【正文】 房面積、主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2300元/平方米工程進(jìn)度：在建銷售狀況：70%營(yíng)銷分析：與龍城廣場(chǎng)一街之隔，地理位置優(yōu)越，但樓盤較小。標(biāo)語(yǔ)“問(wèn)鼎龍城，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒。 新鴻進(jìn)花園 地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路東物業(yè)屬性: 小高層住宅 占地面積: 5283平方米 建筑面積： 10137平方米 棟數(shù)：15 層數(shù)： 7 均價(jià)：1980元／平方米銷售狀況：尾盤銷售 開(kāi)發(fā)商：深圳市龍崗新鴻進(jìn)實(shí)業(yè)有限公司 227。%，%，%，%的別墅和單身公寓。部分樓盤設(shè)有一房單位及小復(fù)式單位物業(yè)名稱戶型主力戶型面積（m2）宏興苑二房、三房、四房、復(fù)式二房、三房、101114200、2245東都花園一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房、園景花園一房、二房、三房、四房二房、三房6歐景花園——————新龍崗花園三房、四房三房、四房、城龍花園二房、三房、四房二房、三房70多、80多100多、139城市花園——————紫薇花園——二房、三房——鴻基新城二房、三房、復(fù)式二房、三房、和田世居二房、三房、復(fù)式二房、三房、和興花園二房、三房、復(fù)式二房、三房、碧湖花園二房、三房、四房、五房二房、三房、四房—、1113158富康苑二房、三房、四房、五房二房、三房、竹雅名居二房、三房、四房、二房、三房、余嶺山莊——二房、三房——需求特征：以中小戶型相對(duì)暢銷，大戶型單位較大。4）大部分樓盤是發(fā)展商自行銷售。2） 歐陸風(fēng)盛行，如歐景花園、東都花園、城市花園、新龍崗花園、 盛龍花園、鴻基新城。影響購(gòu)買行為的因素依次為交通及配套、價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境、會(huì)所設(shè)施。◇ 會(huì)所和物業(yè)管理是必須具備的設(shè)施，并逐步被市場(chǎng)青睞。◇ 龍崗中心城的客戶群面要想擴(kuò)大，就必須解決交通問(wèn)題。中心城片區(qū)的暢銷戶型仍以二房、三房的中小戶型為主，面積大約在70110平方米的區(qū)間內(nèi)。究其原因主要是這些樓盤注重自身素質(zhì)的建設(shè)，在包裝及市場(chǎng)方面都具有一定的專業(yè)特征。造成價(jià)格偏低的原因主要有以下幾點(diǎn)：1）龍崗市場(chǎng)總體經(jīng)濟(jì)水平不高，消費(fèi)層面參差不齊。但從銷售面積來(lái)看，落后較多，尚未形成熱點(diǎn)，仍需合理開(kāi)發(fā)和宣傳，方能為人們完全認(rèn)識(shí)和接受?，F(xiàn)期項(xiàng)目距離深惠公路距離較遠(yuǎn)，交通便捷度不夠，影響了現(xiàn)場(chǎng)的客流量。227。 翡翠明珠花園（住宅）、晨光商業(yè)步行街（商鋪）地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城晨光路東物業(yè)屬性：底層商業(yè)店鋪,上面住宅建筑面積：約13萬(wàn)平方米總戶數(shù)：約95戶戶型及面積：戶型三房面積(平方米)主導(dǎo)戶型三房?jī)r(jià)格：均價(jià)2488元/平方米付款方式: 一次性付款93折,銀行按揭付款95折,一年內(nèi)分期付款 98折工程進(jìn)度：準(zhǔn)備開(kāi)工銷售狀況：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)227。幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局環(huán)布四周，銀行、酒店、食肆、菜市場(chǎng)舉步可達(dá)。227。 城市花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和龍福路交叉口物業(yè)屬性：4棟高層住宅、35棟多層發(fā)展商 ：深圳市龍崗區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)總公司 物業(yè)管理公司： 深圳市龍崗業(yè)龍城物業(yè)管理 占地面積 ：建筑面積 ：198000平方米 銷售均價(jià)（多層）：3500元／平方米物業(yè)管理費(fèi)：工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷售狀況：90%銷售率車位數(shù)：800總戶數(shù)：2000營(yíng)銷分析： 綠化率40%，實(shí)用率90%，中心城中心區(qū)，區(qū)內(nèi)區(qū)外配套設(shè)施完善，采用中央共享花園的庭院式設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)大面積宜人休閑綠地配以別致的園林景點(diǎn)和名家雕塑。227。潛在消費(fèi)者在郊區(qū)夠房的主要目標(biāo)有三種，第二%，%。1）區(qū)政府的大力支持對(duì)中心城市的開(kāi)發(fā)與發(fā)展功不可沒(méi)。 ★ 高等、職業(yè)教育 大力提高深圳市高等院校的質(zhì)量和數(shù)量，建設(shè)5片相對(duì)集中的綜合性高教、職教基地，興辦科技大學(xué)、理工大學(xué)、醫(yī)學(xué)院和商學(xué)院等一批高等院校，完善市、區(qū)二級(jí)職教中心，其中龍崗中心城職業(yè)教育基地占地120公頃。高質(zhì)量的城市環(huán)境，高水平的城市形象，成為現(xiàn)代化國(guó)際性大都市——深圳的衛(wèi)星城，深圳東部的標(biāo)志性區(qū)域。銷售速度較慢——由于本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，消費(fèi)市場(chǎng)有效需求不大，加上各物業(yè)的營(yíng)銷手法落后，故各物業(yè)銷售時(shí)間普遍較長(zhǎng)。3． 各品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，開(kāi)拓市場(chǎng)。 未來(lái)龍崗區(qū)的商服物業(yè)的發(fā)展將呈現(xiàn)出如下三種趨勢(shì)：1． 舊城區(qū)向新城區(qū)發(fā)展，新的商業(yè)圈正在形成。租售狀況除個(gè)別樓盤情況特殊外，租售率基本符合深惠公路→龍平路→金龍街→富佳街→龍興街遞減的趨勢(shì)。 金融證券：工行、農(nóng)行、中行、建行、招商銀行、證券交易中心、保險(xiǎn) 公司、信用社等機(jī)構(gòu)齊備。從居家安身的角度考慮，中心城也將是深圳升起的又一座伊甸園。3） 西、北組團(tuán)主要發(fā)展先進(jìn)的工業(yè)，以輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等為主。布吉以其先天的優(yōu)越位置、完善的配套、旺盛的人氣已成為特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。二是加強(qiáng)財(cái)源的管理。充分利用當(dāng)前寬松的金融部門的信貸比例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重現(xiàn)代居住理念，以大社區(qū)的發(fā)展為特征，構(gòu)筑龍崗房地產(chǎn)發(fā)展的整體形象。二、是傳統(tǒng)畜牧業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重下降。28） 1999年經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要得益于：第一近幾年陸續(xù)出臺(tái)的擴(kuò)大投資、擴(kuò)大出口的各項(xiàng)政策的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，財(cái)政、金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)民的支持作用進(jìn)一步增強(qiáng)。26） 財(cái)政體制改革效果良好，金融部門積極支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，中心城市政等工作也穩(wěn)步向前推進(jìn)，凱帝斯工業(yè)園首期12萬(wàn)平方米用地正加緊建設(shè)。21） 工業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。龍崗區(qū)以良好的自然環(huán)境，獨(dú)特的地理位置，豐富的土地資源三大優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了其經(jīng)濟(jì)、城建和發(fā)展的總體規(guī)劃的基礎(chǔ)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和商品零售價(jià)格指數(shù)降幅逐步縮窄。在7月份舉辦的香港經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，金融系統(tǒng)自身也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。工業(yè)增長(zhǎng)從根本上保證了全區(qū)GDP的增長(zhǎng)。3）龍崗區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)及政策取向2000年全區(qū)預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值778億元，增長(zhǎng)13%；工業(yè)總產(chǎn)值（90年價(jià)）258億元，%；固定資產(chǎn)投資46億元，%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額38億元，%；出口5億美元，與上年持平；，與上年持平，年末人口100萬(wàn)人，增長(zhǎng)4%。一要加強(qiáng)投資的引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理。一要繼續(xù)完善城市配置。嘗試投融資方式改革，拓寬渠道籌措建設(shè)資金。龍崗中心城規(guī)劃面積32平方公里，規(guī)劃人口2530萬(wàn)人，規(guī)劃人口9萬(wàn)人。