珠海市商品住宅市場分析公寓住宅-文庫吧在線文庫
【正文】 有利。海邑正建至第二層，并已開始內(nèi)部認(rèn)購，星海灣仍處于打地基階段。 本項目的戶型從面積來看較為 單一，基本上都是中大戶型，缺乏小戶型，市場選擇面較窄。另外 ，若帶裝修必然造成樓價的相應(yīng)上升，加上其本來較高的價格，容易給人與市場其他類型樓盤價格脫節(jié)太遠(yuǎn)的感覺。本項目地理位置優(yōu)越，但在產(chǎn)品戶型方面存在硬傷，建議在做樣板房時要注意空間視覺轉(zhuǎn)換。； 外地人：珠海外向型經(jīng)濟(jì)越來越發(fā)達(dá)，部分因工作需要經(jīng)常到珠海的內(nèi)地人士受此優(yōu)美環(huán)境的吸引在此置業(yè)，另外，港澳臺及外籍人士亦占一定的比例； 投資者：此類人群投資意識較強(qiáng)，且手中擁有相當(dāng)?shù)拈e散資金，少部分人購買用于出租，大多數(shù)人是憑 對市場走向的判斷買進(jìn)，以期轉(zhuǎn)手賺取當(dāng)中的差價。 但這些樓盤基本進(jìn)入了 開發(fā)銷售的中后期，推貨的高峰期基本結(jié)束。根據(jù)以往珠海海景盤的銷售情況來看，整個樓盤的成敗往往取決于銷售階段的前期，大概半年時間左右。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是可以給買家更多的選擇空間，對帶動樓盤初期的人氣及 形成樓盤的熱銷有一定的促進(jìn)作用。 宣傳推廣 現(xiàn)時珠海樓盤的宣傳推廣途徑主要分為以下 5 種： 1）報紙。 地段的好壞直接影響著其生活便利性，由于吉大區(qū)域發(fā)展較為成熟，幾乎所有吉大的樓盤都將“地處吉大、生活便利”作為其賣點(diǎn)之一，如園林熙郡、海灣御庭、君怡傲海居等； 自然景觀較好的樓 盤則依靠自己的資源優(yōu)勢，以海景、山景等作為主要賣點(diǎn)，如景山茗園、揚(yáng)名 星海灣 樓盤規(guī)模：占地約 萬平方米，估計最多三棟高層，迎海面窄 戶型面積：主力戶型在 160190 平方米左右，以大面積為主 均價： 7000 元 /平方米（發(fā)展商預(yù)期） 樓盤現(xiàn)狀：正打地基 海景單元：因地形原因，海景單元估計不超過 4050%，全海景單元較少 競爭對手的相對優(yōu)勢： 1）戶型設(shè)計較能配合海景高檔樓盤買家的要求，尤其是各個功能空間的布局和尺度的把握。 2）該段情侶路車道寬，車行速度快，帶來噪音干擾。 二、吉大樓盤 主要有海愉半島花園、龍洲灣 基本情況 以上兩盤均屬于規(guī)模較大的社區(qū)型海景盤，其中海愉半島已賣了 6 年時間，屬于積壓盤，龍洲灣也已賣了 3 年。 3）上述 兩個樓盤的地段不及本項目。 競爭對手相對優(yōu)勢 1）樓盤開發(fā)品質(zhì)在市場已奠定堅實的地位，華發(fā)地產(chǎn)品牌對市場有很強(qiáng)號召力，整體實力拋離市場平均水平較遠(yuǎn)。 基本情況 此類樓盤普遍銷售時間較長，基本都在三年或以上，如寧?；▓@于 2000 開盤，景灣豪苑于 1998 年初左右入市。樓盤戶型以舒適型的三、四房單位為主，定價不高，大概均價在 40005000 元 /平方米左右，工薪階層買家是他們的主要目標(biāo)客戶。 競爭對手的相對優(yōu)勢 1）戶型、價格全面，客戶選擇面廣； 2）品牌效應(yīng)：和黃是著名跨國集團(tuán)，其開發(fā)商實力給市場信心更足； 3）規(guī)模效應(yīng)：樓盤影響大，市場號召力強(qiáng)，設(shè)計起 點(diǎn)高，小區(qū)配套齊全； 4）熱點(diǎn)效應(yīng)：近年來隨著大盤的不斷推出，已使小區(qū)型樓盤成為市場一大熱點(diǎn)。 