珠海市商品住宅市場分析公寓住宅(存儲版)
【正文】 的四大主要賣點。 實用率： A 棟兩梯四戶 83%， B 棟兩梯三戶 78% 價格：最低 5000 元 /平方米，最高 8500 元 /平方米，均價 7000 元 /平方米 （資料來源為珠江恒昌 2020 年 9 月實地調(diào)查） 入住時間：明年 11 月 樓盤現(xiàn)狀：處于 VIP 認籌階段，每籌 300 元，已認購 200 多戶 樓盤賣點：情侶路、野貍島（中央音樂學院）、東南亞園林、高爾夫練習場，五星級會所 海景單元：向海單元接近 100%， 70%單元屬 于全海景單位（廳、主臥、次臥），其他單元則有內(nèi)部造景（如高爾夫、泳池）。 競爭對手的相對劣勢 1）香洲漁港的腥味影響，使兩個盤的外部環(huán)境顯得遜色。 4）可結(jié)合對手之宣傳營造起海景盤熱點，吸引市場對海景盤的關(guān)注。對本項目的正面沖擊不大。在水一方配套會所 8800 平方米，商業(yè)街 萬平方米。 間接競爭對手 一、情侶路沿線舊海景樓盤 主要有寧?；▓@、君怡傲海 居、宏海灣花園、海灣雅苑等。 基本情況 同屬于吉大區(qū)，樓盤規(guī)模不大，普遍開發(fā)時間較早，有一定的積累，周邊環(huán)境亦較為成熟。海怡灣畔屬社區(qū)型海景盤，雖有海景單位，但占其總量小，以海邊度假生活為主要訴求，均價約在 50006500 元 /平方米；五洲花城是城中村改造項目的典型，小區(qū)配套完善，一期總戶數(shù) 600 多戶均已全部售完，銷售均價約在4300 元 /平方米左右，明年將推出新一期單位，估計仍以中端物業(yè)為主。 拱北南岸地塊比本項目優(yōu)越的地方 1）迎海面長且拱北海景比吉大豐富 2）位于拱北繁華商業(yè)地帶且臨近澳門，更有做成高檔海景盤的條件 3）拱北近幾年幾乎海景盤推出，該項目唯一性較強。 5）從在售住宅市場來看，樓盤、戶型設計均較為雷同，設計風格相近，戶型面積普遍偏大，市場的主要競爭還停留在較為初級的區(qū)域和價格上。 3）隨著明年新海景項目的不斷推出，海景盤的市場關(guān)注度將相應提高，但迫于自身 綜合條件的限制及整體住宅市場的成熟，海景盤的價格水平在短期內(nèi)較難達到原有水平，估計均價將限制在 6300 元以內(nèi)。 拱北南岸地塊位于拱北海關(guān)附近，呈狹長狀，迎海面長約 500 米，進深約3050 米，總占地面積約 萬平方米，以前是別墅用地并且已部分完工，近期有計劃將要炸掉重建高層住宅，但因開發(fā)商等原因遲遲未有動作，幾時動工尚是未知之數(shù)。 三、其他區(qū)域樓盤 主要是五洲花城、海怡灣畔。 對策 1）突出自身新盤優(yōu)勢； 2）競爭對手一線海景單位數(shù)量不多，可著重宣傳海景； 3）推出特價單位，避免與競爭對手價格差距過大。 3）并非所有的高端消費者都認可這種類型的高端物業(yè)。 三、城市標志性樓盤 —— 華發(fā)新城 基本情況 華發(fā)實業(yè)是珠海第一大房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)的華發(fā)新城占地 45 萬平方米，總建面積約 70 萬平方米，是珠海的龍頭盤。 3）現(xiàn)樓發(fā)售，能給買家以更強的信心。對此，本項目可通過有計劃、有節(jié)奏的現(xiàn)場包裝和動態(tài)變化，向發(fā)布項目即將推出的信息和增強潛在買家對項目的信心。 4）揚名的發(fā)展商在名氣和資金實力方面都較充足。