【正文】 與去年同期之比 住宅 其中：多層 ％ 別墅 100％ 高層 ％ 經(jīng) 濟適用房 ％ 非住宅 其中：辦公用房 ％ 商業(yè)用房 ％ 銷售戶型趨向功能齊全型。較上年增 長 %，銷售額 億，較上年增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新開工面積 554 萬平方米，同期商品房銷售面積大于商品房開工面積和商品房竣工面積，市場需求旺盛。而各城市均有自身的比較優(yōu)勢，又有國外和沿海發(fā)達地區(qū)的大量經(jīng)驗可供學(xué)習(xí)借鑒，借助西部大開發(fā)的大好機遇，中原城市群有望在未來１０年內(nèi)迅速崛起。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 作為帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭 ， 鄭州市雖有良好的 自然和經(jīng)濟區(qū)位條件，但就目前國內(nèi)外經(jīng)濟競爭態(tài)勢和現(xiàn)代化建設(shè)任務(wù)的迫切要求來講，都不允許用較長時間去建造一個單獨的大核心。若以管轄范圍內(nèi)的非農(nóng)業(yè)人口２．９６２２億來計算，城市化率為２７．３％。２０世紀５０ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 連鄭州的小孩子都知道這句抱怨。在 2020 年的排名中，鄭州排第 50 位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 ％；實現(xiàn)銷售收入 億元，增長 35％；實現(xiàn)利潤 億元，增長 ％；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到 ％，提高 個百分點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鄭州是新興的工業(yè)城市。少林功夫名揚天下，為中華武術(shù)的發(fā)展做出了巨大貢獻 。早在新石器時代，中原人民就創(chuàng)造出了 “ 仰韶文化 ” 、 “ 龍山文化 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。早在 3500 年前，這里就是商朝的重要都邑，因此鄭州也有商都之稱。 2001 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 822 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。完成或超額完成了新增就業(yè)再 就業(yè) 10 萬人、工業(yè)技改投資 100 億元、非公有制經(jīng)濟增加值新增 100億元、地方財政收入 100 億元、新設(shè)立外資企業(yè) 100 家、規(guī)模以上工業(yè)銷售收入突破 1000 億元的 “六個一 ”目標(biāo)。 ????? .. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、鄭州市與全國省會 城市發(fā)展對比情況 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） ： 鄭州市 2020 年 GDP 達到 1375 億元，在全國 26 個省會城市中排名第 12 位；財政收入 億元，在全國 26 個省會城市中，排名第 6 位，超過了武漢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。未來若干年，鄭州將以公路港、鐵路港、航空港三個港和三環(huán)以內(nèi)的中心組團、北部花園口組團、西部須水組團、東部圃田組團、東南部航空港組團五個區(qū)為基本發(fā)展框架，以中心組團為核心，以東部組團為建設(shè)重點，各組團之間留有綠色地帶分割，形成相對獨立的城市發(fā)展區(qū)。據(jù)資料顯示，１８００年～１９８０年，世界人口增長了３．５倍，而城市人口卻增長３５倍。四、把漯河、濮陽、鶴壁、駐馬店、周口、濟源等中小城市發(fā)展成為各具特色的大中城市。這些問題如果得不到解決，將嚴重影響中原城市群經(jīng)濟圈的發(fā)展進程。而網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不應(yīng)局限在周圍城市與核心城市的聯(lián)絡(luò)上，各個城市之間也應(yīng)該有便利的交通連接。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)濟適用房價格為 1370 元 /平方米，與上年相比上漲 ％；高層：價格為 2874 元 /平方米，同比上漲 ％；別墅：價格為 3626 元 /平方米，同比上漲了 16％。 二手房成交情況 2020 年二手房成交套數(shù)為 5363 套，完成了市政府下達的 5000 套的任務(wù)， 二手房成交面積達到 萬㎡，同比增長了 %，二手房成交均價為 1021元 /㎡，同比上漲 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高層公寓戶型銷售比例為： 高層各面積段銷售之比20%12%10%20%21%17%80㎡81120㎡121140㎡141160㎡161190㎡1 9 1 ㎡以上 開發(fā)水平較低，產(chǎn)品創(chuàng)新不夠 本地開發(fā)商由于資金實力較弱，專 業(yè)開發(fā)水平較低，主要采用縮小戶型面積方式降低總價，壓縮項目銷售周期。 