目前，東組團(tuán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)已全面鋪開(kāi)并形成一定規(guī)模，南組團(tuán)也初具規(guī)模。 辦公居家: 區(qū)委區(qū)政府、區(qū)府各局等機(jī)構(gòu)設(shè)在中心城。第二節(jié)、 龍崗?fù)恋毓┙o狀況在土地利用方面，《次區(qū)域規(guī)劃》制定了明確的土地綜合利用目標(biāo)和方向，并就各類用地劃定了明確的范圍并制定了相應(yīng)的控制和保護(hù)策略。由此可見(jiàn)，舊城片區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)量日趨加大，而需求乏力，未來(lái)的銷售/租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇。舊城的商業(yè)物業(yè)起步早，已具有相當(dāng)規(guī)模，但規(guī)劃落后，不能適應(yīng)未來(lái)城市的拓展；中心城的商業(yè)正處于萌芽期，雖然目前的人流量不足，但是中心城的高起點(diǎn)規(guī)劃及優(yōu)美的環(huán)境，必然伴隨著居住人口增多，市政配套的完善而日漸繁華。第四節(jié)、 龍崗中心城房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況幾所存在問(wèn)題 作為深圳特區(qū)的衛(wèi)星城，龍崗中心城在城市功能定位以后，便展開(kāi)了大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。各物業(yè)傳統(tǒng)消費(fèi)群主要集中在本區(qū)周邊村鎮(zhèn)的二次置業(yè)人士及具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的首次置業(yè)者。它將使龍崗中心組團(tuán)和東部工業(yè)組團(tuán)成為全市二十一世紀(jì)最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。第六節(jié)、后市展望未來(lái)龍崗中心城將面臨風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的境域：（一） 住宅物業(yè)存在的問(wèn)題1） 有效需求不足出于中心城的住宅大部分都只是賣給當(dāng)?shù)丶案浇囊恍┚用?，而未能吸引深圳市的一些置業(yè)者，所以出現(xiàn)需求不足，人氣不夠旺的局面。龍崗第二通道的開(kāi)通為龍崗中心城市的房地產(chǎn)業(yè)起飛創(chuàng)造了一個(gè)跑道，由于第二通道的開(kāi)通使龍崗中心城到市中心的時(shí)間從一個(gè)小時(shí)縮短到25分鐘左右，大大減少了心理距離與時(shí)間距離。中心城樓盤的發(fā)展商可以在第二通道開(kāi)通以后，組成統(tǒng)一戰(zhàn)線，猶如濱海大道開(kāi)通之時(shí)南山蛇口的樓盤在深圳市內(nèi)大規(guī)模宣傳一樣，制造一個(gè)郊區(qū)新模式。 歐景花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路西物業(yè)屬性：12棟小高層住宅發(fā)展商：深圳市宇宏投資發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司：深圳市宇宏物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米 建筑面積 ：119561平方米 綠化率：50%占地面積：54000平方米價(jià)格：均價(jià)2500元／平方米銷售率：尾盤銷售，銷售率90%工程進(jìn)度：現(xiàn)樓營(yíng)銷分析： 歐景花園建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格，位于中心城的中心地帶，在中心城引人注目，小高層物業(yè)管理費(fèi)僅一元/平方米，小區(qū)規(guī)劃配置高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園等，但現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理很差，小區(qū)噴泉成了廢水池，部分綠地變成黃土。227。227。227?！?27。 盛龍花園 （紫羅蘭）地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城盛龍大道旁物業(yè)屬性：小高層住宅 占地面積： 建筑面積： 50多萬(wàn)平米 開(kāi)發(fā)商：深圳市龍崗區(qū)盛龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 均價(jià)：2700元／平方米物業(yè)管理公司：深圳市大眾物業(yè)管理公司工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷售率：尾盤銷售營(yíng)銷分析： 紫羅蘭花園曾獲明星樓盤稱號(hào)，是龍崗中心城休閑式歐陸風(fēng)情高尚住宅區(qū)，占地13萬(wàn)平方米，規(guī)模宏大，整體規(guī)劃以休閑情調(diào)為主題，采用歐陸風(fēng)情的典雅建筑設(shè)計(jì)，營(yíng)造全新的現(xiàn)代化休閑家居模式。%。注：