【正文】 ⑶ . 創(chuàng)新產(chǎn)品與包裝 對與公寓較低價格，根據(jù)項目的成本投入，項目不可能以與其相同或 類近價格銷售，因此，項目可通過創(chuàng)新產(chǎn)品，以先進的產(chǎn)品物業(yè)和居住理念來吸引客戶，利用創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢來和其價格優(yōu)勢進行博弈。以適宜的居住理念來吸引更多的客戶。 不突出的不足。但是可以通過突出項目內(nèi)部規(guī)劃細節(jié)，以精致的景觀設計來彌補項目設計風格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑹ .周邊配套設施不完善，生活不方便 區(qū)域作為新興的發(fā)展區(qū)域，當前商業(yè)、銀行醫(yī)院等配套設 施尚不齊全，業(yè)主居家生活的不方便。 項目最大的直接競爭對手 —— 鑫苑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三．項目當前任務目標及問題分析 １．項目當前存在問題 ⑴ . 產(chǎn)品設計風格不突出 項目產(chǎn)品設計風格不突出，項目宣傳的規(guī)劃理念和居住理念不突出，不能使客戶對項目內(nèi)在的價值獲得較高認同。 ，他們更看重的是片區(qū)內(nèi)良好的教育環(huán)境，其中有部分人可能會演繹“孟母三遷，擇教而鄰”的傳奇。因此，片區(qū)內(nèi)的小戶型或是特價房可能會成為他們的首選。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，他們看好該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，對片區(qū)的未來前景充滿信心，所以選擇從片區(qū)購房置業(yè)。 b. 相對于第二類購房者，他們有不少人是單位供房（在 98 年之前參加工作的），不過于國家決定取消福利分房后，他們中很多無房人員則不得不考慮自己買房置業(yè)。 ②對目標客戶分析 ，一般為企業(yè)集團的中 高層中層人 員。 ，看好片區(qū)內(nèi)的增值潛力而選擇從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)形 象：齊華物業(yè) —— 人性化，規(guī)范化，親情化服務，只為業(yè)主生活點點滴滴，為每一位業(yè)主提供高品質(zhì)服務。因此項目形象應定為于片區(qū)高檔樓盤。當前仍有 36%，約400 套的存量。 ⑴ .產(chǎn)品定位 產(chǎn)品方面：通過以上對項目周邊項目的數(shù)據(jù)調(diào)研分析，可為項目產(chǎn)品定位提供較好的數(shù)據(jù)參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜上所述，通過對項目 SWOT 分析，項目的優(yōu)勢較為明顯，不足劣勢相對較少。 ｃ .未來不確定的新競爭者 項目周邊仍有多處政府儲備地塊，尚不明確的地塊拍賣開發(fā)商與產(chǎn)品開發(fā)類型，如 果是諸如中海、萬科這樣的實力雄厚，經(jīng)驗豐富的大牌開發(fā)商拿地建設，這樣競爭者的加入，無疑會對項目帶來很大的威脅。國際城市花園、匯展假日麗景、海信最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。舉辦全運會的利好消息，對項目來講無疑是一次不錯的發(fā)展機會。 ｄ .片區(qū)新建大型企業(yè)在逐步落成 片區(qū)吸引了浪潮、輕騎、齊魯軟件園等大批的全國知名大型企業(yè)，而且有些項目即將建設竣工，隨著一些企業(yè)項目的建設落成，區(qū)域的人氣將會有所提升，同時諸多的大型企業(yè)的落成也必將會對該區(qū)域產(chǎn)生大量的居住 需求，因此也會為本項目帶來一定的發(fā)展機會。區(qū)域日益加快的城市建設，勢必會吸引更多的人在片區(qū)投資置業(yè)，因此也會為項目帶來很好的發(fā)展機會。 ②銀行利率由原來優(yōu)惠 15%調(diào)整為優(yōu)惠 30%，即現(xiàn)在購房可享受 7 折優(yōu)惠，此舉可明顯減少還貸利息，減小還貸壓力，從而去吸引更多的人購房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目推出戶型，明顯缺少 60~80平米的中小戶型，在當前樓市發(fā)展仍不明朗的情況下，這樣會流失部分目標客戶群，從而減少樓盤人氣，使后續(xù)銷售工作難度增加。 ｃ .內(nèi)部無小學配套 項目內(nèi)部沒有小學配套設施，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女須到距離較遠的雅居園小學就讀，孩子上學不方便。 為 元 /平米 /月，兩者相比，本項目物業(yè)管理費用相對低廉。國際城市花園物業(yè)管理費為 元 /平米 /月，而本項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ｍ .項目命名準確、大氣、響亮 項目包裝命名為“未來城”，即寓意未來之城，給人以令人向往的積極向上的感覺，體現(xiàn)了項目規(guī) 劃設計的前瞻性。 ｊ .項目規(guī)劃設計“更人性化” 項目的社區(qū)規(guī)劃設計為“圍合式”建筑，高層圍合洋房，由外向內(nèi)，層層遞進，私密性漸強，環(huán)境漸佳。 ｈ .施工單位資質(zhì)高，建筑質(zhì)量好 項目施工單位為具有國家特級施工資質(zhì)的山東建工集團施工建設。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。紫御東郡假日麗景海信都市陽光 ｅ .社區(qū)內(nèi)部配套設施較為齊全 項目內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、綜合超市及會所等多種社區(qū)配套 ，齊全的社區(qū)配套，可滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主的多種需求，使得日后居家生活比較 便利。未來城鑫苑 ｄ .規(guī)模大，影響力強 項目總建筑面積 40 余萬平米，與周邊樓盤相比較，開發(fā)規(guī)模 最大，堪稱“高新區(qū)第一大盤”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ｂ .區(qū)位優(yōu)越 項目位于高新區(qū)核心地段，與“江北第一展” —— 濟南國際會展中心毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。 5. 各戶型供應與銷售比例對比分析 供應與銷售比例對比0510152025303540451室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)所占比例新供應各戶型比例 各戶型銷售比例 分 析： 從上圖表可以看出，在區(qū)域供應與消化的比例來看，各戶型中以別墅項目三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售最為良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4.項目與區(qū)域各戶型銷售對比分 析 項目與區(qū)域各戶型銷售對比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 室1廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳2 衛(wèi)4 室2廳2 衛(wèi)5 室3廳兩3 衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)銷售率區(qū)域總體銷售率中齊究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在 95~118 平米之間，相對于目標客戶群，總房款合適，客戶購買力較強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2.