【正文】 三室面積在 130 平米左右，兩者戶型上下浮動范圍較小，客戶可選擇余地也較小，推出戶型可選擇靈活度不高。 具體政策如下： ①首付由原來的 30%調整為 20%，此舉可使更多的人具有購買力，同時一些剛性的需求也被激活釋放。因此，也會為本項目帶來良好的銷售機會。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。藍調國際等新開項目，另外還有鑫苑物業(yè)稅的開征，短期內將會對項目產生不利影響，此舉會在一定程度上抑 制投機性市場需求，從而對項目的銷售帶來一定的威脅。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑵ .形象定位 項目由濟南地產知名企業(yè) —— 中齊地產開發(fā)，開發(fā)商前期已在濟南開發(fā)多個項目，樹立了良好的社會形象和企業(yè)形象。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。對于一些重視教育的購房者會因考慮孩子教育而選擇從該片區(qū)購房置業(yè)。這部分人員工作多在 5~10 年之間，他們儲蓄多在 10~25 萬之間 /人，如果之前就已經計劃買房，則他們則無資金再買車，所以他們考慮是就近上班或是公共交通工具配套齊全，出行便利的項目置業(yè)。 發(fā)展前景與增值潛力，所以選擇從該片區(qū)投資置業(yè)，該類客戶更注重的是合理的戶型面積，較高的性價比，較高的投資回報率。 ③定位客戶 定位客戶為： 行政事業(yè)單位主任、處長 //中小企業(yè)單位職業(yè)經理 //私體經營者 //年輕有為的青年社會精英 // 父母給錢購房置業(yè)供結婚用的將婚或新婚人士 //省市級公務員 //企事業(yè)單位中層管理者等。 ⑶ .與周邊當前在售樓盤相比，競爭力并不強勁 周邊公寓項目理想新城銷售起價為 4050 元 /平米，均價 4500 元 /平米，雖與項目的產品類型不一，但其較低的價格勢必會使項目處于價格劣勢，從而不具競爭力。 ２．問題解決辦法 ⑴ . 突出內部規(guī)劃細節(jié) 項目現在一期已基本建成，如要更改規(guī)劃設計顯然已不可能，所以建筑風格已是無法改變。 另外，項目需注入其居住理念，比如“親情式住宅”。另外也可通過精裝修的方式，將公寓進行精裝修，
。細節(jié)卓現品質，精致凸顯品味。 ⑺ .項目內部沒有小學配套設施 現在對很多購房者而言教育是考慮的最重要的因素之一，越來越多的業(yè)主開始關注社區(qū)是否有完善的教育設施，孩子以后上學方便與否等。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們年齡多在 30~40 歲之間，孩子多在 4~12歲之間，他們要讓孩子接受更好的教育，因此， 他們多數會考慮學校附近或是學區(qū)內的項目置業(yè)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。該類人群多是自 98 年 ~05 年之間畢業(yè)的人員，他們現在年齡多在 28~35 歲之間，對住房有著強烈的需求欲望。 ，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交 通，會吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。 ⑶ .客戶定位 ①目標客戶 、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等國內外大型知名企 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。短時間內，該類戶型還難以消化，因此項目在接下來的開發(fā)過程中可適當減少該戶型的開發(fā) 量。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ｄ .開征物業(yè)稅提到議事日程 于 2020 年 5 月 25 日，政府公布了《國務院批轉發(fā)展改革委關于 2020 年深化經濟體制改革工作意見的通知》，通知中提出“深化房地產稅制改革，由財政部、稅務總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部四部委研究開征物業(yè)稅“，國務院首次在政策層面上，將沉寂多年的物業(yè)稅改革提到議事日程。都市陽光、中鐵 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ｃ .“奧體中心” 落成與市政府“東遷” 隨著奧體中心的落成和市政府東遷，以奧體中心為核心而附帶的諸多省市政府行政事業(yè)單位也在逐步落成（如：省立醫(yī)院東院、省高級人民法院、省軍區(qū)、省國資委、濟南市交通調度中心等）。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ｄ .周邊城市配套設施尚不完善 當前， 項目周邊商業(yè)、銀行、醫(yī)院等各項城市配套設施尚不完善，片區(qū)集聚人群較老城區(qū)，明顯偏少，人氣不足，城市氛圍不濃厚。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中央區(qū)域規(guī)劃設計為花園洋房，高度僅為 17 米，使得前后高層之間有 ~220 不等的超大樓間距，視野開闊，感覺更通透，采光、通風效果更佳，居住更舒適。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。國際城市花園茗筑最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，為本項目下一步產品開發(fā)可提供一定的參考與依據。 廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢。對于別墅戶型，因為此產品是國家近些年來嚴格控制的，所以其具有很強的稀缺性，對客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對良好。三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對較多，約 600 套。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。美嘉，項目為浪潮集團下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團內部人士認購，且價格相對要低很多，因此其內部銷售在一定程度上虛推高了該項目的銷售率。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項目相比較不具有價格優(yōu)勢。未來城鑫苑最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。未來城鑫苑未來城、鑫苑 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。區(qū)域有中齊紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱工程量（單位：平米）已建供應量 分析： 從上圖標可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。所以，片區(qū)對于中低端市場亦是不具可行性。 ，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受 1997年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。