【正文】 與去年同期之比 住宅 其中：多層 ％ 別墅 100％ 高層 ％ 經(jīng) 濟(jì)適用房 ％ 非住宅 其中：辦公用房 ％ 商業(yè)用房 ％ 銷(xiāo)售戶(hù)型趨向功能齊全型。較上年增 長(zhǎng) %，銷(xiāo)售額 億，較上年增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。新開(kāi)工面積 554 萬(wàn)平方米，同期商品房銷(xiāo)售面積大于商品房開(kāi)工面積和商品房竣工面積，市場(chǎng)需求旺盛。而各城市均有自身的比較優(yōu)勢(shì)，又有國(guó)外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大量經(jīng)驗(yàn)可供學(xué)習(xí)借鑒，借助西部大開(kāi)發(fā)的大好機(jī)遇，中原城市群有望在未來(lái)１０年內(nèi)迅速崛起。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 作為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭 ， 鄭州市雖有良好的 自然和經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件，但就目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和現(xiàn)代化建設(shè)任務(wù)的迫切要求來(lái)講，都不允許用較長(zhǎng)時(shí)間去建造一個(gè)單獨(dú)的大核心。若以管轄范圍內(nèi)的非農(nóng)業(yè)人口２．９６２２億來(lái)計(jì)算，城市化率為２７．３％。２０世紀(jì)５０ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 連鄭州的小孩子都知道這句抱怨。在 2020 年的排名中，鄭州排第 50 位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 億元，增長(zhǎng) 35％；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) ％；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 ％，提高 個(gè)百分點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 鄭州是新興的工業(yè)城市。少林功夫名揚(yáng)天下，為中華武術(shù)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn) 。早在新石器時(shí)代，中原人民就創(chuàng)造出了 “ 仰韶文化 ” 、 “ 龍山文化 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。早在 3500 年前，這里就是商朝的重要都邑，因此鄭州也有商都之稱(chēng)。 2001 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 822 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。完成或超額完成了新增就業(yè)再 就業(yè) 10 萬(wàn)人、工業(yè)技改投資 100 億元、非公有制經(jīng)濟(jì)增加值新增 100億元、地方財(cái)政收入 100 億元、新設(shè)立外資企業(yè) 100 家、規(guī)模以上工業(yè)銷(xiāo)售收入突破 1000 億元的 “六個(gè)一 ”目標(biāo)。 ????? .. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、鄭州市與全國(guó)省會(huì) 城市發(fā)展對(duì)比情況 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） ： 鄭州市 2020 年 GDP 達(dá)到 1375 億元，在全國(guó) 26 個(gè)省會(huì)城市中排名第 12 位；財(cái)政收入 億元，在全國(guó) 26 個(gè)省會(huì)城市中，排名第 6 位，超過(guò)了武漢。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。未來(lái)若干年，鄭州將以公路港、鐵路港、航空港三個(gè)港和三環(huán)以?xún)?nèi)的中心組團(tuán)、北部花園口組團(tuán)、西部須水組團(tuán)、東部圃田組團(tuán)、東南部航空港組團(tuán)五個(gè)區(qū)為基本發(fā)展框架，以中心組團(tuán)為核心，以東部組團(tuán)為建設(shè)重點(diǎn)，各組團(tuán)之間留有綠色地帶分割，形成相對(duì)獨(dú)立的城市發(fā)展區(qū)。據(jù)資料顯示，１８００年～１９８０年，世界人口增長(zhǎng)了３．５倍，而城市人口卻增長(zhǎng)３５倍。四、把漯河、濮陽(yáng)、鶴壁、駐馬店、周口、濟(jì)源等中小城市發(fā)展成為各具特色的大中城市。這些問(wèn)題如果得不到解決，將嚴(yán)重影響中原城市群經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展進(jìn)程。而網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不應(yīng)局限在周?chē)鞘信c核心城市的聯(lián)絡(luò)上，各個(gè)城市之間也應(yīng)該有便利的交通連接。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為 1370 元 /平方米，與上年相比上漲 ％；高層：價(jià)格為 2874 元 /平方米，同比上漲 ％；別墅：價(jià)格為 3626 元 /平方米，同比上漲了 16％。 二手房成交情況 2020 年二手房成交套數(shù)為 5363 套，完成了市政府下達(dá)的 5000 套的任務(wù)， 二手房成交面積達(dá)到 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)了 %，二手房成交均價(jià)為 1021元 /㎡，同比上漲 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高層公寓戶(hù)型銷(xiāo)售比例為： 高層各面積段銷(xiāo)售之比20%12%10%20%21%17%80㎡81120㎡121140㎡141160㎡161190㎡1 9 1 ㎡以上 開(kāi)發(fā)水平較低，產(chǎn)品創(chuàng)新不夠 本地開(kāi)發(fā)商由于資金實(shí)力較弱，專(zhuān) 業(yè)開(kāi)發(fā)水平較低，主要采用縮小戶(hù)型面積方式降低總價(jià)，壓縮項(xiàng)目銷(xiāo)售周期。 