(xiàng)目的客戶有所要求，如要求購(gòu)買者為大投資機(jī)構(gòu)或是有影響的公司。 在 CBD 待開發(fā)物業(yè)規(guī)劃方案日趨明朗的同時(shí)，多數(shù)物業(yè)從項(xiàng)目的運(yùn)作及公司經(jīng)營(yíng)模式角度考慮，希望銷售而不是持有物業(yè)。 168。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：這些公司非常注重整個(gè)地區(qū)的商務(wù)氣氛、辦公場(chǎng)地的交通和易接近性，以及寫字樓所提供的先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施。 圖表 318 CBD 地區(qū)世界 500 強(qiáng)企業(yè)對(duì)辦公面積的需求 國(guó)內(nèi)購(gòu)買客戶構(gòu)成及特征分析 由于在 CBD 地區(qū)國(guó)內(nèi)公司需求比例較低，無(wú)論是購(gòu)買還是租賃記錄均較少，其需求特征及偏好不能完全反映市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)。由于市場(chǎng)沒(méi)有較小規(guī)模的供給，購(gòu)買者一般采用整體購(gòu)買再將多余部分出租的方式。而目前寫字樓的建筑設(shè)備和配套設(shè)施基本滿足客戶要求，對(duì)寫字樓的配套設(shè)施會(huì)根據(jù)自身要求而調(diào)整，這就要求建筑平面布局能夠具有較強(qiáng)的靈活 性。 北京廣闊的市場(chǎng)前景和豐富的人才資源吸引了眾多跨國(guó)公司來(lái)華設(shè)立辦事處、生產(chǎn)和研發(fā)機(jī)構(gòu)。大量影響大、覆蓋面廣的信息在這里產(chǎn)生、匯集、交流、傳遞，使北京成為中國(guó)最大的信息集散地。使用公寓作為辦公地點(diǎn)的公司占一定比例。 CBD 未來(lái)寫字樓需求特點(diǎn) 外資企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將以租用寫字樓為主，未來(lái)外資企業(yè)的寫字樓新增需求主要在來(lái)源于新增的外資企業(yè)和現(xiàn)有企業(yè)的擴(kuò)張需求。 CBD 未來(lái)寫字樓需求總量 目前 CBD 地區(qū)甲級(jí)寫字樓新增需求占全市總新增需求的 25％，這主要由于近年 CBD 地區(qū)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有限，抑制了該地區(qū)需求的增長(zhǎng)。 2020 年 CBD 寫字樓供應(yīng)量 項(xiàng)目 寫字樓總建面 售價(jià)（均價(jià)） 銷售率 財(cái)富中心 Ⅰ 10 萬(wàn)平方米 22000 60% 建外 SOHO 12 萬(wàn)平米 16000 100% 藍(lán)堡國(guó)際中心 3 萬(wàn)平米 14000 70% 尚都國(guó)際中心 10 萬(wàn)平米 14000 65% 住邦 2000Ⅱ 18 萬(wàn)平米 11000 50% 2020 年 CBD 內(nèi)寫字樓供應(yīng)量： 預(yù)計(jì) 2020 年 CBD 區(qū)域內(nèi)新寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯加大，特別是 2020 年下半年，將有大量的寫字樓項(xiàng)目投入市場(chǎng)。而小型的廣告公司和媒體相關(guān)的公司處于自身經(jīng)營(yíng)的需要，會(huì)以選擇商住式寫字樓為主。首先，目前絕大部分外資銀行在 CBD或其周邊地區(qū)設(shè)置了辦事機(jī)構(gòu)；將來(lái)這些外資銀行的主要客戶也主要集中在這一區(qū)域， 如三資企業(yè)、外國(guó)駐京工作人員等，而CBD 現(xiàn)有良 好的商務(wù)辦公氣氛和完備的配套設(shè)施是吸引這些外資銀行落戶的主要原因。 北京市擁有全國(guó)最多的文化藝術(shù)類高等院校，為發(fā)展文化傳媒業(yè)提供了豐富的人力資源。而制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、石油化工和咨詢服務(wù)等行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)購(gòu)買者的決策也會(huì)受到寫字樓市場(chǎng)狀況和公司內(nèi)部運(yùn)作階段有關(guān)。 168。 168。辦公面積為 500－ 1000 平方米的公司中金融、保險(xiǎn)業(yè)比例最高，這與國(guó)家對(duì)此類行業(yè)限制有關(guān)。 工業(yè) /制造業(yè)，石油 /化工業(yè)公司：由于 CBD 地區(qū)距機(jī)場(chǎng)和港口，以及空港工業(yè)區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等地較近，且交通十分便利。 需求行業(yè) 在 CBD 辦公的外資公司行業(yè)包括：銀行 /保險(xiǎn)業(yè)、工業(yè) /制造業(yè)、石油 /化工業(yè)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。漢斯收購(gòu)盛世大廈與原投資者的資金狀況和經(jīng)營(yíng)方式有關(guān)，漢斯以相對(duì)低的價(jià)格成交，從而在以后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得較高的投資回報(bào)。這些寫字樓存量基本為前一階段銷售剩余的面積或已經(jīng)出租的面積，這類寫字樓的銷售報(bào)價(jià)通常在每平方米 2500 美元以上。