【正文】 路以內２５０平方公里，人口達到３００萬，城市化水平達到５５％；遠期目標是到２０５０年，市中心區(qū)人口達到５００萬，城市化水平達到８０％，確立鄭州區(qū)域性中心城市的地位。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。迄今，一般發(fā)達國家城市化率在８０％以上。２００５年，鄭州市建成區(qū)面積擴大到２００平方公里，全市城鎮(zhèn)化水平為４５％左右。到２００５年，全省城鎮(zhèn)化水平提高到３０％左右，城鎮(zhèn)人口達３０００萬，５年新增城鎮(zhèn)人口約８００萬。因為較單個城市相比，團隊的輻射競爭力將大大加強，影響的地域和市場也將更加廣闊。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 河南 在 有意識地打造組合型城市。只有形成一個真正意義上的網絡，才能形成 “ 一小時經濟圈 ” 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第 二篇 鄭州房地產整體市場概述 第一章 2020 年鄭州房地產回顧 商品房情況： 2000 年以來，鄭州市房地產開發(fā)綜合指標以年均 30%左右的速度快速增長。 商品房銷售價格方面，近三年鄭州市商品房平均價格波動不大，走勢平穩(wěn)。 寫字樓價格為 3492 元 /平方米，同比上漲 ％ 各類型住宅價格變化趨勢 年 份 2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 多層均價（元 /M2） 1796 1697 1770 1934 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 高層均價（元 /M2） 3195 2935 2823 2874 與上年度相比升降幅度 — ％ ％ +％ 別墅均價（元 /M2） 3287 2992 3121 3626 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ 16％ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 寫字樓均價（元 /M2） 3235 3023 3177 3492 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 2020 年一季度，鄭州市房地產的銷售均價為 2600 元 /平方米，其中多層均價為 2100 元 /平方米，高層均價為 3216 元 /平方米，別墅均價為 4129 元 /平方米。其中：私房交易（含安居房交易） 3386 套，是上年的 倍，房改房上市 1979 套，是上年的 倍。尤其是 2020年銷售增長達 40%以上，供銷結構、產業(yè)結構合理。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在經營管理方面還存在著諸多問題，特別是在建造滿足現(xiàn)代人居住需求的住宅尤其是環(huán)境方面還有較大差距。 據了解，根據建設小康社會的目標和加快城市化進程的要求，政府設想今后5 年城鎮(zhèn)化率要達到 33%， 全省 則每年將新增城鎮(zhèn)人口 130 萬左右，按照人均住房建筑面積 23 平方米的目標，在今后 5 年，僅城鎮(zhèn)新增人口就有 億平方米的住房需求，如果加上居民改善住房條件和舊城改造等因素， 全省 每年住宅的需求將有 4000 多萬平方米。房地產市場將呈現(xiàn)以下幾個特點： (1)市場供應相對平穩(wěn)、小幅增長 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 由于房改的進一步深化、住房補貼的到位、二級市場的繁榮、梯度消費的形成和鄭州投資環(huán)境的改善、外地客戶良好的心理預期以及城市化進程加快、住房消費的自然增 長等因素，預計明年乃至以后相當長一段時期我市房地產市場都將保持旺盛的需求。 2020 年房地產企業(yè)將面臨市場與政策雙重挑戰(zhàn)，開發(fā)規(guī)模、土地、信貸、銷售等門檻均相應 提高，市場環(huán)境愈加規(guī)范，在資金、信譽、人才等綜合實力的較量與考驗中，許多中小企業(yè)將面臨生存危機，這同時也為不少大企業(yè)提供了商機和活力。在這一年的時間里，房地產相關政策頻頻出臺，伴隨著國家對宏觀經濟的調控，房地產及其相關行業(yè)又一度被認為是造成經濟過熱的源頭所在，成為調控的重點。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？铐椚胭~后由監(jiān)管銀行提供憑據，然后用地單位才可憑此領取市政府用地批復。 3. 土地協(xié)議出讓終結 自 2002 年 7 月 1 日起《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》實施，規(guī)定除原劃撥土地使用權人不改變原土地用途申請補辦出讓手續(xù)和按國家有關政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地供應必須嚴格按規(guī)定采用招標拍賣掛牌方式。