根據(jù) 2020 年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、政策影響及城市建設(shè)需要， 2020年我市房地產(chǎn)業(yè)整體上將繼續(xù)保持平穩(wěn)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。 (2)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，交易活躍 。 第三章 2020 年鄭州房地產(chǎn)政策分析 2020 年一度被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱(chēng)為 “政策年 ”。 位開(kāi)戶(hù)銀行，將《土地補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》確定的土地補(bǔ)償款總額，按規(guī)定匯入市土地行政主管部門(mén)在監(jiān)管銀行開(kāi)立的土地補(bǔ)償款監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)。目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。 3. 一些地方的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始限制對(duì)外地人的按揭貸款，甚至停止對(duì)部分別墅、商鋪?lái)?xiàng)目發(fā)放按揭貸款。 第二章 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 近年來(lái)，鄭州 東區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭 強(qiáng)勁， 特別是鄭州市政府吹響鄭東新區(qū)開(kāi)發(fā)的號(hào)角后，使東區(qū)的發(fā)展 更 加 誘人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。海上香頌、東明花園和未來(lái)花園等。 第三章 項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于鄭州金水東路與民航路交匯處興亞建國(guó)酒店后側(cè)，東靠 107 國(guó)道、南臨金水東路、西距未來(lái)大道幾百米遠(yuǎn)。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級(jí)行政機(jī)關(guān)，也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地，這些住宅樓屬于早期所起的樓房，無(wú)論是樓宇外觀(guān)還是使用功能等都不能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2）項(xiàng)目周邊教育配套 項(xiàng)目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊，有經(jīng)三路小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和二十三中等 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。新的規(guī)劃把城市結(jié)構(gòu)分為 CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū) 、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 等若干組團(tuán)，從而為鄭州城市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有中國(guó)特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。 第四章 項(xiàng)目片區(qū)在售樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 本項(xiàng)目周邊目前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相對(duì)較多，主要集中在 107 國(guó)道、未來(lái)大道、鄭汴路和東明路這四條主干道的沿線(xiàn)，在售的樓盤(pán)如下： 金水路沿線(xiàn)： 銀基花園、金燕趣園、蓮花嘉園 107 國(guó)道沿線(xiàn) : 新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時(shí)代城、鑫苑名家等； 未來(lái)大道沿線(xiàn)： 錦江國(guó)際花園、未來(lái)花園、吉祥花園等； 鄭汴路沿 線(xiàn)： 建業(yè)桂園項(xiàng)目對(duì)面為建材市場(chǎng)，日常人流車(chē)流量大。 由于建業(yè)集團(tuán)在前期開(kāi)發(fā)的建業(yè)城市花園、金水花園均以“大面積舒適戶(hù)型”進(jìn)入市場(chǎng)，并確立其品牌，所以此次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的戶(hù)型仍以大面積為方向，符合其品牌效應(yīng) ，但時(shí)至今日該區(qū)域內(nèi)大面積戶(hù)型充斥市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，可見(jiàn)其市場(chǎng)定位難以脫離同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，影響其銷(xiāo)售速度。每月固定收入在 5000— 6000 元，且有額外收入的家庭。戶(hù)型規(guī)劃合理，符合大面寬、小進(jìn)深；動(dòng)靜分離的設(shè)計(jì)理念。 107 國(guó)道，平時(shí)車(chē)流量大，有嚴(yán)重的噪音及灰塵污染。周邊公交線(xiàn)路少，只有 50 3 85 路公交站點(diǎn)，不能保證業(yè)主的日常出 行方便快捷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二房占取比例相當(dāng)，與三房、四房主導(dǎo)市場(chǎng)的局面不相符。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 生活為一體的居住精品社區(qū)，現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售至 3040%左右。 均價(jià)： 2400 元 /㎡ 管理費(fèi)：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源主要來(lái)源于金水區(qū)。 