【正文】 形式及容積率受到限制，不容易形成舒適的居住環(huán)境，于是在離自然不遠(yuǎn)、離紅塵很近、污染較小的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，成為園區(qū)內(nèi)先富起來的精英們選擇第一居所的樂園。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 18 百望家苑項(xiàng)目提升檔次后，相對就弱化了價(jià)格上的競爭優(yōu)勢，欲以新 的優(yōu)勢替代原有價(jià)格上的優(yōu)勢，就需要更專業(yè)的操盤高手運(yùn)用市場營銷手段來降低風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造超額利潤，但往往需要一定時(shí)間?？傉嫉丶s 100 公頃（含代征城市綠化用地、代征城市道路用地），其中綠化用地 公頃，紅線內(nèi)建設(shè)規(guī)劃用地 公頃，住宅建設(shè)用地 公頃，總建筑面積 萬平方米（規(guī)劃還在不斷調(diào)整中），容積率 ，建筑形式大部分為 34 層的多層和聯(lián)體別墅、有少部分雙拼和獨(dú)棟別墅，一期約 200 套房屋，和京 西北綠化帶連為一體，掩映在綠樹叢林之中。其占地面積 公頃，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，由 14 座 6 層帶電梯一梯兩戶的三面采光的點(diǎn)式板樓和 15 棟 6 層帶電梯一梯兩戶的板樓組成。 第四章 百望家苑項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及定位 一、制定依據(jù) 北京城市總體規(guī)劃關(guān)于該地區(qū)的規(guī)劃構(gòu)想 中關(guān)村科技園區(qū)海淀園及海淀區(qū)總體規(guī)劃建議方案，關(guān)于中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、規(guī)劃原則、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、總體布局及土地使用規(guī)劃 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 25 東北旺鄉(xiāng)地區(qū)土地現(xiàn)狀特點(diǎn) 東北旺鄉(xiāng)地區(qū)交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 中關(guān)村地區(qū)已售、在售中高檔商品房項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果 未來五年內(nèi)該地區(qū)居住環(huán)境預(yù)測 二、周邊區(qū)域住宅產(chǎn)品客戶構(gòu)成研究 我們把百望家苑項(xiàng)目周邊地區(qū)的居住類項(xiàng)目分為三類進(jìn)行客戶抽樣調(diào)查， 這三類項(xiàng)目是： （一） 4500—5500 元 /平方米普通住宅項(xiàng)目； （二） 5500—6500 元 /平方米普通住宅項(xiàng)目； （三） 6500 元 /平方米以上中高檔住宅及別墅項(xiàng)目。 其它目標(biāo)客戶 另外，集團(tuán)消費(fèi)雖已不再是住宅市場主流，但不排除某些經(jīng)營狀況較好的企業(yè)或部隊(duì)會有小批量購買行為，因此在戶型設(shè)計(jì)上要考慮此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 27 多樣性與均好性，以便在推廣時(shí)采用有針對性地推銷方式。 第五章 百望家苑項(xiàng)目產(chǎn)品定位 一、整體產(chǎn)品形象的戰(zhàn)略構(gòu)想 產(chǎn)品定位的依 據(jù)： 項(xiàng)目的區(qū)位及現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 周邊項(xiàng)目市場供給現(xiàn)狀及未來 3~5 年內(nèi)趨勢分析 中關(guān)村大區(qū)域客戶需求現(xiàn)狀及未來 3~5 年內(nèi)趨勢分析 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 30 政府對該項(xiàng)目的政策導(dǎo)向 項(xiàng)目的規(guī)模及施工組織周期及節(jié)奏 開發(fā)商利潤回報(bào)要求 中關(guān)村科技園區(qū)（尤其是海淀園區(qū)）的發(fā)展規(guī)劃 國際高新技術(shù)中心的現(xiàn)狀考察（美國的硅谷、臺灣的新竹、日本的筑波等） 產(chǎn)品定位為： 距中關(guān)村核心區(qū)最近的、純自然的、以 TownHouse為主的 高尚居住區(qū)。