【正文】 套，得房率為 85%，目前項目已完成全部銷售工作。 ※戶型分析： 一房 兩房 三房 四房 面積 40— 50㎡ 80— 110㎡ 150— 160㎡ 180— 190㎡ 復式 面積 140— 150㎡ 170— 180㎡ 230— 240㎡ 270— 280㎡ 330— 340㎡ 由上表看出，面積區(qū)間從 40— 340 ㎡ 跨度較大，戶型規(guī)劃多元化，從一定程度上擴大了客源范圍。 ※客源客層： 由于開發(fā)商企業(yè)在河南具有較高的知名度，從而吸納了相當多的外地客源，占 50%居多，是典型的外銷型樓盤。發(fā)商實力雄厚，具有很高的品牌知名度與美譽度，名牌效應在客戶的購 買因素中占主導地位，有利于項目的銷售。社區(qū)內綠化面積較大，達 25%左右，桂花樹的栽植收到客戶喜愛，提高業(yè)主的生活品質。此區(qū)域大面積戶型集中供應，競爭激烈，價格并不優(yōu)勢。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該項目的戶型面積從 38— 360 ㎡ ，面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 劣勢： 該項目是一個以桂花為主的主題社區(qū)，社區(qū)重點突出百年桂花為代表的成樹園林，以及改造后的熊兒河水景，宣傳一種桂花 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。香頌（尾盤 ） ※樓盤 概況： 該項目位于管城區(qū)鄭汴路與東明路交叉口西南角，占地 65 畝，建筑面積為9 萬㎡，容積率 。 ※銷售分析： 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目由 6 棟高層、 3 棟寫字樓、一個大型超市、 2 棟 26 層高的純小戶型高層 組成，主要配套為社區(qū)的大型超市及社區(qū)會所等。該項目 130 畝的規(guī)模在鄭州東區(qū)算是個大盤了，其大盤的實力和魅力正在使越來越多的人向往和追求。整個小區(qū)采用智能化管理，配套設施完善， 12000 ㎡的小區(qū)會館設有：游泳池、保齡球館、棋牌室、健身房、乒乓球室、網球室、老年活動中心和兒童活動中心等，為小區(qū)創(chuàng)造出良好的人文居住環(huán)境，同時區(qū)內還將設立步行購物街，以滿足小區(qū)內居民的生活需要。 一期建設 7 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。小高層情況不詳。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 金燕 求，主要通過周邊的都市村莊、金水路以及未來大道沿線的相關配套來滿足。 吉祥花園綠化面積約 11200 平方米，綠化率高達 40％ ，面積約為 5000 平方米的中心綠化廣場為主體，是融合健康、運動、教育、休閑、娛樂、文化為一體的綜合社區(qū)。其中以三房為絕對主力，充分滿足該區(qū)域三房的需求市場， 三房面積控制適中，布局合理，做到了動靜分區(qū)、干濕分離、光線通透等原則。 ※交通情況： 小區(qū)周邊交通便捷，南北有金水大道和順河路，未來大道和東明路，東有世紀大道 (107 國道 )，旁側 601 路、 2 環(huán)支路、 206 路、 209 路、 37 路、 26 路、 305路、 23 路、 507 路、 57 路、 58 路多路公交車直通鄭州各個角落。項目 占地 35000 余平方米，總建筑面積 83000 余平方米，共 502 戶，由 7 棟板式小高層組成 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。由于房源的戶型相對較大，總價較高（按 8成 30 年計，三房月供為 1500 元左右，四房的月供 則為 1700 元左右），大部分客戶具有一定的經濟基礎，但他們素質一般，要求不高。 ※配套狀況： 該項目自身規(guī)模較小，區(qū)內配套少，只有一個中心花園和地面停車場等，不 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ※配套情況 項目主要配套為： 1800 ㎡幼兒園、少兒培訓中心； 2000 ㎡會所；其他如老年娛樂場、兒童游樂場、超市、健身房、咖啡廳、商業(yè)步行街等。綠化率為 %，多層、小高層及高層為其主要建筑形態(tài)。 二、項目潛在競爭對手及分析 根據對周邊樓盤各方面的分析，我們認為，本項目潛在的 競爭對手應為如下幾個： 銀基花園 銀基花園位于金水東路，西為德億歌劇院，東邊接新鑫花園及 107 國道。早期推廣賣點為“ 成功了，住名門 ”，其很好的抓住了消費者渴望提升自身形象的心理，實現了一定時期內的銷售高潮。 