三、對策 1）在兩地塊均沒有明確動工時間的情況下，本項目有時間優(yōu)勢，可早于對手入市，有利于把握主動，搶先建立市場形象； 2）如兩地塊入市，亦有機(jī)會制造市場熱點(diǎn)，吸引市場對海景盤的關(guān)注。開發(fā)商若要在市場中立于不敗之地，就要著重于樓 盤的綜合素質(zhì)，抓住自身的優(yōu)勢，營造屬于自己的亮點(diǎn)，創(chuàng)出樓盤的個性。但其中存在不少跟風(fēng)炒作等非理性消費(fèi)，購買力的 過度透支勢必對市場的健康發(fā)展造成影響，故不排除在項目的銷售期內(nèi)行業(yè)市場的上升勢頭會有所減緩，但對一直比較平淡海景板塊影響不大 。 一、基本情況 直升機(jī)場地塊位于海濱泳場旁邊，占地面積大概有 45 萬平方米，屬一線海景地塊，據(jù)聞機(jī)場將要搬遷，有將地塊拍賣變?yōu)樽≌玫氐目赡堋? 對策 1）樓盤類型不同，可與競爭對手定位拉開差異； 2）著重強(qiáng)化本項目的主要資源優(yōu)勢 —— 一線海景。 競爭對手的相對劣勢 1）開發(fā)時間較早，易給人積壓盤印象； 2）海景資源不及本項目。 2）與海景豪宅相比，在住戶私隱性、獨(dú)占性方面的優(yōu)勢不及本項目。 4）保證工程進(jìn)度，給買家以充足的信心。 2）總體價格水平低于單體海景樓盤，且內(nèi)部 單元的資源差異較大，如有海景單元、半海景單元和非海景單元，形成豐富的價格層次，一方面拉寬客戶層面，另一方面有利于價格策略的運(yùn)用，尤其能通過一些吸引力較強(qiáng)的優(yōu)惠價格單元，有計劃、有節(jié)奏的刺激市場。 雖然本項目入市時間遲于對手，在市場形象上的樹立競爭對手具有先發(fā)的優(yōu)勢。 3）兩個樓盤的距離較接近，有條件營造板塊效應(yīng)。 競爭對手細(xì)分 海景樓盤 吉大樓盤 其他區(qū)域樓盤 直接競爭對手 揚(yáng)名每年珠海都會舉辦兩次房展會，這也是開發(fā)商們展示及宣傳的有效舞臺； 4）戶外廣告。以上兩種做法的區(qū)別在于是否選定認(rèn)購單位。如揚(yáng)名 表 21 珠海市近年海景盤銷售狀況表 樓盤名稱 區(qū)域 推出時間 現(xiàn)推量 面積范圍 樓盤均價 銷售率 暢銷單位 單位 戶 平方米 元 /平方米 % 平方米 積 壓 盤 海愉半島 吉大 1998 年 204 145320 5200 60% 海景單位 景灣豪苑 吉大 1998 年初 142 173240 8380 80% 173 四房 宏海灣花園 吉大 2000 年 196 128250 7300 60% 128 三房 寧海花園 香洲 2000 年 159 81305 5880 68% 125 三房 順 銷 盤 海濱花園 吉大 1997 年 100 256261 9100 98% 261 五房 君怡傲海居 吉大 2002 年中 86 148422 6000 95% 193 五房 龍洲灣 吉大 2001 年中 156 128340 4700 98% 131 三房 海灣御庭 吉大 2002 年 194 115260 5000 98% 152 四房 金海灣花園 香洲 2000 年 132 87300 5380 97% 160 四房 恒景花園 香洲 2000 年 184 113217 5200 98% 113 三房 海灣雅苑 拱北 2002 年底 400 35200 6500 97% 164 四房 美麗灣 唐家 2001 年底 600 55262 4800 85% 海景 單位 旭日灣 唐家 2002 年 550 75168 4400 92% 海景單位 近 期 推 出 盤 揚(yáng)名 3）近期推出的海景盤，從
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