【正文】 在 4 萬平米左右，勢必會分流項目在該區(qū)域的目標客戶，因此也不可小視。紫御東郡假日麗景海信都市陽光項目名稱單位：元（人民幣） 銷售價格（均價） 分析： 從圖表可以看出，區(qū)域銷售價格多在 5000 元 /平米以上。美嘉海信再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項目創(chuàng)造了良好的條件。 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 1.區(qū)域新樓盤各戶型供應量比例分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應量比例14%38%14%21%7%6%1 室1 廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)4 室2 廳2 衛(wèi)5 室3 廳兩3 衛(wèi)（別墅） 分析： 從上表可以看出，當前片區(qū)幾大項目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。不包括未來即將推出的供應量，如中齊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。未來城銷售率 分析： 通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。并且，項目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項目未來升值潛力不可估量。社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強。 ｆ .規(guī)劃產(chǎn)品類型多樣 項目規(guī)劃設計產(chǎn)品有高層、花園洋房、精裝公寓、內(nèi)部商業(yè)街、寫字樓等多種建筑形態(tài)，產(chǎn)品豐富多樣，可滿足不同客戶的需求。高資質(zhì)的施工企業(yè)，以先進的施工技術(shù)，打造項目上乘的建筑質(zhì)量。同時，也讓人感覺項目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢一片大好。 Weaknesses(劣勢 )： ａ .中齊品牌相對較弱 中齊地產(chǎn)雖為本土實力較強的地產(chǎn)品牌，在當?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥Α? ｆ .產(chǎn)品設計缺乏創(chuàng)新 項目的產(chǎn) 品設計較為傳統(tǒng)，樓宇及戶型設計創(chuàng)新點不多，項目的生態(tài)化與產(chǎn)品的科技化、智能化程度略顯一般。 ③解除 “不滿 5 年進行上市交易的，需交納 5%的營業(yè)稅”的規(guī)定，并取消印花稅等相關(guān)的交易稅，此舉會在一定程度上誘惑投資客進軍樓市，投機置業(yè)。 ｅ .濟南榮耀 2020 年“全國第十一屆運動會”主辦城市 將于今年 10 月份，在濟南舉辦“全國第十一屆運動會”。 Threats(威脅 )： ａ .周邊新開項目云集 項目周邊有海信香格里拉、萊茵小鎮(zhèn)因此，項目總體上較具有生命力。從 以上分析可以得出，項目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場的中高檔產(chǎn)品類型，可適當開發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類型。 社會形象：中齊地產(chǎn) —— 濟南市責任地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)形象：中齊地產(chǎn) —— 鑄就濟南品牌地產(chǎn) 項目形象：中齊 業(yè)。一般高層不會從該區(qū)域購房置業(yè)，因為這部分人多是對生活環(huán)境、居住環(huán)境、人文環(huán)境等均有較高要求，他們多半會考慮從南部山區(qū)考慮購買別墅或是較為高端的豪宅。因此，片區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，片區(qū)基礎(chǔ)配套設施和公共配套設施的快速建設，會增加該類購房者從片區(qū)內(nèi)購房的信心， 會刺激該類購房者的購買沖動。 ，他們看好的是片區(qū)干凈的空氣、整潔的環(huán)境、寬闊的道路、現(xiàn)代化的規(guī)劃，較老城區(qū)更適宜居住的環(huán)境。沒有給客戶注入一 種生活的理念，不能使對項目的宣傳理念產(chǎn)生向往。國際城市花園，當前銷售率已愈 80%，現(xiàn)進入尾盤銷售階段，相對較高的優(yōu)惠幅度（如：購房即享 折優(yōu)惠），會對項 目銷售產(chǎn)生巨大的沖擊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑵ . 醞釀再次開盤 醞釀再次開盤，開盤之前積累豐富有效的意向準客戶，以保證下次開盤的順利實現(xiàn)。在日后銷售中更具競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑸ .新推出產(chǎn)品戶型設計較為單一 在項目新開的產(chǎn)品中，戶型面積較為單一，戶型面積可浮動范圍小，使得客戶可選擇余地較小。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另外，該類購房者多為白領(lǐng)或是中高層人士，他們多是有房有車，一者是改善原來不盡如意的居住條件，再者片區(qū)內(nèi)道路開闊，交通網(wǎng)絡四通八達，從片區(qū)居住，天天開著私家車上下班，既可暢享道路兩旁美麗的景觀環(huán)境，又可滿足自由自在、無拘無束的駕馭感。另一類購房者是看好片區(qū)日后的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而相對于中低層人員，他們月收入多在 2000~3000 元，年齡多在 25~30 歲之間，多為未婚或剛結(jié)婚的青年人員，對住房有著較為強烈的需求，他們尚無小孩，需求的多是單價較低，總房款適中，面積較小，夠住即可。 、交通局、醫(yī)院、學校等行政事業(yè)單位，其部分人員會因考慮工作方便而從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。未來城 —— 規(guī)劃設計前沿，質(zhì)量無可挑剔，居住更舒心。 戶型方面：通過以上數(shù)據(jù)可以看出，片區(qū)兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型供應最多，占據(jù)了片區(qū)所有戶型數(shù)量的一般還多，而市場的消化算是一般情況。面對自身特點和當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，項目需要突出自身優(yōu)勢，彌補存在劣勢，挖掘并利用好發(fā)展機會，以精湛的營銷技術(shù)贏得市場，成為最后的贏家。 ｂ .未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢仍不明朗 此次次貸金融危機波及面較廣，濟南總體經(jīng)濟也受到創(chuàng)傷，經(jīng)濟增長勢頭較往年明顯減緩，不利的經(jīng)濟發(fā)展狀況和不明朗的未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢，對項目的發(fā)展會造成根本性的威脅。紫御東郡、力高隨著濟南舉辦全運會，濟南的城市價值也將隨之提升，濟南市房地產(chǎn)市場總體價格也將因此而有所提升。 ｂ .濟南城市建設“東拓”步伐加快 根據(jù)《濟南市總體城市規(guī)劃》，濟南要向東發(fā)展，特別是近幾年，隨著濟南“東拓”步伐的加快，項目所在區(qū)域已成為濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ｂ .臨街住宅，環(huán)境嘈雜 項目南面緊鄰濟南市城市主干道 —— 工業(yè)南路，東面緊鄰城市次干道 —— 開拓路，雖然項目與道路之間設有綠化隔離帶，但是臨街住宅，尤其是臨交通要道，環(huán)境喧鬧，致使生活質(zhì)量下降。