項目共分兩期開發(fā)完成，一期于 2020 年 4 月 23 日開盤，共有房源 530 套，可售建筑面積 78422 ㎡ 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※價格分析： 均價 3400 元 /㎡，主力總價為 40— 65 萬元。 劣勢 ：項目周邊環(huán)境還較為雜亂，有待于改善；戶型相對較大，總價較高。 ※戶型統(tǒng)計： 三房二廳 四房二廳 復式 面積 ㎡ ㎡ 370 ㎡ ※價格水平： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 香濱桂府（尾盤） ※樓盤概況： 香濱桂 府由鄭州中實房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，該項目屬于百合花苑二期項目，位于商城東路與風臺路交界處（金水東路南面，熊兒河邊上）。 ※優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： ※價格分析： 小戶型均價 3600 元 /㎡ ，主力總價在 13 萬元左右，其它戶型均價 3500元 /㎡ ，單價范圍從 2800— 3300 元 /㎡ ，主力總價在 50 萬元左右。先建 4 棟 26 層高層，目前項目已完成100％銷售任務，且已交房。主力戶型面積規(guī)劃大，總價在 80— 135 萬之間，使客源過于狹窄，不利于項目的快速銷售。項目有少量的一房戶型投放，擴大其客源范圍，加快銷售速度。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※銷售分析： 前期內部認購多為老業(yè)主購買，正式銷售中市場反映較為一般，甚至與推廣成本投入相比較而言并不理想，高總價對客戶的經濟實力提出了較高的要求，從而導致客源相對狹窄。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。金水灣 通過對項目周邊樓盤的調查，我們對競爭對手的界定，分析如下 —— 一、項目競爭樓盤及分析 根據對周邊樓盤各方面的分析，我們認為，本項目的競爭對手應為如下幾個： 建業(yè)新天地（尾盤） ※樓盤概況： 項目位于鄭汴路與 107 國道交叉口西北角，由建業(yè)住宅集團（中國）有限公司投資建設，一期規(guī)劃建筑 6 棟 12 層的小高層及 1 棟 7 層的多層建筑，均價 3800 元 /㎡ ，綠化率約 25% 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 隨著城市化進程的不斷加快，城市規(guī)劃的進一步加強（尤其是建設鄭東新區(qū)相關政策得到進一步的實施），現在金水路沿線，特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化，該區(qū)域房地產業(yè)表現得日趨活躍，物業(yè)開發(fā)量不斷增多，形成較為激烈的競爭局面。 4）項目周邊醫(yī)療配套 金水路作為河南省政府所在地，醫(yī)療配套設施齊全，周邊有多個醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。 滿足現有的住戶，隨著國家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下，這批工作比較穩(wěn)定，收入較有保障的公務員，特別是各級政府機關有灰色收入的機關領導，更成為了鄭州購房置業(yè)的主力軍團。 金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側分布著眾多省各級機關單位，這里配套齊全，聚集了眾多的學校，醫(yī)院和生活設施。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。香頌和長城康橋花園等； 東明路沿線 東明花園、東明濱河苑、佳億花園和仟禧 這里有著中原房地產最知名的開發(fā)商品牌 —— 如建業(yè)集團 ；也有在短短幾年內迅速成長為市場重量級選手的新銳開發(fā)商 —— 如 天鷹地產公司 ；這里是鄭州高檔住宅小區(qū)的發(fā)源地，這里也曾是鄭州高層項目市場的樣板 ?? 同樣，這里也充滿了鄭州樓市最為激烈的競爭， 這里的房地產競爭已從單純的項目競爭逐漸上升到企業(yè)的實力和品牌等高度 的競爭 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。年初，為解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調發(fā)展，國家發(fā)改委、國土資源部、建設部、商務部聯(lián)合下發(fā)標注為 “特急 ”的《關于清理整頓現有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限的通知》，要求對各類開發(fā)區(qū)進行整改，堅決糾正違規(guī)擅自設立開發(fā)區(qū)、盲目擴大開發(fā)區(qū)規(guī)模的現象，切實 解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調發(fā)展。 