【正文】 機坪 政府相關(guān)政策傾斜 25 家主流開發(fā)商的全明星陣容 劣勢 鄭東未來發(fā)展前景市場不樂觀，持懷疑態(tài)度 周邊的配套不成熟，未來價值有待挖掘 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 24 頁 得房率低，總價過高 官商形象，官僚作風(fēng)，政府形象不佳 維護(hù)成本過重，中 小企業(yè)承擔(dān)不起 可選擇空間?。?111 層自用） 機會 官商的背景和鄭州主流開發(fā)商聯(lián)合的實力 鄭東新區(qū)的政府引導(dǎo)和其它開發(fā)商的進(jìn)駐，有利于爭議區(qū)域的發(fā)展 鄭州寫字樓市場缺乏真正高度的寫字樓，沒有龍頭 鄭州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，本土企業(yè)的迅速崛起和眾多大機構(gòu)進(jìn)入中原市場，需求潛力旺盛 威脅 2020 年寫字樓過熱，已經(jīng)出現(xiàn)供需矛盾，以后的競爭會更加慘烈 周邊商住樓的低價入市 內(nèi)環(huán)對客戶的蠶食致使散客資源已經(jīng)幾近飽和，直接架空我們的價格策略 以上的分析，使我們對我們的產(chǎn)品和市場有了一個更深刻的認(rèn)識和理解。如何讓政府、企業(yè)和市場都滿意，達(dá)到三贏這是我們需要考慮的問題。我們不允許犯錯。 聯(lián)合置業(yè)官商血統(tǒng)非常明晰。 鄭東新區(qū)的發(fā)展有賴于經(jīng)濟(jì)的市場驅(qū)動，而在當(dāng)前市場驅(qū)動不是非常明顯和市場持懷疑態(tài)度時，政府行為的驅(qū)動就顯得非常重要和及 時。而且一定不能犯錯。 聯(lián)合置業(yè)的開發(fā)商都在想什么？為什么要聯(lián)合？聯(lián)合的目的是什么？聯(lián)合到一起的開發(fā)商思想都統(tǒng)一嗎？我們真的理解聯(lián)合的真正涵義了嗎？什么是一榮俱榮，一損俱損？ 聯(lián)合置業(yè)的開發(fā)商心態(tài)有四點： 等等（觀望等待型） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 24 頁 看看（隨波逐流型） 聽聽（學(xué) 習(xí)交流型） 想想（思考實干型） 彌漫在我們中間的不同心理，因為股份不均和品牌形象高低，以及話語權(quán)的輕重等，決定了我們現(xiàn)在的思想形勢非常的嚴(yán)峻，至少現(xiàn)在我們?nèi)匀粵]有一個統(tǒng)一的心態(tài)面對我們所面臨的環(huán)境和市場。我們的產(chǎn) 品是這個市場所前所未有的，是沒有競爭狀態(tài)的，這直接的決定了我們的競爭是高附加值的競爭，而不僅僅仍然停留在一般意義上的粗放性競爭態(tài)勢，需要將我們的缺點轉(zhuǎn)化成我們的優(yōu)點，進(jìn)行一種有機的轉(zhuǎn)換和引導(dǎo)，規(guī)避風(fēng)險，放大結(jié)果。 寫字樓集中，區(qū)域性明顯 其實，鄭州的寫字樓熱潮貫穿了整個 2020 年。 ” 有專家 說， “ 但其中暴露出來的問題值得研究和警惕。據(jù)了解，鄭州商務(wù)樓的平均售價在每平方米 3500 元左右，規(guī)格較高的突破 4000 元，這一價格水平跟北京、上海動輒七八千甚至上萬元的售價相比，簡直 “ 不值一提 ” 。 被業(yè)界稱為 “ 財富大道 ” 的經(jīng)三路和 “ 總部大道 ” 的農(nóng)業(yè)路最為典型。據(jù)了解，起步區(qū)內(nèi)一二十座拔地而起的高層建筑幾乎是清一色的商住樓，包括龍湖大廈、偉業(yè)財智廣場、未來國際、金成 ” 一位業(yè)內(nèi)人士說。隨著 SOHO、 SVO 等概念的興起，寫字樓在商住路線上不斷演變發(fā)展，即便是眼下如火如荼的鄭東新區(qū)起步區(qū)的 CBD，絕大多數(shù)建筑還都是商住色彩。 ” 一段時期以來，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進(jìn)駐鄭州，其中有相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)需求。 一方面，在商業(yè)地產(chǎn)熱之后，寫字樓市場已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn) 資本角逐的新領(lǐng)域。 重點寫字樓分析： 國際企業(yè)中心 高度： 28 層，近 100 米 建筑面積： 10 萬㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 24 頁 位置：農(nóng)業(yè)路河南省博物院對面 均價： 4000 元 /㎡ 左右 面積： 90 ㎡ 1700 ㎡，整層最大的面積為 1800 ㎡ 優(yōu)惠：沒有 物業(yè)：世邦因為政策因素的影響商住兩用樓在按揭和貸款方面，更容易。 我們怎么賣？ 賣?。ǚ指钯u，零售） 賣大（整層銷售，形象高） 賣小 客戶特征 —— 散客、中小企業(yè) 主、投資客、一定實力的中高企業(yè) 客戶需求 —— 經(jīng)濟(jì)適用、位置好、成熟、即買即用 客戶購買意向 —— 市區(qū)比較集中的寫字區(qū) 客戶付款方式 —— 需要靈活，商住兩用的按揭和貸款優(yōu)勢明顯 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 24 頁 放眼鄭州市場的寫字樓均價沒有超過 4500 元 /㎡的，而我們的均價，起步就是 6500 元 /㎡，如果我們與他們一同的競爭同樣的市場和客戶，這無疑是自尋死路。 一、政府 這是政府的形象工程，必須做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一位的，無論怎樣都必須搞出市場上任何同類型的寫字樓項目，必須拔高。 停機坪、衛(wèi)星通信等高配置產(chǎn)生的前所未有的優(yōu)越感 賣大 —— 只有賣大 我們賣給誰？我們的客戶更多層面上是駐鄭大機構(gòu)的地區(qū)總部，因為依托大鄭州、大商貿(mào)的地理優(yōu)勢，在流通領(lǐng)域我們可以在跨國和跨區(qū)域的大企業(yè)中找我們的目標(biāo)客戶。 同樣的汽車 50 萬各種配置都已經(jīng)基本相同， 50 萬以上賣得都是一種品牌附加值的形象競爭，一種心理的暗示和滿足。 別墅也同樣如此，九郡而且這樣可以更集中，更有效，因為我們的客戶不是分散分布，而是集中分布，目標(biāo)性更明顯，也更確切。 二、企業(yè) 企業(yè)都是以利益最大化為目的，投入和產(chǎn)出必須滿足資本要求。 如果我么按照慣性思維，任意分割，根據(jù)客戶的需要，不選擇客戶，進(jìn)行散客交易，那么我們在 CBD 區(qū)域沒有任何的競爭力，因為同樣的地段，因為我們的價格原因，導(dǎo)致與周邊的商住樓盤在散客的性價比上有很大的差距，這是我們必須 深刻考慮的一個問題。 大客戶 這部分客戶分為兩部分，一個為本地大客戶，一個為中資、外資駐鄭大機構(gòu)。理性、國際化 中英文，體現(xiàn)國際 媒體計劃： 整版 彩色 、 近來一般 一周一期 ， 重要報紙媒體的