某項(xiàng)目公寓操作模式報告公寓住宅-預(yù)覽頁
【正文】 國大陸作為其未來業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)，目前正積極在北京、上海尋找理想的物業(yè)。 （ 2）雙方需要簽訂三個合約： 1) 第一是標(biāo)識授權(quán)使用合約 ，……。 2) 商標(biāo)使 用費(fèi) ： …… 。 6) 第三方費(fèi)用 ： …… 。 （ 6） AAA 初步提出合約期限為 ，表達(dá)了其在北京長期發(fā)展的愿望。目前，該集團(tuán) 在中國的三個主要城市北京、上海、天津一共管理個項(xiàng)目約套公寓，其中品牌 共家， 北京和上海各 家 ； 品牌 共 家 ，其中 上海 家，北京 、 天津 和大連各 家 ；另外，北京公寓也由 BBB 管理。 BBB 表達(dá)了其對本項(xiàng)目公寓的興趣，并 表 4 示有意向整買或購買一部分 ；會議決定由華遠(yuǎn)地產(chǎn)向其提交合作方案建議，現(xiàn)該方案初稿正在修改中 (具體內(nèi) 容詳見《項(xiàng)目之公寓部分投資建議書》 )。 二、分析與建議 （一）引進(jìn)國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)的必要性 我部認(rèn)為， 無論從項(xiàng)目整體品質(zhì)、產(chǎn)品特色還是公司盈利的角度來說，本項(xiàng)目公寓都應(yīng)引進(jìn)國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán) ，原因如下： 第一，本項(xiàng)目的成本較高，為使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)預(yù)期的盈利目標(biāo)，公寓售價應(yīng)在元 ／平方米左右。 項(xiàng)目名稱 報價 成交價 交房標(biāo)準(zhǔn) 5 財富中心 新城國際 金地國際花園 藍(lán)堡國際公寓 建外 SOHO 陽 光 100 現(xiàn)代城 世貿(mào)公寓 溫莎大道（怡和國際） 華貿(mào)中心 泰悅豪庭 (堅果寓所 ) 棕櫚泉國際公寓 旺座中心 第二，本項(xiàng)目是項(xiàng)目，也是項(xiàng)目，擔(dān)負(fù)著樹立華遠(yuǎn)品牌的重要使命。目前的整售渠道有二個：第一 ，酒店式公寓管理集團(tuán)購買并經(jīng)營， BBB即有此意向；第二，海外投資機(jī)構(gòu)整買，目前已有幾家投資機(jī)構(gòu)提出購買意向。對方什么時候能夠決策、買多 少、對產(chǎn)品有什么要求等均具有很大的不確定性，這就 造成了本項(xiàng)目工期和產(chǎn)品設(shè)計的不確定性 。 BBB 是知名的酒店式公寓管理 集團(tuán)，其投資與管理是一體的，因此對其整買的預(yù)期將使我們的產(chǎn)品設(shè)計帶有符合其特點(diǎn)的傾向性。 散售＋包租模式的優(yōu)點(diǎn)： 1) 既可以滿足經(jīng)營管理公司面對一個委托人的要求，又可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利目標(biāo)。 2) 小業(yè)主即投資客作為產(chǎn)權(quán)所有者，對其所購買的公寓有支配權(quán)，要使本模式順利實(shí)施，必須對小業(yè)主即投資客的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確、全面的約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷 售 未竣工商品房 。 我部認(rèn)為，本項(xiàng)目公寓可采取包租＋整售的銷售模式，將其帶著與酒店式公寓管理集團(tuán)的管理合約向信托公司整售，可以承諾在一定年限后回購。 對于目前三家經(jīng)營管理公司的選擇，我 部建議： （ 1） AAA 第一， AAA 作為全球之首的公寓管理集團(tuán)，相對于其它管理公司有不可比擬的優(yōu)勢 。 第三，在前期接觸中， AAA的合作態(tài)度 比較積極，對本項(xiàng)目公寓的意向明確正式和明確，對我部提出的配合要求反饋較快，提供的資料也比較規(guī)范和齊全，因此我部認(rèn)為 引入其的可能性相對較大，速度也可能相對 更快 。 因此， 建議將 CCC 作為備選。 此外，自 2020 年 12 月 1 日起實(shí)施的 《 北京 市城市房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 管理 辦法 》并沒有就此做出規(guī)定 。 3) A 公司與擔(dān)保 公司簽訂為投資客按約定的回報率每月 按期領(lǐng)取現(xiàn)金回報提供擔(dān)保的合同。 2) 回報率的計算方法為： 回報率 ＝現(xiàn)金返還／總購房款。 5) 按 AAA 提供的面積指標(biāo)，公寓總出租面積為平方米，假設(shè)使用率為 %，則公寓總建筑面積為平 方米。月。其戶型建議 如下表所示： 單元種類 數(shù)量 占總套數(shù)比例 單元面積 單類總建筑 面積 平均每套 面積 工作室 一居室 兩居室 三居室 合計 服務(wù)配套用房面積 公寓總建筑面積 使用率 12 9) 按 AAA 的要求，假設(shè)獎勵費(fèi)用為毛營業(yè)利潤的 %。 該銷售模式相當(dāng)于公司在 2020 年以 10 年共計萬元的利息獲得了億元的貸款，年均貸款利率為 %。 3) 與信托公司簽訂購買合同； 信托公司發(fā)行信托計劃募集資金以支付購房款。 ＊整售＋包租模式的經(jīng)濟(jì)評價如下： 假設(shè) A 公司向信托公司承諾的固定回報為 %，承諾回報期 10 年 ，銷售價格為 元／平方米， 10 年后以 原價購回，其它假設(shè)同散售＋包租模式。但是，其它經(jīng)營管理公司如 AAA 在協(xié)議簽訂以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)支付其技術(shù)服務(wù)費(fèi)之前不會介入項(xiàng)目設(shè)計。 第三，向北京國際信托投資有限公司聯(lián)系本項(xiàng)目公寓的合作事宜，向其提交投資建議書。 部 2020 年月 日
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