建筑設(shè)計(jì)由澳大利亞 DEM 設(shè)計(jì)策劃有限公司擔(dān)綱，為 8 棟 12F 小高層， 1 棟19F 組成的住宅社區(qū)，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)為 662 戶(hù)，綠化率 33%，戶(hù)數(shù)車(chē)位比： 3： 1。但項(xiàng)目工期較快，從很大程度上增強(qiáng)客戶(hù)了信心，開(kāi)發(fā)商期待現(xiàn)房銷(xiāo)售為項(xiàng)目迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售高峰。 ※價(jià)格分析： 項(xiàng)目一期自 2020 年 4 月 23 日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，價(jià)格曾不斷上升趨勢(shì)，目前銷(xiāo)售均價(jià) 3816 元 /㎡ ※銷(xiāo)售分析： 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 但據(jù)了解，該項(xiàng)目現(xiàn)正面臨的資金嚴(yán)重短缺的局面，使得該項(xiàng)目的發(fā)展前景不太樂(lè)觀(guān)，現(xiàn)處于暫時(shí)停工階段，但該項(xiàng)目是否將在近期內(nèi)復(fù)工還不得而知，因此，我們?nèi)詫⒃擁?xiàng)目作為主要潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊未來(lái)一年里即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 據(jù)了解，現(xiàn)有的金水路汽車(chē)東站所在地已被廣匯國(guó)貿(mào)購(gòu)得，總占地面積為107 畝，項(xiàng)目規(guī)劃以小 高層為主，多層為輔。 能滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。趣園由鄭州三美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目位于金水東路與民航路交匯處以北 50 米，分二期開(kāi)發(fā)，約 300 戶(hù)左右，一期已入 住二年多，二期由 1 棟 L 型多層住宅組成，占地約 8 畝，共 96 戶(hù)，于 04 年 7 月份入住，現(xiàn)項(xiàng)目處于封頂階段。 ※戶(hù)型統(tǒng)計(jì)： 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 復(fù)式 (三房 ) 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ※價(jià)格水平： 均價(jià)： 1980 元 /㎡ 管理費(fèi)：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源以周邊客戶(hù)為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。主力面積 適中 ，主力總價(jià)在 35。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商 務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；離 107 國(guó)道較近，車(chē)流量較大，有噪音及灰塵污染。區(qū)內(nèi)居民的生活需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※交通狀況 ： 項(xiàng)目東鄰 107 國(guó)道、南為金水路，出入市區(qū)交通便利， 設(shè)有 2 2 37 5 87 和 209 等多條市內(nèi)公交線(xiàn)路。 三、項(xiàng)目片區(qū)其它在售樓盤(pán)及分析 蓮花嘉苑 ※基本情況： 蓮花嘉園由鄭州建源房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目位于民航路西段，總占地面積 11000 ㎡，建筑面積 21000 ㎡，分二期開(kāi)發(fā)，共 96 戶(hù)。 棟多層、 5 棟小高層，二期建設(shè) 5 棟高層，配置的戶(hù)數(shù)車(chē)位比： ： 1。該項(xiàng)目由中國(guó)長(zhǎng)城鋁業(yè)公司及河南長(zhǎng)城飯店投資，河南長(zhǎng)城飯店物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。但項(xiàng)目工期較快，從很大程度上增強(qiáng)客戶(hù)了信心，開(kāi)發(fā)商期待現(xiàn)房銷(xiāo)售為項(xiàng)目迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售高峰。 名門(mén)世家（在售） ※樓盤(pán)概況： 該項(xiàng)目位于 金水區(qū)金水路南，燕鳳路西，總占地 130 畝，總建筑面積 30 萬(wàn)㎡ ，容積率 ，綠化率 42％，框架結(jié)構(gòu)。早期推廣賣(mài)點(diǎn)集中在開(kāi)發(fā)商品牌及海派建筑上，不實(shí)的概念市場(chǎng)接受度不高。主要配套為 1100 ㎡ 會(huì)所（棋牌室、健身房、美容院等） ，及太陽(yáng)能集中供熱等。同時(shí)也有相當(dāng)一部分客戶(hù)來(lái)源于外地客戶(hù)。 小區(qū)車(chē)輛 進(jìn)出 使用 智能化管理系統(tǒng)、紅外線(xiàn)防盜系統(tǒng)、三重樓宇對(duì)講系統(tǒng) 。 小戶(hù)型的客戶(hù)趨于年輕，28— 35 歲之間，事業(yè)處于上升階段具有投資意識(shí)的 年輕人，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不夠強(qiáng)。 ※戶(hù)型分析： 一房 二房 三房 四房 復(fù)式 面積 (㎡ ) 38— 60 60— 100 80— 110 150— 210 220— 250 240— 360 由上表看出，該項(xiàng) 目的戶(hù)型面積從 38— 360 ㎡ ，面積范圍的寬泛決定客戶(hù)層次的不同。 錦江國(guó)際花園（尾盤(pán)） ※樓盤(pán)概況： 錦江國(guó)際花園由多方投資，發(fā)展商為河南天鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該項(xiàng)目位于未來(lái)大道與維五路交匯處，總占地 97 畝，總建筑面積 16 萬(wàn)㎡。開(kāi)發(fā)商注重對(duì)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的挖掘，將項(xiàng)目臨街的門(mén)面房規(guī)劃作為高檔 的家具市場(chǎng)，人流車(chē)流量大，使環(huán)境嘈雜，從而使樓盤(pán)住宅的整體品質(zhì) 大打折扣，直接影響業(yè)主未來(lái)生活品質(zhì)。內(nèi)部配套設(shè)施相對(duì)完善，保