；另外，項目在銷售過程中，一些細節(jié)做得較為到位（如：對講機的使用），從而使項目在銷售過程中占有主動地位， ｏ .物業(yè)管理費用相對便宜 項目對面直接競爭對手鑫苑近年來，在濟南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項目，對濟南房地產(chǎn)市場把握較為深入，對本地購房習俗及消費特征了解較為透徹。使得社區(qū)的居住環(huán)境較其他項目略高一籌，更綠色、更生態(tài)、業(yè)主居住更舒心。 高新區(qū)各新樓盤占總開發(fā)量比例%%%%%%%中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域各戶型銷售情況0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)銷售率所占比例 分析： 通過上表可以看出，片區(qū)各項目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。因此，項目的實際存量或未來供應量中一室一廳的公寓戶型供應量十足。而相對于一室一廳的小戶型，供應面積相對較少。項目恰遇開盤的好機遇，推出房源有限，因此形成了最后項目在高新區(qū)所有在售樓盤中的銷售率最高，銷售情況最為良好。紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱銷售率銷售率 分析： 從上表可以看出，區(qū)域已銷售的各目中，以假日麗景銷售狀況最為良好。與個、海信紫御東郡，因此需要對其重點關(guān)注，及時了解其動向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到 “知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。紫御東郡的已建單位公開發(fā)售的囤量較大，面積在 10 萬平米左右。 從多數(shù)樓盤的放量來看，有不少項目雖然開發(fā)量均已超過了 10 萬平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過 4 萬平米，中海約 6 萬平米（中海開發(fā)的集別墅項目和高層為一體，高層樓層在 30 層以上，因此單體開發(fā)量既已很大，所 以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）?；蹐@中海 2.高新區(qū)新推出市場供應量分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而海信美嘉海信 由項目僅需十余分鐘即可到達濟南國際機場、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車程； 10， 47， 87， 99， 112， 116, 119， 123 路等多條公交線路在此經(jīng)過，交通便捷，出行無阻，可方便到達市內(nèi)各個區(qū)域。 交通四通八達，出行十分便利。但是，他們多為標準家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在 80 平米以上，按當前高新區(qū)最低房價 4700 元 /平米（海信而項目的地價就已經(jīng)決定項目不可能定位于面積在 70 平米（兩室一廳），單價在 3000 元 /平米，總價款為 20 萬左右的產(chǎn)品。 Ⅲ .對高新區(qū)目標客戶群分析 ，對于高端市場他們有著絕對的購買力，但是 他們置業(yè)更關(guān)注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項目定位 Ⅰ .細分市場 根據(jù)購房者職業(yè)和資金實力，可將濟南房地產(chǎn)市場分為五大細分市場，具體細分市場如下： 細分市場 年齡（歲） 從事職業(yè) 家庭收入 (萬元 /年 ) 可承受總房款（萬元） 客戶 特征 家庭 結(jié)構(gòu) 購房特征 高端市場 40~65 大、中型企業(yè) 企事業(yè)單位高層管理者 /海歸人士 30 以 上 100~500 多為老板或領(lǐng)導，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財富，為多次置業(yè) 三代同堂或獨立生活 多為享受型消費者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境 中高端市場 30~45 多為主任 /職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理 10 ~ 30 60~120 多為企事業(yè)單位的主任、省市公務員處長，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè) 與子女同住的標準家庭 /與子女分居的老年家庭 追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對生活舒適便利性要求較高， 對建筑品質(zhì)要求也較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 ⑴高新區(qū)作為濟南城市建設的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點較高，區(qū)域各項城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?，F(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項目已建成并投入使用，鑫苑最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年以來，受全球次貸金融危機等因素的影響，濟南房地產(chǎn)市場開始由熱入寒，購房者與開發(fā)商也開始進入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已 經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。整體來講，濟南房地產(chǎn)價格是南上北下、東高西低。新一輪的城市建設及 一系列重點工程的實施，將為濟南房地產(chǎn)開發(fā)商和外商帶來巨大的商機。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑵ . 緩慢發(fā)展階段 在持續(xù)一段時期后，自 1999 年至 2020 年，濟南房地產(chǎn)市場開始起步進入商品化房地產(chǎn)市場階段，相續(xù)進入較為平穩(wěn)的 緩慢 發(fā)展階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。不過，近幾年濟南市城市建設步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開發(fā)建設，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟南以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，對城市多方面進行了改造、翻新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣?。濟南素有“七十二泉”，以“泉”聞名全國，因此又被稱為“泉城”。但出于時間、財力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 序 言 ............................................................................................................. 2 一．濟南市房地產(chǎn)市場分析 ........................................................................ 3 ⒈濟南市城市