這種住宅代表著新世紀(jì)住宅的發(fā)展趨勢，是經(jīng)得起市場起伏考驗(yàn)的。 二、 建筑形式及戶型定位 聯(lián)排別墅（ TownHouse） 1） 進(jìn)深 12 米左右； 2） 戶面寬 米以上； 3） 樓層凈高 米； 4） 容積率 左右； 5） 面積 180240 平方米 (部分含室內(nèi)車庫 )； 6） 功能齊全、風(fēng)格簡潔明快、外立面色彩柔和、貼近自然，耐久。我們建議應(yīng)注入中此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 34 國文化精髓，如儒家文化思想，結(jié)合西式的建筑設(shè)計(jì)，達(dá)到一個(gè)中西合璧的完美境界，形成北京居住社區(qū)獨(dú)一無二的“新民族文化”色彩，民族的才是最美的，也是永恒的。同時(shí)，由于業(yè)主的年齡及其行業(yè)特性，應(yīng)特別注重營造一些非正式的交流空間，便于年齡相近、職業(yè)相仿的人們交流。其定位于實(shí)用、先進(jìn)、完整、超前、低費(fèi)用等條件。寬帶應(yīng)用、 Inter 接 入對物業(yè)管理來講，這些服務(wù)是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值和用戶數(shù)的平方成正比，對社區(qū)住戶的潛在價(jià)值是不可估量的。 （ 4）周界報(bào)警系統(tǒng)： 在小區(qū)圍墻上加裝主動(dòng)紅外對射探頭， 24 小時(shí)防范不法之徒翻越圍墻。 “局部有效利用率不高 ” 該項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃總用地 公頃，其中居住用地 公頃，此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 41 占 %；其它代征用地 公頃，占 %。 征地：征地總面積為 公頃 (含代征綠地及道路 )。 公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)說明中，公建面積為 萬平方米， 以 2200 元 /平方米建安費(fèi)計(jì)，總投資為 2200=2860 萬元 。車位總投入成本 =2352+4116=6468 萬元。 （ 2）過戶、交易稅： 7800 元 /平方米 萬平方米 （ ‰印花稅 + 5‰過戶交易費(fèi) ） = 萬元。 (二 ) 間接費(fèi)用 管理費(fèi) =直接費(fèi) 2%= 2%=1500 萬元。 300 萬 =4950 萬元（按可銷售居住面積計(jì)算）。 拆遷：規(guī)劃用地范圍內(nèi)除東區(qū)有簡易菜棚和塑料大棚外，幾乎無住戶。東西兩種產(chǎn)品以規(guī)劃路為界，既相對獨(dú)立，又相互呼應(yīng)。教育策略運(yùn)用得當(dāng)，對銷售能起到很好的促進(jìn)作用。 （ 2）電視監(jiān)控系統(tǒng)： 在小區(qū)的大門口、主要道路、地下停車場、首層電梯間、電梯轎箱內(nèi)、大堂處設(shè)置攝像機(jī)，實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控、錄像及記錄查詢。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 37 “智能化”分為兩部分： 社區(qū)寬帶信息網(wǎng) 在一個(gè)信息時(shí)代的智能化社區(qū)里，高速寬帶的社區(qū)局域網(wǎng)是必不可少的。其物業(yè)管理策略是豐滿本項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動(dòng)客戶直至使本項(xiàng)目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。 別墅化氣氛的營造 我們之所以將中心路以西全部規(guī)劃為 TownHouse ,旨在“凈化環(huán)境”，提高產(chǎn)品綜合檔次，力求營造別墅化氛圍，讓客戶感受到花住宅的錢住別墅的環(huán)境。 三、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)策略如下： 中西合璧 —— “新民族文化”的體現(xiàn) 百望家苑定位于中關(guān)村科技園區(qū)成功人士居住區(qū)。