【正文】 XX缺少一個具有規(guī)模的商貿(mào)中心 XX鎮(zhèn)規(guī)劃在 LQ江對岸即項目所在處對面再建一個工業(yè)區(qū)，新工業(yè)區(qū)的 建立必定帶來眾多企業(yè)的入駐，同時其他大型企業(yè)紛紛落戶 XX，隨工廠搬遷的企業(yè)職工也將在XX居住。更為重要的是，新建的 XX 工業(yè)區(qū)與商貿(mào)城隔江相望，眾多從 L 搬遷而至的 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 14 頁 大廠及龐大人流對于商貿(mào)城日后的經(jīng)營、運作將是一有力支撐。 （ 4）消費者觀望心理 因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，未形成地產(chǎn)購買的習(xí)慣，所以項目運作初期預(yù)計會出現(xiàn)相應(yīng)的消費者觀望狀況。 五、營銷策略 項目市場定位 （ 1）項目市場定位總體思路 ① 站在 XX鎮(zhèn)至高地位的高度上策劃運作本項目 本項目為 XX鎮(zhèn)真正意義上的第二個房地產(chǎn)項目，所處地段較佳，因此本項目具有較寬的輻射面，以較高的出嫁點打造此項目，可獲取消費者心理上的追崇，同時建立起項目及開發(fā)商的品牌。 六、營銷戰(zhàn)術(shù) 前期造勢戰(zhàn)術(shù) 項目開盤前期通過 系列廣告主題鮮明、一致的訴求，加之有轟動效應(yīng)的主題策劃活動，將AA商貿(mào)城的影像深刻地印在消費者心中。 戶外廣告牌、路燈 主要設(shè)立于 XX鎮(zhèn)中心繁華地帶、主要路段及現(xiàn)場周圍，以極強的視覺沖擊力予消費者以震憾。 第三部分 廣告篇 一、廣告目標(biāo)： 在保持 AA商貿(mào)城明確定位的基礎(chǔ)上，塑造出項目在當(dāng)?shù)氐谝黄放?，第一旺地的形象，達(dá)到從認(rèn)知到接受再到購買的過程。 打造項目、開發(fā)商品牌 通過廣告推廣，提高消費者對本案的認(rèn)知度，打造項目品牌，提升品牌形象，以品牌效應(yīng)保證銷售，帶動銷售。 廣告促銷策略 在廣告過程中，結(jié)合營銷情況和市場情況，允諾給予消費者更多的附加利益，以吸引消費者的注意，起一個立竿見影的廣告效果。 五、廣告執(zhí)行策略 A、 訴求重點：重點訴求本案所提煉的特有的賣點： 地段 規(guī)模 升值潛力 商機 價格 開發(fā)商實力 B、 廣告系列 在廣告發(fā)布的過程中，針對訴求重點，不斷加深消費者的印象，因此，廣告要統(tǒng)一風(fēng)格，要分時間進(jìn)行系列化。 B、 引人注意： 引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度，樹立品牌形象 。 二、廣告推廣的總體思想 適合大眾的利益點 集中本案眾多的優(yōu)勢進(jìn)行整合，深層挖掘項目的價值所在，同時從消費者的 角度出發(fā)，尋找消費者最直接的感受，從而以消費者的角度看待一個產(chǎn)品，看待一則廣告，從中提煉出與目標(biāo)消費者利益緊密聯(lián)系的獨特價值點，使消費者看到本案的價值所在。 （ 3）客戶管理系統(tǒng) A、電話接聽記錄表 B、新客戶登記表 C、老客戶登記表 D、銷售日統(tǒng)計表 E、銷售周統(tǒng)計表 F、月報表 G、已成效客戶檔案 H、應(yīng)收帳款控制 I、保留樓盤控制表 八、銷售造勢 奠基造勢 以售樓部揭牌，工程奠基及大型歌 舞表演三場活動為主體，通過舞獅、前期宣傳為穿插、輔墊，形成當(dāng)?shù)匾晦Z動性事件，通過項目奠基活動，打響整個項目動作的頭炮。 正面出擊戰(zhàn)術(shù) 采用外設(shè)展點的方式，以 XX鎮(zhèn)為主，以鹿寨縣為輔，在主要人群集中地、集貿(mào)市場、廠礦單位等處設(shè)立展點，置業(yè)顧問現(xiàn)場宣傳，并分發(fā)資料，以主動積極的方式贏取更大的市場。這類人群具有以下特點： （ 1）購買力強 （ 2）有投資欲望 （ 3）有給子女留一份產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)思想 營銷通路 （ 1）廣告訴求 ① 電視廣告 在電視廣告方面可選擇媒體：鹿寨電視臺、柳江電視臺、桂中電視臺。 