2001 年美國(guó)漢斯公司投資購(gòu)買現(xiàn)代盛世大廈，主要看重對(duì)于該大廈的投資市場(chǎng)潛力以及物業(yè)優(yōu)良的硬件設(shè)施。如新加坡 GIC 集團(tuán)整棟購(gòu)買航華科貿(mào)大廈 4 號(hào)樓和美國(guó)漢斯公司整 棟購(gòu)買現(xiàn)代盛世大廈。出現(xiàn)了象摩托羅拉、惠普和三星這樣整棟購(gòu)買的案例。 參照 CBD 及周邊區(qū)域的租金與吸納量數(shù)據(jù)，盡管 CBD 的租金較其它地區(qū)高，但 CBD 地區(qū)的集聚效應(yīng)使得其市場(chǎng)需求高于周邊地區(qū)，在 2000 年表現(xiàn)尤為明顯。如圖表 310所示，租金從 1999 年年底下滑速度變慢， 2000 年初租金強(qiáng)勁反彈，平 均上漲 40－ 50％， 2001 年底租金成交價(jià)略有下降，到2002 年第四季度 CBD 寫字樓成交租金為按使用面積計(jì)算為USD33/月 /平方米。 168。該地區(qū)寫字樓的樓宇設(shè)備整體水平較高，有些已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際水平。 凈高 由于租戶以跨國(guó)公司為主，針對(duì)這類客戶的需求，該地區(qū)寫字樓的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫字樓要高一些，一般在 米以上。 168。 溫莎大道 70000 2020 其公寓部分已開盤，寫字樓如緊隨其后，其銷售時(shí)機(jī)較好 開發(fā)商知名度相對(duì)較低 以銷售為主且已進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段，具有時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì) 財(cái)富中心 Ⅱ 期 120000 2020 項(xiàng)目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢(shì)。 圖表 36 CBD 地區(qū)寫字樓分類供應(yīng)圖（單位：萬(wàn)平方米） 如圖表 36 所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將 CBD地區(qū)細(xì)分為五個(gè)區(qū)，即： CBD 核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長(zhǎng)安街沿線、東區(qū)和西區(qū)。由此可見 CBD 地區(qū)在過(guò)去四年甲級(jí)寫字樓物業(yè)數(shù)量供應(yīng)有限，僅為國(guó)貿(mào)二期、華彬大廈、京匯中心、住邦 2000Ⅰ 、建外 SOHO 第一大道。而 CBD 區(qū)則未有新的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。地鐵 6 號(hào)線沿朝陽(yáng)路呈東西走向。 綠化系統(tǒng)、公共開放空間規(guī)劃 公共綠化規(guī)劃用地面積共 公頃，占總用地面積的 11%，主要由以下幾部分組成：四個(gè)主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿街綠化帶和通惠河北側(cè)的濱河綠化帶等，形成多層次的開放空間。為了保證 CBD 有序建設(shè)，成立了 CBD 土地儲(chǔ)備中心和土地開發(fā)公司。 二、中央商務(wù)區(qū)及 CBD 周邊地區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 CBD 總 體規(guī)劃 CBD 地區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與建國(guó)門外大街交匯的地區(qū)，距東二環(huán)約 公里，東四環(huán)路約 公里；距首都機(jī)場(chǎng) 24公里，南部京津唐高速路出入口約 公里。 168。 購(gòu)買甲級(jí)寫字樓的買家主要以國(guó)內(nèi)公司和政府機(jī)構(gòu)為主，并且集中在西部地區(qū)； 168。租金最高的物業(yè)是位于 CBD 的國(guó)貿(mào)二期和嘉里中心，成交價(jià)格分別達(dá)到使用面積每月每平方米 49 美金和 42美金。 寬帶連接是甲級(jí)寫字樓必須具備的條件。 樓面荷載并不是一個(gè)重要的因素，尤其是許多銀行不再要求在樓面設(shè)立保險(xiǎn)庫(kù)。這些空間使用效率高，布局分割靈活。 位置 北京的寫字樓需求者對(duì)區(qū)位的選擇根據(jù)行業(yè)的不同而有所側(cè)重，其動(dòng)因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生產(chǎn)資料、人力資源或服務(wù)對(duì)象。國(guó)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出了較 強(qiáng)的需求，預(yù)示隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的深入，政府機(jī)構(gòu)租售寫字樓將是更加市場(chǎng)化的行為。 北京甲級(jí)寫字樓需求的主要特征表現(xiàn)為： 168。2002 年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納繼續(xù)回落，凈吸納量為 萬(wàn)平方米，除受全球經(jīng)濟(jì)因素的影響，還與 2002 年北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量有限有關(guān)，在一定程度上限制了有效需求。 甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn) 北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)自 1995 年出現(xiàn)下滑，空置率激增，主要是由于甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致供應(yīng)大于需求所至。金融街二期的寫 字樓供應(yīng)將達(dá)到建筑面積 64 萬(wàn)平方米。 1996－ 2001 年年均供應(yīng)量約 43萬(wàn)平方米。 圖表 21 北京甲級(jí)寫字樓各區(qū)域次市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)一覽表 項(xiàng) 目 中央商務(wù)區(qū) 東長(zhǎng)安街 朝外地區(qū) 金融街 第三使館 中關(guān)村 現(xiàn)狀供給（萬(wàn)平方米） 23 33 48 未來(lái)供給 2020－ 2020 年（萬(wàn)平方米） 138 45 5 46 26 77 有效租金 (USD/平方米 /月 ) 空置率 ％ % % % % % % 售價(jià) (USD/平方米 ) 2000＊ 2650＊＊ － 1900 2100 1535 注：以上數(shù)據(jù)按 2002 年第四季度計(jì)算；租金和售價(jià)均為成效價(jià)格 ＊：區(qū)域內(nèi)沒(méi)有可供銷售的甲級(jí)寫字樓，考慮了部分乙級(jí)寫字樓 ＊＊：因區(qū)域內(nèi)沒(méi)有成交案例，為報(bào)價(jià) 寫字樓的分類 在北京的寫字樓市場(chǎng)，具有投資潛力的寫字樓主要包括國(guó)際甲級(jí)和國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 26萬(wàn)平方米 特點(diǎn)：區(qū)域平均租金高于全市平均水平； 因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對(duì)高于 CBD和東長(zhǎng)安街地區(qū)； 外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福大廈等物業(yè)內(nèi)辦公； 區(qū)域發(fā)展成熟； 擁有良好的生活 環(huán)境，是外籍人員生活居住相對(duì)集中的區(qū)域； 寫字樓市場(chǎng)未來(lái)具有一定的發(fā)展空間。 168。CBD寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 一、北京寫字樓市場(chǎng)研究 市場(chǎng)綜述 主要市場(chǎng) 北京甲級(jí)寫字樓主要分布在：中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機(jī)場(chǎng)輔路地區(qū)）、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長(zhǎng)安街及朝外地區(qū)等六個(gè)次市場(chǎng)。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 45萬(wàn)平方米 特點(diǎn)：平均租金與全市平均租金基本持平； 受交通條件的限制，空置率水平高于 CBD 的水平； 客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)； 區(qū)域發(fā)展成熟； 可開發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來(lái)寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)平穩(wěn)； 由于靠近天安門廣場(chǎng)和王府井商業(yè)街等城市中心，該地區(qū)受到國(guó)內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注。這一區(qū)域與 CBD具有相同之處，是外商投資者和國(guó)外公司青睞的地區(qū)。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓 48 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 77萬(wàn)平方米 特點(diǎn)：中關(guān)村現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓整體品質(zhì)與東部存在差距，由于甲級(jí)寫字樓數(shù)量有限，平均租金水平與全市租金水平持平，空置率穩(wěn)定； 高科技企業(yè)、成長(zhǎng)型中小公司辦公聚集地區(qū)； 正處于全面建設(shè)階段，整體商務(wù)環(huán)境正逐步改善； 受銀行貸款對(duì)寫字樓的限制和區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模特征等因素的影響，寫字樓銷 售市場(chǎng)受到商住公寓的沖 擊； 目前缺少具有經(jīng)驗(yàn)的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關(guān)村地區(qū)寫字樓開發(fā)主要 依靠國(guó)內(nèi)開發(fā)商建設(shè)； 區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及不斷改善的辦公生活條件， 有望吸