【正文】 郁，人氣鼎盛的環(huán)境，使售房現(xiàn)場(chǎng)的整體氛圍與 AA 商貿(mào)城的定位相一致。 重點(diǎn)突破戰(zhàn)術(shù) 進(jìn)入強(qiáng)銷期，通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查分析及開盤期間客戶積累分析，可得到準(zhǔn)確的目標(biāo)消費(fèi)群 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 14 頁(yè) 體定位，在此期間，有強(qiáng)針對(duì)性地重點(diǎn)突破該類消費(fèi)者，集中兵力收獲最為豐盛的果實(shí)。以良好的口碑贏取更多的客戶，同時(shí)建立客戶的購(gòu)買信心。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 14 頁(yè) 目標(biāo)消費(fèi)群體定位 基于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，并結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的特性，將本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體定位于當(dāng)?shù)刂欣夏耆恕? 內(nèi)部環(huán)境營(yíng)建 因小區(qū)定位為商業(yè)性質(zhì)，總體綠化率不高，所以在建造時(shí)應(yīng)盡量利用好每一處綠地，做出特色，并可適當(dāng)?shù)乜紤]假山、噴泉等景觀，給選擇在此居住的人一 個(gè)選擇此處的理由。 三、對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的建議 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 14 頁(yè) 通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合 AA商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)爭(zhēng)取最大利潤(rùn)，并 獲得整個(gè)項(xiàng)目的成功，我們建議采用低開高走的策略，開盤時(shí)經(jīng)積極造勢(shì)，以均價(jià)元 /平方米推出，在銷售行情看漲之后，可爭(zhēng)取將均價(jià)提到元 /平方米。 （ 3）可選擇傳媒受限制 當(dāng)?shù)乜蛇x擇媒體僅限于電視、戶外廣告等少量機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)界最常用的報(bào)版廣告在當(dāng)?shù)仉y以起到有效作用，這些在媒體選擇上的限制，對(duì)于項(xiàng)目的推廣是較大的不利因素。 （ 4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小 XX鎮(zhèn)目前僅有一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目 —— BB小區(qū)，相對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇面相對(duì)較小，因而我項(xiàng)目所面臨的 （ 5）項(xiàng)目整體規(guī)模大 AA 商貿(mào)城總占地面積 100 多畝，整體規(guī)模相對(duì)較大，對(duì)于整體商業(yè)氛圍及旺盛人氣的營(yíng)造均具有較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，因?yàn)橐?guī)模大，所以內(nèi)部設(shè)施配套方面會(huì)更為全面。 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）優(yōu)良地段 AA 商貿(mào)城所處地段與 XX目前的最中心地段僅百米之遙，位于十字路口旁，是 XX進(jìn)入高速公路的必經(jīng)之處。 消費(fèi)能力有限 XX經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)步向前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展居民的收入會(huì)有所提高，但是，人們的消費(fèi)能力還是有限的。 XX的第二個(gè)工業(yè)區(qū)正好在 LQ 江對(duì)面，看得見一定市場(chǎng)的存在。來(lái)自 L、鹿寨的不少投資商 把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣上，通過(guò)炒地皮和進(jìn)行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分 XX 當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^(guò)商貿(mào)買賣致富。 B、 XX鎮(zhèn)黨委、政府把 XX集鎮(zhèn)建設(shè)視為振興 XX的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。雒貿(mào)苑市場(chǎng)除集日外基本上無(wú)人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，非常冷清，馬路市場(chǎng)則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。 C、非趕集日市場(chǎng)內(nèi)非常冷清，在白天基本沒有人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。 四、 XX貿(mào)易市場(chǎng)調(diào)查分析 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 14 頁(yè) XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) A、市場(chǎng)地處于兩主干道之間，占地 9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其中包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。 BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖： B、 XX綜合性廣場(chǎng) 由鹿寨縣開發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行過(guò)開工奠基儀 式，但整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中 ，具體細(xì)節(jié)方案還沒有出臺(tái)。 b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住及出租，面積 50㎡～ 80㎡不等，租金 500元左右。 B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源不足，普通的旅館收費(fèi) 5元～ 15元 /天，鎮(zhèn)重點(diǎn)保護(hù)單位喜來(lái)登賓館最低消費(fèi) 80元 /天。 企業(yè)職工收入情況 A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的人均月收入水平都在 600 元～ 1000 元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估 1000人左右。大型企業(yè)的入駐必然帶動(dòng) XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費(fèi)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有 34家民營(yíng)化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有 8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模 ，是廣西級(jí)的造紙企業(yè)。 F、 集日 人流量增加 XX集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱 鬧，趕集的民眾紛紛來(lái)到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。 E、 水路交通發(fā)達(dá) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 14 頁(yè) XX 鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)方便， LR 西面的柳江河有兩個(gè)碼頭， LQ江建有 1個(gè)碼頭，年吞吐量 15萬(wàn)噸。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提 供了更多的機(jī)會(huì)， XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂(lè)觀。這些都為 XX商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。 一、項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查分析 XX城區(qū)環(huán)境 A、 XX簡(jiǎn)介 全鎮(zhèn)占地總面積 381平方公里，人口 ，其中城區(qū)人口 。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查小組對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究。 B、 交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利 東接鹿寨，相距 17公里；西接 L，相距 25公里；處柳江、桂柳高速公路、國(guó)道 322線、 209 線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來(lái)往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、 LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。 C、 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至 2020年的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃， 2020年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬 2020年前 引資在碼頭處建設(shè)一座 AA公園。 項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來(lái)往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過(guò)，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營(yíng)造旺盛的環(huán)境氛圍。 項(xiàng)目靠近 LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過(guò)此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開拓了更大的市場(chǎng)。