某項目公寓操作模式報告公寓住宅(已修改)
2025-05-29 06:07 本頁面
【正文】 1 關(guān)于項目公寓后期 運作模式研究的匯報與建議 為保證項目（下稱：本項目）的整體品質(zhì)和對公司的利潤貢獻，我部提出了公寓部分做成酒店 式公寓并引 入國際知名公寓／酒店經(jīng)營管理公司的定位建議并得到了公司的確認。此后，我部通過及其它一些渠道，與 AAA、 BBB、CCC 等公寓／酒店管理集團進行了接觸，在此基礎(chǔ)上對項目 引入經(jīng)營管理公司及銷售模式進行了研究。現(xiàn)將前一階段以來的研究成果及有關(guān)建議匯報如下： 一、與三大公寓／酒店管理集團接觸的情況匯報 AAA AAA 是目前全球酒店式公寓經(jīng)營管理的第一品牌 ，國 AAA集團是目前世界最大的最富有經(jīng)驗的酒店式公寓經(jīng)營和管理集團，在該領(lǐng)域具有領(lǐng)導(dǎo)地位。 AAA目前的業(yè)務(wù)范圍覆蓋美國、加拿大、亞太、歐洲等國家和地區(qū)的 2000 多個城市，所經(jīng)營和管理的公寓 超過 40 萬套 ，其 年平均入住率基本上在 80%－ 95%之間 。 AAA于 1960 年成立于美國，具有 40 多年的公寓經(jīng)營和管理經(jīng)驗，其在“”這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位已達 30 多年； AAA 擁有先進、完善的全球訂房系統(tǒng)和廣泛的客戶資源，每年新入住的個人和家庭超過 75000 個， 世界財富 500強中有 85%將其作為首選的指定品牌 。 目前 AAA 旗 下有四大品牌，按檔次從高到低依次排列為： AAA Corporate Housing、 AAA Apartments、 AAA Residences 和 AAA Premier。 在中國大陸， AAA 現(xiàn)正在經(jīng)營的公寓只有市的花園， 9 月份赴考察時其入住率為 96%，據(jù)花園銷售總監(jiān)先生介紹其平均入住率在 90%以上；在 2020 年 3 月份的一次記者采訪中宣稱：花園是地區(qū)惟一采用公寓管理的公寓，也是地區(qū)公寓市場投資回報率最高的公寓，其 2 投資回報率高達 20%，收回投資只需 8至 10年的時間。 AAA 已將中國大陸作為其未來業(yè)務(wù)拓展的重點，目前正積極在北京、上海尋找理想的物業(yè)。據(jù)了解， AAA 在北京地已經(jīng)簽約一個項目－－公寓，該項目目前正在施工， AAA 管理其中套單元； 國際大廈 是 由北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于 北京 立交橋南側(cè) 、西側(cè)的綜合性項目，總建筑面積平方米，其中平方米定位于五星級酒店式服務(wù)公寓，由AAA 負責經(jīng)營管理，該項目將于 2020 年 9 月 竣工。 通過 的推介， AAA 位于的亞太區(qū)總部的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理 先生來京與我部進行了洽談，其對本項目公寓有較大 的興趣并提交了合作意向書和三個合約的框架、項目利潤大致測算以及其對本項目的戶型和其它配套服務(wù)用房面積（如流通面積、前臺經(jīng)營所需面積、行政辦公面積、商務(wù)中心、健身俱樂部、陽光早餐廳）等的建議。其合作意向書、合約的主要內(nèi)容簡述如下： （ 1） AAA 明確表示將只進行經(jīng)營管理，不考慮購買，并表示 不直接面對散售方式下產(chǎn)生的眾多小業(yè)主 是其合作的原則之一。 （ 2）雙方需要簽訂三個合約： 1) 第一是標識授權(quán)使用合約 ，……。 2) 第二是離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約 ，……。 3) 第三是管理合約 ，…… 。 （ 3）收費標準： 1) 管理費 ： ……。 2) 商標使 用費 ： …… 。 3) 國際推廣費 ： …… 。 4) 海外技術(shù)服務(wù)費 ：……。 3 5) 獎勵金 ：……。 6) 第三方費用 ： …… 。 （ 4） AAA 提出希望能夠盡早介入項目運作，包括產(chǎn)品設(shè)計和項目推廣 。 AAA的技術(shù)咨詢將在下列方面提供概念性的、初期及最終設(shè)計指導(dǎo)：……。 （ 5） AAA 指出，所有的工作都將在合約簽訂后才能開始 。 （ 6） AAA 初步提出合約期限為 ，表達了其在北京長期發(fā)展的愿望。 （ 7） AAA 將本項目公寓暫定為高級物業(yè)項目，即 將用 AAA Corporate Housing或 AAA Apartments 的品牌來經(jīng)營 。 BBB BBB 成立于年， 是 地區(qū)最大 、世界第大 的 酒店式公寓管理集團，總部設(shè)在，其在全球管理的服務(wù)式公寓超過 萬套，目前被認為是 的市場先導(dǎo)者。 BBB 名下 有三個品牌： , 和 。目前，該集團 在中國的三個主要城市北京、上海、天津一共管理個項目約套公寓，其中品牌 共家， 北京和上海各 家 ； 品牌 共 家 ，其中 上海 家，北京 、 天津 和大連各 家 ；另外，北京公寓也由 BBB 管理。 BBB 計劃在年將北京、上海和天津的市場占有率從現(xiàn)有的擴大至；在 2020 年前，預(yù)期在北京 增加套服務(wù)式公寓，發(fā)展區(qū)域傾向于朝陽區(qū)，金融街和中關(guān)村地區(qū)。 BBB經(jīng)理看過本項目方案后，對服務(wù)式公寓的戶型提出初步建議：一居室的面積應(yīng)在平方米，所占比例為；二居室的面積應(yīng)在平方米，所占比例為左右；三居室的面積應(yīng)在平方米左右，所占比例較少。 通過的推介， BBB 的業(yè)務(wù)發(fā)展高級經(jīng)理先生和法務(wù)部副經(jīng)理先生到京
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