昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 寫字樓由于面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。根據(jù)我們對昆明市寫字樓物業(yè)管理作的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前寫字樓的物業(yè)不盡如人意，業(yè)主們怨聲載道，其中對于保安、保潔、綜合服務(wù)等方面尤 為不滿意。對于物業(yè)公司來說，物業(yè)管理好壞、經(jīng)營善否不僅關(guān)系到他是能否盈利，對于公司的聲譽(yù)和未來的發(fā)展也很重要。因此，現(xiàn)在許多國內(nèi)和國外公司都搶在租金全面回升之前積極地購買和租賃寫字樓，而本地許多寫字樓面對這一市場情況，已經(jīng)在逐步提高或者正在考慮提高租金。無論對于開發(fā)商還是投資者來說，這都是一個利好的消息。 十、物業(yè)管理與寫字樓 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 12 頁 共 13 頁 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個附屬產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步走向社會化、專業(yè)化、市場化。 2020年的新供應(yīng)量中，95%的寫字樓被用于分拆出售。 在租金方面，城中租金水平普遍集中在 30— 6０元／平方米之間，占５２．６％的比例，在城區(qū)間內(nèi)，多為５０ — １００平方米間的小戶 型寫字樓；其次是環(huán)城周圍 20— 35 元／平方米，占 25％比例，而檔次和配套稍差二環(huán)之內(nèi)的寫字樓多定在 1５ — 30元／平方米之間，占 %。價格在 40００ — 7０００元／平方米的比例較高，高端產(chǎn)品是寫字樓的主流。這數(shù)以萬計的中小型公司，加上即將從住宅小區(qū)遷出的公司，每年為寫字樓銷售和租賃市場提供巨大的市場空間。而銀海國際公寓是昆明典型商住寫字樓轉(zhuǎn)向純寫字樓的特殊例子，寬敞的大堂，職業(yè)的前臺、優(yōu)雅的洽談區(qū)、悠揚(yáng)音樂聲中的咖啡茶座，會讓見慣其他大廈狹長黑暗電梯走道的人們眼前一亮。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。另一方面我們機(jī)構(gòu)組織者并不健全，大部分開發(fā)商也沒有實(shí)力把寫字樓做到現(xiàn)房才出租，因?yàn)閷懽謽瞧诜恳u是不被接受的。留得住寫字樓 就能留得住公司，留得住公司就能留得住財富，留住了財富才能有稅源。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。主要是由于與第二代寫字樓博弈關(guān)系的變化，在寫字樓中，大公司的入住為寫字樓的入住率起到了保證作用。同時，許多老寫字樓在一個項(xiàng)目中出現(xiàn)了幾個不同的檔次，這種開發(fā)模式經(jīng)營動作到現(xiàn)在，事實(shí)證明是不成功的，其結(jié)果常常是整個項(xiàng)目最終會被較低一檔的物業(yè)拖累，高檔次無法顯現(xiàn)。升值空間體現(xiàn)在地段的稀缺性、規(guī)劃設(shè)計的超前性和較高的性能價格比。這類項(xiàng)目也有表現(xiàn)為１００％的租務(wù)，其客戶多為中小公司，特別是個體私營小公司。（２）開發(fā)商實(shí)力雖有大有小，但他們的資金實(shí)力都不足以支撐完整的開發(fā)過程，而必須以銷售回款作為獲取利潤的主要手段。 作為第一層次的高檔租務(wù)市場，其代表項(xiàng)目青年路上的華域、志強(qiáng)、華一等等，這類項(xiàng)目只租不售，租價通常在 50~60元／月／平方米左右。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計的時候 ,或迫于資金壓力 ,或?yàn)榱斯?jié)約建造成本 ,或?yàn)榱藴p少公攤面積 ,將電梯數(shù)量壓到最少 ,價格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。這個停止對寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國家在相關(guān)政策（如稅費(fèi) 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在2020年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長達(dá) 7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費(fèi)價格持續(xù)走低，高達(dá)６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、有的 大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)整個市場已經(jīng)明顯分化出高中低檔租務(wù)市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租務(wù)市場三大層次，昆明寫字樓市場將進(jìn)入 一個更有序、更細(xì)分的發(fā)展階段。這也是一個跨度很大的市場范圍，其供應(yīng)商從在建高檔項(xiàng)目如匯都國際商務(wù)港一直到中檔樓項(xiàng)目的云南軟件園數(shù)碼國際寫字樓，這一集團(tuán)的共同特點(diǎn)是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報。這類項(xiàng)目幾乎都是一個模式，就 是開發(fā)商在解決自身需要的同時，留出一些做一部分的租務(wù)。形象價值主要體現(xiàn)在品牌價值和注意力經(jīng)濟(jì)要求下的地標(biāo)性的建筑體量和外 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 4 頁 共 13 頁 觀。即小業(yè)主在租金上的無秩序遞減攀比已經(jīng)到了無法控制的地步。 第三代寫字樓雖然品質(zhì)上全部在一個更高的標(biāo)準(zhǔn) 下產(chǎn)生，但想要替代第二代寫字樓還存在不少障礙。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。寫字樓就是２１世紀(jì)的車間，現(xiàn)在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場所，而是一個具有生產(chǎn)作用的場所、一個功能街區(qū)。 現(xiàn)在存在兩個問題：一方面是對甲級寫字樓強(qiáng)勁需求，市
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