【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 45 頁 西安市大型住宅項目調(diào)查報告 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 45 頁 目 錄 一、全國房地產(chǎn)市場上半年發(fā)展情況 二、西安市 2020 年度上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 房地產(chǎn)運(yùn)行背景 07 年上半年供應(yīng)量與銷售分析 07 年上半年分物業(yè)運(yùn)行分析 1）住宅市場 2）寫字樓市場 3）別墅市場 4)商業(yè)市場 三、 0 07 年西安土地交易信息匯總 四、個案調(diào)查 城東區(qū)域 中新。產(chǎn)霸半島 廣廈。水岸東方 城北區(qū)域 白樺林居 雅荷春天 城西區(qū)域 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 45 頁 奧林匹克花園 金泰。思路花城 綠地 世紀(jì)城 城南區(qū)域 中海國際社區(qū) 五 、 報告結(jié)論 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 45 頁 全國房地產(chǎn)市場上半年發(fā)展情況 1） 價格漲幅變化情況。 從住房租售價格和住房銷售價格來看，住房租售價格始終低于銷售價格的漲幅。今年一季度住房租賃價格與銷售價格的漲幅分別為 %和 6%，二者相差 。 2） 需要關(guān)注的幾個問題。 商品住房市場供不應(yīng)求的局面，下半年還難以緩解。 供給不能滿足需求是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)階段的基本特征。與市場機(jī)構(gòu)及問題相比，供給總量不足的矛盾，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾。 2020年到 2020年，我國無論是土地的總供給還是房屋的總供給，其增速都呈下降趨勢。與同期快速的城鎮(zhèn)化和新增城市居民的住房需求，原有城市居民住房改善需求還不相適應(yīng)。今年上半年全國商品住房的銷售面積與竣工面積之比達(dá)到了 ，高于去年同期 ，繼續(xù)拉開差距。從 40個重點(diǎn)城市的數(shù)字反映，到今年 6 月份商品住房實(shí)際登記的銷售面積，與批準(zhǔn)的預(yù)售面積比為 。 造成今年上半年住房市場供不應(yīng)求的主要原因。從供求方面看，是一些城市住房用地連續(xù)幾年完不成供求計劃，例如北京、深圳的建設(shè)用地供應(yīng)不足。二是一些城市對 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 45 頁 未來的市場預(yù)期看好，對已經(jīng)取得的土地放慢了開發(fā)進(jìn)度。三是拆遷難度加大，盤貨存量土地受到限制。四是不少城市按照國家要求對部分住房面積進(jìn)行了調(diào)整，一定程度上影響了新開工的數(shù)量。 從需求方面看，一是在投資需求比例加大，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加。二是從去年宏觀調(diào)控政策的影響，一些持幣待購的消費(fèi)者需求，在今年上半年得到了釋放。三是人們對住房價格上漲的預(yù)期提前 進(jìn)入了消費(fèi)。四是股市活力的資金轉(zhuǎn)回，加大了住房市場的增量。五是中心城市城鎮(zhèn)品質(zhì)的提高，和城鎮(zhèn)化中農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移，吸引了外地的機(jī)構(gòu)、個人和農(nóng)民進(jìn)城購房。 住房價格上漲的壓力依然存在。今年上半年房價快速上漲的主要原因是市場的供不應(yīng)求。因此，上面方面的商品住房供不應(yīng)求的原因，比如流動性過剩增加了投資需求的數(shù)量，外來人口的購房增加了購房需求的緊張，居民對住房價格提升的預(yù)期，也都是房價上漲的重要原因。除此之外，不少地方土地價格的攀升，比如北京、上海、杭州等地近期出讓的地塊價格，加上建后的價格，已經(jīng) 超出了當(dāng)期市場的住房價格。因此， 2020 年下半年房價長的壓力依然存在。 房地產(chǎn)投資投機(jī)性有上升趨勢。流動性過剩多余 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 45 頁 的資金要尋找投資收入，也容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象。目前看在流動性過剩人民幣升值的情況下，我國房地產(chǎn)市場的投資性、投機(jī)性應(yīng)有上升的勢頭。從貨幣供應(yīng)的角度看，我國經(jīng)濟(jì)體中貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)體經(jīng)濟(jì)對貨幣的需求。 6月末居民存款增長 8271 億元，同比少增了 5938 億元，這表明越來越多的貨幣開始流向了流通領(lǐng)域，潛在的購買力在向?qū)嶋H的購買力轉(zhuǎn)變。 今年上半年房地產(chǎn)市場、投資市場和 銷售市場熱度升溫，特別在住房市場方面表現(xiàn)突出。央行今年以來第六次，06 年以來第九次上條了人民幣準(zhǔn)備金，普通類的金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 12%的準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)逼近了近年來的歷史最高，但對房地產(chǎn)價格的明確并不明顯。一些開發(fā)商加大了對商品住房的投資，囤地或缺售的現(xiàn)象明顯。買方投資者也增多，投資者通過購買住房期待保值，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售量，促進(jìn)了房價的提升。 觀察上半年房屋出售價格和房屋租賃價格指數(shù)變更情況，不難發(fā)現(xiàn)漲幅最小、最平穩(wěn)的，是反映居民住房需求的租售價格。從理論商來說，租售比可以比較客觀的反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 的狀況。當(dāng)一個城市的房地產(chǎn)價格迅速上升，而房屋租賃市場的價格沒有出現(xiàn)明顯增長時，就表明該地區(qū)的房地產(chǎn)市場存在著投機(jī)行為或者價格虛高。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，今年一季度新建商品住房的銷售價格漲幅 6%，租賃 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 45 頁 價格漲幅 %，新建商品住房的價格漲幅高于租賃價格的漲幅 個百分點(diǎn)。到 6 月份新建商品住房的價格漲幅和二手房的價格漲幅，分別達(dá)到了 %和 %，而租賃價格一直比較平穩(wěn)，說明投資投機(jī)性購房的態(tài)勢在上升。 