【正文】 發(fā)的項(xiàng)目有權(quán)決定管理公司。業(yè)主對(duì)管理公司的判斷不是“費(fèi)用決定論”，即誰報(bào)價(jià)低價(jià)就選擇誰，而是倚重公司的 管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績，換句通俗的話：寧愿選擇費(fèi)用貴點(diǎn)、水平高的公司而棄費(fèi)用低水平也低的公司。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，管理公司會(huì)不會(huì)理財(cái)成了業(yè)主評(píng)判管理公司好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應(yīng)注重育才。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性很強(qiáng)，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。按德國《租 房法》規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設(shè)備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務(wù)提供免費(fèi)維修和更換服務(wù)，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務(wù)及時(shí)找到相關(guān)的技術(shù)人員前來修理，否則即為失職。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。 中國香港特區(qū) 公共房屋的較大部分由房委會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)房屋署下轄的房屋管理處具體負(fù)責(zé)管理，機(jī)構(gòu)健全，配有專業(yè)管理人員，管理方式靈活，一些項(xiàng)目常用招標(biāo)或承包等方式交由專業(yè)公司完成。管理公司的收支賬目必須定期公開，接受業(yè)主的監(jiān)督，一些較大規(guī)模的維修工程，牽涉到大筆費(fèi)用支出，須征詢業(yè)主立案法團(tuán)的意見方能進(jìn)行，如未獲準(zhǔn)，物業(yè)公司不得堅(jiān)持。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。 效率：建筑物中信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能、效率、便于操作和兼容性。這一質(zhì)量又可分解為 5 個(gè)分項(xiàng)： 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀性和地方風(fēng)土特色。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主與管理公司雙方商量決定，視供求狀況、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同。管理公司的一切費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)、煤氣費(fèi)等都從所收的管理費(fèi)中開支。新加坡 “ 土地所有權(quán)法案 ” 規(guī)定，每個(gè)新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會(huì)，由全體 業(yè)主投票選出委員會(huì)成員。該法案共有 158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時(shí)必須遵守的條例。一旦房屋租賃合同 生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會(huì)出面干涉、阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗(yàn)收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。管理公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力，而是人才的實(shí)力。管理公司要?jiǎng)?lì)精圖治，不斷總結(jié)，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑 造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。業(yè)主對(duì)管理公司的取舍支配著競爭的走向。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護(hù)競爭的秩序。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時(shí)，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業(yè)主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。于是，為擺脫困境，在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上，參與競爭，對(duì)外擴(kuò)張，力爭更多的地盤，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。建設(shè)部、地方房管部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開招標(biāo)制度，將物 業(yè)管理推向社會(huì)，通過競爭獲得管理權(quán)。除以上各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，協(xié)調(diào) 好寫字樓與客戶和社會(huì)各界的關(guān)系也是搞好寫字樓管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。日常清潔工作 的重點(diǎn)體現(xiàn)在： (1)制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。 ⑧ 發(fā)動(dòng)大家， 及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知 。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。 五、保安與消防管理 (1)貫徹保安管理的基本原則是： ① 賓客至上，服務(wù)第一。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。 (3)設(shè)備的維修。 (3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有： ① 流利的外語聽說讀寫能力； ② 熟練的中英文打字能力； ③ 熟練操作各種設(shè)備的能力； ④ 熟悉商務(wù)信息知識(shí)； ⑤ 熟悉秘書工作知識(shí)； ⑥ 具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。 商務(wù)中 心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其它的辦公用品等。 綜合中心：商務(wù)寫字樓功能齊全，除為租戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)外，還可為租戶提供委托服務(wù)和特約服務(wù)，如洗衣、美容美發(fā)、保潔（入室清潔）、保安、裝飾、裝修等等，因此商務(wù)寫字樓還應(yīng)成為以服務(wù)為核心的 “ 綜合中心 ” 。 信息中心：商務(wù)寫字樓通過樓宇智能化的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)聯(lián)接 信息高速公路 ，借助光纖的通訊線路完成內(nèi)部與外界的信息傳遞與交換。對(duì)業(yè)主、租戶的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢查。 四、重視 清潔管理 清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。 二、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案 寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及 大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 17 頁 由于寫字樓一般處于城市繁華地帶，因此衛(wèi)生清潔占了重要的地位。 物業(yè)管理任務(wù)方面，消防安全和治安保衛(wèi)是寫字樓物業(yè)管理的首要工作。 現(xiàn)代化的寫字樓管理技術(shù)含量高，管理范圍、管理層面都比較廣，不能只憑以往的經(jīng)驗(yàn)管理，而應(yīng)該有科學(xué)的管理方法來引導(dǎo) ，并積極探索改進(jìn)，制度應(yīng)該更加全面，服務(wù)行為更加規(guī)范。對(duì)寫字樓的變電所、電梯機(jī)房、水泵房、鍋爐房、蓄水池、監(jiān)控室等設(shè)備、設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行檢查、保修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。 安全不僅關(guān)系到承租人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，而且還會(huì)關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。 如開設(shè)美容美發(fā)店、洗衣房、俱樂部、餐廳、咖啡廳等。 總臺(tái)應(yīng)該設(shè)在大堂視線開闊且方便與來客聯(lián)系的地方。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾要日產(chǎn)日清。監(jiān)控系統(tǒng)保證 24小時(shí)有人值班。租賃業(yè)務(wù)主要工作包括：接待來訪的潛在承租客，介紹寫字樓的情況，并做好促銷宣傳，做好與客戶的聯(lián)系；處理寫字樓的具體租賃工作；接受和處理承租戶的投訴和要求，及時(shí)協(xié)調(diào)；定期對(duì)承租客戶進(jìn)行訪問，以加深感情。 設(shè)備復(fù)雜，管理難度大。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是 指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。在眾多高樓大廈中，寫字樓已經(jīng)比比皆是，而且隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也使得寫字樓有日益增多的趨勢(shì)?，F(xiàn)代化的高檔寫字樓功能齊全，不僅設(shè)有設(shè)備層，在地表地下設(shè)有停車場，而且設(shè)計(jì)能為業(yè)主和客戶提供會(huì)議場所、商務(wù)中心、餐飲、娛樂、購物、外幣兌換、儲(chǔ)蓄、郵電等服務(wù)設(shè)施以及其它特約服務(wù)。 客戶作息時(shí)間集中。寫字樓的商務(wù)服務(wù)中心是物業(yè)管理公司為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。寫字樓內(nèi)部應(yīng)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)預(yù)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、煙感控制系統(tǒng)等措施。為客戶創(chuàng)造清潔的衛(wèi)生環(huán)境。要求做到：接待熱情、介紹詳細(xì)、解答耐心、指引到位。一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救不及時(shí)，將會(huì)損失慘重，必須注意防止各類火災(zāi)事故的發(fā)生。對(duì)地下室、樓內(nèi)的各種管道、通風(fēng)口、車庫等樓內(nèi)重點(diǎn)要害部位，要做好安全防范。發(fā)生這類事故時(shí)，物業(yè)管理人員要冷靜應(yīng)對(duì)，將損失控制到最低，讓承租戶滿意。 由于寫字樓設(shè)施、設(shè)備智能化水平比較高，有的甚至引進(jìn)樓宇全自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公全自動(dòng)化系統(tǒng)等等，各種硬件設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修都要求物業(yè)管理人員要具有專門的技術(shù)知識(shí)，完全不同于一般形式的物業(yè)設(shè)施的運(yùn)作。因此消防安全是寫字樓物業(yè)管理最重要的任務(wù)之一。 寫字樓管理與服務(wù)的 要求 寫字樓管理可圍繞 “ 安全、舒適、快捷 ” 六個(gè)字展開。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持 24 小時(shí)值班巡邏，力求做到萬無一失。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 17 頁 潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會(huì)議室整潔，茶具清潔消毒。為方便客人，滿足客人需要，寫字樓應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立服務(wù)中心。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 17 頁 培訓(xùn)中心：