區(qū)域新樓盤各戶型供應量分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應數(shù)量0200400600800100012001室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)供應量（單位：套）總套數(shù) 分析： 從上表可以看出，區(qū)域各項目所推出的戶型中，兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型最多，超過了 1100 套。 之所占 14%，是因為此供應量僅為當前在建推出的產(chǎn)品供應量。對于公寓的供應量來說，公寓戶型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。國際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項目銷售狀況相對較差。其次為茗筑 因是，項目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。其原 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。國際城市花園茗筑慧園、中?；蹐@中海 4.區(qū)域各項目銷售價格表（實際成交價）分析 區(qū)域各項目銷售價格4400460048005000520054005600580060006200中齊 售的囤量，但是囤積量較本項目和中海而其他項目雖然未來還有已建未 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?；蹐@中海 3.區(qū)域未來市場放量分析 區(qū)域市場未來放量020000400006000080000100000120000中齊慧園、假日麗景、海信紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱供應量（單位：平米）推出新供應量 分析： 從上面圖表可以看出，當前高新區(qū)中齊未來城鑫苑最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?；蹐@、中海都市陽光開發(fā)為高層，因項目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對不大，在區(qū)域在建工程量中數(shù)量最少。國際城市花園目前高層、小高層住宅項目已接近竣工，屬于尾盤?；蹐@中海 高新區(qū)在建工程量020000400006000080000100000120000140000160000180000中齊 ⑴ .高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析： 1.高新區(qū)各樓盤在建工程量 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中齊未來城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Ⅳ .片區(qū)定位 市場定位 通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟南市中端和中高端市場?；蹐@，優(yōu)惠以后價格），最低總房款約 40 萬，因此，此總房款業(yè)已超過其承受能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產(chǎn)市場也就不存在。 關鍵因素是，客戶是否具有購買力。而濟南整體房地產(chǎn)市場來講，長久以來已經(jīng)形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因為在大眾的印象中，濟南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰 ④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常 迅速，片區(qū)整體城市價值升值較快，因此房價和地價也快速上漲，現(xiàn)金的地價以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價在濟南市來講屬于中等偏上，多數(shù)在 5000 元 /平米以上，因此，相對較高的房價對有需求但無購買力的中低端市場和低端市場來講會難以承擔，因此可以將兩塊市場從目標市場中給予剔除。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此從上面細分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而且片區(qū)恰好位于濟南市城市建設的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價值會得以快速 提升。比如工業(yè)南路以道路兩側(cè)也因此衍生了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目。 ⑵近年來，伴隨以國際會展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設與良好運營。 ③以“國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將 初現(xiàn)雛形。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。會展國際等項目正在如火如荼建設之中。國際城市花園、香格里拉、等項目也將相繼竣工并投入使用。先后規(guī)劃建設了國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務 中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 濟南高新區(qū)管委會 片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項目，如將軍煙草、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術產(chǎn)業(yè)即坐落于此。然，也有部分開發(fā)商因看好濟南房地產(chǎn)市場，并未受到次貸金融危機與樓市入寒等因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū) 、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。諸多的利好因素致使老城區(qū)需求十分強勁，并且房價一般較新城區(qū)明顯要高。 響，近幾年來也迅速膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)“遍地開花”，小產(chǎn)權(quán)房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a(chǎn)市場顯些混亂。 該階段濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點： 《濟南市城市總體規(guī)劃》出臺，根據(jù)新規(guī)劃，濟南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”， 特 別是近兩年，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設新泉城”的總體目標，不斷拓展城市發(fā)展空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟南房地產(chǎn)市場。 該階段濟南市房地產(chǎn)發(fā)展特點： ，商品房開始被廣大的市民所接受，越來越多的人開始認可并購買商品房。 ，對于商品房的認可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商