關(guān)注外資房地產(chǎn)投資增速過快，對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字表明， 07 年上半年在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，利用外資同比增長 %，其中外商直接投資同比增長 %，外資占國家實(shí)際利用外資的比重已經(jīng)達(dá)到了 %，增速較快。外資投資房地產(chǎn)雖主要仍然集中在上海、北京、深圳等地，但逐步向西安、成都、重慶等內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。值得注意的是，外資再繼續(xù)偏重收購非住宅物業(yè)的同時，在土地的取得房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)的投資比重在不斷的增加。 股市與樓市的相互影響。在流動性過剩與人民幣升值預(yù)期的整體環(huán)節(jié)下，股市與樓市是普遍關(guān)注的兩大市場。今年一季度最初是股市大幅度上漲，大部分的資金從 銀行和樓市抽投到股市，使房地產(chǎn)形式有一些變化，特別是在購買新建商品房方面。二季度后期國家宏觀政策對股市進(jìn)行了調(diào)控，各地的房地產(chǎn)市場又熱了起來，商品房銷售量大幅度增加。據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)字測算，今年 1 至 6 月份商品住房的銷售面積超過 1到 3月份銷售面積，同比增長 ，其中 1到 6月份期房的住宅銷售面積超過 1到 3月份增長 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 45 頁 個百分點(diǎn)。 1 到 6月份商品住房的銷售增加，在一定程度上與股市和樓市有關(guān)，股市翹翹板似的不確定性，無疑下半年對樓市還會有一定的影響。 由于近期房價的普遍上漲，人們對即將可能出臺 的新政策表示關(guān)注。 05 年 5 月，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的有關(guān)問題，國務(wù)院提出了 8 條調(diào)控措施， 06 年 5 月國務(wù)院又出臺了國六條，上述政策的出臺對解決當(dāng)前的問題起到了有效的作用，而且上述政策的效用還在繼續(xù)顯現(xiàn)。在今年下半年和今后一段時間內(nèi)，政府還可能出臺一些新的調(diào)控措施。比如說作為《物權(quán)法》配套法規(guī)的《城市房屋拆遷管理條例》的修訂與實(shí)施《物業(yè)稅》、土地市場的修改，金融市場保障的完善等等，這些政策的出臺都將給房地產(chǎn)市場帶來積極的影響。 二、西安市房地產(chǎn)市場上半年情況匯總 房地產(chǎn)運(yùn)行背景 1）、宏觀經(jīng)濟(jì)： GDP 增長 10 年來最高 07 上半年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，預(yù)計完成生產(chǎn)總值 750億元，同比增長 13%，加快 ，為西安市 10年來 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 45 頁 同期最高水平。實(shí)現(xiàn)財政總收入 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，較上年同比增長%；社會消費(fèi)品零售總額完成 ，增長 %；城市居民人均收入增長 %。宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步推進(jìn)保駕護(hù)航。 2）、規(guī)劃建設(shè)：城市規(guī)劃建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供持久推進(jìn)力 07年西安市全年共安排重點(diǎn)建設(shè)項目 280個。其中， 在建項目 180 個，總投資 1652億元， 07 年計劃投資 260 億元，包括城市快速軌道交通二號線工程、城市公園廣場建設(shè)項目、城市線網(wǎng)落地整治建設(shè)工程等；“前期項目” 100 個，總投資 1355 億元，包括渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項目、城市交通綜合改善工程項目、涇渭濕地自然保護(hù)區(qū)項目、西安國家生物產(chǎn)業(yè)基地項目等。 根據(jù) 2020年西安市建設(shè)規(guī)劃方面，西安市在“四區(qū)兩基地”建設(shè)方面主要規(guī)劃如下： 伴隨著城市建設(shè)改造的進(jìn)程逐步推進(jìn)，西安的城市綜合環(huán)境配套將進(jìn)一步得以改善，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次推進(jìn)提供了更為廣闊的發(fā)展空間。 3）、政策 法規(guī)：以原有政策細(xì)化落實(shí)為主調(diào) 07 年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 45 頁 穩(wěn)定住房價格是兩大重點(diǎn)。從 07上半年中央到各地方的具體政策出臺情況來看，政策調(diào)控的主要方向更多的是對前期出臺的一系列政策的進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，并未有新政出臺，因此 07上半年的西安房地產(chǎn)市場更多的是從上年市場的觀望狀態(tài)向平穩(wěn)運(yùn)行方向過渡。 綜合來看， 07 上半年西安市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市規(guī)劃建設(shè)快速推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控主要是對前期政策的細(xì)化與落實(shí)，這均為上半年西安房地產(chǎn)市場提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。 上半年商品房市場供應(yīng)與銷售分 析 07上半年，西安商品房市場基本走出政策調(diào)控下的觀望狀態(tài)，延續(xù)歷年的增長勢頭快速推進(jìn)，無論開發(fā)或銷售均較上年明顯增長。土地市場供應(yīng)向遠(yuǎn)郊延伸，城北、長安、 浐 灞、西咸等郊區(qū)板塊隨規(guī)劃建設(shè)的快速推進(jìn)，推動房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程。連續(xù)幾年政策調(diào)控的疾風(fēng)驟雨之后， 07 上半年西安房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行形勢良好，為 07年商品房市場的整體推進(jìn)打下了良好的基礎(chǔ)。 1）、市場供應(yīng)：商品房市場供應(yīng)量較上年增幅超過 40% （數(shù)據(jù)來自西安房