【正文】 地理位置 :深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥路西 物業(yè)屬性:多層住宅 發(fā)展商:深圳市寶嘉新投資有限公司 物業(yè)管理公司 :余嶺山莊物業(yè)管理處 建筑面積: 20000平方米 (一期)均價: 2300元／平方米 工程進度:現樓銷售狀況:尾盤銷售營銷分析: 余嶺山莊是龍崗中心城具有古典風格的園林式綜合小區(qū)，戶戶朝南， 以綠色為主調的余嶺山莊，位于龍崗中心城余嶺公園南側，與公園林蔭相互滲透，融為一體；緊臨最重要的交通干道——深惠公路，獨具優(yōu)美居住環(huán)境與便利交通條件；周圍有已建成的省級重點中學龍城中學、龍城小學、中心區(qū)人民醫(yī)院、郵電局。 尚景園 地理位置: 深圳市龍崗區(qū)中心城龍福路北 物業(yè)屬性:多層住宅 發(fā)展商: 尚模發(fā)展有限公司 占地面積: 13530平方米建筑面積：50000平方米均價：3100元／平方米銷售率：70%227。 盛龍花園 （紫羅蘭）地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城盛龍大道旁物業(yè)屬性：小高層住宅 占地面積： 建筑面積： 50多萬平米 開發(fā)商：深圳市龍崗區(qū)盛龍房地產開發(fā)公司 均價：2700元／平方米物業(yè)管理公司：深圳市大眾物業(yè)管理公司工程進度：現樓銷售率：尾盤銷售營銷分析： 紫羅蘭花園曾獲明星樓盤稱號，是龍崗中心城休閑式歐陸風情高尚住宅區(qū)，占地13萬平方米，規(guī)模宏大，整體規(guī)劃以休閑情調為主題，采用歐陸風情的典雅建筑設計，營造全新的現代化休閑家居模式。 227。小區(qū)為圍合式布局，首層沿街為商鋪，既可與鵬達商業(yè)街的商業(yè)氛圍相融合，又不影響小區(qū)內庭院環(huán)境，二期地塊緊鄰八仙嶺公園未來規(guī)劃為世界名人主題公園，有一定的發(fā)展?jié)摿?。第三部分：龍崗區(qū)商品住宅市場特征分析（一）片區(qū)內商品住宅供應現狀及供應類型特征分析特征：以多層與小高層為主，兼有部分高層，但不能成為市場主流樓盤名稱建筑面積（M2）主力戶型建筑類型宏興苑7萬二房、三房多層、高層東都花園221309二房、三房多層、小高層、高層園景花園二房、三房多層、小高層歐景花園119561——小高層新龍崗花園三房、四房多層、高層城龍花園11萬二房、三房多層城市花園——多層、高層紫薇花園30萬二房、三房多層鴻基新城292171二房、三房多層、小高層和田世居二房、三房多層、小高層和興花園10萬二房、三房多層碧湖花園二房、三房、四房多層、小高層、高層竹雅名居14萬二房、三房多層愛地花園二房、三房多層、小高層、高層余嶺山莊2萬二房、三房多層盛龍花園50萬小高層通過對龍崗中心區(qū)在售及待售樓盤的實地考察來看，龍崗中心片區(qū)的物業(yè)供給以多層和小高層為主，兼有一定數量的高層，但并不能成為市場主流。%。附：深圳市99—2000年商業(yè)用房空置面積分區(qū)構成圖（資料源自統(tǒng)計信息局）1. 深圳市992000年商業(yè)用房銷售狀況簡析1） 深圳市商業(yè)面積供應情況992000年深圳商業(yè)用房施工面積： ,比上年增長%新開工面積： ，%竣工面積： ，% 預售面積： ，%2） 銷售情況992000年商業(yè)用房現樓銷售面積 %992000年商業(yè)用房樓花銷售面積 %992000年商業(yè)用房新增空置面積 %深圳市992000年商業(yè)用房現樓銷售面積分區(qū)構成圖（資料源自統(tǒng)計信 息局）深圳市992000年商業(yè)用房樓花銷售面積分區(qū)構成圖（資料源自統(tǒng)計信息局深圳市992000年商業(yè)用房空置面積分區(qū)構成圖（資料源自統(tǒng)計信息局）從以上三圖可以看出：1） 龍崗是992000年全市商業(yè)用房銷售面積較多的區(qū)域之一，表明龍崗區(qū)的商業(yè)中心地位不可忽視，對商業(yè)經營者來說，仍具相當的吸引力。3） 從空置情況看，羅湖區(qū)居全市之首，達37%，龍崗區(qū)只有10%居特區(qū)內及寶安區(qū)之后，這表明羅湖區(qū)作為深圳歷史最悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域已經投資過度，龍崗區(qū)作為一個新興的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，投資潛力巨大。（二）片區(qū)內商品住宅戶型特征分析供給特征：以二房、三房的中小戶型為主，但面積偏大。