【正文】 路以內(nèi)２５０平方公里，人口達(dá)到３００萬，城市化水平達(dá)到５５％；遠(yuǎn)期目標(biāo)是到２０５０年，市中心區(qū)人口達(dá)到５００萬，城市化水平達(dá)到８０％，確立鄭州區(qū)域性中心城市的地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。迄今，一般發(fā)達(dá)國家城市化率在８０％以上。２００５年，鄭州市建成區(qū)面積擴(kuò)大到２００平方公里，全市城鎮(zhèn)化水平為４５％左右。到２００５年，全省城鎮(zhèn)化水平提高到３０％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)３０００萬，５年新增城鎮(zhèn)人口約８００萬。因?yàn)檩^單個(gè)城市相比，團(tuán)隊(duì)的輻射競爭力將大大加強(qiáng)，影響的地域和市場(chǎng)也將更加廣闊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 河南 在 有意識(shí)地打造組合型城市。只有形成一個(gè)真正意義上的網(wǎng)絡(luò)，才能形成 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 二篇 鄭州房地產(chǎn)整體市場(chǎng)概述 第一章 2020 年鄭州房地產(chǎn)回顧 商品房情況： 2000 年以來，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合指標(biāo)以年均 30%左右的速度快速增長。 商品房銷售價(jià)格方面，近三年鄭州市商品房平均價(jià)格波動(dòng)不大，走勢(shì)平穩(wěn)。 寫字樓價(jià)格為 3492 元 /平方米，同比上漲 ％ 各類型住宅價(jià)格變化趨勢(shì) 年 份 2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 多層均價(jià)（元 /M2） 1796 1697 1770 1934 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 高層均價(jià)（元 /M2） 3195 2935 2823 2874 與上年度相比升降幅度 — ％ ％ +％ 別墅均價(jià)（元 /M2） 3287 2992 3121 3626 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ 16％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寫字樓均價(jià)（元 /M2） 3235 3023 3177 3492 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 2020 年一季度，鄭州市房地產(chǎn)的銷售均價(jià)為 2600 元 /平方米，其中多層均價(jià)為 2100 元 /平方米，高層均價(jià)為 3216 元 /平方米，別墅均價(jià)為 4129 元 /平方米。其中：私房交易（含安居房交易） 3386 套，是上年的 倍，房改房上市 1979 套，是上年的 倍。尤其是 2020年銷售增長達(dá) 40%以上，供銷結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在經(jīng)營管理方面還存在著諸多問題，特別是在建造滿足現(xiàn)代人居住需求的住宅尤其是環(huán)境方面還有較大差距。 據(jù)了解，根據(jù)建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)和加快城市化進(jìn)程的要求，政府設(shè)想今后5 年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到 33%， 全省 則每年將新增城鎮(zhèn)人口 130 萬左右，按照人均住房建筑面積 23 平方米的目標(biāo)，在今后 5 年，僅城鎮(zhèn)新增人口就有 億平方米的住房需求，如果加上居民改善住房條件和舊城改造等因素， 全省 每年住宅的需求將有 4000 多萬平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： (1)市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)、小幅增長 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于房改的進(jìn)一步深化、住房補(bǔ)貼的到位、二級(jí)市場(chǎng)的繁榮、梯度消費(fèi)的形成和鄭州投資環(huán)境的改善、外地客戶良好的心理預(yù)期以及城市化進(jìn)程加快、住房消費(fèi)的自然增 長等因素，預(yù)計(jì)明年乃至以后相當(dāng)長一段時(shí)期我市房地產(chǎn)市場(chǎng)都將保持旺盛的需求。 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨市場(chǎng)與政策雙重挑戰(zhàn)，開發(fā)規(guī)模、土地、信貸、銷售等門檻均相應(yīng) 提高，市場(chǎng)環(huán)境愈加規(guī)范，在資金、信譽(yù)、人才等綜合實(shí)力的較量與考驗(yàn)中，許多中小企業(yè)將面臨生存危機(jī)，這同時(shí)也為不少大企業(yè)提供了商機(jī)和活力。在這一年的時(shí)間里，房地產(chǎn)相關(guān)政策頻頻出臺(tái)，伴隨著國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)又一度被認(rèn)為是造成經(jīng)濟(jì)過熱的源頭所在，成為調(diào)控的重點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。