【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 14 頁 商業(yè)小區(qū)住宅市場調(diào)查分析 第一部分 市場篇 項(xiàng)目實(shí)施之前，需對整個(gè)市場環(huán)境進(jìn)行深入的調(diào)查分析，準(zhǔn)確掌握市場信息，把握市場環(huán)境的變化。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場調(diào)查小組對項(xiàng)目的市場環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究。 一、項(xiàng)目營銷環(huán)境調(diào)查分析 XX城區(qū)環(huán)境 A、 XX簡介 全鎮(zhèn)占地總面積 381平方公里，人口 ，其中城區(qū)人口 ?？偯娣e為 362平方公里，其中城區(qū)面積 。全國 153個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)及全區(qū) 20 個(gè)重點(diǎn)小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境。 B、 交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利 東接鹿寨，相距 17公里；西接 L，相距 25公里；處柳江、桂柳高速公路、國道 322線、 209 線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、 LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。這些都為 XX商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。 政策環(huán)境 B、 加大基礎(chǔ)建設(shè)，吸引外資 鎮(zhèn)政府加強(qiáng) XX的基礎(chǔ)建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)的建設(shè)力度，多 方引進(jìn)外來資金的投入并給予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價(jià)收取土地征用費(fèi)或租用費(fèi)，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦有關(guān)證、照手 續(xù)等。一系列的優(yōu)惠政策，給 XX投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為 XX房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì)。 C、 長遠(yuǎn)規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對全鎮(zhèn)實(shí)行至 2020年的長遠(yuǎn)規(guī)劃， 2020年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬 2020年前 引資在碼頭處建設(shè)一座 AA公園。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提 供了更多的機(jī)會(huì)， XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂觀。 流通環(huán)境 D、 陸地交通繁忙 XX做為一個(gè)交通樞紐，來往的車輛非常頻繁，每一時(shí) 間段車輛通過的頻率都較高。進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面，約估有十家以上， 可見陸地交通的繁忙及過往車輛之多。 項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營造旺盛的環(huán)境氛圍。 E、 水路交通發(fā)達(dá) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 14 頁 XX 鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)方便， LR 西面的柳江河有兩個(gè)碼頭， LQ江建有 1個(gè)碼頭，年吞吐量 15萬噸。 LQ江上的水運(yùn)很頻繁，可以看見大小船只經(jīng)常在江上穿行。水運(yùn)以貨物運(yùn)輸為主，到了趕集的日子，客運(yùn)船只逐漸增加，多數(shù)是來自倒江等地的下游民眾。 項(xiàng)目靠近 LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開拓了更大的市場。 F、 集日 人流量增加 XX集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱 鬧，趕集的民眾紛紛來到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。集日以三天為一個(gè)周期，在這一時(shí)期成交額也達(dá)到最高。集日的人流量給項(xiàng)目增添了大量的人氣。 企業(yè)環(huán)境 G、 企業(yè)狀況 全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運(yùn)輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機(jī)車修理、塑料等 170多家企業(yè)，個(gè)體戶達(dá) 2800多戶，其中千萬元企業(yè) 14 個(gè)， 500 萬元企業(yè) 21個(gè)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有 34家民營化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有 8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模 ，是廣西級的造紙企業(yè)。整個(gè)鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。 H、 大型企業(yè)入駐 與 YY工業(yè)園區(qū)對接后， XX 鎮(zhèn)將在 LQ江對岸再建一 個(gè)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進(jìn)駐，并開始建設(shè)廠房，將于明年年底投入上線。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來到 XX投資建廠，其中多為 L、鹿寨的投資商。大型企業(yè)的入駐必然帶動(dòng) XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費(fèi)。 二、收入與消費(fèi)的調(diào)查 人均年收入情況 A、 XX 行政管理范圍內(nèi)的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為 2650 元左右，而城區(qū)內(nèi)的人均年收入為 10000元左右。 B、鎮(zhèn)政府 收益的主要來源 90%來至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余 10%主要是運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)。 XX鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來源統(tǒng)計(jì)表： 區(qū)域 人均年收入 （元） 產(chǎn)業(yè) 鎮(zhèn)財(cái)政收入來源 （ %） 城區(qū) 10000 鎮(zhèn)工業(yè) 90 鄉(xiāng)、村、屯 2650 鎮(zhèn)運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè) 10 可以看出 ， XX城區(qū)的人均年收入相對還是比較可觀的，并且 XX鎮(zhèn)的工業(yè)帶動(dòng)著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺階，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加， XX人均收入可望提高，但是可以預(yù)見，居民收 入增加同時(shí)儲(chǔ)蓄也在不斷的增加。 企業(yè)職工收入情況 A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營企業(yè)的人均月收入水平都在 600 元～ 1000 元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估 1000人左右。 B、林業(yè)造紙廠人均月收入在 1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過程中，效益稍差先，但人均月收入也在 600～ 800元左右。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 14 頁 XX企業(yè)職工收入情況統(tǒng)計(jì)表： 隨 著 近 年工 業(yè) 園 區(qū)擴(kuò)建，做為 L的衛(wèi)星城，與 L工業(yè)相接軌，連接 YY工業(yè)園，引進(jìn)大型企業(yè)的入駐，帶動(dòng)工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上一個(gè)臺階。 消費(fèi)情況 A、容消費(fèi)水平與 L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場肉、菜類價(jià)格與 L同類物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。 B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源不足，普通的旅館收費(fèi) 5元～ 15元 /天，鎮(zhèn)重點(diǎn)保護(hù)單位喜來登賓館最低消費(fèi) 80元 /天。 XX 鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費(fèi)稍高，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的提高將會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)水平的提高，但人們的消費(fèi)意 識也逐漸轉(zhuǎn)變，因此，消費(fèi)不會(huì)趨于盲目，而是較為保守。 三、 XX鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量調(diào)查分析 現(xiàn)有住宅狀況調(diào)查 A、 老城區(qū) 老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有 1000 多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。 B、 新城區(qū) a. 1996開始，整個(gè)鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城 區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的