注：中小戶型（二房一廳——三房二廳，面積約為60平方米——110平方米）銷售率在已售物業(yè)中所占比重較大。雖然部分單位設有一房，但面積比例偏大（60平米）， 龍崗區(qū)的整體消費力不強，本地置業(yè)者多以居家型為主，因此形成了目前市場上大戶型單位難以消化的局面。各盤開盤價/現價詳見下表：樓盤名稱均價（元/m2）售處率宏興苑310080%東都花園2550（多層）40%園景花園2500（多層）、2800（小高層）20%歐景花園250090%新龍崗花園220080%城龍花園270020%（二期）城市花園350090%紫薇花園320070%鴻基新城2800（小高層）50%和田世居2200（多層）50%和興花園220070%碧湖花園400080%竹雅名居2250開始發(fā)售愛地花園205080%余嶺山莊2300尾盤盛龍花園2600尾盤 從上表可以看出，本片區(qū)主要在售樓盤價格差別不大，從2200——4000元/M2 ，整體市場均價為2675元/M2，此價格在深圳地產市場應屬較低水平，即使在龍崗地區(qū)也屬偏低水平。2）中心城在規(guī)劃當中，周邊配套設施貧乏，人氣很淡3）中心片區(qū)的大部分樓盤定位不高，戶型較為普通，針對的客戶群不明確，這就必然在戶型設計上、配套設施配備上都不大考究，許多樓盤不注重樓盤本身的素質，在配套、園林等各方面不能提供響應的服務，再加上地價較，從而整體價格放低。銷售人員水平良莠不齊，且發(fā)展商未能具備專業(yè)的市場策劃能力和銷售，賣場氣氛冷清。但由于各樓盤價格差異不大，且中心城客戶主要為二次置業(yè)者和有實力的首次置業(yè)者，因此價格并不是主要影響置業(yè)的主要因素，置業(yè)者選擇的重點在項目的位置、環(huán)境、配套、發(fā)展商實力和信譽、樓盤規(guī)模等，小高層均價為2881元/平方米，比多層均價略高，高層均價為3266元/平方米，由于高層具有明顯的景觀優(yōu)勢，因此，隨著高層比例的逐步遞增與城市規(guī)劃的日益完善，高層住宅在龍崗的接受率將逐步增長。（四）片區(qū)內商品住宅銷售特征分析銷售特征：銷售周期普遍較長，銷售率中等樓盤名稱建筑類型建筑面積（M2）銷售率現在發(fā)售將來發(fā)售宏興苑多層、高層7萬80%多層部分高層部分東都花園多層、小高層、高層22130940%一期二期園景花園多層、小高層20%一期二期、三期歐景花園小高層11956190%一期二期新龍崗花園多層、高層80%一期二期城龍花園多層11萬20%（二期）二期三期城市花園多層、高層90%一期部分二期紫薇花園多層30萬70%二期西0西02三期鴻基新城多層、小高層29217150%西區(qū)5號三期和田世居多層、小高層50%全部和興花園多層10萬70%一期二期、三期碧湖花園多層、小高層、高層80%最后一期C棟竹雅名居多層14萬開始發(fā)售愛地花園多層、小高層、高層80%一期二期余嶺山莊多層2萬尾盤一期二期盛龍花園小高層50萬尾盤二期三期注：以銷售戶數作統(tǒng)計數據龍崗中心城在售物業(yè)主要特征容積率低，一般不超過3多層、小高層為主房型以二房三房為主，面積偏大排列式設計多，大多小區(qū)占地面積大，分期開發(fā) 大都樓盤銷售良好，無爛尾樓現象價格較低，多數多層2200元左右，小高層3000元左右物業(yè)管理費低，多層、小高層帶電梯多數為1元/平方米，但多數管理不好,主要是自管和物業(yè)管理公司質素太差沿街住宅底層帶商鋪居多,沒有大的商業(yè)配套及市場歐陸風盛行，如歐景花園、東都花園、城市花園、新龍崗花園、盛龍花園、鴻基新城、由上分析：1） 龍崗大部分樓盤的銷售周期較長，無法做到在短時期內消化大部分單位，只有個別樓盤如龍崗的明星樓盤碧湖花園、城市花園才能在一定周期內消化大部分客戶。足以說明，龍崗的地產市場擁有不少需要置業(yè)的潛在客戶群，在他們觀望市場的同時，需要專業(yè)的市場營銷手段來對他們加以刺激。但由于樓盤素質十分一般，在加之很一般的 包裝手法，使得項目定位模菱兩可，項目形象不到位等等一系列弊 端。（四）總結綜觀龍崗中心城片區(qū)的市場狀況，可得出以下幾點： 由于大環(huán)境的影響，龍崗中心城房地產市場將面臨極大的機遇與挑戰(zhàn)。香港客戶對中心城片區(qū)的認知度極低◇ 物業(yè)類型以多層和小高層結合為主，高層發(fā)展趨勢猛烈。大戶型單位在市場上銷售難度較大。◇ 沿街住宅底層帶商鋪居多，沒有大的商業(yè)配套及市場。因此樓市較為平淡?！?由于中心城片區(qū)的價格差異不大，而且購房客戶主要為二次置業(yè)人士及有實力的首次置業(yè)者，因此價格的因素在影響購買行為中不是最明顯的。如開通住戶專車?！?有購房入戶政策，迎合外來移民把根留住的心態(tài)。55