1. 加強土地補償款監(jiān)督管理 《關于加強土地補償款監(jiān)督管理的通知》規(guī)定，從 10 月 1 日起，用地單位需要征 (占 )用農村集體土地的，在政府批準用地后，領取用地批復前，須到本單 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 (4)開發(fā)門檻提高，行業(yè)面臨重大變革 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市規(guī)劃與市場前景美好。 2020 年多層公寓戶型比例為： 15 ： ： 28 ： （數字分別代表三室二廳以上、三室二廳、二室二廳、一室一廳） 銷售戶型比例15% 28 %1 %45. 3 %一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳以上（含復式） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 近三年來，商品房銷售平均增幅達 %，市場需求日趨活躍。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年鄭州市商品房投放面積、銷售面積等指標在全國 28 個主要城 市中排名 17 位左右，處于中等偏下水平。 正如著名經濟學家、社會學家費孝通先生所說，從整體中國經濟格局著眼，中原地區(qū)不僅能成為河南經濟的心臟，甚至還能成為亞歐大陸橋經濟走廊的中心樞紐。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關于中原城市群的問題， 相關部門 曾進行了歷時兩年的調查研究，就目前鄭州市的發(fā)展水平來說，還難以對河南省各省轄市起到經濟輻射作用，只有組團發(fā)展，以鄭州為中心，結合周圍中等城市，以整體向外輻射，才能使全省的工業(yè)化、城市化水平迅速提高。 在河南省《關于加快城鎮(zhèn)化進程實施意見和關于加快２５個重點縣市城鎮(zhèn)化進程意見》中 指出， 未來５年河南省城鎮(zhèn)化發(fā)展和建設的重點是：一、把鄭州市建成國家區(qū)域性中心城市。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這個黑色幽默， 在暴露了以往城市缺少規(guī)劃的不足的同時，更大程度地反映了這個城市的飛速發(fā)展 ??” 鄭州的新城市規(guī)劃是從鄭東新區(qū)開始的。 人民生 活： 2020 年， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 9667 元，增長 ％；農民人均純收入達到 4183 元，增長 ％，首次超過城鎮(zhèn)居民收入增速；城市居民人均住房面積達到 平方米，農村人均住房面積達到 平方米。 固定資產投資持續(xù)增長，薄弱環(huán)節(jié)得到加強。汽車、煤電鋁、裝備制造業(yè)、食品等優(yōu)勢行業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 ％。 國家城市規(guī)劃設計院學術信息中心按照市場發(fā)育程度、商品經濟流向和綜合輻射力，把我國的中心城市分為五級：第一級是國際性的中心城市，有北京、上海、香港、深圳、珠海等６個城市；第二級是跨省區(qū)的國家中心城市，包括廣州、武漢、鄭州、重慶、成都、天津、沈陽、大連、南京、西安、蘭州１１個城市；第三級是其他省會城市；第四級是地級市 ；第五級是縣級城市。紡織、機械、鋁工業(yè)、耐火材料、能源、食品等工業(yè)具有明顯優(yōu)勢，并成為鄭州工業(yè)的主導產業(yè)， 2001 年 全市工業(yè)增加值 億元。 作 為 河南省省會，全省政治、經濟和文化中 心 ，鄭州 市 現轄 5 市 1 縣 6 區(qū)。河南物寶天華、人杰地靈、英才輩出，這里曾孕育出我國春秋戰(zhàn)國時代偉大 的思想家老子、莊子、政治家商鞅、李斯， 漢唐時期的 科學家張衡，文學家韓愈，詩人杜甫，現代更是出現了吉鴻昌、楊靖宇、彭雪楓、鄧穎超等許多歷史名人。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鄭州是河南省省會，位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。全市人員 677 萬，市中心區(qū) 萬。 2001 年貿易業(yè)商品銷售總額達到 億，社會消費品零售總額達到 億元。地方財政收入 億元，增長 ％；金融機構年末存款余額達到 億元，增長 ％；非公有制經濟完成增加值 687 億元，增長 25％，占全市生產總值的比重達到 50％。大企業(yè)大集團規(guī)模日益壯大，有 50 戶企業(yè)銷售收入在