百望家苑項(xiàng)目應(yīng)具備社區(qū)寬帶信息網(wǎng)及智能化物業(yè)管理，使業(yè)主在家中充分享受 Inter 時(shí)代此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 32 為人類帶來的豐富便捷的生活及文化服務(wù)。 田園化（ campus） —— 即都市中的田園 這里彌漫著當(dāng)今文化人夢寐以求的、足不出城即可感受到的自然此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 31 風(fēng)光 真山真水，寧靜、詳和、安逸的田園化居所。另據(jù)調(diào)查，大量客戶喜歡具有充滿個(gè)性色彩的裝修。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 26 三、結(jié)論 主力客戶群 根據(jù)以上各章研究分析，結(jié)合本案特點(diǎn)，我們將主客戶群定位于中等以上收入、以中關(guān)村 科技園區(qū)中心區(qū)為主的私營企業(yè)主、高級教育科研人員、外企高級白領(lǐng)等。 該項(xiàng)目由我公司獨(dú)家代理，目前處于銷售初期，共推出 4 幢 526套，均價(jià) 5800 元 /平方米，物業(yè)費(fèi)暫定在 3 元 /月 .平方米，目前銷售走勢良好，欲在正式開盤后上 調(diào)價(jià)格 3%左右，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目會對本案此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 24 前期預(yù)售產(chǎn)生一定影響，造成部分客戶分流，我們必須在產(chǎn)品定位上與之區(qū)分開來。該項(xiàng)目位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東部與昌平縣交界處的西二旗環(huán)島西南角，與回龍觀鄉(xiāng)的綠化帶連為一體，地形東西狹長，呈楔形放射狀，地形平坦，生態(tài)植被良好。總體售價(jià)在60007000 元 /平方米，總價(jià)款在 100130 萬元的項(xiàng)目居多，是該區(qū)域市場的主力產(chǎn)品。 百望家苑項(xiàng)目提升的利好因素表現(xiàn)在以下幾方面： ? 整體中關(guān)村經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景的強(qiáng)力支撐； ? 海淀區(qū)分為“山前”和“山后”兩部分。這里地形平坦低緩，湖泊散布，山水相間，風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境良好。 ? 交通日益便利 ——連接學(xué)院路的的京昌高速路、藍(lán)靛廠路、北四環(huán)及中關(guān)村大街拓寬后，中關(guān)村的交通條件 已得到了部分改善，待中關(guān)村大街北段、圓明園東路、圓明園西路、清華南路北段擴(kuò)建通車西四環(huán)、輕軌鐵路竣工后，西北部地區(qū)交通滯后的面貌將得到徹底改觀。 歷數(shù) 2000 年市場新盤，僅中關(guān)村科技園區(qū)（包括核心區(qū)、發(fā)展區(qū)）就有 40 多個(gè)，約占新開樓盤總數(shù)的 25%；從售價(jià)來看，多數(shù)在此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 10 45007500 元 /平方米之間，整體區(qū)域的平均價(jià)格略高于北京市場的整體均價(jià)，且普遍樓盤持續(xù)熱銷，表明該區(qū)域市場具有持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。萬柳大社區(qū)附近及上地地區(qū)的幾個(gè)樓盤先后出現(xiàn)旺銷局面，就是鮮明的例證。 ? 中低收入家庭仍是市場需求的主流。三條城市鐵路即從西直門經(jīng)回龍觀、望京到東直門的輕軌鐵路，全長 公里；北到太平莊，南經(jīng)東單、天壇至宋家莊的地鐵 5 號線，全長 公里；以及八王墳至通州的“八通線 ”地鐵，投資 10 億元，全長 公里；旨在拉近新建大型社區(qū)、開發(fā)區(qū) 與城區(qū)的距離。 在土地資源供給方面： 今后 3－ 5 年，四環(huán)以內(nèi)的近 800 家中央及地方的污染型工業(yè)企業(yè)將有序地陸續(xù)搬遷。 ? 房屋的朝向、通風(fēng)采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個(gè)性化強(qiáng)弱。 ? 在項(xiàng)目的宣傳過程中，“概念”驟然興起， CBD