【正文】 開發(fā)成本低，發(fā)展商應(yīng)有能力把設(shè)施、配套、環(huán)境做好，迎合大多置業(yè)者物美價(jià)廉的心態(tài)?！?會所和物業(yè)管理是必須具備的設(shè)施，并逐步被市場青睞?！?龍崗中心城的客戶群面要想擴(kuò)大，就必須解決交通問題?！?小區(qū)排樓布置較多，組團(tuán)式較少?！?發(fā)展商不大注重樓盤包裝及市場策略問題。影響購買行為的因素依次為交通及配套、價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境、會所設(shè)施。中心城片區(qū)的暢銷戶型仍以二房、三房的中小戶型為主，面積大約在70110平方米的區(qū)間內(nèi)。目前中心城區(qū)房地產(chǎn)市場仍是以龍崗地區(qū)居民、外資白領(lǐng)階層、中小商業(yè)主為主力◇ 由于交通原因中心城片區(qū)對關(guān)內(nèi)人士的吸引力遠(yuǎn)不如布吉等地區(qū)◇ 外銷在中心城片區(qū)所占市場份額很小。市場反應(yīng)較為冷淡，鮮有搶購的場面出現(xiàn)，客戶需要長時(shí)間的消化方能形成成交。2） 歐陸風(fēng)盛行，如歐景花園、東都花園、城市花園、新龍崗花園、 盛龍花園、鴻基新城。究其原因主要是這些樓盤注重自身素質(zhì)的建設(shè)，在包裝及市場方面都具有一定的專業(yè)特征。 影響價(jià)格得因素——位置交通狀況 ——周邊環(huán)境 ——商服配套設(shè)施——社會公共教育設(shè)施——規(guī)?！坝^——戶型結(jié)構(gòu)——內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施——發(fā)展商信譽(yù)——工程進(jìn)度——交樓標(biāo)準(zhǔn)——物業(yè)管理 定價(jià)的基本原則結(jié)合市場需求及中原多年代理經(jīng)驗(yàn)，評定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場比較法”制定價(jià)格；在給各住宅單元具體定價(jià)時(shí)，充分考慮其景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。新城片區(qū)各類型物業(yè)價(jià)格根據(jù)所調(diào)查的樓盤列表；類型均價(jià)（元/ m2）多層2528小高層2881高層3266從調(diào)查樓盤來看，新城片區(qū)總體均價(jià)為2675元/平方米，多層均價(jià)為2528元/平方米，低廉的價(jià)格令多層在中心區(qū)占有主導(dǎo)地位。4）大部分樓盤是發(fā)展商自行銷售。造成價(jià)格偏低的原因主要有以下幾點(diǎn)：1）龍崗市場總體經(jīng)濟(jì)水平不高，消費(fèi)層面參差不齊。（三）片區(qū)內(nèi)商品住宅市場價(jià)格比較分析價(jià)格特征：各盤價(jià)格差別不大，總體市場平均價(jià)格約為2675元/M2，與周邊布吉地區(qū)同等質(zhì)數(shù)樓盤相比價(jià)格偏低。大戶型（四房二廳——復(fù)式，130平方米——250平方米）銷售率較低.由以上表格調(diào)查結(jié)果可以看出： 中心城片區(qū)住宅結(jié)構(gòu)以中小戶型為主，在售物業(yè)中已售單位基本上以三房、二房居多，而超過120平米的三房與復(fù)式（包括200平米的小復(fù)式）都較難為市場接受。部分樓盤設(shè)有一房單位及小復(fù)式單位物業(yè)名稱戶型主力戶型面積（m2）宏興苑二房、三房、四房、復(fù)式二房、三房、101114200、2245東都花園一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房、園景花園一房、二房、三房、四房二房、三房6歐景花園——————新龍崗花園三房、四房三房、四房、城龍花園二房、三房、四房二房、三房70多、80多100多、139城市花園——————紫薇花園——二房、三房——鴻基新城二房、三房、復(fù)式二房、三房、和田世居二房、三房、復(fù)式二房、三房、和興花園二房、三房、復(fù)式二房、三房、碧湖花園二房、三房、四房、五房二房、三房、四房—、1113158富康苑二房、三房、四房、五房二房、三房、竹雅名居二房、三房、四房、二房、三房、余嶺山莊——二房、三房——需求特征：以中小戶型相對暢銷，大戶型單位較大。但從銷售面積來看，落后較多，尚未形成熱點(diǎn)，仍需合理開發(fā)和宣傳，方能為人們完全認(rèn)識和接受。2） 從現(xiàn)樓與樓花銷售量的對比看，,樓花的銷量首次超過現(xiàn)樓，表明現(xiàn)投資者對龍崗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，投資很有信心。由于中心區(qū)處于待開發(fā)階段，對于發(fā)展商而言，可利用的土地資源教多，由此可見，在未來幾年內(nèi)龍崗中心的物業(yè)基本上還應(yīng)以多層與小高層為主，但隨著中心區(qū)配套資源的不斷豐富與規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，高層的市場份額將有持續(xù)增長的勢頭，并終將成為市場主流。%，%，%，%的別墅和單身公寓?，F(xiàn)期項(xiàng)目距離深惠公路距離較遠(yuǎn)，交通便捷度不夠，影響了現(xiàn)場的客流量。 鵬達(dá)花園地理位置：深惠公路南鵬達(dá)商業(yè)街與鵬達(dá)路交匯處物業(yè)屬性：商住多層發(fā)展商：深圳市鵬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：建筑面積：單位數(shù)：640戶型及面積：戶型1房、2房、3房面積、主導(dǎo)戶型2房、3房均價(jià)：2200元／平方米付款方式：一次性83折，3成首期88折，1成首期，2成2年免息分期，3成銀行按揭91折，交樓前免息分期付款工程進(jìn)度：在售樓盤為現(xiàn)樓，一期7棟已基本竣工，入伙期為2001年4月30日設(shè)計(jì)單位：深圳市李建華年設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院代理商：深圳市中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)管理：自管 管理費(fèi)： 銷售率：10%營銷分析： 項(xiàng)目為龍崗鎮(zhèn)中心區(qū)最大的商品住宅小區(qū)，多層小區(qū)有濃厚的住宅氛圍，項(xiàng)目旁邊有龍崗第二中心小學(xué)，是龍崗在售物業(yè)中唯一有學(xué)校配套的物業(yè)。