太陽樹、國華 ②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠，目前購物尚不方便，多項城市配套建設尚不成熟，但是隨著濟南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項目未來的增值潛力十分巨大。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ⑹高新區(qū)與濟南其他區(qū)域的比較 高新技術開發(fā)區(qū) Strengths（優(yōu)勢） Weaknesses(劣勢 ) 老城區(qū) 地價與房價相對較低，未來升值潛力可觀；規(guī)劃起點較高；環(huán)境相對優(yōu)美 城市配套尚不完善，城市氛圍相對欠濃厚 南部山區(qū) 交通四通八達，十分便利；開發(fā)產品多為普通住宅，利于日后轉手 生態(tài)環(huán)境相對遜色，居住品質相對欠佳 本 區(qū) 域 比 較 區(qū) 域 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。片區(qū)現已成為濟南房地產市場投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另外，當前周邊的中齊最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，正處賣方市場轉向賣方市場。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ，是山東省政治、經濟、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟務工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟工作，在一定程度上烘托了濟南房價的虛高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ，并逐步成長起來。 ⒉濟南市城市房地產發(fā)展階段及特點 ⑴ . 萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實行商品房以來，濟南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已 習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，濟南房地產發(fā)展緩慢，一段時間內處于曚昽的起步萌芽階段。潛在客戶需求較多 ,房地產剛性需求很大。 ⑶ .濟南南依五岳獨尊 —— 泰山的余脈，北靠中國母親河 —— 黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國較為適宜居住的城市之一。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。因此，此報告僅為試寫報告，其中一些數據不具參考性。濟南不僅有 趵突 騰空 、 佛山賞菊 、 明湖泛舟 三大著名景點，而且還有 錦屏春曉 、 鵲華煙雨 、 匯波晚照 、 白云雪霽 、 歷下秋風 共八大旅游景點，濟南山清水秀，旅游資源十分豐富。 ⑺ . 濟南作為山東 省的省會城市 ,人口眾多 ,消費力很強 ,消費群體結構完善。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該階段濟南市房地產發(fā)展特點： ，商品房開始被廣大的市民所接受，越來越多的人開始認可并購買商品房。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 響，近幾年來也迅速膨脹，房地產開發(fā)“遍地開花”，小產權房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a市場顯些混亂。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū) 、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。然，也有部分開發(fā)商因看好濟南房地產市場，并未受到次貸金融危機與樓市入寒等因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。國際城市花園、香格里拉、等項目也將相繼竣工并投入使用。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ⑵近年來，伴隨以國際會展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設與良好運營。而且片區(qū)恰好位于濟南市城市建設的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價值會得以快速 提升。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而濟南整體房地產市場來講，長久以來已經形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因為在大眾的印象中，濟南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產市場也就不存在?；蹐@，優(yōu)惠以后價格），最低總房款約 40 萬，因此，此總房款業(yè)已超過其承受能力。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ⑴ .高新區(qū)市場數據分析： 1.高新區(qū)各樓盤在建工程量 分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個?；蹐@中海都市陽光開發(fā)為高層，因項目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對不大，在區(qū)域在建工程量中數量最少。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱供應量（單位：平米）推出新供應量 分析： 從上面圖表可以看出，當前高新區(qū)中齊 3.區(qū)域未來市場放量分析 區(qū)域市場未來放量020000400006000080000100000120000中齊而其他項目雖然未來還有已建未 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 4.區(qū)域各項目銷售價格表（實際成交價）分析 區(qū)域各項目銷售價格4400460048005000520054005600580060006200中齊慧園、中海其原 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。其次為茗筑對于公寓的供應量來說，公寓戶型 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2.區(qū)域新樓盤各戶型供應量分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應數量0200400600800100012001室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結構供應量（單位：套）總套數 分析： 從上表可以看出，區(qū)域各項目所推出的戶型中，兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型最多，超過了 1100 套。究