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2. 房地產開發(fā)固定資產投資 項目資本金比例提高 4 月 30 日，國家發(fā)展和改革委員會部署了清理固定資產投資項目工作，其中多項涉及房地產，特別是土地市場。 開發(fā)企業(yè)資金運作將面臨考驗。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 經過幾年來的持續(xù)發(fā)展，東區(qū)已成為鄭州少數幾個 上規(guī)模 、上檔次的 高檔住宅小區(qū)云集 地之一 ， 如早期開發(fā)的建業(yè)城市花園、未來花園和英協(xié)花園等， 已經持續(xù)了幾年的熱地效應 更 因鄭東新區(qū)的開發(fā)仍在續(xù)寫著輝煌 ，近期，更相繼推出了錦江國際花園、建業(yè)新天地、中凱海上 鄭州是河南的省會，而本區(qū)域的金水區(qū)又稱之為（金水路兩側）行政區(qū)，區(qū)內分布著（主要為金水路和緯四路兩側）河南省各級行政機構，如省委、省政府、 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 省人大和省政協(xié)等省各級機關單位及眾多家屬院等，因此，本區(qū)域的各項相關配套設施相當完善，特別是文化教育、醫(yī)療、購物和休閑等，在鄭州都首屈一指。金水灣等。上述樓盤的推出，使東區(qū)的高層房地產市場處于飽和狀態(tài)，因推出的樓盤檔次相對較高，又是高層住宅，其單價和總價相對其它多層類型的住宅高出一大截，其單價可直追別墅的價格，在這樣高價格所形成激烈的市場競爭狀態(tài)下，迫使 發(fā)展商 主動思考精細化、差異化的定位和以相對高的附加值 ， 增加產品綜合價值，支持產品居高不下的價格。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。項目距正在建設的鄭 東新區(qū) CBD商務區(qū)僅一路之隔。同時金水路還連接市區(qū)內多條主要交通干線（如 107 國道、經三路、花園路和人民路等 ），交通網絡四通八達，鄭州東站就坐落在金水東路與 107 國道交匯處（項目的東面），來往各地極其便利；從金水路可直接到達鄭州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈僅需10 分鐘；從金水路到火車站，時間僅為 15 分鐘左右；而從金水路（項目所在地）到達機場則只需 30 分鐘。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據政府相關機構統(tǒng)計，鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產市場置業(yè)人士有近 75%以上的人來自于金水區(qū)，其中有公務員或公務員背景的置業(yè)人數占 50%左右，其余的多為經商人士（含企業(yè)老板和小私營業(yè)主 等）、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。 此外，還有各社區(qū)自身的教育配套，如新鑫花園幼兒園和銀基花園小學等。 醫(yī)院：河南省中醫(yī)院，河南中醫(yī)學院附屬醫(yī)院等； 診所：強中診所和鄭州美信醫(yī)院等； 藥房：長遠大藥房和仟 禧堂藥店等。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據 鄭東新區(qū)的遠景總體發(fā)展概念 規(guī)劃， 鄭東新區(qū)西起 107 國道，東至京珠 高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路。 而第一階段建設的 CBD 商務中心離本項目只有一路之隔。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新天地、英協(xié)花園、百合花苑該項目東臨 107 國道，噪音影響較為嚴重，南臨近鄭汴路建材市場，人流車流量大，流動人口多，整體外部環(huán)境差。周邊公交線路只有 50 3 85 路，公交站點的不足，不能保證業(yè)主的日常出行方便。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※價格分析： 目前均價為 3800 元 /㎡ ，價位居高區(qū)域市場。但其新穎的創(chuàng)意和產品設 計，征服了眾多的購房者，目前項目已完成 100％銷售工作。 ※項目優(yōu)劣勢： 優(yōu)勢： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 期房且建設工期慢，客戶在觀望較中容易流失。 ※交通狀況： 項目東鄰 107 立交橋，出入市區(qū)交通便利，門前為未來大道，與金水路貫 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 通，直通市區(qū)， 社區(qū)門口設有 2 20 312 路車通行。 ※銷售分析： 該項目以大量小戶型入市與周邊樓盤形成差異化， 一套 38 ㎡ 的小戶型總價在 13 萬元左右，商家的目的在于對該區(qū)域投資升值潛力的挖掘，購買者也多看好投資前景，但高總價的小戶型銷售還是不甚樂觀。 ※客源層面： 客源以金水區(qū)客戶為主，還有相當部分外地客戶。地段好，商務與高檔住宅聚集區(qū)，緊鄰鄭東新區(qū)，投資升值潛力大。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1— 3 層的底商配套，極大的豐富業(yè)主生活。后期物業(yè)管理費較高。 小區(qū)總占地面積 80 畝（含 1520 畝商務酒店），總建筑面積達 9 萬 ㎡ ，總戶數約為 600 戶左右，由多層和小高層組成，一期多層已入住，現(xiàn)開發(fā)的二期香濱桂府 （小高層）總建筑面積約為 5 萬 ㎡ 共 330 戶， 04 年 5 月交房入住 。 ※配 套狀況： 該項目自身規(guī)模適中，區(qū)內配套一般，區(qū)內設有 超市、兒童樂園和會所等配套設施 ，基本能滿足區(qū)內居民的日常生活需求。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于該項目是以桂花為主的主題開發(fā)小區(qū)，熊兒河的改造也給該社區(qū)的銷售注入了新的活力，吸引了周邊眾多的私企老板以及企業(yè)高層管理人員。 海上 目前一期 5 棟小高層、二期 3 棟小高層及 1 棟高層已峰頂并交房。最低成交單價達 3200 元 /㎡。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。與該項目距離不足百米的康橋花園成為勢均力薄的競爭對手，康橋花園多層的推出及客戶對其小高層的觀望將給該項目帶來無可避免的競爭壓力。目前已售 14 套，計 2063 ㎡ ，剩余 516 套，計 76359㎡ 。該項目于 2020 年 4 月 23 日正式開盤發(fā)售，但銷售情況一般。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。該項目總占地面積為 512 畝（ 萬㎡），總建筑面積達 108 萬㎡，小區(qū)的容積率為 ，綠化率達 43%以上，北臨金水路將留出 60 余畝大型水景花園。 長城康橋花園 ※樓盤概況： 項目位于管城區(qū)鄭汴路與城東路交匯處東，占地 畝，建筑面積 15 萬平方米，容積率 。 項目規(guī)劃 17 棟住宅，總戶數為 1000 戶 (其中小高層 240 戶 )。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※價格情況 多層均價為 2600元 /㎡ ，小高層價格未 定，現(xiàn)場銷售人員預計為 3500 元 /㎡ ； ※戶型情況 多層主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)，占總開發(fā)量的一半以上，面積為 130 ㎡左右；兩房及四房為輔，具體面積未正式公開。另，該項目周邊是否還有其它樓盤將在近期開發(fā)還不得而知。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)內居民的生活需求，主要通過周邊的都市村莊、金水路以及未來大道沿線的相關配套來滿足。 ※優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 價格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商務區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢： 項目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內綠化環(huán)境差、配套設施少等；戶型相對較大，總價較高；離 107 國道較近，車流量較大，有噪音及灰塵污染。 ※配套狀況： 該項目由于自身規(guī)模較小，區(qū)內配套只有一塊中心綠地（帶健身園）和地面停車場（含自行車棚），不能滿足區(qū)內居民的日常生活需求。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因其大部分住宅為二房，其購買客戶多數為周邊 30歲左右的小私營業(yè)主等，這部分客戶大部分已成家，事業(yè)正處于上升階段，但經濟基礎一般，對小區(qū)環(huán)境和周邊配套等要求不高，屬解決居住為首要條件的客戶，他們較關注房型、使用功能、價格（含月供），以及離工作地點的距離遠近等。沿燕南路是沿街商鋪及會所，南區(qū)設 平方米半地下停車庫。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※戶型分析： 二房二廳 三房 四房二廳 復式 面積 — ㎡ ㎡ — 280 ㎡ 吉祥花園戶型設計多樣齊全，面積從 94m2－ 280m2，滿足不同人士需