四、對項目內(nèi)部設(shè)置的建議 主題商業(yè)街區(qū)打造 AA 商貿(mào)城共分兩期打造，將小區(qū)內(nèi) 6 條主干道依不同的建筑風(fēng)格進(jìn)行專業(yè)打造，將之規(guī)劃為 6條主題商業(yè)街： （ 1）倫敦商業(yè)街 （ 2）紐約商業(yè)街 （ 3）香港商業(yè)街 （ 4）巴黎商業(yè)街 （ 5）東京商業(yè)街 （ 6）曼哈頓商業(yè)街。 （ 6）內(nèi)部設(shè)置優(yōu)勢 AA 商貿(mào)城內(nèi)部中心位置修建一座 2 層綜合樓，一層為農(nóng)貿(mào)市場，二層為 L 工貿(mào)大廈強力進(jìn)駐，以農(nóng)貿(mào)市場及工貿(mào)大廈的鼎盛人氣，更利于帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)。 XX人們的收入水平相對 L要低許多，但消費水平卻與 L的持平，日常消費都稍高。因此，項目發(fā)展的潛力是非常巨大的。光是 XX 農(nóng)貿(mào)市場并不能滿足廣大消費者的消費需求，并且市場的不規(guī)范性很大程度上阻礙了貿(mào)易的發(fā)展，因此，項目規(guī)劃建設(shè)一個最具規(guī)模的大型農(nóng)貿(mào)市場正恰恰填補了這一空缺。 B、 市 場內(nèi) 20 ㎡左右的鋪面總共有 90 間，租金約估 350～ 400元 /月，有 30 間左右是一、二樓一起出租的，租金約估為 500～ 530元 /月，攤位一共有 220個，肉類攤位的租金最貴，約要1萬～ 2萬元 /年，以競標(biāo)形式獲取租用攤位的優(yōu)先權(quán)，其它的固定攤位費在 20元～ 50元 /月左右，散攤要求收取市場管理費用，約估 /天。 c. 據(jù)調(diào)查，新城區(qū)內(nèi)除了原有居民外，還有周邊鄉(xiāng)村甚至 L、鹿寨的外來人員買地建房，部分買地主要為炒地賺差價。 B、林業(yè)造紙廠人均月收入在 1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過程中，效益稍差先，但人均月收入也在 600～ 800元左右。整個鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。 LQ江上的水運很頻繁，可以看見大小船只經(jīng)常在江上穿行。 政策環(huán)境 B、 加大基礎(chǔ)建設(shè)，吸引外資 鎮(zhèn)政府加強 XX的基礎(chǔ)建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)的建設(shè)力度，多 方引進(jìn)外來資金的投入并給予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價收取土地征用費或租用費，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦有關(guān)證、照手 續(xù)等。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 14 頁 商業(yè)小區(qū)住宅市場調(diào)查分析 第一部分 市場篇 項目實施之前，需對整個市場環(huán)境進(jìn)行深入的調(diào)查分析，準(zhǔn)確掌握市場信息，把握市場環(huán)境的變化。一系列的優(yōu)惠政策，給 XX投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為 XX房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機會。水運以貨物運輸為主，到了趕集的日子，客運船只逐漸增加，多數(shù)是來自倒江等地的下游民眾。 H、 大型企業(yè)入駐 與 YY工業(yè)園區(qū)對接后， XX 鎮(zhèn)將在 LQ江對岸再建一 個工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進(jìn)駐，并開始建設(shè)廠房，將于明年年底投入上線。