根據(jù) 2020 年鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、政策影響及城市建設(shè)需要， 2020年我市房地產(chǎn)業(yè)整體上將繼續(xù)保持平穩(wěn)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢，對我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展作出重要貢獻。 (2)市場需求繼續(xù)保持強勁勢頭，交易活躍 。 第三章 2020 年鄭州房地產(chǎn)政策分析 2020 年一度被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為 “政策年 ”。 位開戶銀行，將《土地補償安置協(xié)議書》確定的土地補償款總額，按規(guī)定匯入市土地行政主管部門在監(jiān)管銀行開立的土地補償款監(jiān)管專戶。目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。 3. 一些地方的金融機構(gòu)開始限制對外地人的按揭貸款，甚至停止對部分別墅、商鋪項目發(fā)放按揭貸款。 第二章 項目區(qū)域市場分析 近年來，鄭州 東區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭 強勁， 特別是鄭州市政府吹響鄭東新區(qū)開發(fā)的號角后，使東區(qū)的發(fā)展 更 加 誘人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。海上香頌、東明花園和未來花園等。 第三章 項目片區(qū)市場分析 一、項目位置 本項目位于鄭州金水東路與民航路交匯處興亞建國酒店后側(cè)，東靠 107 國道、南臨金水東路、西距未來大道幾百米遠。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級行政機關(guān)，也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地，這些住宅樓屬于早期所起的樓房，無論是樓宇外觀還是使用功能等都不能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）項目周邊教育配套 項目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊，有經(jīng)三路小學(xué)、省實驗小學(xué)和二十三中等 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新的規(guī)劃把城市結(jié)構(gòu)分為 CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū) 、 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 等若干組團，從而為鄭州城市遠景建設(shè)制定出具有中國特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。 第四章 項目片區(qū)在售樓盤及競爭對手分析 本項目周邊目前開發(fā)的樓盤相對較多，主要集中在 107 國道、未來大道、鄭汴路和東明路這四條主干道的沿線，在售的樓盤如下： 金水路沿線： 銀基花園、金燕趣園、蓮花嘉園 107 國道沿線 : 新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時代城、鑫苑名家等； 未來大道沿線： 錦江國際花園、未來花園、吉祥花園等； 鄭汴路沿 線： 建業(yè)桂園項目對面為建材市場，日常人流車流量大。 由于建業(yè)集團在前期開發(fā)的建業(yè)城市花園、金水花園均以“大面積舒適戶型”進入市場，并確立其品牌，所以此次開發(fā)的項目的戶型仍以大面積為方向，符合其品牌效應(yīng) ，但時至今日該區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場，競爭激烈，可見其市場定位難以脫離同質(zhì)化競爭，影響其銷售速度。每月固定收入在 5000— 6000 元，且有額外收入的家庭。戶型規(guī)劃合理，符合大面寬、小進深；動靜分離的設(shè)計理念。 107 國道，平時車流量大，有嚴重的噪音及灰塵污染。周邊公交線路少，只有 50 3 85 路公交站點，不能保證業(yè)主的日常出 行方便快捷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二房占取比例相當(dāng)，與三房、四房主導(dǎo)市場的局面不相符。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 生活為一體的居住精品社區(qū)，現(xiàn)項目銷售至 3040%左右。 均價： 2400 元 /㎡ 管理費：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源主要來源于金水區(qū)。 建筑設(shè)計由澳大利亞 DEM 設(shè)計策劃有限公司擔(dān)綱，為 8 棟 12F 小高層， 1 棟19F 組成的住宅社區(qū)，規(guī)劃總戶數(shù)為 662 戶，綠化率 33%，戶數(shù)車位比： 3： 1。但項目工期較快，從很大程度上增強客戶了信心，開發(fā)商期待現(xiàn)房銷售為項目迎來一個銷售高峰。 ※價格分析： 項目一期自 2020 年 4 月 23 日開盤以來，價格曾不斷上升趨勢，目前銷售均價 3816 元 /㎡ ※銷售分析： 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但據(jù)了解，該項目現(xiàn)正面臨的資金嚴重短缺的局面，使得該項目的發(fā)展前景不太樂觀，現(xiàn)處于暫時停工階段，但該項目是否將在近期內(nèi)復(fù)工還不得而知，因此，我們?nèi)詫⒃擁椖孔鳛橹饕獫撛诘母偁帉κ帧? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 周邊未來一年里即將開發(fā)的項目 據(jù)了解，現(xiàn)有的金水路汽車東站所在地已被廣匯國貿(mào)購得，總占地面積為107 畝，項目規(guī)劃以小 高層為主，多層為輔。 能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。趣園由鄭州三美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該項目位于金水東路與民航路交匯處以北 50 米，分二期開發(fā)，約 300 戶左右，一期已入 住二年多，二期由 1 棟 L 型多層住宅組成，占地約 8 畝，共 96 戶，于 04 年 7 月份入住，現(xiàn)項目處于封頂階段。 ※戶型統(tǒng)計： 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 復(fù)式 (三房 ) 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ※價格水平： 均價： 1980 元 /㎡ 管理費：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源以周邊客戶為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主力面積 適中 ，主力總價在 35。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 價格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商 務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢： 項目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；離 107 國道較近，車流量較大，有噪音及灰塵污染。區(qū)內(nèi)居民的生活需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※交通狀況 ： 項目東鄰 107 國道、南為金水路，出入市區(qū)交通便利， 設(shè)有 2 2 37 5 87 和 209 等多條市內(nèi)公交線路。 三、項目片區(qū)其它在售樓盤及分析 蓮花嘉苑 ※基本情況： 蓮花嘉園由鄭州建源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，該項目位于民航路西段，總占地面積 11000 ㎡，建筑面積 21000 ㎡，分二期開發(fā)，共 96 戶。 棟多層、 5 棟小高層，二期建設(shè) 5 棟高層，配置的戶數(shù)車位比： ： 1。該項目由中國長城鋁業(yè)公司及河南長城飯店投資，河南長城飯店物業(yè)管理有限公司負責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但項目工期較快，從很大程度上增強客戶了信心，開發(fā)商期待現(xiàn)房銷售為項目迎來一個銷售高峰。 名門世家（在售） ※樓盤概況： 該項目位于 金水區(qū)金水路南，燕鳳路西，總占地 130 畝，總建筑面積 30 萬㎡ ，容積率 ，綠化率 42％，框架結(jié)構(gòu)。早期推廣賣點集中在開發(fā)商品牌及海派建筑上，不實的概念市場接受度不高。主要配套為 1100 ㎡ 會所（棋牌室、健身房、美容院等） ，及太陽能集中供熱等。同時也有相當(dāng)一部分客戶來源于外地客戶。 小區(qū)車輛 進出 使用 智能化管理系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、三重樓宇對講系統(tǒng) 。 小戶型的客戶趨于年輕，28— 35 歲之間，事業(yè)處于上升階段具有投資意識的 年輕人，但經(jīng)濟基礎(chǔ)不夠強。 ※戶型分析： 一房 二房 三房 四房 復(fù)式 面積 (㎡ ) 38— 60 60— 100 80— 110 150— 210 220— 250 240— 360 由上表看出，該項 目的戶型面積從 38— 360 ㎡ ，面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。 錦江國際花園（尾盤） ※樓盤概況： 錦江國際花園由多方投資，發(fā)展商為河南天鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項目位于未來大道與維五路交匯處，總占地 97 畝，總建筑面積 16 萬㎡。開發(fā)商注重對商業(yè)市場價值的挖掘，將項目臨街的門面房規(guī)劃作為高檔 的家具市場，人流車流量大，使環(huán)境嘈雜，從而使樓盤住宅的整體品質(zhì) 大打折扣，直接影響業(yè)主未來生活品質(zhì)。內(nèi)部配套設(shè)施相對完善，保