款項(xiàng)入賬后由監(jiān)管銀行提供憑據(jù)，然后用地單位才可憑此領(lǐng)取市政府用地批復(fù)。 3. 土地協(xié)議出讓終結(jié) 自 2002 年 7 月 1 日起《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施，規(guī)定除原劃撥土地使用權(quán)人不改變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目資本金比例提高 4 月 30 日，國家發(fā)展和改革委員會(huì)部署了清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目工作，其中多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)，特別是土地市場(chǎng)。 開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作將面臨考驗(yàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)過幾年來的持續(xù)發(fā)展，東區(qū)已成為鄭州少數(shù)幾個(gè) 上規(guī)模 、上檔次的 高檔住宅小區(qū)云集 地之一 ， 如早期開發(fā)的建業(yè)城市花園、未來花園和英協(xié)花園等， 已經(jīng)持續(xù)了幾年的熱地效應(yīng) 更 因鄭東新區(qū)的開發(fā)仍在續(xù)寫著輝煌 ，近期，更相繼推出了錦江國際花園、建業(yè)新天地、中凱海上 鄭州是河南的省會(huì)，而本區(qū)域的金水區(qū)又稱之為（金水路兩側(cè)）行政區(qū)，區(qū)內(nèi)分布著（主要為金水路和緯四路兩側(cè)）河南省各級(jí)行政機(jī)構(gòu)，如省委、省政府、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 省人大和省政協(xié)等省各級(jí)機(jī)關(guān)單位及眾多家屬院等，因此，本區(qū)域的各項(xiàng)相關(guān)配套設(shè)施相當(dāng)完善，特別是文化教育、醫(yī)療、購物和休閑等，在鄭州都首屈一指。金水灣等。上述樓盤的推出，使東區(qū)的高層房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，因推出的樓盤檔次相對(duì)較高，又是高層住宅，其單價(jià)和總價(jià)相對(duì)其它多層類型的住宅高出一大截，其單價(jià)可直追別墅的價(jià)格，在這樣高價(jià)格所形成激烈的市場(chǎng)競爭狀態(tài)下，迫使 發(fā)展商 主動(dòng)思考精細(xì)化、差異化的定位和以相對(duì)高的附加值 ， 增加產(chǎn)品綜合價(jià)值，支持產(chǎn)品居高不下的價(jià)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目距正在建設(shè)的鄭 東新區(qū) CBD商務(wù)區(qū)僅一路之隔。同時(shí)金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線（如 107 國道、經(jīng)三路、花園路和人民路等 ），交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，鄭州東站就坐落在金水東路與 107 國道交匯處（項(xiàng)目的東面），來往各地極其便利；從金水路可直接到達(dá)鄭州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈僅需10 分鐘；從金水路到火車站，時(shí)間僅為 15 分鐘左右；而從金水路（項(xiàng)目所在地）到達(dá)機(jī)場(chǎng)則只需 30 分鐘。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)置業(yè)人士有近 75%以上的人來自于金水區(qū)，其中有公務(wù)員或公務(wù)員背景的置業(yè)人數(shù)占 50%左右，其余的多為經(jīng)商人士（含企業(yè)老板和小私營業(yè)主 等）、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。 此外，還有各社區(qū)自身的教育配套，如新鑫花園幼兒園和銀基花園小學(xué)等。 醫(yī)院：河南省中醫(yī)院，河南中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等； 診所：強(qiáng)中診所和鄭州美信醫(yī)院等； 藥房：長遠(yuǎn)大藥房和仟 禧堂藥店等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù) 鄭東新區(qū)的遠(yuǎn)景總體發(fā)展概念 規(guī)劃， 鄭東新區(qū)西起 107 國道，東至京珠 高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路。 而第一階段建設(shè)的 CBD 商務(wù)中心離本項(xiàng)目只有一路之隔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新天地、英協(xié)花園、百合花苑該項(xiàng)目東臨 107 國道，噪音影響較為嚴(yán)重，南臨近鄭汴路建材市場(chǎng)，人流車流量大，流動(dòng)人口多，整體外部環(huán)境差。周邊公交線路只有 50 3 85 路，公交站點(diǎn)的不足，不能保證業(yè)主的日常出行方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※價(jià)格分析： 目前均價(jià)為 3800 元 /㎡ ，價(jià)位居高區(qū)域市場(chǎng)。但其新穎的創(chuàng)意和產(chǎn)品設(shè) 計(jì)，征服了眾多的購房者，目前項(xiàng)目已完成 100％銷售工作。 ※項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)： 優(yōu)勢(shì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 期房且建設(shè)工期慢，客戶在觀望較中容易流失。 ※交通狀況： 項(xiàng)目東鄰 107 立交橋，出入市區(qū)交通便利，門前為未來大道，與金水路貫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通，直通市區(qū)， 社區(qū)門口設(shè)有 2 20 312 路車通行。 ※銷售分析： 該項(xiàng)目以大量小戶型入市與周邊樓盤形成差異化， 一套 38 ㎡ 的小戶型總價(jià)在 13 萬元左右，商家的目的在于對(duì)該區(qū)域投資升值潛力的挖掘，購買者也多看好投資前景，但高總價(jià)的小戶型銷售還是不甚樂觀。 ※客源層面： 客源以金水區(qū)客戶為主，還有相當(dāng)部分外地客戶。地段好，商務(wù)與高檔住宅聚集區(qū)，緊鄰鄭東新區(qū)，投資升值潛力大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1— 3 層的底商配套，極大的豐富業(yè)主生活。后期物業(yè)管理費(fèi)較高。 小區(qū)總占地面積 80 畝（含 1520 畝商務(wù)酒店），總建筑面積達(dá) 9 萬 ㎡ ，總戶數(shù)約為 600 戶左右，由多層和小高層組成，一期多層已入住，現(xiàn)開發(fā)的二期香濱桂府 （小高層）總建筑面積約為 5 萬 ㎡ 共 330 戶， 04 年 5 月交房入住 。 ※配 套狀況： 該項(xiàng)目自身規(guī)模適中，區(qū)內(nèi)配套一般，區(qū)內(nèi)設(shè)有 超市、兒童樂園和會(huì)所等配套設(shè)施 ，基本能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于該項(xiàng)目是以桂花為主的主題開發(fā)小區(qū)，熊兒河的改造也給該社區(qū)的銷售注入了新的活力，吸引了周邊眾多的私企老板以及企業(yè)高層管理人員。 海上 目前一期 5 棟小高層、二期 3 棟小高層及 1 棟高層已峰頂并交房。最低成交單價(jià)達(dá) 3200 元 /㎡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。與該項(xiàng)目距離不足百米的康橋花園成為勢(shì)均力薄的競爭對(duì)手，康橋花園多層的推出及客戶對(duì)其小高層的觀望將給該項(xiàng)目帶來無可避免的競爭壓力。目前已售 14 套，計(jì) 2063 ㎡ ，剩余 516 套，計(jì) 76359㎡ 。該項(xiàng)目于 2020 年 4 月 23 日正式開盤發(fā)售，但銷售情況一般。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該項(xiàng)目總占地面積為 512 畝（ 萬㎡），總建筑面積達(dá) 108 萬㎡，小區(qū)的容積率為 ，綠化率達(dá) 43%以上，北臨金水路將留出 60 余畝大型水景花園。 長城康橋花園 ※樓盤概況： 項(xiàng)目位于管城區(qū)鄭汴路與城東路交匯處東，占地 畝，建筑面積 15 萬平方米，容積率 。 項(xiàng)目規(guī)劃 17 棟住宅，總戶數(shù)為 1000 戶 (其中小高層 240 戶 )。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※價(jià)格情況 多層均價(jià)為 2600元 /㎡ ，小高層價(jià)格未 定，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員預(yù)計(jì)為 3500 元 /㎡ ； ※戶型情況 多層主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)，占總開發(fā)量的一半以上，面積為 130 ㎡左右；兩房及四房為輔，具體面積未正式公開。另，該項(xiàng)目周邊是否還有其它樓盤將在近期開發(fā)還不得而知。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)內(nèi)居民的生活需求，主要通過周邊的都市村莊、金水路以及未來大道沿線的相關(guān)配套來滿足。 ※優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；戶型相對(duì)較大，總價(jià)較高；離 107 國道較近，車流量較大，有噪音及灰塵污染。 ※配套狀況： 該項(xiàng)目由于自身規(guī)模較小，區(qū)內(nèi)配套只有一塊中心綠地（帶健身園）和地面停車場(chǎng)（含自行車棚），不能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因其大部分住宅為二房，其購買客戶多數(shù)為周邊 30歲左右的小私營業(yè)主等，這部分客戶大部分已成家，事業(yè)正處于上升階段，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，對(duì)小區(qū)環(huán)境和周邊配套等要求不高，屬解決居住為首要條件的客戶，他們較關(guān)注房型、使用功能、價(jià)格（含月供），以及離工作地點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近等。沿燕南路是沿街商鋪及會(huì)所，南區(qū)設(shè) 平方米半地下停車庫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※戶型分析： 二房二廳 三房 四房二廳 復(fù)式 面積 — ㎡ ㎡ — 280 ㎡ 吉祥花園戶型設(shè)計(jì)多樣齊全，面積從 94m2－ 280m2，滿足不同人士需