海邑、星海灣 海愉半島花園、龍洲灣 華發(fā)新城 間接競爭對手 情侶路沿線舊海景樓盤 園林熙郡、淺月灣 五洲花城、海怡灣畔 潛在競爭對手 直升機場地塊、拱北藍岸 — — 直接競爭對手 一、海景盤 主要樓盤情況 揚名除樓盤自身外圍的現(xiàn)場包裝外，戶外大型廣告牌在珠海相對應用較少； 5）其他。這樣做一方面更容易搶占市場先機爭取買家，另外可以根據(jù)市場的反映及時調(diào)整下一步的銷售和應變策略。海邑在今年 9 月內(nèi)部認購時樓盤剛開始做首層，售樓部只有不到 20 平方米，裝修簡單，與其高檔海景盤的定位并不符合。海邑 香洲 2020 年 9月 191 131194 7000（發(fā)展商預期） 已認籌 200多戶 星海灣 香洲 2020 年底 以 140190為主 7000（發(fā)展商預期） 資料來源：珠江恒昌 三、銷售速度 在銷售速度方面，海景盤由于單價較高，戶型偏大，單元總價高，其銷售周期通常都在 2 年或以上。海邑來看，推出短期內(nèi)已 VIP 內(nèi)部認籌 200多戶，市場反應良好，但實際銷售情況如何，還有待市場來驗證。 吉大： 1）擁有豐富的海景資源，環(huán)境亦較為清幽，吸引不少自住和度假型購買者，但投資者相對較少； 2）背靠作為珠海 CBD 的吉大商務區(qū)，為其注入了一些商務休閑的元素。 本項目從規(guī)劃上來看園林設計較有特色，首層和二層的綠化相映給人較為立體的視覺感官，加上從二樓漂流而下的水簾天幕，動靜結(jié)合，有助于提升項目的整體形象。 三、裝修 珠海的海景盤總的來說公共部分裝修設計 普遍 較為簡單，缺乏亮點，與其樓盤定位并不相符。 一、產(chǎn)品戶型 1）海景盤多以一梯兩戶或三戶為主，這樣的目的是為了盡量使每一戶都有海資源景觀，這也是海景盤較 少有小戶型單位的原因之一； 2）景觀豐富的單元普遍戶型較大，買家層次亦相對較高，以舒適居住型為主，其買家類型要求戶型客廳大，臥室大，觀景面廣； 3）戶型設計亮點增多，如入室花園、退臺式設計、躍式、錯層、大觀景陽臺和飄窗等，更添居住的舒適度，如海灣雅苑就幾乎每戶都擁有一個入室花園，揚名 唐家：唐家是珠海住宅的新興市場，距離市中心較遠，區(qū)域內(nèi)以社區(qū)盤為主，如海怡灣畔、旭日灣等，小區(qū)占地面積較大，一線海景單位并不多，以近郊環(huán)境為主要吸引點，加上其相對較低的價格 ，吸引了眾多度假型置業(yè)者。 經(jīng)過篩選，本部分研究的項目有以下幾個： 吉大：君怡傲海居、海濱花園、龍洲灣、淺月灣、海灣御庭、海愉半島、宏海灣花園、景灣豪苑 香洲：揚名 以上提到，城中村改造項目的目標客戶群主要是中端市場，而占人口比例最大的工薪階層的購房消費上升無疑是住宅市場成交量上漲的最主要原因。 表 11 珠海市近年商 品住宅銷售量狀況表 單位：萬平方米 年份 2001 2002 2020 2020（ 16） 銷售量 同比增長 % % 12% % 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 至 2020 年 6 月，珠海市商品房整體空置面積已由 2001 年初的 160 萬平方米下降至不到 96 萬平方米。珠海市國內(nèi)生產(chǎn)總值從 2000 年的 億元到 2020 年的 億元，一直保持 12%以上的增長速度， 2020 年更是達到%。 16 月份珠海市商品住宅平均成交價格 3343 元 /平方米，比2020 年年底上升 366 元。另外相對其他區(qū)域，其臨近澳門的地理位置對于吸納港澳買家更為
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