羅蘭花園與龍城廣場相鄰、與龍崗河相傍、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，區(qū)政府、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、市場等近在咫尺，寬闊的龍城大道、深惠公路環(huán)伺左右。 新鴻進(jìn)花園 地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路東物業(yè)屬性: 小高層住宅 占地面積: 5283平方米 建筑面積： 10137平方米 棟數(shù)：15 層數(shù)： 7 均價(jià)：1980元／平方米銷售狀況：尾盤銷售 開發(fā)商：深圳市龍崗新鴻進(jìn)實(shí)業(yè)有限公司 227。227。227。 楚豐商業(yè)廣場地理位置:新龍崗花園東物業(yè)屬性:商鋪均價(jià):12000227。標(biāo)語“問鼎龍城，誰與爭鋒。 翡翠明珠花園（住宅）、晨光商業(yè)步行街（商鋪）地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城晨光路東物業(yè)屬性：底層商業(yè)店鋪,上面住宅建筑面積：約13萬平方米總戶數(shù)：約95戶戶型及面積：戶型三房面積(平方米)主導(dǎo)戶型三房價(jià)格：均價(jià)2488元/平方米付款方式: 一次性付款93折,銀行按揭付款95折,一年內(nèi)分期付款 98折工程進(jìn)度：準(zhǔn)備開工銷售狀況：內(nèi)部認(rèn)購227。 竹雅名居地理位置：龍城北路東物業(yè)屬性：帶電梯多層住宅發(fā)展商：深圳楚豐實(shí)業(yè)有限公司策劃代理：深圳中百達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司總建筑面積：14萬平方米綠化率：50%戶型及面積：戶型二房、三房、四房面積（平方米）、主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2250元/平方米工程進(jìn)度：主體未封頂銷售狀況：剛開始發(fā)售營銷分析：在中心城內(nèi)，位置較偏。 佳馨園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍城中路東物業(yè)屬性：五棟小高層發(fā)展商：深圳龍崗龍城城建開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司建筑面積：55600平方米戶型及面積戶型一房、二房、三房面積（平方米）、主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2400元/平方米工程進(jìn)度：主體封頂銷售狀況：現(xiàn)在發(fā)售兩棟,周邊競爭樓盤多，銷售率只達(dá)40%營銷分析：后面是農(nóng)民房，影響銷售。 富康苑地理位置：龍城中路東物業(yè)屬性：3棟多層住宅發(fā)展商：深圳市國富安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)單位：深圳市航藝建筑工程設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理單位：深圳市國富安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理費(fèi)：占地面積：建筑面積：總戶數(shù)：166戶型及面積：戶型二房、三房、四房、五房面積、主導(dǎo)戶型二房、三房均價(jià)：2300元/平方米工程進(jìn)度：在建銷售狀況：70%營銷分析：與龍城廣場一街之隔，地理位置優(yōu)越，但樓盤較小。幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局環(huán)布四周，銀行、酒店、食肆、菜市場舉步可達(dá)。小區(qū)采用亞熱帶田園氣息的建筑風(fēng)格，并請國外著名環(huán)境設(shè)計(jì)公司傾情設(shè)計(jì)，實(shí)行多層面立體綠化，使片區(qū)內(nèi)園中有園，景中有景，營造出一個(gè)面向二十一世紀(jì)的園林式環(huán)保型可持續(xù)發(fā)展的小康住宅示范小區(qū)。 碧湖花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和清林東路東北交叉口物業(yè)屬性：多層、 小高層住宅 、高層住宅發(fā)展商：深圳市志佳聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司外銷代理商：建華地產(chǎn)顧問有限公司建筑設(shè)計(jì)：機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院、冶金工業(yè)部長沙冶金設(shè)計(jì)研 究所環(huán)境景觀設(shè)計(jì)：美國貝而高林香港有限公司占地面積：28萬平方米戶型及面積（C棟）：戶型二房、三房、四房、五房面積（平方米）、1113158主導(dǎo)戶型二房、三房、四房、五房均價(jià)：4000多工程進(jìn)度：主體封頂銷售狀況：現(xiàn)在發(fā)售最后一棟C棟，一期建成并售罄，現(xiàn)在銷售率70%營銷分析： 背靠龍?zhí)豆珗@，環(huán)境設(shè)計(jì)美觀，小區(qū)規(guī)模大，與區(qū)政府僅一街之隔。營銷分析：位置很好，但設(shè)計(jì)差，小區(qū)排列式布置，外墻顏色暗淡，感覺不好。227。227。 鴻基新城地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍翔大道龍城中學(xué)對面物業(yè)屬性：多層、小高層住宅 發(fā)展商：深圳市鴻基（集團(tuán)）股份有限公司 物業(yè)管理公司： 自管 代理商： 建華地產(chǎn)發(fā)展有