【正文】 郁，人氣鼎盛的環(huán)境，使售房現(xiàn)場的整體氛圍與 AA 商貿(mào)城的定位相一致。 重點突破戰(zhàn)術(shù) 進入強銷期，通過前期市場調(diào)查分析及開盤期間客戶積累分析，可得到準確的目標消費群 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 14 頁 體定位，在此期間，有強針對性地重點突破該類消費者，集中兵力收獲最為豐盛的果實。以良好的口碑贏取更多的客戶，同時建立客戶的購買信心。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 14 頁 目標消費群體定位 基于本項目的市場定位，并結(jié)合當?shù)叵M群體的特性，將本項目的目標消費群體定位于當?shù)刂欣夏耆恕? 內(nèi)部環(huán)境營建 因小區(qū)定位為商業(yè)性質(zhì)，總體綠化率不高，所以在建造時應(yīng)盡量利用好每一處綠地，做出特色，并可適當?shù)乜紤]假山、噴泉等景觀，給選擇在此居住的人一 個選擇此處的理由。 三、對項目價格的建議 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 14 頁 通過我們對市場的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合 AA商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場風險，同時爭取最大利潤，并 獲得整個項目的成功，我們建議采用低開高走的策略，開盤時經(jīng)積極造勢，以均價元 /平方米推出，在銷售行情看漲之后，可爭取將均價提到元 /平方米。 （ 3）可選擇傳媒受限制 當?shù)乜蛇x擇媒體僅限于電視、戶外廣告等少量機構(gòu)，地產(chǎn)界最常用的報版廣告在當?shù)仉y以起到有效作用，這些在媒體選擇上的限制，對于項目的推廣是較大的不利因素。 （ 4）市場競爭小 XX鎮(zhèn)目前僅有一個地產(chǎn)項目 —— BB小區(qū)，相對當?shù)叵M者來說，選擇面相對較小，因而我項目所面臨的 （ 5）項目整體規(guī)模大 AA 商貿(mào)城總占地面積 100 多畝，整體規(guī)模相對較大，對于整體商業(yè)氛圍及旺盛人氣的營造均具有較大的優(yōu)勢，同時，因為規(guī)模大，所以內(nèi)部設(shè)施配套方面會更為全面。 一、項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 （ 1）優(yōu)良地段 AA 商貿(mào)城所處地段與 XX目前的最中心地段僅百米之遙，位于十字路口旁，是 XX進入高速公路的必經(jīng)之處。 消費能力有限 XX經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)步向前，隨著經(jīng)濟的發(fā)展居民的收入會有所提高，但是，人們的消費能力還是有限的。 XX的第二個工業(yè)區(qū)正好在 LQ 江對面，看得見一定市場的存在。來自 L、鹿寨的不少投資商 把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣上，通過炒地皮和進行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分 XX 當?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^商貿(mào)買賣致富。 B、 XX鎮(zhèn)黨委、政府把 XX集鎮(zhèn)建設(shè)視為振興 XX的新的經(jīng)濟增長點。雒貿(mào)苑市場除集日外基本上無人在市場內(nèi)經(jīng)營，非常冷清，馬路市場則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。 C、非趕集日市場內(nèi)非常冷清，在白天基本沒有人在市場內(nèi)經(jīng)營。 四、 XX貿(mào)易市場調(diào)查分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 14 頁 XX農(nóng)貿(mào)市場 A、市場地處于兩主干道之間，占地 9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其中包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。 BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖： B、 XX綜合性廣場 由鹿寨縣開發(fā)商投資建設(shè)，項目已經(jīng)進行過開工奠基儀 式，但整個項目在規(guī)劃過程中 ，具體細節(jié)方案還沒有出臺。 b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住及出租，面積 50㎡～ 80㎡不等，租金 500元左右。 B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達，客源不足，普通的旅館收費 5元～ 15元 /天，鎮(zhèn)重點保護單位喜來登賓館最低消費 80元 /天。 企業(yè)職工收入情況 A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營企業(yè)的人均月收入水平都在 600 元～ 1000 元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估 1000人左右。大型企業(yè)的入駐必然帶動 XX經(jīng)濟的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有 34家民營化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有 8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模 ，是廣西級的造紙企業(yè)。 F、 集日 人流量增加 XX集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱 鬧，趕集的民眾紛紛來到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。 E、 水路交通發(fā)達 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 14 頁 XX 鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運方便， LR 西面的柳江河有兩個碼頭， LQ江建有 1個碼頭，年吞吐量 15萬噸。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提 供了更多的機會， XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂觀。這些都為 XX商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨厚的地理環(huán)境。 一、項目營銷環(huán)境調(diào)查分析 XX城區(qū)環(huán)境 A、 XX簡介 全鎮(zhèn)占地總面積 381平方公里，人口 ，其中城區(qū)人口 。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場調(diào)查小組對項目的市場環(huán)境進行了細致的調(diào)查研究。 B、 交通發(fā)達、運輸便利 東接鹿寨，相距 17公里；西接 L，相距 25公里；處柳江、桂柳高速公路、國道 322線、 209 線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來往客運非常繁忙；水路有柳江航道、 LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢獨特。 C、 長遠規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對全鎮(zhèn)實行至 2020年的長遠規(guī)劃， 2020年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬 2020年前 引資在碼頭處建設(shè)一座 AA公園。 項目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項目營造旺盛的環(huán)境氛圍。 項目靠近 LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項目開拓了更大的市場。