某項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告公寓住宅(已修改)
2025-05-29 06:07 本頁(yè)面
【正文】 1 關(guān)于項(xiàng)目公寓后期 運(yùn)作模式研究的匯報(bào)與建議 為保證項(xiàng)目（下稱(chēng)：本項(xiàng)目）的整體品質(zhì)和對(duì)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，我部提出了公寓部分做成酒店 式公寓并引 入國(guó)際知名公寓／酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的定位建議并得到了公司的確認(rèn)。此后，我部通過(guò)及其它一些渠道，與 AAA、 BBB、CCC 等公寓／酒店管理集團(tuán)進(jìn)行了接觸，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目 引入經(jīng)營(yíng)管理公司及銷(xiāo)售模式進(jìn)行了研究?，F(xiàn)將前一階段以來(lái)的研究成果及有關(guān)建議匯報(bào)如下： 一、與三大公寓／酒店管理集團(tuán)接觸的情況匯報(bào) AAA AAA 是目前全球酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理的第一品牌 ，國(guó) AAA集團(tuán)是目前世界最大的最富有經(jīng)驗(yàn)的酒店式公寓經(jīng)營(yíng)和管理集團(tuán)，在該領(lǐng)域具有領(lǐng)導(dǎo)地位。 AAA目前的業(yè)務(wù)范圍覆蓋美國(guó)、加拿大、亞太、歐洲等國(guó)家和地區(qū)的 2000 多個(gè)城市，所經(jīng)營(yíng)和管理的公寓 超過(guò) 40 萬(wàn)套 ，其 年平均入住率基本上在 80%－ 95%之間 。 AAA于 1960 年成立于美國(guó)，具有 40 多年的公寓經(jīng)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，其在“”這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位已達(dá) 30 多年； AAA 擁有先進(jìn)、完善的全球訂房系統(tǒng)和廣泛的客戶資源，每年新入住的個(gè)人和家庭超過(guò) 75000 個(gè)， 世界財(cái)富 500強(qiáng)中有 85%將其作為首選的指定品牌 。 目前 AAA 旗 下有四大品牌，按檔次從高到低依次排列為： AAA Corporate Housing、 AAA Apartments、 AAA Residences 和 AAA Premier。 在中國(guó)大陸， AAA 現(xiàn)正在經(jīng)營(yíng)的公寓只有市的花園， 9 月份赴考察時(shí)其入住率為 96%，據(jù)花園銷(xiāo)售總監(jiān)先生介紹其平均入住率在 90%以上；在 2020 年 3 月份的一次記者采訪中宣稱(chēng)：花園是地區(qū)惟一采用公寓管理的公寓，也是地區(qū)公寓市場(chǎng)投資回報(bào)率最高的公寓，其 2 投資回報(bào)率高達(dá) 20%，收回投資只需 8至 10年的時(shí)間。 AAA 已將中國(guó)大陸作為其未來(lái)業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)，目前正積極在北京、上海尋找理想的物業(yè)。據(jù)了解， AAA 在北京地已經(jīng)簽約一個(gè)項(xiàng)目－－公寓，該項(xiàng)目目前正在施工， AAA 管理其中套單元； 國(guó)際大廈 是 由北京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的位于 北京 立交橋南側(cè) 、西側(cè)的綜合性項(xiàng)目，總建筑面積平方米，其中平方米定位于五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓，由AAA 負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，該項(xiàng)目將于 2020 年 9 月 竣工。 通過(guò) 的推介， AAA 位于的亞太區(qū)總部的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理 先生來(lái)京與我部進(jìn)行了洽談，其對(duì)本項(xiàng)目公寓有較大 的興趣并提交了合作意向書(shū)和三個(gè)合約的框架、項(xiàng)目利潤(rùn)大致測(cè)算以及其對(duì)本項(xiàng)目的戶型和其它配套服務(wù)用房面積（如流通面積、前臺(tái)經(jīng)營(yíng)所需面積、行政辦公面積、商務(wù)中心、健身俱樂(lè)部、陽(yáng)光早餐廳）等的建議。其合作意向書(shū)、合約的主要內(nèi)容簡(jiǎn)述如下： （ 1） AAA 明確表示將只進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，不考慮購(gòu)買(mǎi)，并表示 不直接面對(duì)散售方式下產(chǎn)生的眾多小業(yè)主 是其合作的原則之一。 （ 2）雙方需要簽訂三個(gè)合約： 1) 第一是標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約 ，……。 2) 第二是離岸技術(shù)服務(wù)和市場(chǎng)行銷(xiāo)合約 ，……。 3) 第三是管理合約 ，…… 。 （ 3）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1) 管理費(fèi) ： ……。 2) 商標(biāo)使 用費(fèi) ： …… 。 3) 國(guó)際推廣費(fèi) ： …… 。 4) 海外技術(shù)服務(wù)費(fèi) ：……。 3 5) 獎(jiǎng)勵(lì)金 ：……。 6) 第三方費(fèi)用 ： …… 。 （ 4） AAA 提出希望能夠盡早介入項(xiàng)目運(yùn)作，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目推廣 。 AAA的技術(shù)咨詢將在下列方面提供概念性的、初期及最終設(shè)計(jì)指導(dǎo)：……。 （ 5） AAA 指出，所有的工作都將在合約簽訂后才能開(kāi)始 。 （ 6） AAA 初步提出合約期限為 ，表達(dá)了其在北京長(zhǎng)期發(fā)展的愿望。 （ 7） AAA 將本項(xiàng)目公寓暫定為高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目，即 將用 AAA Corporate Housing或 AAA Apartments 的品牌來(lái)經(jīng)營(yíng) 。 BBB BBB 成立于年， 是 地區(qū)最大 、世界第大 的 酒店式公寓管理集團(tuán)，總部設(shè)在，其在全球管理的服務(wù)式公寓超過(guò) 萬(wàn)套，目前被認(rèn)為是 的市場(chǎng)先導(dǎo)者。 BBB 名下 有三個(gè)品牌： , 和 。目前，該集團(tuán) 在中國(guó)的三個(gè)主要城市北京、上海、天津一共管理個(gè)項(xiàng)目約套公寓，其中品牌 共家， 北京和上海各 家 ； 品牌 共 家 ，其中 上海 家，北京 、 天津 和大連各 家 ；另外，北京公寓也由 BBB 管理。 BBB 計(jì)劃在年將北京、上海和天津的市場(chǎng)占有率從現(xiàn)有的擴(kuò)大至；在 2020 年前，預(yù)期在北京 增加套服務(wù)式公寓，發(fā)展區(qū)域傾向于朝陽(yáng)區(qū)，金融街和中關(guān)村地區(qū)。 BBB經(jīng)理看過(guò)本項(xiàng)目方案后，對(duì)服務(wù)式公寓的戶型提出初步建議：一居室的面積應(yīng)在平方米，所占比例為；二居室的面積應(yīng)在平方米，所占比例為左右；三居室的面積應(yīng)在平方米左右，所占比例較少。 通過(guò)的推介， BBB 的業(yè)務(wù)發(fā)展高級(jí)經(jīng)理先生和法務(wù)部副經(jīng)理先生到京
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